Le quota d'étrangers est atteint : vos cinq options juridiques, classées par risque

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 5 septembre 2026

You paid the reservation fee. You picked the unit. Then the sales office called: the quota d'étrangers is full. This page is for that moment. It sets out the five legal options a foreign buyer has in Thailand when a condo’s 49% foreign quota is exhausted. They’re ranked from lowest risk to highest, with the statute behind each one.

Réponse courte. When the foreign quota is full, the Bureau foncier will not register the unit in your name (Loi sur les condominiums B.E. 2522, Section 19 quater). You have five options. (1) Walk away and recover your reservation fee. (2) Move to a unit or building that still has quota. (3) Register a 30-year lease. (4) Buy in a Thai spouse’s name. (5) Buy through a real Thai-majority company. Options 1 and 2 are low risk. Option 3 is medium. Options 4 and 5 carry real legal and financial exposure. Nothing else on offer (joint ownership with a Thai, “30+30+30” leases, a promised 75% quota) actually works.

Nous avons géré cet appel à de nombreuses reprises en conseillant des clients étrangers en Thaïlande depuis 2006. L'acheteur en est généralement à quelques jours d'une transaction et subit la pression de “ signer simplement la version du bail ”. Ne le faites pas. Lisez ceci d'abord. Cela prend dix minutes et cela peut vous éviter de payer pour un bien dont vous ne serez jamais légalement propriétaire.

Pourquoi le quota d'étrangers est atteint et ce que cela signifie pour votre transaction

La règle 49% en un paragraphe

L'article 19 bis de la loi sur la copropriété B.E. 2522 plafonne la part de propriété étrangère à 49% de la surface totale au sol de l'ensemble des logements d'un immeuble. Il ne s'agit pas de 49% des logements, mais bien de la surface au sol. Un immeuble comprenant 100 logements identiques peut compter 49 logements détenus par des étrangers. Un immeuble dans lequel des étrangers auraient acheté tous les grands attiques pourrait atteindre le plafond avec seulement 35 logements.

The quota is checked at every transfer. Section 19 ter requires a foreign buyer to present proof of eligibility (usually the Formulaire de transaction de change for money brought into Thailand). Section 19 quater then tells the Land Office official to check the foreign ratio. If your unit would push the building over 49%, the official refuses to register. There’s no discretion and no appeal to the developer’s goodwill.

Fondement juridique : Loi sur les condominiums B.E. 2522 (telle que modifiée par la loi n° 4, B.E. 2551), articles 19, 19 bis, 19 ter et 19 quater. L'article 19(5) est le motif sur lequel la plupart des acheteurs étrangers s'appuient : un étranger qui apporte des devises étrangères dans le Royaume pour payer l'unité.

Comment les acheteurs se retrouvent ici

Trois schémas couvrent presque tous les cas que nous voyons.

Le premier est le nouveau projet populaire. Le promoteur vend rapidement le quota étranger, et les dernières unités étrangères partent avant que l'équipe commerciale ne mette à jour son tableur. Vous avez réservé une unité qui était déjà partie.

The second is the resale where nobody checked. The seller is Thai and the agent assumed the unit was “in Thai quota”. Nobody asked the personne morale office whether the foreign side of the building was already full. A Thai seller’s unit does not come with foreign quota attached. Quota belongs to the building, not the unit.

Le troisième est le bâtiment qui dépasse techniquement le quota. Cela se produit lorsque les registres de la personne morale ne sont pas à jour ou lorsque le Land Office a utilisé un chiffre de superficie différent. Dans ce cas, vous ne pouvez pas du tout acheter en pleine propriété tant que des unités ne reviennent pas entre des mains thaïlandaises.

Ce que vous devez faire dans les 48 prochaines heures

Get the foreign quota position in writing from the personne morale de copropriété, not from the sales office. Ask for the letter the juristic person issues for transfers. It states the foreign-owned area as of that date. Compare the remaining quota with the floor area of your unit. If adding your unit would take foreign ownership above 49%, the Land Office will not register the transfer. Then read the five options below before you sign anything new.

Option 1 : Partez et récupérez vos frais de réservation Risque le plus faible

C'est la sortie la plus propre. C'est aussi celle que les acheteurs utilisent le moins, parce que le bureau des ventes présente le bail comme la seule alternative. Ce n'en est pas une.

Votre assise juridique en vertu du Code civil et commercial

A reservation fee is usually treated as sérieux money. Section 377 of the Code civil et commercial makes earnest evidence that a contract was concluded. Section 378 then splits the outcomes. If the buyer defaults, the earnest is forfeited. If performance becomes impossible because of something the seller is responsible for, the earnest must be returned.

Si le vendeur a promis un transfert de pleine propriété étrangère, mais que l'unité ne peut pas être enregistrée parce que le quota n'est pas disponible, l'article 378 autorise le remboursement des arrhes lorsque le vendeur ne peut pas exécuter son obligation pour une raison dont il est responsable. La formulation du contrat et ce que chaque partie savait ont toujours de l'importance. Selon notre expérience, une lettre citant cet article et joignant la lettre de quota de la personne morale permet souvent d'obtenir un remboursement sans passer par une procédure judiciaire.

Ventes de promoteurs : les règles de réservation de l'OCPB depuis le 31 janvier 2025

Si vous avez réservé directement auprès d'un promoteur, vous bénéficiez d'une deuxième couche de protection. Le comité des contrats de l'Office de protection des consommateurs a fait de la vente de réservations de condominiums une activité régie par un contrat. La notification a été publiée le 3 octobre 2024 et est entrée en vigueur le 31 janvier 2025.

En vertu de ces règles, un promoteur ne peut conserver les frais de réservation que si l'acheteur ne signe pas le contrat de vente dans le délai convenu. Si c'est le promoteur qui ne peut pas exécuter ses obligations, les remboursements sont dus dans un délai de 15 jours pour les paiements en espèces ou par virement bancaire. Les paiements par carte de crédit doivent être remboursés dans un délai de 45 jours. Les règles annulent également les clauses qui permettent aux promoteurs de confisquer les frais lorsque l'acheteur n'est pas en faute. Le fait de ne pas atteindre un quota complet n'est pas de la faute de l'acheteur.

Deux limites. La notification concerne les exploitants commerciaux vendant sur réservation. Elle ne couvre pas la revente privée par un propriétaire individuel. Et elle ne mentionne pas le “ quota étranger ” comme motif de résiliation, vous l'associerez donc à l'article 378 et aux propres déclarations du promoteur concernant l'éligibilité des étrangers.

Reventes de particuliers et agents

Les acomptes sur revente relèvent uniquement du Code. Vérifiez ce que vous avez signé. Le formulaire de réservation précisait-il que l'unité était disponible pour un acheteur étranger ? L'annonce mentionnait-elle “ quota étranger ” ? Vous avez alors un argument de fausse déclaration ainsi que l'article 378. Si le formulaire ne mentionne rien sur l'éligibilité des étrangers et que vous ne l'avez jamais demandé, l'argument devient plus difficile. Même dans ce cas, la plupart des vendeurs restituent l'acompte plutôt que de s'engager dans un litige concernant une vente qui ne pourra jamais aboutir.

Évaluation des risques : Faible par rapport au fait de donner suite à un achat défectueux. De nombreuses réclamations se règlent après une mise en demeure écrite, mais un remboursement contesté peut nécessiter une plainte auprès de l'OCPB ou une action en justice. Ne présumez pas que le recouvrement ne prendra que quelques semaines.

Option 2 : Emménager dans un logement ou un immeuble disposant encore d'un quota Faible risque

Ce projet ou ce quartier vous intéresse toujours ? La deuxième option maintient votre accord sans en changer la nature juridique. Vous restez un acheteur en pleine propriété. Vous changez simplement de logement.

Échange d'unités au sein du même projet

Les grands promoteurs conservent souvent une partie du quota étranger pour les phases ultérieures ou pour les stocks non vendus. Demandez par écrit si des unités sont toujours disponibles dans le quota étranger et si vos frais de réservation peuvent y être transférés. Obtenez la lettre de quota de la personne morale pour la nouvelle unité avant de donner votre accord. N'acceptez pas le “ oui, celle-là convient ” verbal de l'équipe commerciale.

En attendant la réouverture du quota, en toute sécurité

Le quota n'est pas statique. Il se libère à chaque fois qu'une unité détenue par un étranger est vendue à un ressortissant thaïlandais ou à une entreprise qualifiée de thaïlandaise pour la propriété de copropriété. Dans les immeubles matures, cela se produit plusieurs fois par an. Dans un nouvel immeuble où chaque unité étrangère vient d'être achetée par un investisseur, cela peut ne pas se produire avant des années.

Attendre n'est acceptable que si la paperasse vous protège. Trois points comptent :

1. Votre contrat de vente et d'achat doit subordonner vos obligations de paiement à la disponibilité d'un quota étranger à la date du transfert. Si le quota n'est pas disponible, le contrat prend fin et tous les paiements sont restitués. Il s'agit d'une condition suspensive, un concept que les acheteurs de common law connaissent déjà.
2. Ne payez pas plus que les frais de réservation pendant que vous attendez. Les versements effectués pour un bien que vous ne registrerez peut-être jamais vous laissent avec une créance non garantie contre le vendeur.
3. Fixez une date limite. Si le quota n'a pas été rouvert d'ici cette date, vous récupérez votre argent et vous partez.

Certains développeurs proposent une “ liste d'attente pour les quotas ”. À moins que ses conditions ne soient intégrées dans un contrat contraignant, la priorité sur la liste est une courtoisie, et non un droit légal. Considérez une liste informelle comme un espoir, et non comme un plan.

Changement de bâtiment

Les pénuries de quotas se concentrent dans un petit nombre d'immeubles qui ciblent fortement les étrangers. L'immeuble situé de l'autre côté de la rue compte souvent 20% de propriétaires étrangers et ne connaît aucune pénurie. Si votre objectif est d'acquérir un logement plutôt que cet immeuble en particulier, c'est le moyen le plus rapide de retrouver un titre de propriété en pleine propriété. Notre Guide pour l'achat d'un condominium en Thaïlande covers the full vérifications nécessaires sequence.

Évaluation des risques : Faible, à condition que le quota de la nouvelle unité soit confirmé par la personne morale et que tout arrangement d'attente soit conditionnel. Vous vous retrouvez là où vous vouliez être : un étranger avec un titre enregistré.

Option 3 : Enregistrer un bail de 30 ans sur le lot Risque moyen

C'est l'option que chaque bureau de vente propose en premier, car elle lui permet de conserver la vente. C'est légal. C'est aussi un produit complètement différent de celui que vous avez réservé. Vous devez comprendre à quoi vous renoncez.

Ce qu'est réellement un condo à bail

Un bail est un contrat, et non un droit de propriété. L'article 540 du Code civil et commercial plafonne le bail de biens immobiliers à 30 ans. L'article 538 exige qu'un bail de plus de trois ans soit enregistré au Bureau foncier, faute de quoi il n'est exécutoire que pour une durée de trois ans. Un bail enregistré ne consomme pas le quota étranger car le propriétaire thaïlandais reste inscrit sur le titre de propriété.

Pour un lecteur canadien ou américain, l'analogie la plus proche est celle d'un bail emphytéotique à long terme plutôt que d'un titre de copropriété. Vous avez la possession exclusive pour une durée déterminée. Vous ne possédez pas l'actif. Lorsque le terme expire, l'unité retourne au propriétaire.

Le problème du renouvellement après la décision de la Cour suprême n° 4655/2566

Developers and sellers love to say “30 years plus two renewals”. That wording does not create a registered 90-year lease. In Decision No. 4655/2566, the parties signed a 30-year lease and two further 30-year extensions on the same day, and the tenant paid for all 90 years at the outset. The Cour suprême held that the extensions were void because the arrangement was intended to evade the 30-year limit in Section 540. The decision does not say every renewal promise is automatically void, but any promise remains contractual and should not be treated as a property right binding a later owner.

Le résultat pratique est simple. Évaluez le bail à 30 ans. Si le vendeur ajoute une clause de renouvellement, ne l'évaluez pas comme un droit enregistré pour 60 années supplémentaires. Notre article sur Le mythe du bail de 90 ans en Thaïlande explique pourquoi “ 30+30+30 ” échoue.

Quoi négocier à la place

Un bail emphytéotique peut être un choix judicieux pour un retraité. Il convient à quelqu'un qui veut un logement pour la vie et qui se soucie peu de la revente. C'est un mauvais choix pour un investisseur. Si vous optez pour cette voie, le bail doit être enregistré. Il devrait également inclure :

1. Un droit de sous-louer et de céder le bail sans le consentement du propriétaire. L'article 544 du Code empêche par ailleurs la sous-location ou le transfert du bail à moins que la convention ne le permette.
2. Une formulation claire reconnaissant que le bail enregistré subsiste lors d'un transfert en vertu de l'article 569. Ne présumez pas que des promesses personnelles distinctes faites par le propriétaire d'origine lieront un acheteur ultérieur.
3. Une option écrite d'acheter la pleine propriété du lot si le quota pour étrangers devient disponible pendant la durée, avec un prix fixe ou une formule et des mécanismes de transfert clairs.
4. Un prix réduit. Un bail de 30 ans vaut moins qu'une pleine propriété. D'après notre expérience, la décote du marché est réelle, tout comme la difficulté de revente. Ne payez pas le prix de la pleine propriété pour un bail.

Argent qui entre, argent qui sort

Un paiement de bail effectué en un seul versement reste juridiquement un loyer. Il n'y a pas d'exigence de la FET (Foreign Exchange Transaction) car vous n'enregistrez pas de propriété. Mais lorsque vous quittez la Thaïlande, le rapatriement du produit d'un bail cédé peut s'avérer plus difficile que celui d'une vente en pleine propriété. Les banques recherchent l'enregistrement original du virement entrant. Conservez chaque document. Notre Guide des formulaires FET explique la trace écrite.

Évaluation des risques : Moyen. La structure est légale et enregistrée. Les risques sont commerciaux : aucune propriété, un horizon strict de 30 ans, une valeur de revente inférieure et une clause de renouvellement qui ne crée aucun droit enregistré à un autre terme. Acceptable pour une résidence à long terme, discutable en tant qu'investissement.

Option 4 : Acheter au nom de votre conjoint(e) thaïlandais(e) Risque moyen à élevé

Si vous êtes marié à un ressortissant thaïlandais, votre conjoint peut acheter l'unité dans le quota thaïlandais. C'est légal. C'est aussi une décision concernant votre mariage et votre patrimoine, et pas seulement l'immobilier. Ou vous pouvez également acheter au nom de votre petite amie thaïlandaise et enregistrer un droit tel que l'usufruit, le bail, l'hypothèque, le sap-ing-sith ou autre.

La déclaration du bureau foncier

Le Département des terres Le règlement sur la propriété des unités de copropriété par des étrangers et des personnes morales étrangères B.E. 2547, en particulier les clauses 20 et 21, régit cette situation. Un ressortissant thaïlandais marié à un étranger peut enregistrer une unité de copropriété au nom exclusif du conjoint thaïlandais. Pour que l'unité reste dans le quota thaïlandais, les deux conjoints confirment que tout l'argent utilisé est un bien personnel du conjoint thaïlandais (sin suan tua), et non un bien matrimonial (sin somros).

Lisez cela à nouveau. Vous signez un document qui indique que l'argent n'a jamais été le vôtre dans un sens conjugal. Le bureau de l'enregistrement foncier s'y fie. Un tribunal des divorces fera de même, au moins comme point de départ.

Divorce : ce que la déclaration vous fait

L'article 1474 du Code civil et commercial présume normalement que les biens acquis pendant le mariage sont des biens communs. Ici, cependant, la déclaration conjointe indique que le prix d'achat est un bien propre du conjoint thaïlandais, et la réglementation du Département des terres traite l'unité ainsi obtenue comme un bien propre en vertu de l'article 1472. Si le mariage prend fin, le conjoint étranger n'a aucune part enregistrée dans l'unité. Toute réclamation contractuelle distincte dépendrait de ses propres faits et ne peut être assimilée à la propriété de la copropriété.

Mort : le piège des droits de succession

C'est le risque que les acheteurs ne voient jamais venir. Si votre conjoint thaïlandais décède et que vous héritez de l'unité, en tant d'héritier étranger qui ne remplit pas les conditions requises, vous devez en informer le Land Office et vendre l'unité dans un délai d'un an. Un héritier étranger qui remplit les conditions requises peut tout de même devoir vendre l'unité héritée si sa conservation dépasse le quota d'étrangers. Si la vente requise n'est pas effectuée, le directeur général du Land Department a le pouvoir de vendre l'unité.

A Dernières volontés et testament en Thaïlande aide à la succession mais ne crée pas de quota. Notre guide sur hériter d'un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'héritier étranger établit le calendrier.

Moyens de réduire l'exposition

Votre conjoint peut vous accorder un usufruit enregistré ou un bail enregistré de 30 ans. Un usufruit est un droit réel de posséder, d'utiliser et de jouir du logement ; un bail confère une jouissance contractuelle pour sa durée enregistrée. L'article 1417 du Code régit l'usufruit. Aucun de ces deux droits ne fait de vous le propriétaire ni ne l'emporte sur la règle du quota en matière de succession, mais l'un ou l'autre peut protéger la poursuite de l'occupation après une séparation ou le décès du propriétaire, sous réserve de ses conditions. Les couples devraient également lire notre page sur le conséquences juridiques du mariage en Thaïlande avant de signer.

Évaluation des risques : Moyen à élevé. Totalement légal, mais vous ne détenez aucun titre, l'issue du divorce vous est défavorable par conception, et la règle de succession peut forcer une vente. Convient uniquement à un mariage stable où le conjoint étranger accepte ces conséquences en toute connaissance de cause.

Option 5 : Acheter par l'intermédiaire d'une société à majorité thaïlandaise Haut risque

La dernière option est celle qui conduit les étrangers à être poursuivis en justice. Nous l'énumérons parce qu'elle est légale sous une forme très limitée et parce qu'on vous la proposera. Nous la classons en dernière position parce que la plupart des versions vendues aux acheteurs étrangers ne sont pas du tout légales.

La version juridique stricte

Une société anonyme thaïlandaise ne peut acquérir des parts dans le cadre du quota thaïlandais que si elle n’est pas considérée comme étrangère au sens des articles 97 et 98 du Code foncier. Le critère ne se résume pas à la simple mention “ 51% actions thaïlandaises ” ; la structure du capital et, le cas échéant, le nombre et le statut des actionnaires entrent également en ligne de compte. Dans le cadre d’une acquisition conforme à la loi, les actionnaires thaïlandais sont réels : ils ont payé leurs actions, exercent leurs droits et les détiennent dans leur propre intérêt. La société doit également avoir un objet social légal justifiant l’acquisition de cette participation.

La version du nommé et pourquoi c'est un crime

La version généralement proposée à un acheteur étranger est différente. Des “ actionnaires ” thaïlandais détiennent la majorité sur le papier, n'ont rien payé et agissent uniquement selon les instructions de l'étranger. Ces faits pointent vers un accord de prête-nom. Les actions de préférence, les prêts d'actionnaires et les documents de transfert d'actions ne sont pas illégaux en soi. L'infraction survient lorsque des actionnaires thaïlandais détiennent des actions pour le compte d'une autre personne afin de contourner la loi.

L'article 67 de la loi sur la copropriété punit quiconque détient un lot au nom d'un étranger ou d'une personne morale étrangère, que cette personne étrangère ait ou non par ailleurs le droit d'en être propriétaire. La peine encourue est d'un maximum de deux ans d'emprisonnement, d'une amende pouvant aller jusqu'à 20 000 bahts, ou des deux.

L'article 36 de la loi sur les entreprises étrangères de B.E. 2542 s'applique également lorsqu'un prête-nom thaïlandais aide un étranger à contourner les restrictions applicables à une entreprise régie par cette loi. L'article 36 punit à la fois le participant thaïlandais et l'étranger qui y consent, d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à trois ans, d'une amende de 100 000 à 1 000 000 de bahts, ou des deux. Une amende journalière de 10 000 à 50 000 bahts s'applique en cas de non-respect de l'ordonnance judiciaire qui en découle.

Application en 2025 et 2026

Ce n'est plus un risque théorique. Le Département du développement des entreprises vérifie depuis longtemps la présence d'indicateurs de prête-nom chez les entreprises à participation étrangère, et la répression s'est intensifiée en 2025 et 2026. Il peut être demandé aux actionnaires thaïlandais d'expliquer l'origine de leur capital social, et des relevés bancaires peuvent être contrôlés. Le Département des enquêtes spéciales et l'Office anti-blanchiment d'argent ont joint leurs opérations à Phuket, Koh Samui, Koh Pha-ngan et Hua Hin. Les registres des entreprises sont recoupés avec les enregistrements fonciers et de condominiums. Notre outil de suivi des les mesures de répression contre les prête-noms en Thaïlande et les affaires judiciaires qui les sous-tendent est mis à jour à mesure que les cas sont signalés. Notre page sur actionnaires désignés thaïlandais explique la vérification désormais appliquée lors de l'inscription.

Les greffiers et les enquêteurs regardent au-delà de la liste des actionnaires pour examiner l'origine des fonds et le comportement des parties. Une entreprise dont les actionnaires thaïlandais n'ont jamais payé leurs actions et se contentent de suivre les instructions d'un étranger fait face à un risque sérieux de prête-nom. Les droits de vote préférentiels ou un administrateur étranger ne prouvent pas, à eux seuls, un arrangement de prête-nom ; c'est l'ensemble de la relation économique qui compte.

Le coût même si personne n'enquête

Une entreprise doit déposer des comptes vérifiés chaque année et tenir des assemblées d'actionnaires. Si elle permet à un actionnaire ou à un administrateur d'y habiter gratuitement, le Département des revenus peut évaluer le revenu sur une base de pleine concurrence ; l'impôt sur les sociétés qui en résulte dépend des comptes complets de l'entreprise. Une entreprise qui achète dans le cadre du quota thaïlandais ne dépend pas de la preuve FET de l'article 19(5). Lors de la vente, l'acheteur doit soit acheter les parts, héritant ainsi de l'historique de conformité de l'entreprise, soit acheter l'unité à l'entreprise. Une vente d'actifs entraîne des conséquences fiscales en matière d'impôt sur les sociétés et de retenue à la source. Chaque étape coûte de l'argent et crée des dossiers qu'un enquêteur futur peut consulter.

Évaluation des risques : Haute. Légal uniquement pour une véritable entreprise thaïlandaise dont les actionnaires thaïlandais investissent et agissent pour leur propre compte. Pour un étranger qui souhaite simplement une maison, la version prête-nom est une structure criminelle qui peut se terminer par une vente forcée, des amendes et une peine de prison. Nous ne créons pas ce type de structures et conseillons aux clients de les défaire.

Tableau comparatif : Cinq options lorsque le quota d'étrangers est atteint

Option	Base juridique	Ce que vous obtenez	Risque principal	Sortie et revente	Classement des risques
1. S'en aller, récupérer les frais	CC art. 377-378 ; avis de réserve de l'OCPB (en vigueur le 31 janv. 2025) pour les ventes de promoteurs	Remboursé	Retard, mise en demeure potentielle	Non applicable	Le plus bas
2. Changer d'unité ou de bâtiment, ou attendre avec un contrat conditionnel	Loi sur la copropriété art. 19, 19 bis, 19 quater ; conditions du contrat	Pleine propriété à votre propre nom	L'attente peut prendre des années ; c'est seulement sûr si les paiements sont conditionnels	Revente normale en quota étranger ou thaïlandais	Faible
3. Bail de 30 ans enregistré	C. civ. art. 538, 540, 544, 569 ; Dika 4655/2566	Jouissance exclusive pendant 30 ans	Aucune propriété ; aucun droit enregistré aux renouvellements automatiques ; valeur en baisse	Cession du terme restant, plus difficile à vendre	Moyen
4. Nom du conjoint thaïlandais	Règlement du Département des terres sur les copropriétés de B.E. 2547 (2004), articles 20-21 ; Code civil et commercial thaïlandais (CCC), articles 1472, 1474 ; Loi sur la copropriété, articles 19 quinque et 19 septem	Maison familiale en quota thaïlandais	Pas de propriété enregistrée pour le conjoint étranger ; vente forcée dans un délai d'un an en cas de décès du conjoint thaïlandais si l'héritier étranger ne peut pas la conserver	Le conjoint vend dans le quota thaïlandais	Moyen à élevé
5. Entreprise thaïlandaise	Code foncier, art. 97-98 ; Loi sur la copropriété, art. 19 bis et art. 67 ; Loi sur les entreprises étrangères (FBA), art. 36 lorsque ses restrictions commerciales sont éludées	Une entreprise thaïlandaise admissible possède une unité dans le quota thaïlandais	La détention par un étranger viole l'art. 67 ; application active de la DBD et du DSI ; coûts annuels	Cession de titres ou cession d'actifs, toutes deux imposées et examinées	Haut

Ce qui n'est pas une option (même si quelqu'un le suggérera)

“Fais simplement une copropriété avec un ami thaïlandais”

Selon la pratique du Service du cadastre, un logement dont l'un des copropriétaires est étranger est considéré comme un logement détenu par un étranger. C'est la surface totale du logement qui est prise en compte dans le calcul du plafond prévu par la règle 49%, et non votre moitié. La copropriété ne donne pas lieu à un quota. Elle confère également à un ami un droit enregistré sur votre logement.

“ Le quota s'élèvera bientôt à 75% ”

En 2024, le Conseil des ministres a demandé au ministère de l’Intérieur d’étudier la possibilité de porter le plafond à 75% et de prolonger la durée des baux à 99 ans. Cette proposition s’est heurtée à une forte résistance politique. En août 2026, aucune loi modificative n’avait encore été adoptée. L'article 19 bis prévoit toujours 49%. N'achetez jamais en partant du principe que la loi évoluera en votre faveur. Si tel est le cas, vous pourrez en bénéficier ultérieurement.

“Le promoteur garantit le quota étranger lors du transfert”

Un promoteur ne peut pas garantir ce que le bureau foncier enregistrera. Il peut seulement promettre de vous rembourser en cas d'échec de l'enregistrement. Assurez-vous que le contrat indique exactement cela, avec une date et un montant. Notre Guide des condos sur plans explique comment rédiger la clause de remboursement.

“Obtenez un visa Elite ou LTR, alors les règles sont différentes”

Aucun visa ne modifie le quota. L'article 19 énumère les personnes autorisées à être propriétaires, et la plupart des acheteurs étrangers se qualifient par la voie des devises étrangères prévue à l'article 19(5), et non en raison de leur visa. L'article 19 bis plafonne la part que l'ensemble des étrangers éligibles peuvent posséder conjointement. Un visa Elite ou LTR ne change rien si un immeuble est complet.

Étape par étape : quoi faire cette semaine

1. Obtenez la lettre de quota. Ask the condominium juristic person for its foreign ownership certificate. Keep the sales office out of it.
2. Freeze payments. Don’t pay the contract deposit or any instalment until the quota position is resolved in writing.
3. Re-read your reservation form. Look for any statement about foreign eligibility, the sale contract deadline, and refund terms. Photograph it.
4. Send a written notice. State that the unit can’t be registered to you and cite Section 378 of the Code. Ask for the fee back, or for a transfer to a unit in foreign quota. Give a deadline.
5. Decide with numbers. If you consider a lease, ask for the price as a lease and compare it to the freehold price. If you consider your spouse’s name, price in the divorce and inheritance risks honestly.
6. Have the replacement contract reviewed before signing. A lease, a conditional purchase agreement or a spousal purchase each need different clauses. Our forfaits immobiliers à tarif fixe start at THB 19,900 for a condominium purchase and include the contract review.

Coûts et frais à prévoir

Article	Typical cost	Notes
Foreign quota certificate from juristic person	Free to THB 1,000	Usually issued with the debt-free letter at transfer
Lawyer’s letter to recover reservation fee	From THB 2,000 (one-hour consultation) to a flat-fee package	Most refunds are settled without court
Registration of a 30-year lease	1% registration fee plus 0.1% stamp duty on the total rent	Payable at the Land Office; negotiate who pays
Freehold transfer (when quota is available)	2% transfer fee plus withholding tax and, where applicable, specific business tax or stamp duty	See our condo buying guide for the full breakdown
Usufruct from a Thai spouse	THB 50 if registered without compensation; if compensated, 1% registration fee plus 0.5% stamp duty on the compensation	A lease is charged separately under the lease rates above
Thai company (setup and annual compliance)	Setup from THB 30,000; annual audit and filings from THB 25,000	Costs continue every year; nominee version is unlawful

Figures are indicative as of August 2026. Government fees change by ministerial regulation, and reduced transfer fees are sometimes offered for lower-value units.

Foire aux questions concernant un quota complet d'étrangers

Comment ThaiLawOnline peut vous aider

We’ve been advising foreign clients in Thailand since 2006, in English, French and Thai. When the quota is full, we do three things fast. We confirm the real quota position with the juristic person. We seek recovery of your reservation fee or move it to a unit you can own. And we review any replacement lease or conditional contract before you sign.

Commencez par un one-hour consultation for THB 2,000, or choose a flat-fee condominium package from THB 19,900. You can also contact a Thai lawyer directly, or browse our Services juridiques immobiliers thaïlandais.

Points clés à retenir

• A full foreign quota means the Land Office will not register the unit to you. The 49% cap in Section 19 bis of the Condominium Act is applied at every transfer, with no discretion.
• Your lowest-risk moves are to recover the reservation fee or to move to a unit that still has quota. Section 378 of the Civil and Commercial Code and the OCPB reservation rules for developer sales back the refund.
• A registered 30-year lease is legal but is a different product. Value it at 30 years. Decision No. 4655/2566 voided two prepaid 30-year extensions designed to evade the statutory limit; renewal wording does not create a registered 90-year right.
• Buying in a Thai spouse’s name puts the unit outside your reach on divorce. After the Thai spouse’s death, Sections 19 quinque and 19 septem may require the foreign heir to sell within one year, depending on the heir’s qualification and the available quota.
• A Thai company can hold the unit in the Thai quota only when it is not regarded as foreign under the Land Code and its Thai shareholders invest and act for their own benefit. Holding the unit for a foreigner is an offence under Section 67 of the Condominium Act. Section 36 of the Foreign Business Act also applies where the arrangement evades restrictions under that Act.
• Joint ownership with a Thai, “30+30+30” leases, developer quota guarantees and the 75% proposal do not solve the problem.

This article is general information about Thai law as of August 2026. It is not legal advice for your transaction. Statutory references are to the Condominium Act B.E. 2522 as amended, the Civil and Commercial Code, and the Foreign Business Act B.E. 2542. Court decisions are cited by Supreme Court (Dika) number and Buddhist Era year. Fees and enforcement practice change. Speak to a licensed Thai lawyer before you sign or pay.