Le quota d'étrangers est atteint : vos cinq options juridiques, classées par risque

Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.

Dernière mise à jour : 21 octobre 2026

Vous avez réglé la réservation. Vous avez choisi l’appartement. Puis le bureau de vente a appelé : quota d'étrangers Il est complet. Cette page concerne ce moment précis. Elle expose les cinq options juridiques dont un acheteur étranger peut disposer en Thaïlande lorsque la quota de 49% étrangers pour un condo est épuisé. Elles sont classées de la plus faible à la plus élevée, avec la réglementation qui les encadre.

Réponse courte. Lorsque la quota étrangère est pleine, bureau foncier ne pas enregistrer l'appareil au nom de votre famille (Loi sur les copropriétés 2522 e. é., Section 19 quater). Vous avez cinq options. (1) Renoncer et récupérer votre frais de réservation. (2) Demander un logement ou un immeuble qui dispose encore de quotas. (3) Signer un bail de 30 ans. (4) Acheter un logement au nom de votre conjoint thaïlandais. (5) Acheter auprès d’une société thaïlandaise majoritairement détenue par des Thaïlandais. Les options 1 et 2 présentent un faible risque. L’option 3 est moyenne. Les options 4 et 5 comportent un risque juridique et financier réel. Rien d’autre proposé (copropriété avec un Thaïlandais, bail “ 30+30+30 ”, promesse de 75% quotas) ne fonctionne réellement.

Nous avons géré cet appel à de nombreuses reprises en conseillant des clients étrangers en Thaïlande depuis 2006. L'acheteur en est généralement à quelques jours d'une transaction et subit la pression de “ signer simplement la version du bail ”. Ne le faites pas. Lisez ceci d'abord. Cela prend dix minutes et cela peut vous éviter de payer pour un bien dont vous ne serez jamais légalement propriétaire.

Dernière mise à jour : 26 septembre 2026. Les articles 19 à 19 septem et 67 de la Loi sur les condominiums ont été lus dans la version thaïlandaise du document consolidé du Département des Terres, et les articles 1 à 5 de l’avis de réservation de condominiums de 2024 du Comité des contrats dans sa version thaïlandaise. Les délais de remboursement de 15 jours et de 45 jours sont issus du formulaire type annexé à l’avis, que nous n’avons pas relu dans cette revue. Les rapports d’exécution, la pratique du marché et les coûts indicatifs sont des données d’expérience pratique, et non des dispositions légales.

Pourquoi le quota d'étrangers est atteint et ce que cela signifie pour votre transaction

La règle 49% en un paragraphe

L'article 19 bis de la loi sur la copropriété B.E. 2522 plafonne la part de propriété étrangère à 49% de la surface totale au sol de l'ensemble des logements d'un immeuble. Il ne s'agit pas de 49% des logements, mais bien de la surface au sol. Un immeuble comprenant 100 logements identiques peut compter 49 logements détenus par des étrangers. Un immeuble dans lequel des étrangers auraient acheté tous les grands attiques pourrait atteindre le plafond avec seulement 35 logements.

La limite de quota est vérifiée à chaque transfert. L’article 19 ter exige que l’acheteur étranger présente la preuve de sa qualité admissible (généralement un certificat d’enregistrement). formulaire de transaction de change pour les fonds venus en Thaïlande). L’article 19 quater oblige alors l’agent de l’office foncier à vérifier le ratio étranger. Si votre propriété dépasse 49%, l’agent refuse de l’enregistrer. Il n’y a ni latitude ni recours contre la bonne volonté du promoteur.

Fondement juridique : Loi sur les condominiums B.E. 2522 (telle que modifiée par la loi n° 4, B.E. 2551), articles 19, 19 bis, 19 ter et 19 quater. L'article 19(5) est le motif sur lequel la plupart des acheteurs étrangers s'appuient : un étranger qui apporte des devises étrangères dans le Royaume pour payer l'unité.

Comment les acheteurs se retrouvent ici

Trois schémas couvrent presque tous les cas que nous voyons.

Le premier est le nouveau projet populaire. Le promoteur vend rapidement le quota étranger, et les dernières unités étrangères partent avant que l'équipe commerciale ne mette à jour son tableur. Vous avez réservé une unité qui était déjà partie.

Le deuxième est la revente, où personne n'a vérifié. Le vendeur est Thaïlandais et l'agent a supposé que l'unité était “ dans la limite des quotas thaïlandais ”. Personne n'a demandé à savoir si c'était le cas. personne morale Le bureau : que la partie étrangère de l’immeuble soit déjà occupée. L’appartement d’un vendeur thaïlandais n’est pas assorti d’un quota étranger. Le quota appartient à l’immeuble, pas à l’appartement.

Le troisième est le bâtiment qui dépasse techniquement le quota. Cela se produit lorsque les registres de la personne morale ne sont pas à jour ou lorsque le bureau foncier a utilisé un chiffre de superficie différent. Dans ce cas, vous ne pouvez pas du tout acheter en pleine propriété tant que des unités ne reviennent pas entre des mains thaïlandaises.

Ce que vous devez faire dans les 48 prochaines heures

Obtenez par écrit la position dans le quota des étrangers auprès de personne morale de copropriété, Ne pas auprès du bureau des ventes. Demandez la lettre que la personne morale délivre pour les transferts. Elle indique la superficie de l’immeuble détenu par des étrangers à cette date. Comparez la superficie restante avec la surface de votre logement. Si l’ajout de votre logement entraînerait une propriété étrangère supérieure à 49%, l’Office foncier ne pourra pas enregistrer le transfert. Lisez ensuite les cinq options ci-dessous avant de signer quoi que ce soit de nouveau.

Option 1 : Partez et récupérez vos frais de réservation Risque le plus faible

C'est la sortie la plus propre. C'est aussi celle que les acheteurs utilisent le moins, parce que le bureau des ventes présente le bail comme la seule alternative. Ce n'est pas le cas.

Votre assise juridique en vertu du Code civil et commercial

Les frais de réservation sont généralement traités comme arrhes L'argent. Article 377 du Code civil et commercial constitue une preuve irréfragable que le contrat a été conclu. L’article 378 répartit alors les conséquences. Si l’acheteur ne remplit pas ses obligations, le cautionnement est perdu. Si la performance devient impossible en raison de quelque chose pour laquelle le vendeur est responsable, le cautionnement doit être restitué.

Si le vendeur a promis un transfert de pleine propriété étrangère, mais que l'unité ne peut pas être enregistrée parce que le quota n'est pas disponible, l'article 378 autorise le remboursement des arrhes lorsque le vendeur ne peut pas exécuter son obligation pour une raison dont il est responsable. La formulation du contrat et ce que chaque partie savait ont toujours de l'importance. Selon notre expérience, une lettre citant cet article et joignant la lettre de quota de la personne morale permet souvent d'obtenir un remboursement sans passer par une procédure judiciaire.

Ventes de promoteurs : les règles de réservation de l'OCPB depuis le 31 janvier 2025

Si vous avez réservé directement auprès d'un promoteur, vous bénéficiez d'une deuxième couche de protection. Le comité des contrats de l'Office de protection des consommateurs a fait de la vente de réservations de condominiums une activité régie par un contrat. La notification a été publiée le 3 octobre 2024 et est entrée en vigueur le 31 janvier 2025.

Selon ces règles, le contrat de réservation ne peut pas permettre à un promoteur de conserver une partie de la commission à moins que l’acheteur ne contrevienne aux conditions (clause 5(4) de la notification). Si le promoteur est celui qui ne peut pas réaliser les travaux, les remboursements sont dus dans un délai de 15 jours en espèces ou par virement bancaire. Les paiements par carte de crédit doivent être remboursés dans un délai de 45 jours. Un défaut de paiement de la part de l’acheteur n’est pas une faute.

Deux limites. La notification concerne les exploitants commerciaux vendant sur réservation. Elle ne couvre pas la revente privée par un propriétaire individuel. Et elle ne mentionne pas le “ quota étranger ” comme motif de résiliation, vous l'associerez donc à l'article 378 et aux propres déclarations du promoteur concernant l'éligibilité des étrangers.

Reventes de particuliers et agents

Les acomptes sur revente relèvent uniquement du Code. Vérifiez ce que vous avez signé. Le formulaire de réservation précisait-il que l'unité était disponible pour un acheteur étranger ? L'annonce mentionnait-elle “ quota étranger ” ? Vous avez alors un argument de fausse déclaration ainsi que l'article 378. Si le formulaire ne mentionne rien sur l'éligibilité des étrangers et que vous ne l'avez jamais demandé, l'argument devient plus difficile. Même dans ce cas, la plupart des vendeurs restituent l'acompte plutôt que de s'engager dans un litige concernant une vente qui ne pourra jamais aboutir.

Évaluation des risques : Faible par rapport au fait de donner suite à un achat défectueux. De nombreuses réclamations se règlent après une mise en demeure écrite, mais un remboursement contesté peut nécessiter une plainte auprès de l'OCPB ou une action en justice. Ne présumez pas que le recouvrement ne prendra que quelques semaines.

Option 2 : Passer à un logement ou un immeuble disposant encore d'un quota Faible risque

Ce projet ou ce quartier vous intéresse toujours ? La deuxième option maintient votre accord sans en changer la nature juridique. Vous restez un acheteur en pleine propriété. Vous changez simplement de logement.

Échange d'unités au sein du même projet

Les grands promoteurs conservent souvent une partie du quota étranger pour les phases ultérieures ou pour les stocks non vendus. Demandez par écrit si des unités sont toujours disponibles dans le quota étranger et si vos frais de réservation peuvent y être transférés. Obtenez la lettre de quota de la personne morale pour la nouvelle unité avant de donner votre accord. N'acceptez pas le “ oui, celle-là convient ” verbal de l'équipe commerciale.

En attendant la réouverture du quota, en toute sécurité

Le quota n'est pas statique. Il se libère à chaque fois qu'une unité détenue par un étranger est vendue à un ressortissant thaïlandais ou à une entreprise qualifiée de thaïlandaise pour la propriété de copropriété. Dans les immeubles matures, cela se produit plusieurs fois par an. Dans un nouvel immeuble où chaque unité étrangère vient d'être achetée par un investisseur, cela peut ne pas se produire avant des années.

Attendre n'est acceptable que si la paperasse vous protège. Trois points comptent :

1. Votre contrat de vente et d'achat doit subordonner vos obligations de paiement à la disponibilité d'un quota étranger à la date du transfert. Si le quota n'est pas disponible, le contrat prend fin et tous les paiements sont restitués. Il s'agit d'une condition suspensive, un concept que les acheteurs de common law connaissent déjà.
2. Ne payez pas plus que les frais de réservation pendant que vous attendez. Les versements effectués pour un bien que vous n'enregistrerez peut-être jamais vous laissent avec une créance non garantie contre le vendeur.
3. Fixez une date limite. Si le quota n'a pas été rouvert d'ici cette date, vous récupérez votre argent et vous partez.

Certains promoteurs proposent une “ liste d'attente pour les quotas ”. À moins que ses conditions ne soient intégrées dans un contrat contraignant, la priorité sur la liste est une courtoisie, et non un droit légal. Considérez une liste informelle comme un espoir, et non comme un plan.

Changement de bâtiment

Les pénuries de quotas se concentrent dans un petit nombre d'immeubles qui ciblent fortement les étrangers. L'immeuble situé de l'autre côté de la rue compte souvent 20% de propriétaires étrangers et ne connaît aucune pénurie. Si votre objectif est d'acquérir un logement plutôt que cet immeuble en particulier, c'est le moyen le plus rapide de retrouver un titre de propriété en pleine propriété. Notre guide pour l'achat d'un condominium en Thaïlande couvre toute la vérification préalable une séquence.

Évaluation des risques : Faible, à condition que le quota de la nouvelle unité soit confirmé par la personne morale et que tout arrangement d'attente soit conditionnel. Vous vous retrouvez là où vous vouliez être : un étranger avec un titre enregistré.

Option 3 : Enregistrer un bail de 30 ans sur le lot Risque moyen

C'est l'option que chaque bureau de vente propose en premier, car elle lui permet de conserver la vente. C'est légal. C'est aussi un produit complètement différent de celui que vous avez réservé. Vous devez comprendre à quoi vous renoncez.

Ce qu'est réellement un condo à bail

Un bail est un contrat, et non un droit de propriété. L'article 540 du Code civil et commercial plafonne le bail de biens immobiliers à 30 ans. L'article 538 exige qu'un bail de plus de trois ans soit enregistré au bureau foncier, faute de quoi il n'est exécutoire que pour une durée de trois ans. Un bail enregistré ne consomme pas le quota étranger car le propriétaire thaïlandais reste inscrit sur le titre de propriété.

Pour un lecteur canadien ou américain, l'analogie la plus proche est celle d'un bail foncier de longue durée ('ground lease') plutôt que d'un titre de copropriété. Vous avez la possession exclusive pour une durée déterminée. Vous ne possédez pas l'actif. Lorsque le terme expire, l'unité retourne au propriétaire.

Le problème du renouvellement après la décision de la Cour suprême n° 4655/2566

Les promoteurs et les vendeurs adorent dire “ 30 ans plus deux renouvellements ”. Cette formulation ne crée pas un bail de 90 ans enregistré. Dans la décision n° 4655/2566, les parties ont signé un bail de 30 ans et deux extensions supplémentaires de 30 ans le même jour, et le locataire a payé pour les 90 années à venir au départ. Cour suprême Il a statué que les extensions étaient nulles car l’accord visait à contourner la limite de 30 ans prévue à l’article 540. La décision n’indique pas que toutes les promesses de renouvellement soient automatiquement nulles, mais toute promesse reste contractuelle et ne devrait pas être considérée comme un droit de propriété liant un propriétaire ultérieur.

Le résultat pratique est simple. Évaluez le bail à 30 ans. Si le vendeur ajoute une clause de renouvellement, ne l'évaluez pas comme un droit enregistré pour 60 années supplémentaires. Notre article sur le mythe du bail de 90 ans en Thaïlande explique pourquoi “ 30+30+30 ” échoue.

Quoi négocier à la place

Un bail de longue durée peut être un choix judicieux pour un retraité. Il convient à quelqu'un qui veut un logement pour la vie et qui se soucie peu de la revente. C'est un mauvais choix pour un investisseur. Si vous optez pour cette voie, le bail doit être enregistré. Il devrait également inclure :

1. Un droit de sous-louer et de céder le bail sans le consentement du propriétaire. L'article 544 du Code empêche par ailleurs la sous-location ou le transfert du bail à moins que la convention ne le permette.
2. Une formulation claire reconnaissant que le bail enregistré subsiste lors d'un transfert en vertu de l'article 569. Ne présumez pas que des promesses personnelles distinctes faites par le propriétaire d'origine lieront un acheteur ultérieur.
3. Une option écrite d'acheter la pleine propriété du lot si le quota pour étrangers devient disponible pendant la durée, avec un prix fixe ou une formule et des mécanismes de transfert clairs.
4. Un prix réduit. Un bail de 30 ans vaut moins qu'une pleine propriété. D'après notre expérience, la décote du marché est réelle, tout comme la difficulté de revente. Ne payez pas le prix de la pleine propriété pour un bail.

Argent qui entre, argent qui sort

Un paiement de bail effectué en un seul versement reste juridiquement un loyer. Il n'y a pas d'exigence de la FET (Foreign Exchange Transaction) car vous n'enregistrez pas de propriété. Mais lorsque vous quittez la Thaïlande, le rapatriement du produit d'un bail cédé peut s'avérer plus difficile que celui d'une vente en pleine propriété. Les banques recherchent l'enregistrement original du virement entrant. Conservez chaque document. Notre Guide des formulaires FET explique la trace écrite.

Évaluation des risques : Moyen. La structure est légale et enregistrée. Les risques sont commerciaux : aucune propriété, un horizon strict de 30 ans, une valeur de revente inférieure et une clause de renouvellement qui ne crée aucun droit enregistré à un autre terme. Acceptable pour une résidence à long terme, discutable en tant qu'investissement.

Option 4 : Acheter au nom de votre conjoint(e) thaïlandais(e) Risque moyen à élevé

Si vous êtes marié(e) à un ressortissant thaïlandais, votre conjoint peut acheter l’unité dans le quota thaïlandais. C’est légal. C’est aussi une décision concernant votre mariage et votre patrimoine, et non seulement les biens immobiliers. Vous pouvez également acheter en nom de votre partenaire thaïlandais si vous n’êtes pas marié(e), et enregistrer un droit sur l’unité, comme un usufruit, un bail, une hypothèque ou un droit de jouissance.

La déclaration du bureau foncier

Le Département foncier Le règlement sur la propriété des unités de copropriété par des étrangers et des personnes morales étrangères B.E. 2547, en particulier les clauses 20 et 21, régit cette situation. Un ressortissant thaïlandais marié à un étranger peut enregistrer une unité de copropriété au nom exclusif du conjoint thaïlandais. Pour que l'unité reste dans le quota thaïlandais, les deux conjoints confirment que tout l'argent utilisé est un bien personnel du conjoint thaïlandais (sin suan tua), et non un bien matrimonial (sin somros).

Lisez cela à nouveau. Vous signez un document qui indique que l'argent n'a jamais été le vôtre dans un sens conjugal. Le bureau foncier s'y fie. Un tribunal des divorces fera de même, au moins comme point de départ.

Divorce : ce que la déclaration vous fait

L'article 1474 du Code civil et commercial présume normalement que les biens acquis pendant le mariage sont des biens communs. Ici, cependant, la déclaration conjointe indique que le prix d'achat est un bien propre du conjoint thaïlandais, et la réglementation du Département des terres traite l'unité ainsi obtenue comme un bien propre en vertu de l'article 1472. Si le mariage prend fin, le conjoint étranger n'a aucune part enregistrée dans l'unité. Toute réclamation contractuelle distincte dépendrait de ses propres faits et ne peut être assimilée à la propriété de la copropriété.

Décès : le piège du quota en cas de succession

C’est le risque que les acheteurs n’ont jamais vu venir. Si votre conjoint thaïlandais décède et que vous héritez de l’unité immobilière en tant que non-résident, vous devez en informer l’administration foncière dans les 60 jours et disposer de l’unité dans l’année (article 19 septem). Un héritier étranger qui est admissible doit néanmoins en informer dans les 60 jours et, dans l’année, disposer de tout ce qui pourrait porter la valeur de l’immeuble au-delà du quota pour les étrangers (article 19 quinque). Si la vente requise n’est pas réalisée, le directeur général de l’administration foncière dispose de la faculté de disposer de l’unité immobilière.

Un testament et dernières volontés en Thaïlande aide à la succession mais ne crée pas de quota. Notre guide sur hériter d'un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'héritier étranger établit le calendrier.

Moyens de réduire l'exposition

Votre conjoint peut vous accorder un usufruit enregistré ou un bail enregistré de 30 ans. Un usufruit est un droit réel de posséder, d'utiliser et de jouir du logement ; un bail confère une jouissance contractuelle pour sa durée enregistrée. L'article 1417 du Code régit l'usufruit. Aucun de ces deux droits ne fait de vous le propriétaire ni ne l'emporte sur la règle du quota en matière de succession, mais l'un ou l'autre peut protéger la poursuite de l'occupation après une séparation ou le décès du propriétaire, sous réserve de ses conditions. Les couples devraient également lire notre page sur les conséquences juridiques du mariage en Thaïlande avant de signer.

Évaluation des risques : Moyen à élevé. Totalement légal, mais vous ne détenez aucun titre, l'issue du divorce vous est défavorable par conception, et la règle de succession peut forcer une vente. Convient uniquement à un mariage stable où le conjoint étranger accepte ces conséquences en toute connaissance de cause.

Option 5 : Acheter par l'intermédiaire d'une société à majorité thaïlandaise Haut risque

La dernière option est celle qui conduit les étrangers à être poursuivis en justice. Nous l'énumérons parce qu'elle est légale sous une forme très limitée et parce qu'on vous la proposera. Nous la classons en dernière position parce que la plupart des versions vendues aux acheteurs étrangers ne sont pas du tout légales.

La version juridique stricte

Une société thaïlandaise à responsabilité limitée ne peut acheter dans le quota thaïlandais que si elle n’est pas considérée comme étrangère au sens des articles 97 et 98 du Code foncier. Le critère ne se résume pas à la simple mention “ 51% actions thaïlandaises ” ; la structure du capital et, le cas échéant, le nombre et le statut des actionnaires entrent également en ligne de compte. Dans la version licite, les actionnaires thaïlandais sont réels : ils ont payé leurs actions, exercent leurs droits et les détiennent dans leur propre intérêt. La société doit également avoir un objet social licite justifiant l’acquisition du lot.

La version avec prête-nom et pourquoi c'est une infraction pénale

La version généralement proposée à un acheteur étranger est différente. Des “ actionnaires ” thaïlandais détiennent la majorité sur le papier, n'ont rien payé et agissent uniquement selon les instructions de l'étranger. Ces faits pointent vers un accord de prête-nom. Les actions de préférence, les prêts d'actionnaires et les documents de transfert d'actions ne sont pas illégaux en soi. L'infraction survient lorsque des actionnaires thaïlandais détiennent des actions pour le compte d'une autre personne afin de contourner la loi.

L'article 67 de la loi sur la copropriété punit quiconque détient un lot au nom d'un étranger ou d'une personne morale étrangère, que cette personne étrangère ait ou non par ailleurs le droit d'en être propriétaire. La peine encourue est d'un maximum de deux ans d'emprisonnement, d'une amende pouvant aller jusqu'à 20 000 bahts, ou des deux.

L'article 36 de la loi sur les entreprises étrangères de B.E. 2542 s'applique également lorsqu'un prête-nom thaïlandais aide un étranger à contourner les restrictions applicables à une entreprise régie par cette loi. L'article 36 punit à la fois le participant thaïlandais et l'étranger qui y consent, d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à trois ans, d'une amende de 100 000 à 1 000 000 de bahts, ou des deux. Une amende journalière de 10 000 à 50 000 bahts s'applique en cas de non-respect de l'ordonnance judiciaire qui en découle.

Application en 2025 et 2026

Ce n'est plus un risque théorique. Le Département du développement des entreprises vérifie depuis longtemps la présence d'indicateurs de prête-nom chez les entreprises à participation étrangère, et la répression s'est intensifiée en 2025 et 2026. Il peut être demandé aux actionnaires thaïlandais d'expliquer l'origine de leur capital social, et des relevés bancaires peuvent être contrôlés. Le Département des enquêtes spéciales et l'Office anti-blanchiment d'argent ont participé à des opérations à Phuket, Koh Samui, Koh Pha-ngan et Hua Hin. Les registres des entreprises sont recoupés avec les enregistrements fonciers et de condominiums. Notre outil de suivi des les mesures de répression contre les prête-noms en Thaïlande et les affaires judiciaires qui les sous-tendent est mis à jour à mesure que les cas sont signalés. Notre page sur actionnaires prête-noms thaïlandais explique la vérification désormais appliquée lors de l'inscription.

Les greffiers et les enquêteurs regardent au-delà de la liste des actionnaires pour examiner l'origine des fonds et le comportement des parties. Une entreprise dont les actionnaires thaïlandais n'ont jamais payé leurs actions et se contentent de suivre les instructions d'un étranger fait face à un risque sérieux de prête-nom. Les droits de vote préférentiels ou un administrateur étranger ne prouvent pas, à eux seuls, un arrangement de prête-nom ; c'est l'ensemble de la relation économique qui compte.

Le coût même si personne n'enquête

Une entreprise doit déposer des comptes vérifiés chaque année et tenir des assemblées d'actionnaires. Si elle permet à un actionnaire ou à un administrateur d'y habiter gratuitement, le Département des revenus peut évaluer le revenu sur une base de pleine concurrence ; l'impôt sur les sociétés qui en résulte dépend des comptes complets de l'entreprise. Une entreprise qui achète dans le cadre du quota thaïlandais ne dépend pas de la preuve FET de l'article 19(5). Lors de la vente, l'acheteur doit soit acheter les parts, héritant ainsi de l'historique de conformité de l'entreprise, soit acheter l'unité à l'entreprise. Une vente d'actifs entraîne des conséquences fiscales en matière d'impôt sur les sociétés et de retenue à la source. Chaque étape coûte de l'argent et crée des dossiers qu'un enquêteur futur peut consulter.

Évaluation des risques : Élevé. Légal uniquement pour une véritable entreprise thaïlandaise dont les actionnaires thaïlandais investissent et agissent pour leur propre compte. Pour un étranger qui souhaite simplement une maison, la version prête-nom est une structure criminelle qui peut se terminer par une vente forcée, des amendes et une peine de prison. Nous ne créons pas ce type de structures et conseillons aux clients de les défaire.

Tableau comparatif : Cinq options lorsque le quota d'étrangers est atteint

Option	Base juridique	Ce que vous obtenez	Risque principal	Sortie et revente	Classement des risques
1. S'en aller, récupérer les frais	CC art. 377-378 ; notification de l'OCPB sur les réservations (en vigueur le 31 janv. 2025) pour les ventes de promoteurs	Remboursé	Retard, mise en demeure potentielle	Non applicable	Le plus bas
2. Changer d'unité ou de bâtiment, ou attendre avec un contrat conditionnel	Loi sur la copropriété art. 19, 19 bis, 19 quater ; conditions du contrat	Pleine propriété à votre propre nom	L'attente peut prendre des années ; c'est seulement sûr si les paiements sont conditionnels	Revente normale en quota étranger ou thaïlandais	Faible
3. Bail de 30 ans enregistré	C. civ. art. 538, 540, 544, 569 ; arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566	Jouissance exclusive pendant 30 ans	Aucune propriété ; aucun droit enregistré aux renouvellements automatiques ; valeur en baisse	Cession du terme restant, plus difficile à vendre	Moyen
4. Nom du conjoint thaïlandais	Règlement du Département des terres sur les copropriétés de B.E. 2547 (2004), articles 20-21 ; Code civil et commercial thaïlandais (CCC), articles 1472, 1474 ; Loi sur la copropriété, articles 19 quinque et 19 septem	Maison familiale en quota thaïlandais	Pas de propriété enregistrée pour le conjoint étranger ; vente forcée dans un délai d'un an en cas de décès du conjoint thaïlandais si l'héritier étranger ne peut pas la conserver	Le conjoint vend dans le quota thaïlandais	Moyen à élevé
5. Entreprise thaïlandaise	Code foncier, art. 97-98 ; Loi sur la copropriété, art. 19 bis et art. 67 ; Loi sur les entreprises étrangères (FBA), art. 36 lorsque ses restrictions commerciales sont éludées	Une entreprise thaïlandaise admissible possède une unité dans le quota thaïlandais	La détention pour le compte d'un étranger viole l'art. 67 ; contrôles actifs du DBD et du DSI ; coûts annuels	Cession de titres ou cession d'actifs, toutes deux imposées et examinées	Élevé

Ce qui n'est pas une option (même si quelqu'un le suggérera)

“Achetez-le simplement en copropriété avec un ami thaïlandais”

Selon la pratique du bureau foncier, un logement dont l'un des copropriétaires est étranger est considéré comme un logement détenu par un étranger. C'est la surface totale du logement qui est prise en compte dans le plafond de 49%, et non votre moitié. La copropriété ne crée pas de quota. Elle confère également à un ami un droit enregistré sur votre logement.

“ Le quota s'élèvera bientôt à 75% ”

En 2024, le Conseil des ministres a demandé au ministère de l’Intérieur d’étudier la possibilité de porter le plafond à 75% et de prolonger la durée des baux à 99 ans. Cette proposition s’est heurtée à une forte résistance politique. En août 2026, aucune loi modificative n’avait encore été adoptée. L'article 19 bis prévoit toujours 49%. N'achetez jamais en partant du principe que la loi évoluera en votre faveur. Si tel est le cas, vous pourrez en bénéficier ultérieurement.

“Le promoteur garantit le quota étranger lors du transfert”

Un promoteur ne peut pas garantir ce que le bureau foncier enregistrera. Il peut seulement promettre de vous rembourser en cas d'échec de l'enregistrement. Assurez-vous que le contrat indique exactement cela, avec une date et un montant. Notre guide des condos sur plan explique comment rédiger la clause de remboursement.

“Obtenez un visa Elite ou LTR, alors les règles sont différentes”

Aucun visa ne modifie le quota. L'article 19 énumère les personnes autorisées à être propriétaires, et la plupart des acheteurs étrangers se qualifient par la voie des devises étrangères prévue à l'article 19(5), et non en raison de leur visa. L'article 19 bis plafonne la part que l'ensemble des étrangers éligibles peuvent posséder conjointement. Un visa Elite ou LTR ne change rien si un immeuble est complet.

Étape par étape : quoi faire cette semaine

1. Obtenez la lettre de quota. Demandez à la personne morale du condominium de vous fournir un certificat d’acquisition de propriété étrangère. Évitez de divulguer cette information au bureau des ventes.
2. Bloquer les paiements. Ne payez pas le dépôt de garantie ou aucune tranche d’argent jusqu’à ce que la situation concernant le quota soit résolue par écrit.
3. Re-lisez votre formulaire de réservation. Soyez attentif aux mentions concernant l’admissibilité des étrangers, la date limite du contrat de vente et les modalités de remboursement. Prenez une photo de ce document.
4. Envoyez un avis écrit. Indiquez que l’unité ne peut pas vous être attribuée et invoquez l’article 378 du Code. Demandez le remboursement de la taxe ou un transfert vers une unité dans une autre catégorie de quotas. Fixez un délai.
5. Décidez en fonction des chiffres. Si vous envisagez un bail, demandez le prix en tant que bail et comparez-le au prix de la propriété exclusive. Si vous prenez en considération le nom de votre conjoint, prenez dûment en compte les risques liés au divorce et à l’héritage.
6. Consultez le contrat de remplacement avant de le signer. Un bail, un accord de vente conditionnelle ou une vente en mariage nécessitent chacun des clauses différentes. Nos forfaits immobiliers à tarif fixe Le prix de départ est de 19 900 THB pour l'achat d'un condominium, et comprend également l'examen du contrat.

Coûts et frais à prévoir

Élément	Coût typique	Notes
Certificat de quota étranger délivré par une personne morale	Gratuit à partir de 1 000 THB	Souvent délivré avec la lettre sans dette lors du transfert
Lettre d’un avocat pour récupérer les frais de réservation	De 2 000 THB (consultation d'une heure) à un forfait forfaitaire	La plupart des remboursements sont réglés sans recours à la justice.
Inscription d’un bail de 30 ans	1% frais d'inscription plus 0,1% impôt sur les baux immobiliers	Paiement auprès du bureau foncier ; négociez avec le propriétaire qui paiera
Transfert de propriété (lorsque la quota est disponible)	2% frais de transfert plus impôt sur le revenu et, le cas échéant, impôt sur les entreprises ou droits de timbre spécifiques	Consultez notre guide d’achat de condo pour tout savoir.
Usufruit d'un conjoint thaïlandais	100 THB par unité si enregistrée sans compensation ; si rémunérée, 2% frais d’enregistrement plus 0,5% timbre sur la rémunération	Le loyer est facturé séparément selon les tarifs de location indiqués ci-dessus.
Entreprise thaïlandaise (constitution et conformité annuelle)	Installation à partir de 30 000 THB ; audit annuel et déclaration annuelle à partir de 25 000 THB	Les coûts persistent chaque année ; la version nominative est illégale

Les chiffres sont indicatifs jusqu'en août 2026. Les frais gouvernementaux sont susceptibles de changer selon les réglementations ministérielles ; des frais de transfert réduits sont parfois offerts pour les biens de moindre valeur.

Avant de vous fier au mot de quelqu’un quant à la quote-part, Vérification du titre de propriété (4 900 THB) tire le relevé du registre du bureau foncier pour l’unité et vous indique si celle-ci relève du quota étranger ou du quota thaïlandais.

Foire aux questions concernant un quota complet d'étrangers

Comment ThaiLawOnline peut vous aider

Nous conseillons des clients étrangers en Thaïlande depuis 2006, en anglais, français et thaïlandais. Lorsque le quota est complet, nous faisons trois choses rapidement : nous confirmons la position réelle du quota auprès de la personne morale, nous demandons le remboursement de votre frais de réservation ou le transfert vers une propriété que vous pouvez acquérir. Et nous vérifions tout contrat de remplacement ou tout contrat conditionnel avant votre signature.

Commencez par une une consultation d'une heure pour 2 000 THB, ou choisissez une Forfait de copropriété forfaitaire à partir de 19 900 THB. Vous pouvez également Contactez un avocat thaïlandais directement, ou consultez notre services juridiques en droit immobilier thaïlandais.

Points clés à retenir

• Une quota d’acquisition étrangère totale signifie que le bureau foncier ne vous enregistrera pas l’unité. La limite de 49% unités prévue à l’article 19 bis de la loi sur les condominiums s’applique à chaque transfert, sans aucune possibilité de dérogation.
• Les mesures les moins risquées consisteront à récupérer les frais de réservation ou à se déplacer vers un logement qui dispose encore d'une offre de réservation. L'article 378 du Code civil et commercial ainsi que les règles de réservation de l'OCPB pour les ventes de logements par les promoteurs permettent de récupérer le remboursement.
• Un bail de 30 ans enregistré est légal, mais il s’agit d’un produit différent. Évaluez-le à 30 ans. La décision n° 4655/2566 a annulé deux extensions de 30 ans prépayées destinées à contourner la limite légale ; la formule de renouvellement n’accorde pas un droit de 90 ans enregistré.
• L’achat au nom d’un conjoint thaïlandais met l’unité hors de votre portée en cas de divorce. Après le décès du conjoint thaïlandais, les articles 19 quinquies et 19 septies peuvent exiger que l’héritier étranger vienne vendre l’unité dans un délai d’un an, selon la qualification de l’héritier et la quote-part disponible.
• Une société thaïlandaise ne peut détenir une unité dans le quota thaïlandais que si elle n’est pas considérée comme étrangère en vertu du Code foncier et que ses actionnaires thaïlandais y investissent et y agissent dans l’intérêt propre. Le fait de détenir une unité par un étranger constitue une infraction en vertu de l’article 67 de la loi sur les condominiums. L’article 36 de la loi sur les entreprises étrangères s’applique également lorsque cette pratique contourne les restrictions prévues par cette loi.
• La propriété commune avec un Thaïlandais, les contrats de location “ 30+30+30 ”, les quotas de développement et la proposition du 75%e ne résolvent pas le problème.

Cet article présente des informations générales concernant le droit thaïlandais à compter d’août 2026. Il ne constitue pas un avis juridique concernant votre transaction. Les références légales concernent respectivement la Loi sur les condominiums B.E. 2522 telle que modifiée, le Code civil et commercial et la Loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542. Les décisions des tribunaux sont indiquées par le numéro de la Cour suprême (Dika) et l’année de l’ère bouddhique. Les honoraires et les pratiques d’exécution peuvent varier. Veuillez consulter un avocat thaïlandais agréé avant de signer ou de payer.