Les risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande : Guide juridique complet pour les étrangers

Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.

Dernière mise à jour : 24 octobre 2026

Le marché immobilier thaïlandais attire chaque année des milliers d'acheteurs étrangers grâce à son style de vie tropical, ses prix abordables et ses résidences de standing international. Mais derrière ce rêve se cache un cadre juridique semé d'embûches, notamment les importants Risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande, Cela peut vous coûter votre investissement entier. À partir de prête-nom répressions visant les sociétés jusqu’aux faux titres de propriété, comprendre ces risques avant de signer quoi que ce soit n’est pas facultatif : c’est indispensable.

Le cadre juridique : ce que les étrangers peuvent et ne peuvent pas posséder

Avant d'examiner les risques spécifiques, il est crucial de comprendre le cadre légal applicable aux acheteurs immobiliers étrangers en Thaïlande. Le point de départ est la Loi sur le Code foncier B.E. 2497 (1954), qui contient la restriction fondamentale qui encadre chaque transaction immobilière étrangère dans le pays.

Loi sur le Code foncier, article 86: Il est interdit aux étrangers de posséder des terres en Thaïlande, sauf dans des cas très limités (comme l'héritage en vertu de l'article 93, ou l'exception d'investissement en vertu de l'article 96 bis exigeant un investissement minimum de 40 millions de THB pour un maximum d'un rai de terrain résidentiel).

En vertu de la Loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979), les étrangers peuvent acquérir des appartements en pleine propriété, mais uniquement si la part totale détenue par des étrangers dans l'immeuble ne dépasse pas 49% de la superficie totale de tous les appartements de l'immeuble (Article 19 bis). Il s'agit de la seule forme simple de propriété en pleine propriété accessible à la plupart des acheteurs étrangers.

Le Code civil et commercial (CCC) offre des mécanismes juridiques supplémentaires permettant aux étrangers d’utiliser et d’occuper des terres sans les posséder. Les articles 537 à 571 régissent les contrats de bail (30 ans maximum), tandis que les articles 1410 à 1416 établissent le droit de superficie, qui permet à un étranger d’être propriétaire d’un bâtiment sur un terrain appartenant à autrui. L’article 1417 régit les accords d'usufruit, accordant le droit de posséder, d'utiliser et de jouir des fruits de la propriété d'autrui.

Il est essentiel de comprendre ces restrictions, car bon nombre des risques qui en découlent proviennent des tentatives des étrangers de les contourner par le biais de structures que les autorités thaïlandaises considèrent de plus en plus comme illégales.

Risque #1 : Le piège de la société prête-nom

Le principal risque juridique auquel sont confrontés les acheteurs immobiliers étrangers en Thaïlande est l'utilisation de structures de prête-noms pour contourner les restrictions relatives à la propriété foncière. Cela implique généralement la création, en Thaïlande, d’une société à responsabilité limitée où les ressortissants thaïlandais détiennent la majorité des actions sur papier, tandis que l’étranger contrôle l’entreprise et, par l’intermédiaire d’elle, les terres.

Avertissement critique : Le recours à des prête-noms thaïlandais pour détenir des terres au nom d'un étranger constitue une violation de la Code foncier Loi et les Loi sur les activités commerciales des étrangers B.E. 2542 (1999). En 2024-2025, le gouvernement thaïlandais a intensifié la répression contre les accords de prête-noms, le Département du développement des entreprises (DBD) et les bureaux fonciers provinciaux enquêtant activement sur les entreprises thaïlandaises contrôlées par des étrangers.

Les sanctions sont réelles. Un Thaï qui acquiert un terrain en tant qu’agent d’un étranger, et l’étranger qui le possède, encourt jusqu’à deux ans de prison ou une amende allant jusqu’à 20 000 THB, ou les deux (articles 111 et 113 du Code foncier), et le Directeur général peut ordonner la vente du terrain (articles 94 et 96). Lorsque la société exploite également une activité réservée aux Thaïlandais, la loi sur les entreprises étrangères ajoute jusqu’à trois ans de prison ou une amende allant de 100 000 à 1 million de THB (article 36), et le tribunal ordonne au Thaïlandais désigné de cesser de détenir des actions ou de soutenir l’activité, avec une amende quotidienne de 10 000 à 50 000 THB pour non-respect. L’expulsion et l’inscription sur une liste noire pour une nouvelle entrée en Thaïlande sont également possibles.

Des mesures répressives récentes à Phuket, Koh Samui et Hua Hin ont visé des centaines de sociétés contrôlées par des étrangers. Le DBD utilise désormais l'analyse de données pour signaler les entreprises dont les actionnaires thaïlandais semblent être des prête-noms, par exemple lorsqu'ils ont des revenus minimes, détiennent des actions dans plusieurs sociétés immobilières, ou lorsque le directeur étranger dispose du pouvoir de signature exclusif.

Pour en savoir plus sur la manière dont les autorités thaïlandaises traitent ces affaires, consultez notre analyse détaillée : Répression récente contre les prête-noms en Thaïlande.

Risque #2 : Fraude aux titres de propriété et titres fonciers fragiles

Tous les titres de propriété thaïlandais n'ont pas la même valeur juridique, et ne pas comprendre cette différence peut signifier la perte totale de votre investissement. La Thaïlande possède plusieurs catégories de documents fonciers, et un seul, le Chanote (Nor Sor 4), offre un véritable titre de pleine propriété avec des limites arpentées par GPS.

Type de titre	Statut juridique	Niveau de risque	Peut-on l'hypothéquer ?
Chanote (Nor Sor 4)	Pleine propriété, relevé GPS	Le plus bas	Oui
Nor Sor 3 Gor	Droit de possession confirmé, arpenté	Faible à moyen	Oui
Nor Sor 3	Droit de possession, limites approximatives	Moyen	Oui (limité)
Sor Kor 1	Simple certificat de revendication, pas la pleine propriété	Élevé	Non
Por Bor Tor 5	Reçu fiscal, aucun droit de propriété	Très élevé	Non

Les escrocs ciblent fréquemment les étrangers en présentant des Sor Kor 1 ou Por Bor Tor 5 des documents comme s'ils conféraient la propriété foncière, alors qu'en réalité ce n'est pas le cas. Même avec un Chanote, la fraude est possible, des doubles de titres de propriété ont été falsifiés et utilisés pour vendre le même terrain à plusieurs acheteurs.

Protection: Avant toute transaction, vérifiez toujours le titre de propriété auprès du bureau foncier local (et non pas seulement le document en main du vendeur). Faites effectuer une recherche de titres par votre avocat afin de confirmer la propriété, de vérifier l'absence de charges et de vous assurer que les limites physiques correspondent au plan cadastral enregistré. Pour une explication détaillée des titres fonciers thaïlandais, consultez notre guide : Titres de propriété en Thaïlande.

Risque #3 : Fraude des promoteurs et catastrophes liées aux ventes sur plan

L’achat d’un bien immobilier sur plan (avant construction) en Thaïlande comporte des risques importants, notamment en dehors de Bangkok où la réglementation est moins stricte. Voici quelques exemples de fraudes commises par les promoteurs :

• Projets abandonnés : Le promoteur perçoit les acomptes et les paiements échelonnés, puis interrompt les travaux lorsque ses fonds sont épuisés. Les acheteurs se retrouvent sans bien immobilier et avec peu de recours légaux contre une entreprise insolvable.
• Dégradation des spécifications : Le logement final ne ressemble guère à la salle d'exposition ni aux supports marketing. La qualité de la construction, les finitions et les espaces communs sont bien en deçà des promesses.
• Problèmes de titre : Le promoteur ne possède pas de titre de propriété clair sur le terrain, ou le projet a été construit sans les permis nécessaires, ce qui rend impossible l'enregistrement de la propriété au bureau foncier.
• Achèvement retardé : Les projets sont livrés avec des années de retard sans pénalité contractuelle, et les fonds de l'acheteur ne rapportent rien tandis que le coût de la vie augmente.

La loi thaïlandaise sur la protection des consommateurs prévoit certains recours, mais son application est lente et coûteuse. La protection la plus efficace consiste à mener des vérification préalable avant d'engager des fonds, notamment en vérifiant les antécédents du promoteur, en confirmant que les permis de construire et les approbations de l'EIE (Étude d'Impact Environnemental) sont en règle, et en faisant examiner le contrat de vente par un avocat.

Risque #4 : Problèmes liés aux quotas étrangers pour les copropriétés

Même la forme la plus sûre de propriété immobilière par des étrangers, l'achat d'un condo, comporte des risques spécifiques que de nombreux acheteurs négligent.

Le quota étranger 49%

En vertu de l’article 19 bis de la loi sur la copropriété, la part totale détenue par des étrangers dans un immeuble en copropriété ne peut dépasser 49% de la superficie totale de tous les lots. Si un immeuble a déjà atteint ce quota, le bureau foncier refusera d’enregistrer le transfert au profit d’un acquéreur étranger, quel que soit le contrat que vous ayez signé. Vous pourriez perdre votre acompte ou être contraint d’enregistrer le logement au nom d’un ressortissant thaïlandais, ce qui créerait un risque lié à l’utilisation d’un prête-nom.

Exigences en matière de change

Pour enregistrer un condominium au nom d’un étranger, l’acheteur doit prouver que le prix a été payé en devises étrangères ou que le paiement a été effectué sur un compte Baht détenu par un non-résident ou sur un compte de dépôt en devises étrangères (article 19 ter(5) de la loi sur les condominiums). La banque délivre un Formulaire de transaction de change (FETF), que le bureau foncier exige pour l'enregistrement. L'utilisation de fonds d'origine locale, même des revenus thaïlandais légitimement gagnés, peut empêcher l'enregistrement au nom de l'étranger.

Risques liés à la gestion par la personne morale

Une fois propriétaire d'un appartement en copropriété, vous dépendez de la personne morale (l'organe de gestion) de l'immeuble pour l'entretien, la gestion du fonds de réserve et le respect du règlement. Une mauvaise gestion peut entraîner une dégradation rapide des parties communes, une augmentation des charges et des litiges qui font chuter la valeur des biens. Les étrangers disposent d'un droit de vote, mais leur voix peut être mise en minorité sur les décisions importantes relatives à la gestion.

Pour un aperçu complet du processus d'achat d'un condo, y compris ces pièges, voir : Achat d'un appartement en Thaïlande.

Risque #5 : Les pièges des contrats de location

De nombreux étrangers ne pouvant acquérir de terrain optent pour un bail de 30 ans enregistré conformément au Code civil et commercial. Bien que ce type de bail soit un arrangement légitime et courant, il comporte des risques que les acquéreurs doivent appréhender.

Article 540 du CCC : Un bail portant sur un bien immobilier peut être enregistré pour une durée maximale de 30 ans. Toute durée supérieure à 30 ans est ramenée à 30 ans de plein droit.

La plus grande idée fausse concerne la clause de renouvellement “ 30+30+30 ”. De nombreux agents commercialisent les baux comme des contrats de 90 ans, mais les options de renouvellement inscrites dans un contrat de bail ne sont pas opposables aux tiers. Si le propriétaire vend le bien, décède ou refuse simplement de le renouveler, le nouveau propriétaire ou ses héritiers n’ont aucune obligation légale de respecter la clause de renouvellement. Une promesse de renouvellement n’engage pas l’acheteur du bien ; elle peut engager les héritiers du propriétaire, à moins que vous n’ayez déjà eu connaissance du décès du propriétaire lorsque vous l’avez acceptée (Décisions de la Cour suprême 1213/2517 et 4872/2539). Et lorsque les renouvellements sont arrangés dès le départ pour franchir le plafond de 30 ans, comme dans un bail de 30+30+30 avec le paiement des loyers ultérieurs à l’avance, la Cour suprême les a déclarés nuls et non avenus, même pas une promesse personnelle (Décision 4655/2566).

Les risques supplémentaires liés au bail comprennent l'utilisation du terrain loué comme garantie pour des prêts par le propriétaire (une banque pourrait procéder à une saisie), les changements de zonage qui affectent l'utilisation autorisée de la propriété et l'impossibilité pour le locataire de sous-louer ou de transférer le bail sans le consentement écrit du propriétaire.

Pour en savoir plus sur les structures de location et leurs limites, consultez : Contrats de location en Thaïlande et Options de renouvellement de bail sur 30 ans.

Risque #6 : Inconvénients du règlement des différends

En cas de problème, les acheteurs immobiliers étrangers sont confrontés à des désavantages structurels du système juridique thaïlandais qui aggravent les pertes financières :

• Barrière linguistique : Les procédures judiciaires en Thaïlande se déroulent entièrement en thaï. Vous aurez besoin de traducteurs assermentés et d'un avocat agréé en Thaïlande à chaque étape.
• Coût et temps : Les litiges immobiliers en Thaïlande peuvent prendre des années, depuis le tribunal de première instance jusqu’aux recours en appel. Les frais juridiques s’élèvent à au moins des centaines de milliers de Baht.
• Difficultés d'exécution : Même avec un jugement favorable, l'exécution, en particulier à l'encontre de ressortissants thaïlandais qui ont transféré des actifs, peut s'avérer extrêmement difficile.
• Absence de système de jury : Les tribunaux thaïlandais fonctionnent selon un système de magistrature de carrière. Bien que généralement équitable, ce système peut paraître peu familier et opaque aux justiciables étrangers.

L'approche la plus rentable est la prévention par une structuration juridique appropriée, plutôt que de compter sur les tribunaux thaïlandais pour régler les problèmes a posteriori. En cas de litige, envisagez la résolution alternative des conflits (la médiation ou l'arbitrage) comme option plus rapide et moins coûteuse.

Risque #7 : Problèmes environnementaux, de zonage et de construction

Les propriétés côtières sont soumises à des restrictions environnementales que de nombreux acheteurs négligent d'étudier. La construction dans les zones désignées à proximité des plages, des parcs nationaux ou des bassins versants est soumise à la réglementation de la loi sur l'amélioration et la conservation de la qualité de l'environnement (Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act BE 2535 (1992)). Les propriétés construites en violation des exigences d'évaluation d'impact environnemental (EIE) s'exposent à des ordres de démolition.

Les modifications de zonage peuvent restreindre vos possibilités d'utilisation d'un bien immobilier après son acquisition. La requalification d'un terrain agricole en terrain résidentiel (ou inversement) a des répercussions sur les permis de construire, la valeur de revente et l'usage légal du bien. Une vérification du zonage auprès de la mairie est rapide et peu coûteuse. Négliger cette démarche pourrait vous faire perdre votre propriété.

Comment se protéger : une liste de vérification de diligence raisonnable

Avant de vous engager dans une transaction immobilière en Thaïlande, vous devez suivre les étapes suivantes. En négliger une seule est une erreur qui peut coûter cher aux acheteurs étrangers.

1. Vérifiez le titre de propriété auprès du bureau foncier, et non à partir de l'exemplaire du vendeur. Confirmez le nom, les limites de la parcelle et l'absence de charges (hypothèques, privilèges, ordonnances judiciaires).
2. Confirmer la disponibilité des quotas étrangers (pour les copropriétés), demander à la personne morale une attestation confirmant que l'immeuble n'a pas atteint le plafond de 49%.
3. Vérifiez les antécédents du promoteur, recherchez les projets antérieurs, les plaintes déposées auprès de l'Office de la protection du consommateur et d'éventuels litiges.
4. Faites examiner tous les contrats par un avocat thaïlandais indépendant, ne vous fiez jamais uniquement à l'avocat du promoteur ou de l'agent. Assurez-vous que les clauses pénales, les dates d'achèvement et les garanties de spécification sont exécutoires.
5. Vérifier les permis de construire et les permis environnementaux, confirmez que l'EIE a été approuvée et que tous les permis de construire sont en règle.
6. Confirmer les exigences du FETF (pour les condos), veillez à ce que les fonds soient correctement transférés de l'étranger avant la date de cession.
7. Évitez totalement les structures de prête-nom, le risque de poursuites pénales, de saisie d'actifs et d'expulsion l'emporte de loin sur tout avantage perçu.
8. Effectuer une inspection physique, visitez le site, rencontrez le promoteur ou le vendeur et inspectez les propriétés voisines pour détecter tout problème.
9. Examiner les implications fiscales, comprenez les frais de transfert, la taxe professionnelle spécifique, la retenue à la source et le droit de timbre. Voir : Impôts fonciers en Thaïlande.

Pour une présentation complète du processus de vérification préalable juridique, consultez notre guide dédié : Diligence raisonnable en Thaïlande.

Des alternatives juridiques plus sûres pour les acheteurs immobiliers étrangers

Plutôt que de recourir à des montages risqués avec des prête-noms, les acheteurs étrangers devraient envisager ces structures légitimes, reconnues et exécutoires en vertu du droit thaïlandais :

Structure juridique	Durée maximale	Inscriptible ?	Atout clé
Copropriété en pleine propriété	Permanent	Oui	Pleine propriété, transmissible par héritage, hypothéquable
Bail enregistré	30 ans	Oui	Lie les successeurs, largement utilisé, coût relativement faible
Usufruit	Durée de vie du titulaire, ou durée déterminée jusqu'à 30 ans	Oui	Droit d'usage à vie, enregistrable, protège contre la vente du terrain
Droit de superficie	30 ans, ou la vie du propriétaire foncier ou du titulaire	Oui	Un étranger peut être propriétaire du bâtiment situé sur un terrain loué
Sap Ing Sith	30 ans	Oui	Plus fort que le bail, droit de posséder, d'utiliser et de jouir de la terre

De nombreux acheteurs étrangers expérimentés combinent plusieurs structures, par exemple un bail enregistré, un usufruit et un droit de superficie, afin de créer une protection à plusieurs niveaux. La combinaison optimale dépend de votre situation spécifique, de votre budget et de vos projets à long terme. Pour obtenir des conseils sur l'ensemble des options de propriété ouvertes aux étrangers en Thaïlande, consultez un avocat thaïlandais qualifié en droit immobilier.

Droits de propriété avancés : superficie, usufruit et Sap-Ing-Sith

Pour atténuer les faiblesses inhérentes au bail de 30 ans, le cadre juridique de 2026 met l'accent sur le recours aux droits légaux enregistrés. Ces droits offrent un degré de sécurité qui s'apparente à la propriété en distinguant les droits sur le terrain des droits sur les constructions ou les avantages découlant de la propriété.

Le droit de superficie (articles 1410 à 1416)

Le droit de superficie (Sitthi Nuea Phuen Din) est un outil puissant qui permet à un étranger de posséder légalement les bâtiments situés sur un terrain qui ne lui appartient pas. Cette structure est essentielle pour les acheteurs de villas car elle garantit que même si le bail foncier expire ou est contesté, la maison physique reste un bien enregistré de l'étranger.

Caractéristiques des droits de superficie	Mécanisme juridique	Conseil d'optimisation 2026
Transmissibilité par succession	Transmissible et héréditaire sauf stipulation contraire de l’acte constitutif (article 1411)	Lisez l’acte constitutif avant de signer : les parties peuvent exclure la transmission par succession.
Indépendance	Existe indépendamment du titre foncier	Se combine parfaitement avec un bail foncier de 30 ans pour une double sécurité.
Inscription	Inscrite au registre foncier et enregistrée dans le titre de propriété	Un livret de maison indique qui habite la maison, et non qui la possède ; c’est l’inscription sur le titre de propriété qui compte.
Coût	50 baht par parcelle sans contrepartie ; 1 % de frais plus 0,5 % de droit de timbre en cas de constitution à titre onéreux	Convenez de qui paie dans le contrat de vente.

Un risque critique identifié en 2026 est le défaut d'enregistrement correct du “ Permis de construire ” au nom de l'étranger ou de l'entreprise de supervision. Si le permis est au nom d'un ressortissant thaïlandais, l'étranger pourrait avoir du mal à prouver qu'il est propriétaire de la structure malgré la présence d'un droit de superficie enregistré.

Le droit d'usufruit (articles 1417 à 1428)

Un usufruit (Sitthi Kep Kin) confère au titulaire le droit de posséder et d'utiliser un bien pendant toute sa vie. Bien que courant chez les retraités, le principal risque en 2026 est le malentendu “ à vie ou à durée déterminée ”. Un usufruit peut être enregistré pour 30 ans ou pour la durée de vie de l' usufruitier. Contrairement à un bail, l’usufruit permet au titulaire de percevoir des revenus locatifs et même de céder le bien à des tiers sans le consentement du propriétaire, sauf si la loi l’interdit (article 1422). Cependant, l'usufruit n'est pas transmissible par héritage ; il prend fin instantanément au décès du titulaire, ce qui le rend inadapté à ceux qui cherchent à constituer un patrimoine familial multigénérationnel.

Sap-Ing-Sith : L'alternative moderne de 2026

La loi Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019) a introduit le Sap Ing Sith (ทรัพย์อิงสิทธิ), un droit transférable, héréditaire et susceptible d’hypothèque d’utilisation d’un bien immobilier pouvant durer jusqu’à 30 ans (articles 4 et 12). Souvent décrit comme un “ usufruit transférable ”, il est attesté par un certificat Sap Ing Sith délivré par l’Office foncier (article 5).

Bien que Sap-Ing-Sith offre plus de flexibilité qu'un bail, notamment la possibilité d'utiliser le bien comme garantie pour une hypothèque, le consensus juridique de 2026 avertit qu'il est toujours soumis à la durée maximale de 30 ans. Le “ mythe ” selon lequel le Sap-Ing-Sith permet une durée automatique de 60 ou 90 ans est un point courant de désinformation que les guides immobiliers doivent corriger pour assurer la sécurité des investisseurs.

Nous vous suggérons de lire notre guide complet sur les vérifications préalables lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.

Le mécanisme de l'arrêté n° 2/2568 et son remplacement par l'arrêté n° 2/2569

L’ordonnance n° 2/2569 a abrogé les ordonnances n° 2/2568 et 1/2569 à compter du 1er août 2026. À la constitution, les articles 2 et 3 de l’ordonnance DBD n° 2/2569 s’appliquent lorsque les associés ou actionnaires étrangers détiennent moins de 50 % du capital, ou lorsqu’une société n’a aucun actionnaire étranger mais possède un signataire habilité étranger. Le dossier exige la lettre explicative d’investissement, trois mois de relevés des comptes de paiement des investisseurs thaïlandais concernés et les justificatifs du compte recevant les fonds. Les modifications ultérieures visées utilisent un autre formulaire selon l’article 4 ; l’article 5 ajoute des justificatifs pour certaines modifications durant la première année. L’article 4 exige une attestation d’investissement pour les modifications visées introduisant une participation étrangère ou un signataire étranger parmi des signataires auparavant tous thaïlandais. L’article 5 ajoute une lettre explicative d’investissement et des justificatifs bancaires du capital libéré uniquement si l’entité a été constituée à compter du 1er août 2026 et si la modification concernée est déposée dans l’année suivant sa constitution. Lire l’ordonnance DBD en vigueur.

À la constitution, les relevés des comptes de paiement doivent couvrir les trois mois précédant le paiement et correspondre au montant et à la date du versement. Le relevé du compte destinataire doit montrer les encaissements correspondants. Ne remplacez pas ces pièces par un formulaire de revenu mensuel issu de l’ancien régime, et ne supposez pas que l’ordonnance actuelle impose la présence physique de chaque signataire habilité au guichet. Les signatures et l’identité sont vérifiées selon la procédure d’enregistrement applicable.

L’ordonnance d’amendement de mars 2026

L’ordonnance n° 1/2569 du 16 mars 2026 visait les sociétés existantes, la “ faille ” commune où une société entièrement thaïlandaise était enregistrée pour acheter des terrains et où des actionnaires étrangers ont été ajoutés ultérieurement. Elle a été abrogée à compter du 1er août 2026 par l’ordonnance n° 2/2569, et les modifications introduisant la participation étrangère relèvent désormais de la clause 4 de cette ordonnance, décrite ci-dessus.

Le risque d’une cession forcée des terres en vertu des articles 94 et 96 du Code foncier est réel. Si une société est considérée comme un prête-nom, le directeur général du département foncier a le pouvoir d'ordonner la cession du terrain dans un délai déterminé. Les étrangers qui tentent de “ convertir ” des sociétés prête-noms existantes en entités légitimes risquent de perdre le contrôle des actifs ou de déclencher un contrôle du Département des revenus sur leur résidence fiscale et leurs sources de financement.

Comparaison des droits de propriété : cadre juridique de 2026

Caractéristique	Location (bail)	Usufruit (article 1417)	Sap-Ing-Sith (Loi de 2019)
Durée maximale	30 ans (renouvellements non garantis)	Durée de vie de l'usufruitier	30 ans (durée déterminée)
Transférabilité	Nécessite le consentement du propriétaire	Seul son exercice peut être transféré (article 1422) ; il prend fin à la mort.	Transférable (Peut être vendu/hérité)
Actif hypothécaire	Non	Non	Oui (Peut servir de garantie)
Sous-location	Nécessite le consentement du propriétaire	Autorisé (sauf interdiction)	Autorisé (Par la loi)
Modifications	Limité par contrat	Limité (entretien uniquement)	Étendu (Peut être modifié/reconstruit)
Protection	Droit contractuel/personnel	Droit réel (attaché au terrain)	Droit réel (Sécurité maximale)
Idéal pour	Résidentiel de courte durée	Sécurité à vie pour le conjoint	Investisseurs et promoteurs

Dernière révision : 26 septembre 2026. Lus en thaï : Articles 86, 93, 94, 96, 96 bis, 111 et 113 du Code foncier ; articles 540, 1411, 1412, 1418 et 1422 du Code civil et commercial ; article 36 de la Loi sur les entreprises étrangères ; articles 4, 5 et 12 de la Loi Sap Ing Sith B.E. 2562 ; arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 jusqu’à son dispositif ; et manuel des frais du Département des Terres. L’ordonnance n° 2/2569 du Département du Développement des Entreprises est décrite d’après notre dossier de référence. Non vérifié : la description de l’exécution dans le risque #1 et l’estimation des coûts de litige.

Foire aux questions

Conclusion : Protégez votre investissement en comprenant les risques

Acheter un bien immobilier en Thaïlande en tant qu'étranger peut s'avérer être un investissement fructueux, mais seulement si l'on aborde la démarche en toute lucidité et avec un accompagnement juridique adéquat. Les risques présentés dans ce guide, à savoir les structures de prête-noms, la fraude sur les titres de propriété, les problèmes liés aux promoteurs, les limites des quotas pour étrangers, les vulnérabilités des baux et les difficultés de résolution des litiges, sont tous réels, mais évitables avec une bonne préparation.

La règle d'or est simple : ne jamais prendre de raccourcis légaux. Les structures qui semblent trop belles pour être vraies, les baux de 90 ans, les sociétés prête-noms, les sociétés écrans, sont celles qui risquent le plus de vous ruiner. Tenez-vous-en à des structures de propriété légales, vérifiez tout auprès du Bureau foncier et engagez un avocat indépendant qui travaille pour vous, et non pour le vendeur ou le promoteur.

La Thaïlande offre de réelles opportunités aux acheteurs immobiliers étrangers, notamment grâce à l'acquisition de copropriétés en pleine propriété et à des contrats de location et d'usufruit bien structurés. En comprenant les risques et en prenant les précautions nécessaires, vous pouvez profiter des avantages de la propriété immobilière en Thaïlande tout en sécurisant votre investissement.

• Département foncier en Thaïlande