Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Earnest (มัดจำ, mat jam ou mud jum, également Avis de dépôt sérieux ou dépose) est une somme d’argent ou une autre chose de valeur remise lors de la conclusion d’un contrat, en tant que preuve de la validité du contrat et comme garantie de son exécution, régie par les articles 377 et 378 du Code civil et commercial. Si la partie qui a reçu l’offre ne se conforme pas à ses obligations, le cautionnement est perdu ; si la partie qui a versé l’offre ne se conforme pas à ses obligations, il doit être restitué, une fois et non deux fois, sauf si le contrat stipule autre chose. C’est la forme juridique qui sous-tend presque toutes les réservations de frais et de dépôts lors de l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande, et ses règles sont plus strictes que ce que la plupart des acheteurs supposent.
Table des matières
Ce que dit le Code civil et commercial
L’article 377 définit l’intention lorsqu’elle est exprimée. Pour être véritable, le versement doit être effectué au moment de la conclusion du contrat ; les paiements ultérieurs constituent une partie du prix, mais le contrat ne l’indique pas comme un versement initial. L’article 378 prévoit alors trois conséquences : si l’exécution est effectuée, le versement est restitué ou crédité au prix ; si la faute du donneur empêche l’exécution, le versement est perdu ; si la faute du preneur empêche l’exécution, le versement est restitué (à rendre). Le Code ne le double pas.
Le seul versement d’un acompte est une protection faible contre un vendeur qui prend un acompte puis vend à quelqu’un d’autre à un prix plus élevé, ou qui ne peut pas livrer le titre. C’est pourquoi de nombreux accords de vente thaïlandais ajoutent une clause stipulant que le vendeur en défaut doit rembourser le double ; cette clause constitue une pénalité contractuelle, que le tribunal peut réduire si elle est disproportionnée (article 383 du CCC), et sans elle, la voie du client pour obtenir quelque chose de plus que l’acompte est une demande de dommages-intérêts. C’est aussi pourquoi les vendeurs préfèrent appeler cette somme “ frais de réservation ” et rédiger leurs propres conditions de remboursement. Les parties peuvent modifier les résultats légaux par contrat, c’est donc l’accord écrit qui détermine ; seules les dispositions 377 et 378 s’appliquent en intégralité lorsque les frais sont excessifs par rapport à la perte réelle subie.
Les acomptes lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande
En vente de seconde main, l’acheteur paie généralement 5 % à 10 % du prix à la signature du compromis de vente, le solde étant versé au Bureau foncier le jour du transfert. Cette somme constitue des arrhes : l’acheteur la perd s’il ne mène pas la vente à son terme, et la récupère si le vendeur se retire. L’article 378 ne restitue que le montant simple, de sorte qu’un acheteur qui souhaite que le vendeur paie le double en cas de défaillance doit le prévoir dans le contrat.
Hors-commande, Dans le cas de la réservation par carte de crédit, les frais de réservation payés le jour de la réservation sont considérés comme un dépôt et peuvent être perdus, mais les paiements effectués ultérieurement constituent des tranches de paiement de la valeur du bien et ne peuvent pas être perdus comme dépôt, quelle que soit la formule contractuelle prescrite par le promoteur. Le contrat standard prévu par la Loi sur les copropriétés Pour les unités vendues par les promoteurs, il est nécessaire que le promoteur rembourse toutes les mensualités avec intérêts lorsque l’acheteur résilie le contrat en raison de la faute du promoteur, et lui impose une pénalité de retard journalière d’au moins 0,01% du prix, plafonnée à 10%.
L’erreur courante est de verser des frais de réservation élevés avant toute vérification préalable, sur la base d’un formulaire qui indique que ce remboursement est “ non remboursable dans tous les cas ”. Si l’unité se révèle être hors de portée quota d'étrangers ou si le bien immobilier est hypothéqué, le recours est une action en justice pour obtenir le remboursement des sommes dues, et non un remboursement automatique.
Arrhes comparées à un acompte et une clause pénale
Trois types de paiements ressemblent sur une facture et se comportent différemment devant les tribunaux.
| Paiement | Lors de la fabrication | Si l’acheteur ne remplit pas ses obligations |
|---|---|---|
| Arrhes (mat jam) | Au moment de la conclusion du contrat | Perdue en vertu de l’article 378, réductible si excessive |
| Part paiement du prix | Après le contrat, en versements échelonnés | Devrait être remboursé, moins les dommages prouvés |
| Clausule de pénalité (bia prap) | Fixé dans le contrat, payable en cas de violation | Pouvable, mais le tribunal peut le réduire en vertu de l’article 383 |
Le séquestre est encore autre chose : l’argent détenu par un agent agréé de compte séquestre L’agent n’appartient ni à une partie ni à l’autre tant que les conditions n’ont pas été remplies ; il ne s’agit donc ni d’un acompte ni d’un paiement partiel. Dans une affaire de contestation d’un dépôt, le juge demande d’abord quand l’argent a été payé et selon le contrat, puis s’il existe un lien raisonnable entre le montant perçu et la perte réelle du vendeur.
Dernière révision : 30 septembre 2026. Les articles 377, 378 et 383 du Code civil et commercial ont été lus dans la version thaïlandaise. Correction : l’ouverture indiquait que l’argent dû est remboursé deux fois en cas de défaut de paiement par le destinataire ; l’article 378(3) le remboursait une fois, comme l’avait déjà indiqué le reste de la page. Les clauses standard du Code des condominiums n’ont pas été reprises dans cette revue.
Foire aux questions
Un acompte est-il remboursable en Thaïlande si l'acheteur change d'avis ?
Pas si c’est sincère. Une somme versée au moment de la conclusion du contrat est perdue en vertu de l’article 378 du Code civil et commercial lorsque l’acheteur ne procède pas à l’exécution, sauf si le contrat prévoit autrement. Un tribunal peut réduire la perte si le montant est disproportionné par rapport à la perte réelle du vendeur.
Que se passe-t-il si le vendeur annule la transaction après avoir reçu le dépôt en Thaïlande ?
Selon l’article 378, le vendeur doit restituer l’acompte. Il est remboursé une seule fois, sans doublement, sauf si le contrat stipule que le vendeur paie le double, comme c’est souvent le cas dans les contrats de vente thaïlandais. L’acheteur peut également réclamer des dommages-intérêts pour toute perte supplémentaire, mais doit généralement intenter une action pour obtenir le remboursement de cette somme.
Est-ce que les frais de réservation d'un condo sont les mêmes que les dépôts de garantie ?
Oui, si le paiement est effectué lors de la conclusion du contrat de réservation, comme c’est généralement le cas. Les paiements échelonnés effectués ultérieurement en vertu du contrat de vente constituent des paiements partiels du prix, et non des avances, et un promoteur immobilier ne peut pas simplement les conserver lorsque l’acheteur ne remplit pas ses obligations ; au mieux, le contrat peut les considérer comme des dommages-intérêts compensatoires, lesquels peuvent être réduits par un tribunal.
Voir aussi : Clausule de pénalité (bia prap), Séquestre, Loi sur les copropriétés, Condos sur plan en Thaïlande, Confiscation de l'acompte pour un condo en Thaïlande et Risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
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