A Promise to Renew a Lease Is a Personal Right and Does Not Bind a Buyer of the Land คำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดิน และคำเสนอที่ไม่มีการสนองรับย่อมสิ้นผล
⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ
A promise by a lessor to grant the tenant a further location is a personal right. Even where the lease is a contract of reciprocal obligations beyond ordinary hire, because the buildings the tenant put up pass to the lessor at the end of the term, an agreement that the tenant may lease on for a period not less than the original term at a fair rent stands apart from the lease itself. It binds only the parties who made it. It does not bind a third party who later takes a transfer of the land and has not agreed to assume it. Where the new owner then makes a fresh offer to lease and the tenant does not accept it, that offer lapses, and the tenant has no right to require a renewal.
คำมั่นของผู้ให้เช่าที่จะให้เช่าต่อไปเป็นเพียงบุคคลสิทธิ แม้สัญญาเช่าจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาเพราะอาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนด และผู้ให้เช่าตกลงจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรม ข้อตกลงที่จะให้เช่าต่อนั้นก็เป็นข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่า คงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินซึ่งมิได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าว และเมื่อผู้รับโอนมีหนังสือเสนอให้เช่าใหม่แล้วผู้เช่ามิได้สนองรับ คำเสนอย่อมสิ้นผล ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิขอให้ต่อสัญญาเช่าอีก
Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร
Les faits de l'affaire ข้อเท็จจริง
Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
A promise by a lessor to grant the tenant a further lease is a personal right. Even where the lease is a contract of reciprocal obligations beyond ordinary hire, because the buildings the tenant put up pass to the lessor at the end of the term, an agreement that the tenant may lease on for a period not less than the original term at a fair rent stands apart from the lease itself. It binds only the parties who made it. It does not bind a third party who later takes a transfer of the land and has not agreed to assume it. Where the new owner then makes a fresh offer to lease and the tenant does not accept it, that offer lapses, and the tenant has no right to require a renewal.
คำมั่นของผู้ให้เช่าที่จะให้เช่าต่อไปเป็นเพียงบุคคลสิทธิ แม้สัญญาเช่าจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาเพราะอาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนด และผู้ให้เช่าตกลงจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรม ข้อตกลงที่จะให้เช่าต่อนั้นก็เป็นข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่า คงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินซึ่งมิได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าว และเมื่อผู้รับโอนมีหนังสือเสนอให้เช่าใหม่แล้วผู้เช่ามิได้สนองรับ คำเสนอย่อมสิ้นผล ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิขอให้ต่อสัญญาเช่าอีก
Analyse juridique การวิเคราะห์ทางกฎหมาย
Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 6763/2541. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
Une traduction anglaise est en cours de préparation et sera bientôt disponible.
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์ เลขที่ 33 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย ห้ามเกี่ยวข้องอีกให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 12,000 บาทนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพาณิชย์และที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ให้แก่จำเลยมีกำหนดเวลา 18 ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ 700 บาท หากโจทก์ไม่ยินยอมจดทะเบียนการเช่า ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าก่อสร้างอาคารเป็นเงิน 1,440,000 บาท พร้อมทั้งค่าขาดประโยชน์จากการใช้สอยอาคารซึ่งจำเลยพึงจะได้รับเดือนละ 12,000 บาทเป็นเวลา 18 ปี เป็นเงิน 2,592,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น4,032,000 บาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ระหว่างพิจารณา จำเลยขอให้เรียกนางทองเจือ ศรีจำรูญเข้าเป็นโจทก์ร่วมศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 33 ถนนสิงหวัฒน์ ตำบลธานีอำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย ห้ามเกี่ยวข้องอีกให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 40,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ยกฟ้องแย้งของจำเลย
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 33 ถนนสิงหวัฒน์ ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัยจังหวัดสุโขทัย และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ตำบลธานีอำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย เฉพาะส่วนที่อาคารพาณิชย์ดังกล่าวตั้งอยู่ซึ่งมีเนื้อที่ดิน 247 ตารางเมตร ให้แก่จำเลยมีกำหนดระยะเวลา 18 ปี นับแต่วันที่สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4ครบอายุในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท โดยให้จำเลยชำระค่าเช่าในอัตราดังกล่าวนับแต่วันเริ่มต้นสัญญาเช่าใหม่ตามฟ้องแย้ง คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยก
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 15 เมษายน 2519 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ตามฟ้องเฉพาะส่วนเนื้อที่ 247 ตารางเมตรจากนางทองเจือ ศรีจำรูญ โจทก์ร่วม ซึ่งเป็นมารดาโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า 18 ปี โดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่คิดค่าเช่าเดือนละ 300 บาท ตามหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารหมาย จ.4, จ.5ในระหว่างอายุสัญญาเช่าดังกล่าวโจทก์ร่วมได้จดทะเบียนยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ตามหนังสือสัญญาให้ที่ดินเอกสารหมายจ.3 ต่อมาเมื่อปี 2537 สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยดังกล่าวได้ครบกำหนดการเช่า โจทก์ได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือถึงจำเลยเสนอจะต่อสัญญาเช่าให้จำเลยมีกำหนด 3 ปีคิดค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท ตามหนังสือแจ้งคำมั่นจะให้เช่าเอกสารหมาย จ.7 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือแจ้งตอบโจทก์ว่าจำเลยขอให้โจทก์ทำการจดทะเบียนการเช่าที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่า 18 ปี ตามสัญญาเช่าที่ระบุไว้โดยจำเลยจะให้ค่าเช่าอัตราเดือนละ 700 บาท ตามหนังสือขอให้จดทะเบียนการเช่า เอกสารหมาย จ.9 โจทก์กับจำเลยไม่สามารถตกลงกันได้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าข้อตกลงระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยตามหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.2 ข้อ 6 มีผลผูกพัน โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทต่อไปหรือไม่โดยข้อตกลงในหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.2ข้อ 6 ระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว อาคารสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่าบนที่ดินที่เช่านี้ให้ตกเป็นของผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่ายินยอมต่อสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเช่านี้ และไม่มีการเรียกร้องเงินค่าต่อสัญญาเช่าแต่ประการใดทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงคิดค่าเช่าในอัตราที่เป็นธรรม" เห็นว่าแม้สัญญาระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยที่กำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดินและอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมก็ตามแต่ข้อตกลงที่จะให้จำเลยเช่าต่อนั้นเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ คงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วม เพราะไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าวในการรับโอนที่ดินพิพาทแต่อย่างใด นอกจากนี้ยังปรากฏว่าเมื่อโจทก์มีหนังสือเสนอให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมตามเอกสารหมาย จ.7 ซึ่งเป็นคำเสนอใหม่ของโจทก์แต่จำเลยก็มิได้สนองรับข้อเสนอดังกล่าวของโจทก์ ข้อเสนอของโจทก์ดังกล่าวสิ้นผลไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทโดยได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทอีกต่อไปที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นส่วนที่โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 12,000 บาท นั้นเห็นว่า เมื่อศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เพียงเดือนละ 8,000 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น ฎีกาส่วนนี้ของโจทก์จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 2 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"
พิพากษากลับ ให้บังคับตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541
นาง ศรีวรางค์ รอด พันธุ์ ใหม่ โจทก์
นาง ทอง เจือ ศรีจำรูญ โจทก์
นาง สุรพล เดชะปรา กรม จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 357 , ม. 572 , ม. 469 แหล่งที่มา สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
คู่ความ: นาง ศรีวรางค์ รอด พันธุ์ ใหม่ โจทก์ โจทก์ร่วม โจทก์ นาง ทอง เจือ ศรีจำรูญ โจทก์ นาง สุรพล เดชะปรา กรม จำเลย ป.พ.พ. ม. 357 , ม. 572 , ม. 469
องค์คณะ: (ธรรมนูญ โชคชัยพิทักษ์-สมชัย สายเชื้อ-วิรักษ์ เอื้ออังกูร)
Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง
💡 Ce que cela signifie pour vous 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ
Foire aux questions คำถามที่พบบ่อย
Does a promise to renew a lease bind the next owner of the land? คำมั่นจะให้เช่าต่อผูกพันเจ้าของที่ดินคนใหม่หรือไม่
No, on Decision 6763/2541. A promise to grant a further lease is a personal right that binds only the lessor who gave it. A buyer of the land is not bound unless they agreed to take on that obligation, and the tenant cannot compel a renewal from them.
ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541 ไม่ผูกพัน เพราะคำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นบุคคลสิทธิที่ผูกพันเฉพาะผู้ให้เช่าซึ่งให้คำมั่นนั้น ผู้รับโอนที่ดินไม่ผูกพันด้วย เว้นแต่จะตกลงรับข้อผูกพันนั้น ผู้เช่าจึงบังคับให้ต่อสัญญาไม่ได้
Does it help that the tenant paid for the buildings? การที่ผู้เช่าออกค่าก่อสร้างอาคารช่วยได้หรือไม่
It did not help here. The lease was accepted to be a contract of reciprocal obligations beyond ordinary hire precisely because the tenant put up the buildings and they passed to the lessor at the end of the term. That character attaches to the lease. It does not turn the separate promise of a further lease into a right good against a new owner.
ในคดีนี้ช่วยไม่ได้ ศาลรับว่าสัญญาเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาเพราะผู้เช่าปลูกสร้างอาคารและอาคารตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนด แต่ลักษณะดังกล่าวเป็นเรื่องของสัญญาเช่า มิได้ทำให้ข้อตกลงจะให้เช่าต่อซึ่งแยกต่างหากกลายเป็นสิทธิที่ใช้ยันผู้รับโอนได้
What should a tenant do instead? ผู้เช่าควรทำอย่างไรแทน
Register a term long enough to cover the investment, up to the thirty years section 540 of the Civil and Commercial Code allows, or take a real right registered against the title such as superficies or usufruct. And answer any offer the new owner makes: in this case the owner did offer a fresh lease, the tenant left it unanswered, the offer lapsed, and that was the end of the last route to staying.
ควรจดทะเบียนการเช่าให้มีกำหนดเวลายาวพอกับเงินลงทุน ภายในกรอบ 30 ปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 540 หรือใช้ทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนไว้ เช่น สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกิน และเมื่อผู้รับโอนมีคำเสนอมาก็ต้องตอบ ในคดีนี้ผู้รับโอนเสนอให้เช่าใหม่ แต่ผู้เช่าไม่สนองรับ คำเสนอจึงสิ้นผล และโอกาสสุดท้ายที่จะอยู่ต่อก็หมดไป
📖 Pour en savoir plus, consultez ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline
Clause de non-responsabilité: Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.
Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sébastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต