Bulletin d'information de juillet 2026 : La répression des prête-noms, l'IA dans le droit et les perspectives d'avenir

La Thaïlande évolue rapidement. L'IA évolue encore plus vite. Et les cabinets d'avocats, y compris le nôtre, doivent s'adapter à ces deux réalités. C'est le fil conducteur des trois articles de ce mois-ci : la plus grande opération de répression que j'aie jamais vue dans ce pays, avec des milliards de bahts en jeu ; pourquoi l'IA n'est plus une option pour les avocats ; et un aperçu de l'abonnement que nous préparons pour vous.

1. La fin de l'ère des prête-noms désignés ? La plus grande répression en Thaïlande depuis des décennies

Le mois dernier, j'ai promis d'écrire sur la protection de son domicile en tant qu'étranger en Thaïlande. Je tiens parole, mais l'actualité m'a contraint à élargir mon propos. Car avant d'aborder les dispositifs qui fonctionnent, il est nécessaire de parler de celui qui s'effondre actuellement : la société de prête-nom.

J'ai vécu en Thaïlande pendant environ 22 ans et travaillé dans le secteur juridique pendant une vingtaine d'entre elles, et j'ai déjà vu ce pays mener des campagnes de répression. Les opérations contre les « border runs », trois ou quatre depuis mon arrivée, ont chacune mis fin au jeu pour ceux qui vivaient ici grâce à des tampons touristiques renouvelés sans fin. La répression de la gestation pour autrui en 2014 et 2015, qui a fermé tout un secteur presque du jour au lendemain après que les scandales ont éclaté dans la presse internationale. La répression des visas étudiants vers 2024, lorsque les services d'immigration ont enfin ciblé les écoles de langues qui vendaient des visas ED à des personnes n'ayant jamais suivi de cours.

Chacune de ces affaires a eu des conséquences graves pour les personnes impliquées. Mais rien de comparable à ce qui se passe actuellement. À mon avis, il s'agit de la plus grande opération de répression que j'aie jamais vue en Thaïlande, et les enjeux ne se mesurent pas en frais de visa ou en amendes pour dépassement de séjour. Ils se chiffrent en milliards de bahts de biens immobiliers. Ce n'est pas une campagne de conférences de presse. Ce sont des arrestations, des ordres de cession et des enquêteurs qui exhument des dossiers vieux de dix ans dans des cabinets comptables.

Qu'est-ce qu'un prête-nom, en un paragraphe

Un montage de prête-nom consiste pour des citoyens thaïlandais à détenir des actions ou des terrains en leur nom propre, mais en réalité pour le compte d'un étranger, afin de contourner le Code foncier et la loi sur les entreprises étrangères. Le cas classique : un étranger souhaite acquérir une villa, un avocat crée une société thaïlandaise où des actionnaires thaïlandais détiennent 51 % sur le papier, l'étranger contrôle tout et finance tout, et la société achète le terrain. Tout le monde signe, tout le monde sourit, et tout le monde fait comme si les actionnaires thaïlandais étaient de véritables investisseurs.

Ils ne l'ont jamais été. Et voici le point sur lequel je tiens à être clair : cela n'a jamais été légal. Ni dans une zone grise, ni “ toléré ”, ni “ techniquement acceptable si bien structuré ”. C'était illégal dès sa signature. Ce qui a changé, ce n'est pas la loi. Ce qui a changé, c'est que la Thaïlande a décidé de l'appliquer.

Ce que j'ai vu en 20 ans

Lorsque je vivais et travaillais à Nakhon Ratchasima il y a des années, les sociétés de prête-noms étaient rarement utilisées. Korat est une grande ville, mais un petit monde ; les autorités locales savaient qui était qui, tout le monde voyait ce qui se passait, et personne ne voulait y mettre son nom. Le secteur des prête-noms ne s’est pas développé dans ce genre d’endroits. Il s’est développé là où se trouvait l’argent : Phuket, Koh Samui, Pattaya et les autres destinations balnéaires, où des milliers d’étrangers achetaient des villas par le biais de structures de sociétés et où tout un écosystème s’est mis en place pour les servir.

Permettez-moi de rectifier un point que vous lirez dans la presse étrangère : il ne s’agissait pas uniquement d’un problème d’étrangers. Des actionnaires thaïlandais ont signé les certificats d’actions. Des comptables thaïlandais ont établi les comptes annuels, année après année, pour des sociétés sans chiffre d’affaires et ne possédant qu’une seule villa. Des avocats thaïlandais ont élaboré les structures. Des promoteurs immobiliers thaïlandais les ont commercialisées ouvertement dans leurs agences. Des citoyens thaïlandais détenaient les actions, souvent le terrain, et profitaient de chaque étape de ce montage. Si cette époque touche à sa fin, elle touche tous ces acteurs, et pas seulement l’étranger qui vivait dans la villa.

Notre cabinet a délibérément choisi, à plusieurs reprises au fil des ans, de se désengager de ce type de travail. Je ne prétendrai pas que cela ait toujours été facile ; nous avons vu des concurrents percevoir des honoraires que nous refusions. Mais j’ai toujours su que ces montages étaient illégaux, et je n’allais pas bâtir la réputation d’un cabinet sur des arrangements voués à l’échec.

Il n'est pas nécessaire d'approuver cette politique pour la comprendre. La Thaïlande restreint la propriété foncière étrangère pour la même raison que de nombreux pays protègent leurs terres agricoles, leurs côtes ou leurs industries stratégiques : elle souhaite que les terres thaïlandaises restent entre les mains des Thaïlandais. Aux yeux du gouvernement, une structure de prête-nom n'est pas une astuce ingénieuse. C'est une fraude à cette politique, habillée de documents de société. Dès lors qu'on se place de ce côté du bureau, la campagne actuelle n'a plus rien de surprenant. La seule surprise, c'est qu'elle ait mis autant de temps.

L'appel téléphonique qui devrait vous inquiéter

Il y a environ un mois, un ancien client m'a contacté. Il avait été arrêté à Koh Samui. Voici ce qui rend son cas important : sa société était fermée depuis plusieurs années et la propriété avait déjà été vendue. Pour lui, et honnêtement pour la plupart des avocats jusqu'à récemment, l'affaire était close.

Ce n'était pas le cas. Les autorités ont enquêté sur un cabinet comptable, découvert des documents historiques dans ses archives et relancé d'anciennes affaires de prête-noms à partir de ces documents. Sa société, désormais dissoute, figurait parmi ces documents. La dissolution d'une société n'efface pas son historique ; les registres d'actionnaires, les transferts, les déclarations annuelles, tout cela existe toujours, conservé dans les archives gouvernementales et les cabinets comptables. Les sanctions varient énormément selon les circonstances, notamment la coopération, l'ancienneté du dossier et le fait que le bien soit encore détenu ou non. Mais le risque ne disparaît pas comme par magie du simple fait de dissoudre la société.

Il n'est pas le seul. D'autres anciens clients ont reçu l'ordre de céder leurs biens dans un court délai. Des montages restés sans examen pendant une décennie sont réexaminés de manière agressive. La situation actuelle n'est tout simplement pas celle d'il y a dix ans, et quiconque prend encore des décisions en se basant sur la façon dont les choses fonctionnaient en 2016 prend des décisions en fonction d'un pays qui n'existe plus.

Ce qui fonctionne réellement à la place

Voici ce qui est frustrant, pour quelqu'un qui a passé 20 ans dans ce secteur : des alternatives légales ont toujours existé.

• Usufruit. Un droit enregistré d'usage et de jouissance d'un bien, potentiellement à vie. Ce droit est inscrit sur le titre de propriété au bureau du cadastre, exécutoire et parfaitement légal pour les étrangers.
• Droit de superficie. Le droit de posséder le bâtiment indépendamment du terrain. On ne peut pas posséder le terrain en Thaïlande, mais on peut posséder la maison qui y est construite.
• Un bail de 30 ans dûment enregistré. Trente vraies années, et non le fantasme des 90 ans que certains promoteurs vendent encore, et que la Cour suprême a déjà démonté.
• Propriété thaïlandaise authentique. Souvent par le biais d'un véritable mariage, ce qui m'amène à une distinction qui compte.

Un conjoint thaïlandais véritablement propriétaire d'un bien immobilier n'est pas un prête-nom. Si votre épouse possède le terrain, le contrôle et qu'il lui appartient pleinement, même en cas de divorce, il s'agit d'une propriété thaïlandaise, conformément à la loi. Un arrangement basé sur le “ conjoint ” avec des accords parallèles, des actes de transfert non datés et la conviction qu'elle ne possède rien en réalité ? C'est un montage de prête-nom avec une alliance au doigt, et les tribunaux savent faire la différence. Le critère déterminant est toujours le fond : qui a payé, qui contrôle, qui bénéficie réellement. Consultez nos guides sur restrictions sur la propriété étrangère et usufruits pour les couples mariés.

Si vous créez une société en 2026 : les entreprises légitimes dirigées par des étrangers peuvent encore enregistrer des sociétés thaïlandaises, et nous le faisons régulièrement. Mais attendez-vous à des contrôles qui n’existaient pas il y a deux ans. Les structures de participation sont examinées, les actionnaires thaïlandais doivent montrer des sources réelles de financement, l’entreprise doit avoir une activité véritable, et les agents d’enregistrement sont formés à repérer les indices de prête-nom. Les modifications de 2026 de la loi sur les entreprises étrangères (FBA) (Règlement ministériel n° 5 B.E. 2569, publié le 28 août 2026, après la publication de cette édition) ont également ouvert huit autres activités de services à l’exploitation étrangère sans licence, ce qui élimine le prétexte des prête-noms dans de nombreux cas. Détails dans notre guide pour créer une société en Thaïlande en tant qu'étranger, et plus d'informations sur cette vague de répression dans nos articles sur la Répression des prête-noms de 2026 et la loi et les affaires judiciaires qui la sous-tendent.

2. Pourquoi l'IA n'est plus une option pour les avocats

Lorsque nous avons relancé et réorganisé ce cabinet d'avocats autour de l'IA en 2023, beaucoup ont pensé que c'était une erreur. Certains l'ont dit poliment, d'autres non. Nos confrères avocats ne comprenaient pas ce que nous essayions de construire. Pourquoi un petit cabinet thaïlandais bouleverserait-il son organisation et reconstruirait-il tout autour d'une technologie qui, à l'époque, produisait surtout de la poésie médiocre et inventait des faits avec une assurance déconcertante ? Nombreux étaient ceux qui étaient persuadés que l'IA ne serait jamais suffisamment fiable pour un travail juridique sérieux.

Trois ans plus tard, je pense qu'il est juste de dire que ces hypothèses ont mal vieilli.

Le déroulement des événements, tel que je l'ai vécu

• 2023. La plupart des gens considéraient l'IA comme une simple curiosité, un gadget pour rédiger des courriels. Les professionnels la rejetaient, et honnêtement, au vu des résultats bruts de l'époque, je comprenais pourquoi. Nous misions sur la trajectoire, pas sur un instantané.
• 2024. Les gens ont commencé à prendre conscience du sérieux de cette technologie et ont passé l'année entière à se concentrer sur ses problèmes : hallucinations, confidentialité, l'avocat qui a cité de fausses jurisprudences en justice. Autant de préoccupations légitimes. Mais, discrètement, l'expression “ cette technologie a des problèmes ” est devenue un prétexte pour ne pas l'apprendre du tout.
• 2025. Ces outils sont devenus véritablement utiles. Pour certains d'entre nous, ils sont devenus indispensables. C'est l'année où le fossé s'est creusé entre les professionnels qui utilisaient l'IA au quotidien et ceux qui l'avaient essayée une seule fois en 2023 et s'étaient forgé une opinion définitive.
• 2026. Les modèles les plus récents, comme les modèles Opus de Claude et les modèles de pointe de la classe Fable, ou encore les modèles chinois avancés tels que GLM 5.2, fonctionnent à un niveau qui aurait semblé impossible il y a trois ans. Mais les modèles ne représentent que la moitié de l'histoire. Le véritable changement réside dans les systèmes d'agents et les flux de travail connectés aux bases de données. On ne travaille plus avec un simple chatbot ; on conçoit un système et on le connecte à ses e-mails, son calendrier, ses modèles de documents, sa base de données juridiques et ses connaissances internes.

Je ne vous ennuierai pas avec les détails techniques, car là n'est pas l'essentiel. L'important, c'est le résultat final.

“ Mais tout ce que je vois de l'IA, c'est de la camelote ”

J'entends ça constamment, et je comprends d'où ça vient. Internet regorge de ce que certains appellent du « AI slop », de la bouillie d'IA : générique, sûre d'elle, erronée et identique à des millions d'autres pages. Si c'était mon seul contact avec l'IA, je la rejetterais moi aussi.

Mais voici ce que je veux que vous compreniez : le problème n’est pas l’IA. Le problème, c’est sa mauvaise mise en œuvre.

Comparez deux configurations. D'un côté, un chatbot de base sans base de données : il ne connaît rien du droit thaïlandais au-delà des fragments qui figurent dans ses données d'apprentissage ; il comble donc les lacunes en devinant, et il devine avec aisance. De l'autre côté, un système juridique connecté à des bases de données structurées contenant les véritables lois thaïlandaises et les décisions de la Cour suprême , des documents juridiques réels, le savoir interne du cabinet accumulé sur 20 ans, et des processus spécialisés avec un avocat qui vérifie les résultats. Ces deux systèmes partagent une technologie et rien d’autre. La différence n’est pas d’être 20 % meilleur. C’est une autre profession.

Jugez-en par vous-même

Cette newsletter est accompagnée de deux rapports de recherche juridique, tous deux anonymisés. Tous deux traitent du même sujet : l’investissement d’un étranger dans une villa, détenu via un montage de bail et de sous-bail, sur une île du sud de la Thaïlande. L’un est un rapport que le client a reçu ailleurs. L’autre est le nôtre.

Lisez d'abord l'autre rapport (Téléchargez-le ici). À première vue, le document semble professionnel, et sa forme me laisse penser qu'il a été généré par une IA. Cependant, il ne s'agit que de conseils généraux, sans approfondissement. Il n'explique pas le titre de propriété et se contente de mentionner une longue liste de documents importants sans analyser leur rédaction ni leur présentation. C'est précisément le type d'IA mal implémentée que j'ai décrit plus haut : la technologie était disponible, mais pas le système qui aurait dû l'accompagner.

Lisez ensuite le nôtre (Téléchargez-le ici). Il analyse le titre de propriété et son historique d'enregistrement, le bail principal, le sous-bail enregistré, le permis de construire et le rachat, et il vérifie l'ensemble de la structure au regard de décisions spécifiques de la Cour suprême. Il a été produit grâce à notre système de recherche, qui analyse une base de données de 133 000 décisions de la Cour suprême et lois de Thaïlande avec des outils que nous avons conçus précisément pour ce travail. Ce système est désormais le moteur de notre service de recherche juridique thaïlandais.

Même technologie de base. Deux résultats très différents. C'est tout mon argument, présenté dans les deux pièces jointes. Vous pouvez constater vous-même la différence de qualité.

Tout bon avocat devrait utiliser l'IA

Suite à la newsletter du mois dernier, un lecteur m'a écrit pour me signaler que je confondais IA et grands modèles de langage. Ce n'est pas tout à fait le cas, mais je suis ouvert au débat : un LLM est un type d'IA, celui qui est à l'origine de la tendance actuelle, et j'utilise volontairement le terme plus général car les systèmes que je décris sont bien plus qu'un simple modèle de langage. Ce courriel me confirme surtout que les lecteurs sont désormais suffisamment intéressés pour débattre de la terminologie. Il y a deux ans, personne ne l'était.

Un autre lecteur m'a dit que je devrais arrêter de parler d'IA, car les avocats devraient se concentrer sur le droit.

Ma réponse est le titre de cette section : tout bon avocat se doit d’utiliser l’IA. Un avocat qui refuse de se former à son utilisation en 2026 commet la même erreur qu’un médecin qui refuserait les outils de diagnostic modernes. Imaginez un médecin qui déclare : “ Je ne fais pas confiance aux IRM. Je palpe, j’ausculte, mon professeur m’a appris ainsi en 1995. ” Vous n’admireriez pas sa pureté. Vous consulteriez un autre médecin. Non pas par manque de connaissances, mais parce qu’il refuse d’utiliser les meilleurs outils disponibles pour appliquer ces connaissances à votre problème.

Je tiens à exposer clairement ma position, car j'y ai réfléchi pendant trois ans et je ne cherche plus à tergiverser : L'IA ne remplacera pas tous les avocats. Mais les avocats qui utilisent l'IA remplaceront nombre de ceux qui refusent de l'utiliser. L'avenir appartient aux professionnels qui conjuguent expérience, discernement et expertise juridique aux systèmes d'IA. Sans l'un de ces éléments, tout s'écroule. L'expérience sans IA est lente et coûteuse. L'IA sans discernement est dangereuse. J'ai surpris des systèmes d'IA en train d'inventer des décisions de la Cour suprême thaïlandaise avec des numéros d'affaires parfaitement plausibles, et seules vingt années d'expérience m'ont permis de flairer le problème. C'est dans cette combinaison que réside la véritable valeur.

Comment nous l'utilisons réellement

Au sein de ThaiLawOnline, l'IA est désormais omniprésente : recherche dans nos bases de données juridiques ; premières ébauches de documents qu'un avocat examine et dont il prend la responsabilité ; gestion des connaissances, afin que les enseignements tirés de la résolution d'une affaire en 2019 soient encore accessibles en 2026 ; contrôle qualité, vérification croisée des documents pour détecter les incohérences ; traduction entre le thaï et l'anglais, vérifiée par un personnel bilingue ; et automatisation des flux de travail pour les tâches administratives répétitives qui occupaient auparavant des après-midi entiers.

Remarquez ce qui n'est pas sur cette liste : l'IA ne prend aucune décision. Elle ne signe aucun avis, ne conseille pas les clients sans supervision et ne dépose aucun document. Elle assiste les professionnels ; elle ne les remplace pas. Chaque résultat important est soumis à l'appréciation humaine. Il ne s'agit pas d'une limitation de notre système, mais de sa conception même.

3. L'avenir de l'abonnement à ThaiLawOnline

Le mois dernier, je vous annonçais le retour des abonnements et vous promettais plus de détails. Voici cet article, et nous avons maintenant publié une explication complète sur notre site web : présentant notre adhésion. Je tiens à préciser que ceci n'est pas une présentation commerciale. Il n'y a rien à acheter aujourd'hui. Il s'agit d'un aperçu de la direction que prend le cabinet, car c'est pour vous qu'il se construit, et je préfère vous montrer l'atelier plutôt que la salle d'exposition.

Une vieille idée dont l'heure est enfin arrivée

L'idée d'un système d'adhésion existe depuis des années. J'en ai esquissé des versions sporadiques pendant près d'une décennie : un moyen pour les personnes vivant en Thaïlande d'obtenir des documents et des informations juridiques fiables à un prix raisonnable, sans avoir à payer le plein tarif d'une consultation pour des choses qui ne devraient pas l'exiger.

À chaque fois, je mettais le projet de côté. Non pas que l'idée fût mauvaise, mais parce que sa mise en œuvre correcte était impossible pour un cabinet de notre taille. Générateurs de documents capables de gérer une véritable logique juridique, base de connaissances constamment mise à jour, outils bilingues : c'était le domaine des logiciels d'entreprise, avec des budgets à la hauteur. Ce qui a changé, c'est ce que j'ai décrit dans l'article précédent. Les systèmes d'IA que nous avons développés pour notre propre cabinet se sont révélés être précisément l'infrastructure nécessaire à un programme d'adhésion. Nous ne partons pas de zéro ; nous ouvrons les portes de l'atelier que nous avons déjà mis en place.

Pourquoi la plupart des abonnements juridiques sont décevants

Je tiens à être honnête concernant ce secteur, car vous avez probablement déjà vu ces offres. La plupart des abonnements juridiques présentent les mêmes problèmes : des frais élevés pour un service rendu limité ; une valeur ajoutée limitée, généralement un dossier de modèles génériques disponibles gratuitement ailleurs ; des promesses irréalistes ; et mon exemple préféré, les “ consultations illimitées ” qui s’avèrent en réalité très limitées une fois qu’on lit les petites lignes ou qu’on essaie de réserver un deuxième appel.

Le modèle est généralement axé sur le marketing : inscrire les gens, fournir le minimum nécessaire et compter sur leur oubli de se désabonner. Je n’ai aucune envie de gérer une entreprise comme celle-ci. Si je ne peux pas créer un produit que je recommanderais sincèrement à un ami vivant en Thaïlande, je ne le lancerai pas.

Ce que nous construisons à la place

• Générateurs de documents. Non pas des modèles vierges, mais des outils guidés qui produisent de véritables documents : testaments, contrats de prêt, procurations, accords d'usufruit, contrats de travail, et d'autres documents dont les personnes en Thaïlande ont réellement besoin.
• Modèles de contrats et de documents juridiques avec des explications en langage simple sur le rôle de chaque clause et sur le moment où vous en avez besoin.
• Ressources commerciales pour les chefs d'entreprise confrontés précisément au type d'environnement de conformité que j'ai décrit dans le premier article.
• assistants juridiques IA connectés à nos bases de données juridiques. Pas un chatbot générique, mais des systèmes qui répondent à partir du droit thaïlandais réel. Des versions spécialisées pour les entreprises et pour les particuliers, car un restaurateur à Phuket et un retraité à Chiang Mai n'ont pas les mêmes questions.

Un travail considérable est déjà accompli. De nouveaux systèmes de modèles sont en place. De nouvelles bases de données sont opérationnelles. De nouveaux outils d'IA existent et sont testés en interne. De nouvelles sections réservées aux membres du site web sont construites. Je vous le dis pour que vous sachiez que le projet est bien réel, et je tiens également à vous informer que le développement est en cours et n'est pas encore totalement terminé. Je ne le lancerai pas à moitié fini pour respecter une date de commercialisation. Lorsqu'il ouvrira, ce sera parce qu'il fonctionne.

La couche de recherche sous-jacente

Je vais vous montrer ce qui fait la différence en utilisant un exemple : l’usufruit. La plupart des sites web, y compris, honnêtement, la plupart des sites web des cabinets d’avocats, proposent un article générique : ce qu’est l’usufruit, qu’il est enregistré au bureau foncier, que les étrangers peuvent en posséder un. Ce que nous construisons va bien plus loin : des décisions annotées de la Cour suprême sur l’usufruit, tirées de vastes collections de jugements dans notre base de données, montrant comment les tribunaux statuent réellement lorsque l’usufruit est contesté par les héritiers, lors de divorces ou après une vente de la propriété foncière. Une recherche de ce type est tout simplement pas couramment disponible en ligne, en thaï ou en anglais.

Voilà la différence entre des connaissances juridiques structurées et un article générique. Lorsqu'un membre interroge notre assistant IA sur la protection de son domicile, celui-ci ne répondra pas à partir d'un article de blog, mais en se basant sur la jurisprudence.

Maintenant également disponible en thaï

Une autre réalisation dont je suis vraiment fier : le site web est désormais disponible en thaï. Il peut paraître étrange qu’un cabinet au service des étrangers ait consacré des mois à la création d’une version thaïlandaise. Pourtant, c’est tout à fait logique. Cela permet de toucher un public beaucoup plus large. Cela améliore l’éducation juridique dans un pays où l’information juridique accessible en thaï courant est plus rare qu’on ne le pense. Et surtout : presque tous les étrangers avec lesquels nous travaillons ont des liens avec des Thaïlandais : conjoint, beaux-parents, partenaires commerciaux, employés. Lorsqu’un mari étranger consulte notre guide sur l’usufruit en anglais et que sa femme thaïlandaise consulte le même guide en thaï, ils peuvent prendre une décision ensemble, en se basant sur les mêmes informations. Pour les familles mixtes thaï-étrangères, c’est bien plus important que n’importe quelle autre fonctionnalité que nous aurions pu développer.

Je terminerai sur une note plus personnelle. Ces derniers mois ont été marqués par des développements parmi les plus marquants de l'histoire de notre cabinet, et je peux l'affirmer après 20 ans d'expérience. Non pas grâce au marketing, ni grâce aux chiffres de croissance, mais grâce à l'amélioration spectaculaire de la qualité de l'information et des outils juridiques. Quel que soit l'avenir commercial de l'adhésion, la chose elle-même, la substance juridique réelle, est le meilleur travail que nous ayons jamais accompli.