รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
บันทึกการปรับปรุง
- 4 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
คำตอบโดยย่อ: ค่าบริการทนายความด้านคอนโดมิเนียมของเราในพัทยา มีค่าใช้จ่าย 19,900 บาท สำหรับแพ็คเกจคอนโดมิเนียมแบบครบวงจร (การตรวจสอบความถูกต้องของสัญญา คำแนะนำด้านกฎหมายและข้อบังคับต่าง ๆ และคำแนะนำในการโอนกรรมสิทธิ์เป็นลายลักษณ์อักษร) หรือ 4,900 บาท สำหรับการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์เพียงอย่างเดียว สิ่งที่สำคัญที่สุดในพัทยาคืออาคาร ไม่ใช่ห้องพัก: ในหลายตึกที่ชาวต่างชาติชื่นชอบ โควตาชาวต่างชาติ เต็มและ นิติบุคคล มีหนี้อยู่ และปัญหาดังกล่าวไม่ปรากฏในรายการเช่า.
สารบัญ
ทนายความด้านคอนโดในพัทยา: ทำไมเมืองต้องมีระบบตรวจสอบที่แตกต่างกัน
พัทยาและจอมเทียนมีคอนโดมิเนียมรีเซลล์ที่ใหญ่ที่สุดนอกกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดเก่าหลายแห่ง อาคารบนเขาปราณนากับถนนจอมเทียน และในวงศ์อมาตต์ได้รับการจดทะเบียนตั้งแต่ช่วงทศวรรษ 1990 และ 2000 โดยส่วนใหญ่เป็นคอนโดที่ซื้อจากต่างชาติผ่านตัวแทน และเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ในครั้งก่อนๆ มักไม่สะอาดครบถ้วน เมืองนี้ยังเป็นหนึ่งในเมืองที่มีสัดส่วนโครงการที่อยู่อาศัยแบบ off-plan ที่สูงที่สุดในประเทศ โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการของนักพัฒนาขนาดกลางที่สร้างตึกสูงเพียงแห่งหรือสองแห่งแล้วก็ย้ายออกไป ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวรัสเซียและชาวยุโรป และในวันโอนกรรมสิทธิ์ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะอยู่ต่างประเทศ สามรูปแบบพื้นฐานที่ทำให้งานของเราประสบความสำเร็จคือ
- โควตาชาวต่างชาติภายใต้มาตรา 19 ทวิ ของพระราชบัญญัติอาคารชุด (49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่รวมของทุกหน่วย) เต็มหรือใกล้เต็มในอาคารที่ชาวต่างชาติต้องการมากที่สุด ตัวแทนจะเสนอบริษัทไทย เพื่อนชาวไทย หรือสัญญาเช่า 30 ปีว่าเป็นการ “สิ่งเดียวกัน” แต่ในความเป็นจริงแล้วไม่ใช่เลย ดู จะทำอย่างไรเมื่อโควต้าชาวต่างชาติเต็ม.
- อาคารที่เก่าแก่กว่านั้นมักมีหนี้ค้างชำระ ผู้ขายที่ชำระค่าธรรมเนียมทั่วไปล่าช้าไม่สามารถขอรับใบรับรองปลอดหนี้ตามมาตรา 29 ได้ และหากไม่มีใบรับรองดังกล่าว สำนักงานที่ดินจะไม่สามารถจดทะเบียนที่อยู่อาศัยของคุณได้.
- สัญญาโครงการที่ไม่ได้อยู่ในแผนการก่อสร้างของนักพัฒนาที่เล็กกว่านั้นจะแตกต่างจากแบบฟอร์มมาตรฐานตามมาตรา 6/2 โดยมีการชำระเงินล่วงหน้าและกำหนดวันส่งมอบที่ยืดหยุ่นได้โดยไม่มีค่าปรับ.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 29 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.
ThaiLawOnline translation
Section 41 Condominium Act B.E. 2522
Full text
For the purpose of enforcing payment of debts arising from the expenses under section 18, the condominium juristic person shall have preferential rights as follows: (1) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph one shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 259 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the movable property which the unit owner has brought into his or her unit; (2) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph two shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 273 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the individually owned property of each unit owner. The preferential right under (2) shall, if the manager has submitted the statement of debts to the competent official, be deemed to rank before a mortgage.
ThaiLawOnline translation
Section 18 Condominium Act B.E. 2522
Full text
The co-owners shall jointly bear taxes and duties in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14. The co-owners shall jointly bear the expenses arising from the provision of common services and from the tools, appliances and facilities provided for common use or benefit, and the expenses arising from the maintenance and operation of the common property, in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14 or in proportion to the benefit attaching to the condominium unit, as prescribed in the regulations. The owner of the land and building under section 6 shall be a co-owner in respect of condominium units whose ownership has not yet been transferred to any person, and shall also bear the expenses under paragraph one and paragraph two for such condominium units.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 6/2 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A contract to sell or a contract of sale of a condominium unit between the owner of the land and building under section 6 and the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall be made in the form of contract prescribed by the Minister by notification. Any part of a contract to sell or contract of sale of a condominium unit under paragraph one that is not made in the form of contract prescribed by the Minister by notification and is not favourable to the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall have no effect.
ThaiLawOnline translation
Section 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Full text
When the competent official has received the documents and evidence under section 19 ter and, having examined them, finds that they are correct under section 19 ter, and that the ratio of ownership of units in the condominium by aliens or juristic persons under section 19, counting both those who already hold ownership and those applying to take the transfer, does not exceed the ratio prescribed in section 19 bis, the competent official shall register the rights and juristic acts relating to the unit under Chapter 4 for the alien or juristic person applying to take the transfer.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 41 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (๑) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๕๙ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (๒) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๗๓ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (๒) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 6/2 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 จัตวา พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับเอกสารและหลักฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี และตรวจสอบแล้วเห็นว่าเป็นเอกสารและหลักฐานที่ถูกต้องตามมาตรา ๑๙ ตรี และอัตราส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ ทั้งผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วและผู้ที่ขอรับโอนไม่เกินอัตราที่กำหนดไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามหมวด ๔ ให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 29 Condominium Act B.E. 2522
L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.
résumé non officiel
Article 41 Condominium Act B.E. 2522
Pour le recouvrement des charges prévues à l'article 18, la personne morale de la copropriété bénéficie de privilèges: (1) pour les charges de l'article 18, alinéa 1, un privilège de même rang que celui de l'article 259 (1) du Code civil et commercial, portant sur les meubles que le copropriétaire a apportés dans son lot; (2) pour les charges de l'article 18, alinéa 2, un privilège de même rang que celui de l'article 273 (1) du même Code, portant sur les biens privatifs de chaque copropriétaire. Le privilège visé au (2) prime l'hypothèque si le gérant a transmis le relevé des dettes au fonctionnaire compétent.
résumé non officiel
Article 18 Condominium Act B.E. 2522
Les copropriétaires supportent ensemble les impôts et taxes au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties communes selon l'article 14. Ils supportent de même les charges des services communs, des équipements et installations à usage ou au profit communs, ainsi que de l'entretien et de la gestion des parties communes, au prorata de cette quote-part ou de l'utilité pour chaque lot, selon le règlement de copropriété. Le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 est copropriétaire des lots non encore transférés et supporte pour ces lots les impôts, taxes et charges visés aux deux alinéas précédents.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 6/2 Condominium Act B.E. 2522
La promesse de vente ou le contrat de vente d'un lot de copropriété conclu entre le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 et le promettant acquéreur ou l'acquéreur doit suivre le modèle de contrat fixé par arrêté du ministre. Toute partie du contrat qui ne suit pas ce modèle et n'est pas favorable au promettant acquéreur ou à l'acquéreur est sans effet.
résumé non officiel
Article 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Si les documents de l'article 19 ter sont conformes et que la quote-part étrangère (détenteurs actuels et cessionnaire) ne dépasse pas le plafond de l'article 19 bis, le fonctionnaire compétent enregistre les droits et actes juridiques sur le lot au profit de l'étranger ou de la personne morale cessionnaire.
résumé non officiel
คำพิพากษาศาลฎีกา
- 17923/2557 (2014): สัญญาเช่าที่แท้จริงเป็นสัญญาซื้อขาย ผู้ซื้อชาวต่างชาติบังคับให้โอนที่ดินแก่บริษัทผู้ถือแทนไม่ได้
แหล่งที่มา
- Condominium Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569
สำนักงานที่ดินใดเป็นผู้รับผิดชอบคอนโดมิเนียมในพัทยา
เมืองพัทยา จอมเทียน นาคลูเอะ วงศ์อมาตย์ ประตุมนัค และห้วยไอย์ทั้งหมดอยู่ในเขตบางละมุง ดังนั้นเอกสารสิทธิ์ที่ดิน (ออร์ โชร 2) และทะเบียนคอนโดมิเนียมจึงอยู่ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี สาขาบางละมุง นาจอมเทียน และบางซื่ออยู่ในเขตสัตหีบ และเอกสารของที่อยู่อาศัยทั้งสองแห่งนั้นจะอยู่ในสาขาสัตหีบ เราสามารถดึงเอกสารสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของคุณ ไฟล์คอนโดมิเนียม และสัดส่วนการเป็นเจ้าของต่างชาติในปัจจุบันได้เฉพาะจากสาขาที่เก็บรักษาทะเบียนเท่านั้น เราได้รับสำเนากลับด้านหน้าและด้านหลังพร้อมลายเซ็นและวันที่อย่างเป็นทางการผ่านเครือข่ายสำนักงานที่ดิน เราได้รับสำเนากลับด้านหลังซึ่งเป็นที่ที่พัทยาเซอร์ไพรส์ตื่นเต้นอยู่เสมอ: บัตรสินเชื่อของธนาคารที่ผู้ขาย “ลืม” ไป สิทธิเก็บกิน เป็นชื่อผู้เช่าที่เคยเป็นคู่สมรสกันมาก่อน หรือเป็นสัญญาเช่าที่ยังคงมีผลบังคับใช้กับผู้เช่ารายเดิม ซึ่งไม่มีใครได้กล่าวถึง วิธีอ่านโฉนดที่ดินไทย.
ข้อผิดพลาด 4 ประการที่ผู้ซื้อจากพัทยาทำกัน
1. จ่ายค่าธรรมเนียมการจองก่อนที่ใครจะตรวจสอบโควตาต่างชาติ
ตัวแทนบอกว่า “มีชื่อต่างชาติให้เลือก” ผู้ซื้อจ่ายเงินมัดจำ 100,000 บาท เพื่อจองห้องพัก หลังจากสองสัปดาห์ต่อมาบริษัทเอกชนยืนยันว่าเจ้าของเป็นชาวต่างชาติในสัดส่วน 48.7 เปอร์เซ็นต์ และเป็นส่วนหนึ่งของอาคาร 1.2 เปอร์เซ็นต์ ผู้ขายเก็บเงินมัดจำไว้ และตัวแทนแนะนำให้เลือกบริษัท เรายืนยันสัดส่วนดังกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนที่คุณจะจ่ายเงินใดๆ และหากมีสัดส่วนเต็มแล้ว เราจะบอกให้คุณเดินจากไป.
2. การรับรองการปลอดหนี้เป็นเพียงขั้นตอนการทำเอกสารเพื่อใช้ในการโอนเงินในวันโอน
ในอาคารเก่าแก่ที่จอมเทียนหรือปราตุมนัค ใบรับรองเป็นข้อตกลง ผู้จัดการต้องออกใบรับรองภายในสิบห้าวันนับจากคำขอ เมื่อค่าใช้จ่ายทั่วไปตามมาตรา 18 ของห้องพักจ่ายครบถ้วนแล้ว ไม่มีใบรับรอง ไม่มีโอนกรรมสิทธิ์ เราขอใบรับรองตั้งแต่เริ่มแรก และกำหนดให้ชำระหนี้ส่วนที่ค้างชำระเป็นเงื่อนไขในสัญญา.
3. การลงนามในสัญญาของนักพัฒนาโครงการสำหรับโครงการที่ยังไม่มีการก่อสร้าง
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางในพัทยาขายโครงการจากแบบก่อสร้าง ซึ่งมักจะเกิดขึ้นก่อนที่การอนุมัติ EIA และใบอนุญาตก่อสร้างจะออกให้ได้ โดยสัญญาของพวกเขาจะกำหนดให้ต้องจ่ายเงินมัดจำ 30 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ ก่อนที่โครงการจะแล้วเสร็จ โดยไม่มีการคืนเงินใดๆ บัญชีพักทรัพย์, และอนุญาตให้ขยายระยะเวลาได้ไม่จำกัด “ด้วยเหตุผลที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของนักพัฒนา” เราเปรียบเทียบสัญญาดังกล่าวกับแบบฟอร์มมาตรฐานตามมาตรา 6/2 ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่อยู่เบื้องหลังโครงการ และเชื่อมโยงเงินงวดต่างๆ กับจุดมุ่งหมายที่กำหนดไว้ การซื้อคอนโดที่ยังไม่ได้ก่อสร้างในประเทศไทย.
4. การโอนเงินค่าสินค้าไปในทางที่ผิด
มาตรา 19 เทอร์กำหนดให้ต้องมีหลักฐานว่าเงินตราต่างประเทศที่มีมูลค่าเท่ากับราคาถูกนำเข้ามายังประเทศไทย หรือถูกถอนออกจากบัญชีเงินตราต่างประเทศหรือบัญชีบาทของบุคคลที่ไม่ได้เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย ผู้ซื้อต้องส่งเงินบาทผ่านบุคคลที่รู้จักกัน หรือส่งผ่านชื่อบริษัท และในวันโอนเงินพบว่าธนาคารจะไม่ออกใบเสร็จรับเงิน แบบฟอร์ม FET หรือคำแนะนำด้านสินเชื่อ ในนามของคุณ การโอนเงินต้องเป็นสกุลเงินต่างประเทศ โดยชื่อของคุณ และต้องระบุวัตถุประสงค์ที่ชัดเจน เราจะแจ้งคำบรรยายก่อนการโอนเงิน.
คำตัดสินของศาลฎีกามีผลบังคับใช้กับธุรกรรมขายต่อที่จอมเทียน
ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4457/2565 หน่วยที่อยู่อาศัยสองแห่งถูกขายในที่ประมูล และบุคคลทางกฎหมายและธนาคารกู้ยืมต่างแย้งว่าใครควรได้รับเงินก่อน โดยศาลฎีการะบุว่าค่าใช้จ่ายทั่วไปที่แจ้งไปยังสำนักงานที่ดินก่อนการกู้ยืมจะถูกจัดลำดับตามลำดับ และยืนยันว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะสามารถดำเนินการได้เฉพาะเมื่อหน่วยที่อยู่อาศัยปราศจากหนี้ค่าใช้จ่ายทั่วไป ซึ่งได้รับการพิสูจน์โดยใบรับรองปลอดหนี้ปัจจุบันจากบุคคลทางกฎหมาย.
นำมาใช้กับโครงการขายบ้านมือสองทั่วไปในจอมเทียน คุณได้เซ็นสัญญา จ่ายเงินมัดจำ 10 เปอร์เซ็นต์ จองเที่ยวบินแล้ว และผู้ขายยังต้องจ่ายเงิน 180,000 บาท ค่าธรรมเนียมทั่วไป นับจากปีที่ผ่านมา หน่วยนั้นว่างเปล่ามาโดยตลอด สาขาบางนาจะไม่รับโอนสัญญาของคุณ คุณอาจมีสิทธิ์เรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายที่อยู่ต่างประเทศได้ แต่คุณจะไม่มีสิทธิ์รับหน่วยนั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ได้ ในทางปฏิบัติ: เอกสารรับรองจะถูกขอเมื่อเริ่มทำสัญญา ค่าส่วนต่างจะถูกหักออกจากราคาในวันนั้น และหน้าที่ของผู้ขายในการชำระค่าส่วนต่างจะถูกระบุไว้ในสัญญา พร้อมทั้งมีสิทธิ์ยกเลิกและคืนเงิน.
วิธีที่เราให้บริการแก่ผู้ซื้อที่พักในพัทยา โดยไม่มีสำนักงานประจำในพื้นที่
สำนักงานของเรามีเพียงแห่งเดียวที่กรุงเทพฯ โดยต้องนัดหมายล่วงหน้า ทุกอย่างในเอกสารของพัทยาจะดำเนินการทางไกล ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ซื้อในยุโรปหรือรัสเซีย และผู้ขายที่อาศัยอยู่ในที่อื่น:
- คุณส่งรายการประกาศขาย สำเนากรรมสิทธิ์ของเจ้าของและร่างสัญญาผ่านทางอีเมลหรือผ่านทางแพลตฟอร์มของลูกค้าของเรา.
- เราจะขอสำเนาที่ได้รับการรับรองและแฟ้มข้อมูลคอนโดมิเนียมจากสาขาบางละมุงหรือสาขาสัตหีบผ่านเครือข่ายสำนักงานที่ดิน และเขียนจดหมายถึงผู้มีอำนาจในการจัดการเรื่องต่างประเทศ เพื่อแจ้งเรื่องยอดค้างชำระและบัญชีเงิน.
- วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556, ตรวจสอบสัญญาและลงนามในรายงานการตรวจสอบความรอบคอบ ซึ่งคุณจะได้รับเป็นภาษาอังกฤษพร้อมคำแนะนำการโอนเงินและโทรศัพท์วิดีโอ.
- พัทยาอยู่ในพื้นที่แพ็คเกจพรีเมียม: ด้วยแพ็คเกจคอนโดมิเนียมพรีเมียม (34,900 บาท) ทีมงานของเราจะไปที่สำนักงานที่ดินในวันโอน โดยมีอำนาจผู้รับมอบอำนาจของคุณ แปลและตรวจสอบตัวเลขในโฉนด และส่งโฉนดที่ลงทะเบียนให้คุณในวันเดียวกัน.
ขั้นตอนการดำเนินงานทีละขั้น
| ขั้นตอน | สิ่งที่ต้องดำเนินการ | จังหวะเวลา |
|---|---|---|
| 1. การรับเข้า | ได้รับรายละเอียดของหน่วยที่ซื้อ สำเนากรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน และแบบสัญญาที่ร่างขึ้นแล้ว; สำนักงานที่ดินยืนยันแล้ว. | วันที่ 1 |
| 2. ชื่อและทะเบียน | สำเนาถูกต้องของโฉนดที่ดิน (ด้านหน้าและด้านหลัง) และแฟ้มข้อมูลคอนโดมิเนียมจากสาขาบางละมุงหรือสาขาสตัทฮิป. | วันที่ 2 ถึง 5 |
| 3. บุคคลทางกฎหมาย | เอกสารยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับสัดส่วนเงินทุนจากต่างประเทศ ภาษีที่ค้างชำระ และการจัดเก็บเงินทุนพิเศษ. | วันที่ 3 ถึง 8 |
| 4. การตรวจสอบสัญญา | การเปรียบเทียบตามมาตรา 6/2; เงื่อนไขการฝากเงิน, การยกเลิก, การชำระหนี้และใบรับรอง; การแบ่งแยกภาษี. | วันที่ 5 ถึง 10 |
| 5. รายงานและคำแนะนำ | รายงาน 25 จุด, คำบรรยายของ FET, รายชื่อเอกสารของผู้ขาย, งบประมาณค่าธรรมเนียมของรัฐบาล. | วันที่ 7 ถึง 14 |
| 6. วันโอนกรรมสิทธิ์ | การลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน; ในแพ็คเกจพรีเมียม ทีมงานของเราจะเข้าร่วมและตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ก่อนที่จะจ่ายเงินส่วนที่เหลือ. | เห็นด้วยกับผู้ขาย |
ค่าใช้จ่าย
- การตรวจสอบสิทธิ์การโอนกรรมสิทธิ์: 4,900 บาท สำเนาถูกต้องจากสำนักงานที่ดินทั้งด้านหน้าและด้านหลัง พร้อมลายเซ็นต์และวันที่ของเจ้าหน้าที่ และแปลเป็นภาษาอังกฤษ พร้อมรายงานของทนายความ 2 หน้า โดยใช้เวลา 3 วันทำการ โดยจะถูกหักออกจากยอดเงินกองทุนเพื่อการลงทุนในคอนโดมิเนียมภายใน 30 วัน.
- แพ็คเกจคอนโดมิเนียม: 19,900 บาท. การตรวจสอบความพร้อมขั้นพื้นฐาน 25 ประเด็น การตรวจสอบสัญญา คำแนะนำจาก FET และคำแนะนำการโอนที่เขียนขึ้น โดยใช้เวลาดำเนินการ 7 ถึง 14 วันทำการ.
- แพ็คเกจคอนโดมิเนียมพรีเมียม: 34,900 บาท เพิ่มการเข้ารับบริการที่สำนักงานที่ดินและการแปลเอกสารในวันโอนกรรมสิทธิ์ พัทยา, โจมเตียน, นาโจมเตียน และบางซาราอยู่ภายในพื้นที่พรีเมียม.
- บริการปรึกษา: 2,000 บาทต่อชั่วโมง สามารถนำไปใช้กับแพ็คเกจได้.
- ค่าธรรมเนียมของรัฐบาล (ค่าธรรมเนียมการโอน 2 เปอร์เซ็นต์, อากรธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์ หรือค่าธรรมเนียมตราประทับ 0.5 เปอร์เซ็นต์, อากรหักภาษี) จะต้องชำระที่สำนักงานที่ดิน และไม่รวมอยู่ในค่าใช้จ่าย.
สั่งแพ็คเกจคอนโดมิเนียม (19,900 บาท)
สั่งตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (4,900 บาท)
ยังเลือกอยู่หรือยัง? ดาวน์โหลด รายการตรวจสอบก่อนซื้อคอนโดฟรี.
คำถามที่พบบ่อย
ฉันจำเป็นต้องจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในพัทยาหรือไม่ ถ้าตัวแทนขายบอกว่าอาคารนั้นเป็น “อสังหาริมทรัพย์แบบ freehold ของชาวต่างชาติ”?
ใช่ “กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ” เป็นคำศัพท์ในการขาย ไม่ใช่สถานะที่จดทะเบียนไว้ สิ่งที่เกิดขึ้นคือการจดทะเบียนเป็นหน่วยในกฎหมายคอนโดมิเนียมในอาคารที่การเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ ไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่รวมของหน่วยเมื่อคุณโอนกรรมสิทธิ์ โดยสัดส่วนจะเปลี่ยนแปลงทุกครั้งที่ขายหน่วย เรายืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรกับผู้รับมอบอำนาจและลงทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินก่อนที่คุณจะชำระค่ามัดจำ.
สำนักงานที่ดินใดจะจดทะเบียนที่ดินของฉันในพัทยาหรือจอมเทียน?
หน่วยงานในเมืองพัทยา จอมเทียน นาคลูเอ วงศ์อมาตย์ และปราตุมนัค ได้จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี สาขาบางละมุง โดยที่นาจอมเทียนและบางสะพานอยู่ในความรับผิดชอบของสาขาบางละมุง เราสามารถระบุสาขาที่ถูกต้องจากโฉนดและขอสำเนากรมธรรม์ที่นั่นได้ผ่านเครือข่ายสำนักงานที่ดิน เพื่อให้คุณไม่ต้องเดินทางไปที่สำนักงานก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์.
คุณสามารถตรวจสอบบ้านมือสองในอาคารเก่าๆ ที่ยังไม่มีค่าใช้จ่ายที่ยังไม่ได้ชำระได้หรือไม่
เช็คฉบับนั้นเป็นหัวใจสำคัญของเอกสารพัทยา เราจะเขียนถึงผู้รับมอบอำนาจของหน่วยงานเพื่อขอข้อมูลเกี่ยวกับยอดคงเหลือของกองทุนสำรองเบื้องต้นและค่าปรับพิเศษที่ผู้ถือหุ้นร่วมลงมติให้เพิ่มขึ้น ผู้ขายต้องแสดงใบรับรองปลอดหนี้ตามมาตรา 29 ก่อนที่สำนักงานที่ดินจะสามารถจดทะเบียนได้ หากมีหนี้คงค้าง เราจะกำหนดให้เป็นเงื่อนไขในการส่งมอบและมีการหักเงินจากราคาขาย.
โควตาสำหรับชาวต่างชาติเต็มแล้ว ฉันควรซื้อผ่านบริษัทในไทยหรือไม่
ไม่ บริษัทที่ก่อตั้งขึ้นเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์จำนวนหนึ่งสำหรับชาวต่างชาติที่ให้เงินทุนทั้งหมดนั้นเป็นรูปแบบการจัดสรรที่เรียกว่า nominee arrangement และตามกฎหมายคุณไม่สามารถควบคุมอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ หากอาคารที่คุณต้องการไม่มีสิทธิ์การถือครองของชาวต่างชาติแล้ว ทางเลือกที่สุภาพที่สุดคือการเช่าที่อยู่อาศัยแบบจดทะเบียน การเช่าเพื่อประโยชน์ใช้สอย หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งอื่น เราจะอธิบายรายละเอียดและบอกให้คุณทราบอย่างชัดเจนว่าคำตอบที่ถูกต้องที่สุดคือการเดินจากไป.
คุณสามารถไปที่สำนักงานที่ดินในพัทยาในวันย้ายที่อยู่ได้หรือไม่
ใช่ พัทยาและพื้นที่ในเขตบางละมุงและสัตหีบทั้งหมดอยู่ในพื้นที่แพ็คเกจพรีเมียม โดยแพ็คเกจพรีเมียมคอนโดมิเนียม (34,900 บาท) ทีมงานของเราจะเดินทางพร้อมหนังสือมอบอำนาจของคุณ แปลเอกสารให้คุณหากคุณเดินทางมาด้วยตนเอง ตรวจสอบจำนวนเงินที่เจ้าหน้าที่ลงในโฉนดและใบเสร็จรับเงิน และส่งโฉนดที่ลงทะเบียนให้คุณในวันเดียวกัน คุณยังคงเป็นผู้ควบคุมยอดเงินที่ต้องชำระ.
การซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้อยู่ในแผนการก่อสร้างจากผู้พัฒนาในพัทยาแตกต่างกันอย่างไร?
คุณกำลังซื้อสัญญา ไม่ใช่หน่วยที่ดิน ดังนั้นค่าใช้จ่ายจึงตกเป็นของนักพัฒนาโครงการ นั่นคือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่อยู่เบื้องหลังโครงการ การอนุมัติ EIA ใบอนุญาตก่อสร้าง สถานะทางการเงินของบริษัท และการปฏิบัติตามข้อกำหนดมาตรฐานของมาตรา 6/2 ในสัญญา เราเชื่อมโยงงวดชำระแต่ละงวดกับจุดสำคัญของการก่อสร้าง และเสริมความเข้มงวดในข้อกำหนดการส่งมอบและคืนเงินก่อนที่คุณจะเซ็นต์สัญญา เงินมัดจำที่จ่ายไปก่อนการตรวจสอบดังกล่าวมีความเสี่ยงที่แท้จริง.
ฉันจะส่งเงินไปให้สำนักงานที่ดินรับเงินได้ยังไง
โอนเงินจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ โดยใช้ชื่อของคุณเอง โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อซื้อหน่วยที่ระบุไว้ การโอนเงินจากธนาคารในประเทศไทยของคุณจะออกแบบฟอร์ม FET หรือใบแจ้งยอดเงินให้ในชื่อของคุณ ซึ่งตามมาตรา 19 ตรี ต้องมีการลงทะเบียน การโอนเงินบาท การชำระเงินผ่านบุคคลที่สาม และการโอนเงินด้วยชื่อบริษัทล้วนสร้างปัญหาในวันโอนเงิน เราจะแจ้งคำบรรยายอย่างชัดเจนก่อนที่คุณจะส่ง.
ฉันจำเป็นต้องมาที่ประเทศไทยหรือไม่?
ไม่ใช่เพราะความพิถีพิถันหรือสัญญาที่ทำผ่านทางอีเมล โพสต์ทูเดย์ และการโทรวิดีโอเท่านั้น สำหรับวันโอน คุณสามารถเข้าร่วมได้ด้วยตนเอง หรือมอบอำนาจให้เราจัดทำในรูปแบบสำนักงานที่ดิน และต้องลงนามและจดทะเบียนในต่างประเทศตามที่สำนักงานที่ดินยอมรับ โดยผู้ซื้อจากพัทยาจำนวนมากจึงสามารถดำเนินการได้โดยไม่ต้องเดินทางมาถึงประเทศไทยจนกว่าจะได้รับอสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเอง.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.