Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Journal des mises à jour
- 4 novembre 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Réponse courte : Nos services juridiques concernant les condominiums à Pattaya coûtent 19 900 THB pour le forfait complet (due diligence, révision du contrat, conseils sur la FET et instructions d’envoi écrites), ou 4 900 THB pour une simple vérification de la titrisation. La seule chose qui compte vraiment à Pattaya, ce n’est pas l’appartement, mais le bâtiment : dans de nombreux gratte-ciel que les étrangers aiment, quota d'étrangers est plein et personne morale Il y a des sommes dues, et aucun de ces problèmes n'est mentionné dans l'annonce.
Table des matières
Avocat des condominiums à Pattaya : pourquoi la ville a besoin d’un contrôle différent
Pattaya et Jomtien possèdent le plus grand nombre de condominiums à vendre hors de Bangkok, et la plupart d’entre eux sont anciens. Les bâtiments sur le Mont Pratumnak, le long de la route de la plage de Jomtien et à Wongamat ont été construits dans les années 1990 et 2000. Les transactions immobilières se font souvent entre étrangers par l’intermédiaire d’un agent immobilier, et les documents de la dernière transaction ne sont pas toujours impeccables. La ville possède également l’un des taux de projets hors-commande les plus élevés du pays, la plupart étant réalisés par des promoteurs de taille moyenne qui construisent une ou deux tours et s’en vont. Les acheteurs sont principalement russes et européens, et la plupart sont à l’étranger le jour de la transaction. Trois caractéristiques locales déterminent notre travail :
- La quota étrangère prévue à l’article 19 bis de la loi sur les condominiums (49 % de la superficie totale de toutes les unités) est complète ou presque complète dans les bâtiments auxquels les étrangers aspirent le plus. Les agents présentent une société thaïlandaise, un ami thaïlandais ou un bail de 30 ans comme étant “ la même chose ”. Ce n’est pas le cas. Voir que faire lorsque le quota étranger est atteint.
- Les immeubles plus anciens sont en retard sur leurs charges. Un vendeur en retard sur les frais courants ne peut obtenir le certificat sans dette en vertu de l’article 29, et sans ce certificat, l’office foncier ne pourra pas enregistrer votre propriété.
- Les contrats hors-plan proposés par des promoteurs plus petits diffèrent de la formule standard prévue par l’article 6/2, puisqu’ils prévoient des paiements anticipés et une date de fin de construction qui peut être reportée sans pénalité.
Le droit applicable à cette page
English
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 29 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.
ThaiLawOnline translation
Section 41 Condominium Act B.E. 2522
Full text
For the purpose of enforcing payment of debts arising from the expenses under section 18, the condominium juristic person shall have preferential rights as follows: (1) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph one shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 259 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the movable property which the unit owner has brought into his or her unit; (2) the preferential right in respect of the expenses under section 18 paragraph two shall be deemed a preferential right of the same order as the preferential right under section 273 (1) of the Civil and Commercial Code, and shall exist over the individually owned property of each unit owner. The preferential right under (2) shall, if the manager has submitted the statement of debts to the competent official, be deemed to rank before a mortgage.
ThaiLawOnline translation
Section 18 Condominium Act B.E. 2522
Full text
The co-owners shall jointly bear taxes and duties in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14. The co-owners shall jointly bear the expenses arising from the provision of common services and from the tools, appliances and facilities provided for common use or benefit, and the expenses arising from the maintenance and operation of the common property, in proportion to each co-owner's share of ownership in the common property under section 14 or in proportion to the benefit attaching to the condominium unit, as prescribed in the regulations. The owner of the land and building under section 6 shall be a co-owner in respect of condominium units whose ownership has not yet been transferred to any person, and shall also bear the expenses under paragraph one and paragraph two for such condominium units.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 6/2 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A contract to sell or a contract of sale of a condominium unit between the owner of the land and building under section 6 and the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall be made in the form of contract prescribed by the Minister by notification. Any part of a contract to sell or contract of sale of a condominium unit under paragraph one that is not made in the form of contract prescribed by the Minister by notification and is not favourable to the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall have no effect.
ThaiLawOnline translation
Section 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Full text
When the competent official has received the documents and evidence under section 19 ter and, having examined them, finds that they are correct under section 19 ter, and that the ratio of ownership of units in the condominium by aliens or juristic persons under section 19, counting both those who already hold ownership and those applying to take the transfer, does not exceed the ratio prescribed in section 19 bis, the competent official shall register the rights and juristic acts relating to the unit under Chapter 4 for the alien or juristic person applying to take the transfer.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 41 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (๑) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๕๙ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (๒) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา ๒๗๓ (๑) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด บุริมสิทธิตาม (๒) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 18 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 6/2 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 จัตวา พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้รับเอกสารและหลักฐานตามมาตรา ๑๙ ตรี และตรวจสอบแล้วเห็นว่าเป็นเอกสารและหลักฐานที่ถูกต้องตามมาตรา ๑๙ ตรี และอัตราส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ ทั้งผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วและผู้ที่ขอรับโอนไม่เกินอัตราที่กำหนดไว้ในมาตรา ๑๙ ทวิ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามหมวด ๔ ให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 29 Condominium Act B.E. 2522
L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.
résumé non officiel
Article 41 Condominium Act B.E. 2522
Pour le recouvrement des charges prévues à l'article 18, la personne morale de la copropriété bénéficie de privilèges: (1) pour les charges de l'article 18, alinéa 1, un privilège de même rang que celui de l'article 259 (1) du Code civil et commercial, portant sur les meubles que le copropriétaire a apportés dans son lot; (2) pour les charges de l'article 18, alinéa 2, un privilège de même rang que celui de l'article 273 (1) du même Code, portant sur les biens privatifs de chaque copropriétaire. Le privilège visé au (2) prime l'hypothèque si le gérant a transmis le relevé des dettes au fonctionnaire compétent.
résumé non officiel
Article 18 Condominium Act B.E. 2522
Les copropriétaires supportent ensemble les impôts et taxes au prorata de leur quote-part de propriété dans les parties communes selon l'article 14. Ils supportent de même les charges des services communs, des équipements et installations à usage ou au profit communs, ainsi que de l'entretien et de la gestion des parties communes, au prorata de cette quote-part ou de l'utilité pour chaque lot, selon le règlement de copropriété. Le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 est copropriétaire des lots non encore transférés et supporte pour ces lots les impôts, taxes et charges visés aux deux alinéas précédents.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 6/2 Condominium Act B.E. 2522
La promesse de vente ou le contrat de vente d'un lot de copropriété conclu entre le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 et le promettant acquéreur ou l'acquéreur doit suivre le modèle de contrat fixé par arrêté du ministre. Toute partie du contrat qui ne suit pas ce modèle et n'est pas favorable au promettant acquéreur ou à l'acquéreur est sans effet.
résumé non officiel
Article 19 quater Condominium Act B.E. 2522
Si les documents de l'article 19 ter sont conformes et que la quote-part étrangère (détenteurs actuels et cessionnaire) ne dépasse pas le plafond de l'article 19 bis, le fonctionnaire compétent enregistre les droits et actes juridiques sur le lot au profit de l'étranger ou de la personne morale cessionnaire.
résumé non officiel
Arrêts de la Cour suprême
- 17923/2557 (2014): Lease That Was Really a Sale: Foreign Buyers Cannot Compel Transfer to a Nominee Company
Sources
- Condominium Act B.E. 2522, consulté le 31 octobre 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), consulté le 19 février 2026
Quel bureau foncier traite les condominiums de Pattaya
Pattaya City, Jomtien, Na Kluea, Wongamat, Pratumnak et Huay Yai se trouvent tous dans le district de Banglamung ; les actes de propriété foncière (Or Chor 2) et les registres de copropriété sont détenus au bureau provincial des terres de Chonburi, branche de Banglamung. Na Jomtien et Bang Saray se trouvent dans le district de Sattahip ; leurs dossiers se trouvent au bureau de Sattahip. Votre acte de propriété, votre dossier de copropriété et le ratio actuel de propriété étrangère ne peuvent être obtenus que par le bureau qui tient le registre. Nous obtenons des copies certifiées, recto et verso, avec le cachet officiel et la date, via le réseau des bureaux des terres. Le verso de l’acte est là où Pattaya surprit les habitants : une hypothèque bancaire que le vendeur “ avait oublié ”, usufruit enregistré au nom d’un ancien partenaire, ou d’un bail en cours auprès d’un locataire que personne n’a mentionné. Voir comment lire un titre de propriété thaïlandais.
Quatre erreurs que commettent les acheteurs de Pattaya
1. Paiement d’un frais de réservation avant que personne n’examine la limite de quota étrangère
L’agent indique “ nom étranger disponible ”. L’acheteur paie 100 000 THB pour réserver. Deux semaines plus tard, la personne morale confirme la propriété étrangère à hauteur de 48,7 %, et l’unité représente 1,2 % du bâtiment. Le vendeur conserve le dépôt et l’agent suggère une société. Nous confirmons le ratio par écrit avant que vous n’ayez à payer quoi que ce soit, et si le quota est atteint, nous vous disons de partir.
2. Traiter le certificat sans dette comme une formalité pour le jour du transfert
Dans un immeuble plus ancien de Jomtien ou de Pratumnak, le certificat est la garantie de l’accord. Le gérant doit le délivrer dans un délai de quinze jours à compter de la demande, une fois les frais communs de la section 18 de l’unité payés en totalité. Sans certificat, pas de transfert. Nous demandons celui-ci dès le début et faisons de l’annulation des arriérés une condition du contrat.
3. Signature du contrat propre au promoteur pour un bien hors-conception
Les promoteurs de projets immobiliers de taille moyenne à Pattaya vendent des plans préliminaires, souvent avant que l’étude d’impact environnemental (EIA) et le permis de construction n’aient été délivrés. Les contrats auxquels ils souscrivent prévoient des commissions allant de 30 à 50 pour cent avant la mise en œuvre de l’ouvrage, sans toutefois préciser le montant. séquestre, et autoriser une extension illimitée “ pour des raisons indépendantes de la volonté du développeur ”. Nous comparons le contrat avec le formulaire standard de l’article 6/2, confirmons la titularité foncière du projet et relions chaque tranche à un objectif précis. Voir acheter un condo hors-plan en Thaïlande.
4. Envoi de l'argent de la transaction dans la mauvaise direction
L’article 19 ter exige la preuve que des devises étrangères d’une valeur équivalente au prix aient été introduites en Thaïlande ou retirées d’un compte en devises étrangères ou d’un compte en baht de non-résidents. Les acheteurs envoient des baht, les envoient par un ami ou en nom d’entreprise, et constatent le jour du transfert que la banque ne leur en délivrera pas. Formulaire FET ou conseils en crédit Sous votre nom. Le versement doit être effectué en devise étrangère, au nom de votre société, avec l’indication de la destination. Nous vous fournirons le texte avant de procéder au paiement.
Une décision de la Cour suprême appliquée à une revente à Jomtien
Dans les affaires Dika 4457/2565 et Dika 4457/2565, deux unités immobilières ont été vendues lors d’une vente aux enchères et la personne morale et une banque hypothécaire ont contesté qui devrait être payé en premier. La Cour suprême a statué que les frais communs notifiés au registre foncier devaient être payés avant l’hypothécaire, et a confirmé que le transfert ne peut être enregistré que lorsque l’unité immobilière est certifiée comme exemptée de tout dettes communes, prouvée par un certificat de non-débit en cours de validité de la personne morale. L’exception de la vente aux enchères s’applique uniquement aux achats effectués lors d’une vente aux enchères. L’article 29 ajoute un nouveau point : un transfert enregistré avant la constitution de la personne morale immobilière n’a pas besoin d’un certificat. Ni cela n’aide à une revente.
L’appliquer à une vente de Jomtien classique. Vous avez signé, versé un acompte de 10 %, réservé votre vol et le vendeur vous doit 180 000 THB. Frais courants Depuis des années, l’unité est laissée vide. La succursale de Banglamung ne s’enregistrera pas. Votre contrat peut vous donner droit à une réclamation contre un vendeur qui se trouve à l’étranger ; cela ne vous donne pas l’unité. En pratique : le certificat est demandé au début, les arriérés sont déduits du prix le jour même et le devoir du vendeur de les rembourser est inscrit dans le contrat avec un droit d’annulation et une clause de remboursement.
Comment nous travaillons pour les acheteurs de Pattaya sans bureau local
Notre seul bureau est à Bangkok, sur rendez-vous. Tout ce qui concerne les dossiers de Pattaya est effectué à distance, ce qui convient aux acheteurs en Europe ou en Russie et aux vendeurs qui vivent ailleurs :
- Vous envoyez l’annonce, une copie de la convention de vente et un projet de contrat par courriel ou via notre portail client.
- Nous obtenons les copies certifiées et le dossier du condominium auprès de la succursale de Banglamung ou de Sattahip via le réseau des bureaux fonciers, et nous écrivons à la personne morale pour les ratios étrangers, les arriérés et les comptes.
- Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence du barreau thaïlandais 3149/2556, examine le contrat et signe le rapport d’obligation redditionnelle, que vous recevez en anglais avec des instructions d’envoi par écrit et une vidéoconférence.
- Pattaya se situe dans la zone du forfait Premium : avec le forfait Condominium Premium (34 900 THB), notre équipe se présente au bureau foncier le jour du transfert avec votre procuration, traduit les documents, vérifie les chiffres sur le titre de propriété et vous envoie le titre de propriété enregistré le même jour.
Comment cela se déroule, étape par étape
| Étape | Ce qui se produit | Calendrier |
|---|---|---|
| 1. Admission | Les détails de l’unité, une copie de l’acte de vente et un projet de contrat ont été reçus ; le bureau du cadastre a confirmé l’information. | Jour 1 |
| 2. Titre et registre | Copie certifiée conforme du titre de propriété de l'immeuble (front et arrière) ainsi que du dossier du condominium de la branche de Banglamung ou de Sattahip. | Jours 2 à 5 |
| 3. Personne morale | Confirmation écrite du ratio étranger, des arriérés, du fonds de réserve et de toute cotisation spéciale. | Les jours 3 à 8 |
| 4. Révision du contrat | Comparaison de l'article 6/2 ; dépôt, annulation, arriérés et conditions de la certification ; répartition des taxes. | Jours 5 à 10 |
| 5. Rapport et instructions | Rapport de 25 points, formulation du FET, liste des documents du vendeur, estimation des frais gouvernementaux. | Les jours 7 à 14 |
| 6. Jour de transfert | Inscription auprès du registre foncier ; grâce au Pack Premium, notre équipe s’occupe de vérifier le titre de propriété avant le paiement du solde. | J'ai accepté les conditions du vendeur |
Ce que ça coûte
- Contrôle de la Titre de Propriété : 4 900 THB. Copie certifiée par l’Office foncier, recto et verso, timbre officiel et date, traduction anglaise et rapport d’un avocat de 2 pages, dans un délai de 3 jours ouvrables. Crédité sur le forfait de copropriété dans un délai de 30 jours.
- Forfait condominium : 19 900 THB. Due diligence de 25 points, examen du contrat, conseils sur l'utilisation de FET et instructions écrites de transfert, en 7 à 14 jours ouvrés.
- Package Premium pour un condo : 34 900 THB. Inclut la présence du bureau foncier et la traduction le jour du transfert. Pattaya, Jomtien, Na Jomtien et Bang Saray font partie de la zone Premium.
- Consultation : 2 000 THB par heure, crédité sur un forfait.
- Les frais gouvernementaux (2 % de frais de transfert, 3,3 % d’impôts spécifiques sur les entreprises ou 0,5 % de droits d’enregistrement) sont payés auprès du bureau des impôts et ne sont jamais inclus dans le prix.
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Foire aux questions
Dois-je avoir un avocat immobilier à Pattaya si l’agent me dit que le bâtiment est “ propriété étrangère à bail perpétuel ” ?
Oui. “ Propriété étrangère libre de bail ” est un terme commercial, et non un statut enregistré. Ce qui existe, c’est une unité enregistrée en vertu de la Loi sur les condominiums dans un immeuble où la propriété étrangère, calculée sur votre unité, ne dépassera pas 49 % de la superficie totale de l’unité lors du transfert. Ce ratio varie à chaque fois qu’une unité est vendue. Nous le confirmons par écrit auprès de la personne morale et au registre du cadastre avant de payer une caution.
Quel bureau foncier enregistrera mon bien à Pattaya ou à Jomtien ?
Les unités situées dans les villes de Pattaya, Jomtien, Na Kluea, Wongamat et Pratumnak sont enregistrées auprès du Bureau provincial des terres de Chonburi, branche Banglamung. Na Jomtien et Bang Saray relèvent de la branche de Sattahip. Nous identifions la branche correcte à partir du titre de propriété et obtenons les copies certifiées de celle-ci auprès du réseau des bureaux des terres, de sorte que vous n’ayez pas à vous déplacer avant le jour du transfert.
Pouvez-vous vérifier si un lot en revente dans un immeuble ancien a des charges impayées ?
Ce chèque est au cœur du dossier Pattaya. Nous adressons une demande à la personne morale pour obtenir le bilan de l’unité, la situation du fonds de réserve et toute cotisation spéciale votée par les copropriétaires. Le vendeur doit produire le certificat sans dette conformément à l’article 29 avant que le registre foncier ne puisse enregistrer la transaction. Si des arriérés existent, nous faisons de leur règlement une condition de réalisation et prévoyons une déduction de la valeur du bien.
Le quota étranger est atteint. Dois-je acheter via une société thaïlandaise ?
Non. Une société constituée pour détenir un lot pour le compte d’un étranger qui finance tout est un montage de prête-nom, et juridiquement vous ne contrôlez pas le lot. Si l’immeuble que vous voulez n’a plus de quota étranger, les options honnêtes sont un bail enregistré, un usufruit ou un autre immeuble. Nous expliquons chacune et vous disons franchement quand la seule réponse sensée est de renoncer.
Pouvez-vous être présents au bureau foncier de Pattaya le jour du transfert ?
Oui. Pattaya et le reste des districts de Banglamung et de Sattahip sont dans la zone du forfait Premium. Avec le forfait Copropriété Premium (34 900 THB), notre équipe se présente munie de votre procuration, traduit pour vous si vous êtes présent, vérifie les montants que le fonctionnaire inscrit sur le titre ainsi que les reçus, et vous envoie le titre enregistré le jour même. Vous gardez le contrôle du paiement du solde.
Comment se distingue-t-on d'un achat hors projet réalisé par un promoteur de Pattaya ?
Vous achetez une promesse, pas une unité immobilière ; les risques sont donc transférés au promoteur : le titre foncier du projet, l’autorisation d’aménagement, le permis de construire, la solvabilité de l’entreprise et le respect du formulaire standard de l’article 6/2 du contrat. Nous attachons chaque tranche à un événement de construction précis et renforçons les clauses de livraison et de remboursement avant votre signature. Les fonds de garantie versés avant cette vérification sont en jeu.
Comment puis-je envoyer l'argent afin que le bureau foncier le accepte ?
Transférer le prix à l’étranger en devise étrangère, au nom propre, avec pour objet l’achat de l’unité spécifique. Votre banque thaïlandaise délivrera alors le formulaire FET ou un avis de crédit à votre nom, ce qui est requis par l’article 19 ter pour l’enregistrement. Les transferts en baht, les paiements par un tiers et les virements au nom de l’entreprise posent tous des problèmes le jour du transfert. Nous vous fournissons la formulation exacte avant votre envoi.
Est-ce que je dois venir en Thaïlande ?
Pas en raison de la diligence raisonnable ou du contrat, qui sont entièrement réalisés par e-mail, portail et vidéoconférence. Le jour du transfert, vous pouvez vous présenter en personne ou vous procurer une procuration, que nous préparons dans le format de l’office foncier et qui doit être signée et légalisée à l’étranger selon les modalités acceptées par l’office foncier. De nombreux acheteurs de Pattaya remplissent leur transaction sans entrer au pays avant que l’appartement soit acquis.
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