Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 4 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Short answer: Our condo lawyer Pattaya service costs 19,900 THB for the full Condominium Package (due diligence, contract review, FET guidance and written transfer instructions), or 4,900 THB for a Title Deed Check alone. The one thing that matters most in Pattaya is the building, not the unit: in many of the towers foreigners like, the foreign quota is full and the juristic person is owed money, and neither problem appears in the listing.
Table of Contents
Condo lawyer Pattaya: why the city needs a different check
Pattaya and Jomtien hold the largest stock of resale condominiums outside Bangkok, and much of it is old. Buildings on Pratumnak Hill, along Jomtien Beach Road and in Wongamat were registered in the 1990s and 2000s. Units change hands often, usually between foreigners through an agent, and the paperwork from the last transfer is not always clean. The city also has one of the highest shares of off-plan projects in the country, many from mid-size developers who build one or two towers and move on. The buyers are mainly Russian and European, and most are abroad on transfer day. Three local patterns drive our work:
- The foreign quota under section 19 bis of the Condominium Act (49 per cent of the combined area of all units) is full or nearly full in the buildings foreigners want most. Agents present a Thai company, a Thai friend or a 30-year lease as “the same thing”. It is not. See what to do when the foreign quota is full.
- Older buildings carry arrears. A seller behind on common fees cannot obtain the debt-free certificate under section 29, and without it the Land Office will not register your unit.
- Off-plan contracts from smaller developers depart from the section 6/2 standard form, with front-loaded payments and a completion date that slides without penalty.
The law behind this page
English
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 29 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.
ThaiLawOnline translation
Section 41 Condominium Act B.E. 2522
Full text
For the purpose of enforcing payment of debts arising from the expenses under section 18, the condominium juristic person shall have preferential rights as follows: (1) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph one shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 259 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the movable property which the unit owner has brought into his or her unit; (2) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph two shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 273 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the individually owned property of each unit owner. The preferential right under (2) shall, if the manager has submitted the statement of debts to the competent official, be deemed to rank before a mortgage.
ThaiLawOnline translation
Section 18 Condominium Act B.E. 2522
Full text
The co-owners shall jointly bear taxes and duties in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14. The co-owners shall jointly bear the expenses arising from the provision of common services and from the tools, appliances and facilities provided for common use or benefit, and the expenses arising from the maintenance and operation of the common property, in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14 or in proportion to the benefit attaching to the condominium unit, as prescribed in the regulations. The owner of the land and building under section 6 shall be a co-owner in respect of condominium units whose ownership has not yet been transferred to any person, and shall also bear the expenses under paragraph one and paragraph two for such condominium units.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 6/2 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A contract to sell or a contract of sale of a condominium unit between the owner of the land and building under section 6 and the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall be made in the form of contract prescribed by the Minister by notification. Any part of a contract to sell or contract of sale of a condominium unit under paragraph one that is not made in the form of contract prescribed by the Minister by notification and is not favourable to the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall have no effect.
ThaiLawOnline translation
Section 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Full text
When the competent official has received the documents and evidence under section 19 ter and, having examined them, finds that they are correct under section 19 ter, and that the ratio of ownership of units in the condominium by aliens or juristic persons under section 19, counting both those who already hold ownership and those applying to take the transfer, does not exceed the ratio prescribed in section 19 bis, the competent official shall register the rights and juristic acts relating to the unit under Chapter 4 for the alien or juristic person applying to take the transfer.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 41 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (๑) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๕๙ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (๒) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๗๓ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (๒) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 6/2 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 จัตวา พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับเอกสารและหลักฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี และตรวจสอบแล้วเห็นว่าเป็นเอกสารและหลักฐานที่ถูกต้องตามมาตรา ๑๙ ตรี และอัตราส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ ทั้งผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วและผู้ที่ขอรับโอนไม่เกินอัตราที่กำหนดไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามหมวด ๔ ให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 29 Condominium Act B.E. 2522
L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.
résumé non officiel
Article 41 Condominium Act B.E. 2522
Pour le recouvrement des charges prévues à l'article 18, la personne morale de la copropriété bénéficie de privilèges: (1) pour les charges de l'article 18, alinéa 1, un privilège de même rang que celui de l'article 259 (1) du Code civil et commercial, portant sur les meubles que le copropriétaire a apportés dans son lot; (2) pour les charges de l'article 18, alinéa 2, un privilège de même rang que celui de l'article 273 (1) du même Code, portant sur les biens privatifs de chaque copropriétaire. Le privilège visé au (2) prime l'hypothèque si le gérant a transmis le relevé des dettes au fonctionnaire compétent.
résumé non officiel
Article 18 Condominium Act B.E. 2522
Les copropriétaires supportent ensemble les impôts et taxes au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties communes selon l'article 14. Ils supportent de même les charges des services communs, des équipements et installations à usage ou au profit communs, ainsi que de l'entretien et de la gestion des parties communes, au prorata de cette quote-part ou de l'utilité pour chaque lot, selon le règlement de copropriété. Le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 est copropriétaire des lots non encore transférés et supporte pour ces lots les impôts, taxes et charges visés aux deux alinéas précédents.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 6/2 Condominium Act B.E. 2522
La promesse de vente ou le contrat de vente d'un lot de copropriété conclu entre le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 et le promettant acquéreur ou l'acquéreur doit suivre le modèle de contrat fixé par arrêté du ministre. Toute partie du contrat qui ne suit pas ce modèle et n'est pas favorable au promettant acquéreur ou à l'acquéreur est sans effet.
résumé non officiel
Article 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Si les documents de l'article 19 ter sont conformes et que la quote-part étrangère (détenteurs actuels et cessionnaire) ne dépasse pas le plafond de l'article 19 bis, le fonctionnaire compétent enregistre les droits et actes juridiques sur le lot au profit de l'étranger ou de la personne morale cessionnaire.
résumé non officiel
Supreme Court decisions
- 17923/2557 (2014): Lease That Was Really a Sale: Foreign Buyers Cannot Compel Transfer to a Nominee Company
Sources
- Condominium Act B.E. 2522, retrieved 31 October 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), retrieved 19 February 2026
Which Land Office handles Pattaya condominiums
Pattaya City, Jomtien, Na Kluea, Wongamat, Pratumnak and Huay Yai are all in Banglamung district, so the unit title deeds (Or Chor 2) and the condominium registers are held at the Chonburi Provincial Land Office, Banglamung Branch. Na Jomtien and Bang Saray are in Sattahip district, and their files sit at the Sattahip Branch. Your unit deed, the condominium file and the current foreign-ownership ratio can only be pulled from the branch that keeps the register. We obtain certified copies, front and back, with the official stamp and date, through the Land Office network. The back of the deed is where Pattaya surprises live: a bank mortgage the seller “forgot”, a usufruct registered to a former partner, or a lease still running to a tenant nobody mentioned. See how to read a Thai title deed.
Four mistakes Pattaya buyers make
1. Paying a reservation fee before anyone checked the foreign quota
The agent says “foreign name available”. The buyer pays 100,000 THB to reserve. Two weeks later the juristic person confirms foreign ownership at 48.7 per cent and the unit is 1.2 per cent of the building. The seller keeps the deposit and the agent suggests a company. We confirm the ratio in writing before you pay anything, and if the quota is full we tell you to walk away.
2. Treating the debt-free certificate as a formality for transfer day
In an older Jomtien or Pratumnak building the certificate is the deal. The manager must issue it within fifteen days of the request once the section 18 common expenses on the unit are paid in full. No certificate, no transfer. We ask for it at the start and make clearing the arrears a condition in the contract.
3. Signing the developer’s own contract for an off-plan unit
Mid-size Pattaya developers sell from renderings, often before the EIA approval and construction permit exist. Their contracts ask for 30 to 50 per cent before the structure is up, with no escrow, and allow unlimited extension “for reasons beyond the developer’s control”. We compare the contract with the section 6/2 standard form, confirm the land title behind the project and tie each instalment to a milestone. See buying an off-plan condo in Thailand.
4. Sending the purchase money the wrong way
Section 19 ter requires evidence that foreign currency at least equal to the price was brought into Thailand, or withdrawn from a foreign-currency account or a non-resident baht account. Buyers send baht, send through a friend, or send in a company name, and find on transfer day that the bank will not issue the FET form or credit advice in their name. The remittance must arrive in foreign currency, in your name, with the purpose stated. We give you the wording before you send.
A Supreme Court decision applied to a Jomtien resale
In Dika 4457/2565 two condominium units were sold at an execution auction and the juristic person and a mortgage bank disputed who should be paid first. The Supreme Court held that common charges notified to the Land Office rank ahead of the mortgage, and confirmed that a transfer can be registered only when the unit is shown to be free of common expense debt, proven by a current debt-free certificate from the juristic person. The execution-sale exception applies to auction purchases only. Section 29 adds one more: a transfer registered before the condominium juristic person itself is registered needs no certificate. Neither helps a resale.
Apply that to a typical Jomtien resale. You have signed, paid a 10 per cent deposit, booked your flight, and the seller owes 180,000 THB in common fees from years the unit sat empty. The Banglamung Branch will not register. Your contract may give you a claim against a seller who is abroad; it does not give you the unit. In practice: the certificate is requested at the start, the arrears are deducted from the price on the day, and the seller’s duty to clear them goes into the contract with a cancellation right and a refund clause.
How we work for Pattaya buyers without a local office
Our only office is in Bangkok, by appointment. Everything on a Pattaya file is done remotely, which suits buyers in Europe or Russia and sellers who live elsewhere:
- You send the listing, the seller’s deed copy and the draft contract by email or through our client portal.
- We obtain the certified copies and the condominium file from the Banglamung or Sattahip Branch through the Land Office network, and write to the juristic person for the foreign ratio, the arrears and the accounts.
- Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, reviews the contract and signs the due diligence report, which you receive in English with written transfer instructions and a video call.
- Pattaya is inside the Premium Package area: with the Condominium Premium Package (34,900 THB) our team attends the Land Office on transfer day with your power of attorney, translates, checks the figures on the deed and sends you the registered deed the same day.
How it runs, step by step
| Step | What happens | Timing |
|---|---|---|
| 1. Intake | Unit details, seller’s deed copy and draft contract received; Land Office branch confirmed. | Day 1 |
| 2. Title and register | Certified copies of the unit deed (front and back) and the condominium file from the Banglamung or Sattahip Branch. | Days 2 to 5 |
| 3. Juristic person | Written confirmation of the foreign ratio, arrears, sinking fund and any special assessments. | Days 3 to 8 |
| 4. Contract review | Section 6/2 comparison; deposit, cancellation, arrears and certificate conditions; tax split. | Days 5 to 10 |
| 5. Report and instructions | 25-point report, FET wording, seller’s document list, government fee estimate. | Days 7 to 14 |
| 6. Transfer day | Registration at the Land Office; with the Premium Package our team attends and checks the deed before the balance is paid. | Agreed with the seller |
What it costs
- Title Deed Check: 4,900 THB. Certified copy from the Land Office, front and back, official stamp and date, English translation and a 2-page lawyer’s report, in 3 business days. Credited against the Condominium Package within 30 days.
- Condominium Package: 19,900 THB. 25-point due diligence, contract review, FET guidance and written transfer instructions, in 7 to 14 business days.
- Condominium Premium Package: 34,900 THB. Adds Land Office attendance and translation on transfer day. Pattaya, Jomtien, Na Jomtien and Bang Saray are inside the Premium area.
- Consultation: 2,000 THB per hour, credited against a package.
- Government fees (2 per cent transfer fee, 3.3 per cent specific business tax or 0.5 per cent stamp duty, withholding tax) are paid at the Land Office and never included.
Order the Condominium Package (19,900 THB)
Order a Title Deed Check (4,900 THB)
Still choosing? Download the free condo buying checklist.
Frequently Asked Questions
Do I need a condo lawyer in Pattaya if the agent says the building is “foreign freehold”?
Yes. “Foreign freehold” is sales language, not a registered status. What exists is a unit registered under the Condominium Act in a building where foreign ownership, counting your unit, will not exceed 49 per cent of the combined unit area when you transfer. The ratio moves every time a unit is sold. We confirm it in writing with the juristic person and against the Land Office register before you pay a reservation fee.
Which Land Office will register my Pattaya or Jomtien unit?
Units in Pattaya City, Jomtien, Na Kluea, Wongamat and Pratumnak are registered at the Chonburi Provincial Land Office, Banglamung Branch. Na Jomtien and Bang Saray fall under the Sattahip Branch. We identify the correct branch from the deed and obtain the certified copies there through the Land Office network, so you do not have to visit before transfer day.
Can you check a resale unit in an older building for unpaid fees?
That check is the core of a Pattaya file. We write to the juristic person for the unit’s balance, the sinking fund position and any special assessments voted by the co-owners. The seller must produce the debt-free certificate under section 29 before the Land Office will register. If arrears exist, we make clearing them a condition of completion and provide for deduction from the price.
The foreign quota is full. Should I buy through a Thai company?
No. A company set up to hold one unit for a foreigner who funds everything is a nominee arrangement, and you do not control the unit in law. If the building you want has no foreign quota left, the honest options are a registered lease, a usufruct, or a different building. We explain each and tell you plainly when the only sound answer is to walk away.
Can you attend the Land Office in Pattaya on transfer day?
Yes. Pattaya and the rest of Banglamung and Sattahip districts are inside the Premium Package area. With the Condominium Premium Package (34,900 THB) our team attends with your power of attorney, translates for you if you are present, checks the amounts the officer enters on the deed and the receipts, and sends you the registered deed the same day. You stay in control of the balance payment.
How is an off-plan purchase from a Pattaya developer different?
You are buying a promise, not a unit, so the checks shift to the developer: the land title behind the project, the EIA approval, the construction permit, the company’s financial standing and the contract’s compliance with the section 6/2 standard form. We tie each instalment to a construction milestone and tighten the delivery and refund clauses before you sign. Reservation money paid before that review is at real risk.
How do I send the money so the Land Office accepts it?
Transfer the price from abroad in foreign currency, in your own name, with the purpose stated as the purchase of the specific unit. Your Thai bank then issues the FET form or a credit advice in your name, which section 19 ter requires for registration. Baht transfers, payments through a third party and company-name remittances all create problems on transfer day. We provide the exact wording before you send.
Do I need to come to Thailand at all?
Not for the due diligence or the contract, which are done entirely by email, portal and video call. For transfer day you can attend in person or give a power of attorney, which we prepare in the Land Office format and which must be signed and legalised abroad in a way the Land Office accepts. Many of our Pattaya buyers complete without entering Thailand until the unit is theirs.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.