Vérifié ตรวจสอบแล้ว Code civil et commercialป.พ.พ. Décision 6763/2541 คำพิพากษาที่ 6763/2541 1998 (BE 2541)

Une promesse de renouvellement de bail est un droit personnel et ne lie pas un cessionnaire ultérieur du terrain คำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดิน และคำเสนอที่ไม่มีการสนองรับย่อมสิ้นผล

Sections du CCC : มาตรา ป.พ.พ.: §357

⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ

Promesse d'un bailleur de consentir au preneur un nouveau bail est un droit personnel. Même lorsque le bail est un contrat à obligations réciproques allant au-delà d'une simple location, du fait que les bâtiments construits par le preneur reviennent au bailleur à la fin du terme, une convention selon laquelle le preneur peut renouveler le bail pour une période au moins égale à la durée initiale, moyennant un loyer équitable, demeure distincte du bail lui-même. Elle ne lie que les parties qui l'ont conclue. Elle ne lie pas un tiers qui se rend ultérieurement acquéreur du terrain et qui n'a pas accepté de s'y obliger, et il n'y a pas de différence selon que le transfert constituait une libéralité de la part de la personne même qui a fait la promesse, ou que le promettant est partie à l'action : le donataire n'est pas plus lié qu'un acheteur. Lorsque le nouveau propriétaire formule alors une nouvelle offre de bail et que le preneur ne l'accepte pas, cette offre cesse de lier en vertu de Code civil et commercial L'article 357, qui prévoit qu'une offre cesse d'être obligatoire si elle est refusée ou n'est pas acceptée en temps utile, et le preneur n'a aucun droit d'exiger un renouvellement ni de demeurer sur les lieux.

คำมั่นของผู้ให้เช่าที่จะให้เช่าต่อไปเป็นเพียงบุคคลสิทธิ แม้สัญญาเช่าจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาเพราะอาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนด และผู้ให้เช่าตกลงจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรม ข้อตกลงที่จะให้เช่าต่อนั้นก็เป็นข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่า คงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินซึ่งมิได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าว และเมื่อผู้รับโอนมีหนังสือเสนอให้เช่าใหม่แล้วผู้เช่ามิได้สนองรับ คำเสนอย่อมสิ้นความผูกพันตาม ป.พ.พ. มาตรา 357 ซึ่งบัญญัติว่าคำเสนอที่ถูกบอกปัดหรือมิได้สนองรับภายในเวลาย่อมสิ้นความผูกพัน ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิขอให้ต่อสัญญาเช่าอีก ทั้งไม่เป็นข้อแตกต่างที่ผู้รับโอนได้รับโอนที่ดินมาโดยเสน่หาจากผู้ให้คำมั่นเอง หรือที่ผู้ให้คำมั่นถูกเรียกเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมในคดี ผู้รับการให้ย่อมไม่ผูกพันยิ่งไปกว่าผู้ซื้อ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้เช่าไม่สนองรับคำเสนอใหม่ ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทต่อไป

Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร

Le 15 avril 2519, le preneur a conclu un bail enregistré de dix-huit ans portant sur 247 mètres carrés à Sukhothai avec le bailleur, moyennant 300 bahts par mois, et y a construit un bâtiment commercial. Une clause ajoutée au bail prévoyait que le bâtiment deviendrait la propriété du bailleur à l'expiration du terme, que le bailleur le renouvelle pour une période non inférieure à celle initiale, qu'aucun droit de renouvellement ne serait perçu et que le loyer serait équitable. Pendant le cours du bail, le bailleur a donné le terrain à sa fille par donation enregistrée. À l'expiration du bail en 2537, la fille, devenue propriétaire, a offert un renouvellement de trois ans moyennant 12 000 bahts par mois. Le preneur n'a pas accepté : il a répondu en exigeant l'enregistrement d'un bail de dix-huit ans à raison de 700 bahts par mois en vertu de la clause d'origine, et les deux parties n'ont pu s'entendre. La fille a agi en expulsion et le preneur a formulé une demande reconventionnelle tendant à l'octroi du bail de dix-huit ans ou au paiement de 4 032 000 bahts. La mère a été mise en cause en tant que co-demanderesse. Le tribunal de première instance a ordonné l'expulsion assortie d'une indemnité de 40 000 bahts et de 8 000 bahts par mois, la Cour d'appel de la région 2 a infirmé cette décision et a ordonné à la fille d'accorder et d'enregistrer le bail de dix-huit ans, et la Cour suprême a à son tour infirmé cet arrêt et rétabli le jugement de première instance. La clause de renouvellement constituait un droit personnel n'engageant que la mère qui l'avait consentie. Le fait que le bail fût un contrat à obligations réciproques allant au-delà d'un louage ordinaire, dans la mesure où le bâtiment du preneur revenait au bailleur, n'y changeait rien : la promesse de renouvellement demeurait distincte du bail. Elle ne liait pas la fille, qui n'avait pas accepté de la prendre à sa charge, et la circonstance qu'elle tenait ses droits d'une libéralité consentie par la personne même qui avait fait la promesse était sans incidence. L'offre faite par la fille elle-même, s'analysant en une offre nouvelle que le preneur n'avait jamais acceptée, était caduque. Le preneur n'avait aucun droit au maintien dans les lieux. La demande additionnelle de la fille tendant au paiement de 12 000 bahts par mois a été rejetée au motif qu'elle n'avait pas formé appel du montant fixé par le tribunal de première instance.

วันที่ 15 เมษายน 2519 จำเลยผู้เช่าจดทะเบียนเช่าที่ดินที่จังหวัดสุโขทัยเนื้อที่ 247 ตารางเมตร จากโจทก์ร่วม มีกำหนด 18 ปี ค่าเช่าเดือนละ 300 บาท และปลูกอาคารพาณิชย์ลงบนที่ดิน หนังสือสัญญาต่อท้ายข้อ 6 กำหนดว่าเมื่อครบกำหนดสัญญาอาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่ายินยอมต่อสัญญาเช่าอีกไม่น้อยกว่าสัญญาเดิม ไม่เรียกเงินค่าต่อสัญญา และคิดค่าเช่าในอัตราที่เป็นธรรม ระหว่างอายุสัญญา โจทก์ร่วมจดทะเบียนยกที่ดินให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นบุตรสาวโดยเสน่หา เมื่อสัญญาครบกำหนดในปี 2537 โจทก์เสนอให้เช่าต่อ 3 ปี เดือนละ 12,000 บาท จำเลยไม่สนองรับ แต่กลับขอให้จดทะเบียนการเช่า 18 ปี เดือนละ 700 บาท ตกลงกันไม่ได้ โจทก์ฟ้องขับไล่ จำเลยฟ้องแย้งขอให้จดทะเบียนการเช่า 18 ปี หรือชดใช้ 4,032,000 บาท และมีการเรียกโจทก์ร่วมเข้ามาในคดี ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่ ให้ใช้ค่าเสียหาย 40,000 บาท และเดือนละ 8,000 บาท ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับให้โจทก์ทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่า 18 ปี ศาลฎีกาพิพากษากลับ ให้บังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โดยวินิจฉัยว่าข้อตกลงจะให้เช่าต่อเป็นเพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะโจทก์ร่วมผู้ให้คำมั่น ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนและมิได้ตกลงรับข้อผูกพันนั้น แม้จะรับโอนโดยเสน่หาจากผู้ให้คำมั่นเองก็ตาม และเมื่อคำเสนอใหม่ของโจทก์ไม่มีการสนองรับย่อมสิ้นผล จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินและอาคารต่อไป ส่วนที่โจทก์ขอค่าเสียหายเดือนละ 12,000 บาท ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยเพราะโจทก์มิได้อุทธรณ์คัดค้านจำนวนที่ศาลชั้นต้นกำหนด

Les faits de l'affaire ข้อเท็จจริง

Le litige concernait un bâtiment commercial et le terrain sur lequel il est implanté, situé à Tambon Thani, Mueang Sukhothai. Le preneur tenait ses droits d'un bail conclu avec le bailleur initial, qui est ultérieurement intervenu en qualité de co-demandeur, aux termes duquel les constructions édifiées par le preneur devaient devenir la propriété du bailleur à l'expiration du terme, et aux termes desquels le bailleur convenait que le preneur pourrait renouveler le bail pour une période non inférieure au terme initial moyennant un loyer équitable. Le terrain a été transféré au demandeur. Après l'expiration du bail, le demandeur a écrit pour offrir un nouveau bail au preneur. Le preneur n'a pas répondu à cette offre et est resté dans les lieux, formulant une demande reconventionnelle tendant à l'enregistrement d'un bail de dix-huit ans au loyer de 700 bahts par mois, ou, à titre subsidiaire, au remboursement de la valeur du bâtiment. Le tribunal de première instance a ordonné l'expulsion du preneur et a accordé des dommages-intérêts de 8 000 bahts par mois. La Cour d'appel de la Région 2 a infirmé cette décision. La Cour suprême a infirmé l'arrêt de la Cour d'appel et a rétabli le jugement de première instance. La demande du demandeur tendant à porter les dommages-intérêts à 12 000 bahts par mois a été rejetée au motif qu'elle n'avait pas été soulevée en appel.

คดีพิพาทเกี่ยวกับอาคารพาณิชย์และที่ดินที่ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัย ผู้เช่าเช่าจากผู้ให้เช่าเดิมซึ่งภายหลังเข้าเป็นโจทก์ร่วม โดยสัญญากำหนดให้อาคารที่ผู้เช่าปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญา และผู้ให้เช่าตกลงจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรม ต่อมาที่ดินถูกโอนไปยังโจทก์ เมื่อสัญญาเช่าเดิมครบกำหนด โจทก์มีหนังสือเสนอให้ผู้เช่าเช่าใหม่ แต่ผู้เช่ามิได้สนองรับและยังคงอยู่ในที่ดินและอาคาร ทั้งฟ้องแย้งขอให้จดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 18 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 700 บาท หรือให้ชดใช้ค่าก่อสร้างอาคาร ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาท ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ศาลฎีกาพิพากษากลับ ให้บังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ส่วนที่โจทก์ขอเพิ่มค่าเสียหายเป็นเดือนละ 12,000 บาท ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยเพราะมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในชั้นอุทธรณ์

Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

La promesse faite par un bailleur d'accorder au preneur un nouveau bail est un droit personnel. Même lorsque le bail constitue un contrat synallagmatique allant au-delà d'un louage ordinaire, du fait que les bâtiments construits par le preneur reviennent au bailleur à l'expiration du terme, une convention stipulant que le preneur peut renouveler le bail pour une période au moins égale à la durée initiale et à un loyer équitable demeure distincte du bail lui-même. Elle ne lie que les parties qui l'ont conclue. Elle ne lie pas un tiers qui se rend ultérieurement acquéreur du terrain par voie de transfert et qui n'a pas accepté d'y souscrire, et il importe peu que le transfert ait consisté en une donation émanant de la personne même qui a fait la promesse, ou que le promettant soit partie à l'action : le donataire n'est pas davantage lié qu'un acheteur. Lorsque le nouveau propriétaire formule alors une nouvelle offre de bail que le preneur n'accepte pas, cette offre cesse de lier en vertu de l'article 357 du Code civil et commercial, lequel dispose qu'une offre cesse d'être obligatoire si elle est refusée ou n'est pas acceptée dans les délais requis, et le preneur ne dispose d'aucun droit d'exiger un renouvellement ni d'aucun droit de se maintenir sur le terrain.

คำมั่นของผู้ให้เช่าที่จะให้เช่าต่อไปเป็นเพียงบุคคลสิทธิ แม้สัญญาเช่าจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาเพราะอาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนด และผู้ให้เช่าตกลงจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรม ข้อตกลงที่จะให้เช่าต่อนั้นก็เป็นข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่า คงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินซึ่งมิได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าว และเมื่อผู้รับโอนมีหนังสือเสนอให้เช่าใหม่แล้วผู้เช่ามิได้สนองรับ คำเสนอย่อมสิ้นความผูกพันตาม ป.พ.พ. มาตรา 357 ซึ่งบัญญัติว่าคำเสนอที่ถูกบอกปัดหรือมิได้สนองรับภายในเวลาย่อมสิ้นความผูกพัน ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิขอให้ต่อสัญญาเช่าอีก ทั้งไม่เป็นข้อแตกต่างที่ผู้รับโอนได้รับโอนที่ดินมาโดยเสน่หาจากผู้ให้คำมั่นเอง หรือที่ผู้ให้คำมั่นถูกเรียกเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมในคดี ผู้รับการให้ย่อมไม่ผูกพันยิ่งไปกว่าผู้ซื้อ เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดและผู้เช่าไม่สนองรับคำเสนอใหม่ ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทต่อไป

Analyse juridique การวิเคราะห์ทางกฎหมาย

La décision dissocie deux éléments que les baux regroupent habituellement. Le bail en soi crée un droit réel immobilier : un bail enregistré lie l'acquéreur du bien. La promesse de consentir un bail futur, non. Il s'agit d'un accord accessoire, dont la force découle du contrat plutôt que du droit des biens, de sorte qu'il n'engage que celui qui l'a consenti. C'est pourquoi un preneur qui a investi dans des constructions peut s'apercevoir, lors d'un changement de propriétaire, que la sécurité qu'il croyait détenir valait contre la mauvaise personne. La cour a ajouté un second argument, plus pragmatique. Le nouveau propriétaire avait fait une offre, et le preneur l'avait laissée sans réponse. Selon les règles ordinaires régissant l'offre et l'acceptation, l'offre était caduque, et avec elle le dernier moyen d'obtenir un renouvellement. La véritable protection du preneur aurait dû consister en un terme enregistré d'une durée suffisante pour couvrir l'investissement, ou en un droit réel tel que superficie ou Usufruit inscrit sur le titre de propriété, et non une promesse contenue dans le bail.

คำพิพากษานี้แยกสองสิ่งที่สัญญาเช่ามักรวมไว้ด้วยกันออกจากกัน สัญญาเช่าที่จดทะเบียนก่อให้เกิดสิทธิที่ติดไปกับตัวทรัพย์และผูกพันผู้รับโอน แต่คำมั่นที่จะให้เช่าต่อไปหาเป็นเช่นนั้นไม่ เพราะเป็นข้อตกลงต่างหากซึ่งมีผลในทางหนี้ จึงผูกพันเฉพาะผู้ที่ให้คำมั่นเท่านั้น ด้วยเหตุนี้ผู้เช่าที่ลงทุนปลูกสร้างอาคารจึงอาจพบว่าหลักประกันที่คิดว่ามีอยู่นั้นใช้ยันผู้รับโอนไม่ได้ ศาลยังวินิจฉัยประเด็นในทางปฏิบัติอีกข้อหนึ่ง คือเมื่อผู้รับโอนมีคำเสนอให้เช่าใหม่แล้วผู้เช่าไม่สนองรับ คำเสนอย่อมสิ้นผลไปตามหลักคำเสนอคำสนอง และโอกาสสุดท้ายที่จะต่ออายุการเช่าย่อมหมดไปด้วย หลักประกันที่แท้จริงของผู้เช่าจึงต้องเป็นกำหนดเวลาเช่าที่จดทะเบียนไว้ยาวพอกับการลงทุน หรือทรัพยสิทธิเช่นสิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกิน มิใช่คำมั่นในสัญญาเช่า

Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม

Voici le texte intégral de l'arrêt n° 6763/2541 de la Cour de cassation. Source : deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th

Une traduction anglaise est en cours de préparation et sera bientôt disponible.

แม้สัญญาระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยที่กำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดิน และอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมก็ตาม แต่ข้อตกลงที่จะให้จำเลยเช่าต่อนั้นเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไป จากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ คงมีผลผูกพันเฉพาะ คู่สัญญาคือโจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพัน โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วม เพราะไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าวในการรับโอนที่ดินพิพาทแต่อย่างใดนอกจากนี้เมื่อโจทก์มีหนังสือเสนอให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมซึ่งเป็นคำเสนอใหม่ของโจทก์แต่จำเลยก็มิได้สนองรับข้อเสนอ ดังกล่าวของโจทก์ ข้อเสนอของโจทก์ดังกล่าวสิ้นผลไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์ เลขที่ 33 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย ห้ามเกี่ยวข้องอีกให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 60,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 12,000 บาทนับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพาณิชย์และที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องโจทก์และพิพากษาให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ให้แก่จำเลยมีกำหนดเวลา 18 ปีในอัตราค่าเช่าเดือนละ 700 บาท หากโจทก์ไม่ยินยอมจดทะเบียนการเช่า ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าก่อสร้างอาคารเป็นเงิน 1,440,000 บาท พร้อมทั้งค่าขาดประโยชน์จากการใช้สอยอาคารซึ่งจำเลยพึงจะได้รับเดือนละ 12,000 บาทเป็นเวลา 18 ปี เป็นเงิน 2,592,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น4,032,000 บาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ระหว่างพิจารณา จำเลยขอให้เรียกนางทองเจือ ศรีจำรูญเข้าเป็นโจทก์ร่วมศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์เลขที่ 33 ถนนสิงหวัฒน์ ตำบลธานีอำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย ห้ามเกี่ยวข้องอีกให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 40,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปีของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จและใช้ค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารพาณิชย์ในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ยกฟ้องแย้งของจำเลย
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 33 ถนนสิงหวัฒน์ ตำบลธานี อำเภอเมืองสุโขทัยจังหวัดสุโขทัย และที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ตำบลธานีอำเภอเมืองสุโขทัย จังหวัดสุโขทัย เฉพาะส่วนที่อาคารพาณิชย์ดังกล่าวตั้งอยู่ซึ่งมีเนื้อที่ดิน 247 ตารางเมตร ให้แก่จำเลยมีกำหนดระยะเวลา 18 ปี นับแต่วันที่สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4ครบอายุในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,500 บาท โดยให้จำเลยชำระค่าเช่าในอัตราดังกล่าวนับแต่วันเริ่มต้นสัญญาเช่าใหม่ตามฟ้องแย้ง คำขออื่นของจำเลยนอกจากนี้ให้ยก
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 15 เมษายน 2519 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4385 ตามฟ้องเฉพาะส่วนเนื้อที่ 247 ตารางเมตรจากนางทองเจือ ศรีจำรูญ โจทก์ร่วม ซึ่งเป็นมารดาโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า 18 ปี โดยจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่คิดค่าเช่าเดือนละ 300 บาท ตามหนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินและหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารหมาย จ.4, จ.5ในระหว่างอายุสัญญาเช่าดังกล่าวโจทก์ร่วมได้จดทะเบียนยกที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ตามหนังสือสัญญาให้ที่ดินเอกสารหมายจ.3 ต่อมาเมื่อปี 2537 สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยดังกล่าวได้ครบกำหนดการเช่า โจทก์ได้มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือถึงจำเลยเสนอจะต่อสัญญาเช่าให้จำเลยมีกำหนด 3 ปีคิดค่าเช่าเดือนละ 12,000 บาท ตามหนังสือแจ้งคำมั่นจะให้เช่าเอกสารหมาย จ.7 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือแจ้งตอบโจทก์ว่าจำเลยขอให้โจทก์ทำการจดทะเบียนการเช่าที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยมีกำหนดระยะเวลาเช่า 18 ปี ตามสัญญาเช่าที่ระบุไว้โดยจำเลยจะให้ค่าเช่าอัตราเดือนละ 700 บาท ตามหนังสือขอให้จดทะเบียนการเช่า เอกสารหมาย จ.9 โจทก์กับจำเลยไม่สามารถตกลงกันได้ คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าข้อตกลงระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยตามหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.2 ข้อ 6 มีผลผูกพัน โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทต่อไปหรือไม่โดยข้อตกลงในหนังสือสัญญาต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.2ข้อ 6 ระบุว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว อาคารสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่าบนที่ดินที่เช่านี้ให้ตกเป็นของผู้ให้เช่า โดยผู้ให้เช่ายินยอมต่อสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเช่านี้ และไม่มีการเรียกร้องเงินค่าต่อสัญญาเช่าแต่ประการใดทั้งนี้โดยผู้ให้เช่าตกลงคิดค่าเช่าในอัตราที่เป็นธรรม" เห็นว่าแม้สัญญาระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยที่กำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา และโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่าตกลงจะให้จำเลยได้เช่าที่ดินและอาคารพิพาทต่อไปเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่าสัญญาเดิมในอัตราค่าเช่าที่เป็นธรรมก็ตามแต่ข้อตกลงที่จะให้จำเลยเช่าต่อนั้นเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นเพียงบุคคลสิทธิ คงมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์ร่วมกับจำเลยเท่านั้น ไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาทจากโจทก์ร่วม เพราะไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ตกลงยอมรับข้อผูกพันดังกล่าวในการรับโอนที่ดินพิพาทแต่อย่างใด นอกจากนี้ยังปรากฏว่าเมื่อโจทก์มีหนังสือเสนอให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพิพาทหลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมตามเอกสารหมาย จ.7 ซึ่งเป็นคำเสนอใหม่ของโจทก์แต่จำเลยก็มิได้สนองรับข้อเสนอดังกล่าวของโจทก์ ข้อเสนอของโจทก์ดังกล่าวสิ้นผลไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทโดยได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาทแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินและอาคารพิพาทอีกต่อไปที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นส่วนที่โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 12,000 บาท นั้นเห็นว่า เมื่อศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้โจทก์เพียงเดือนละ 8,000 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น ฎีกาส่วนนี้ของโจทก์จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 2 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย"
พิพากษากลับ ให้บังคับตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541
นาง ศรีวรางค์ รอด พันธุ์ ใหม่ โจทก์
นาง ทอง เจือ ศรีจำรูญ โจทก์
นาง สุรพล เดชะปรา กรม จำเลย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 357 , ม. 572 , ม. 469 แหล่งที่มา สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ

คู่ความ: นาง ศรีวรางค์ รอด พันธุ์ ใหม่ โจทก์ โจทก์ร่วม โจทก์ นาง ทอง เจือ ศรีจำรูญ โจทก์ นาง สุรพล เดชะปรา กรม จำเลย ป.พ.พ. ม. 357 , ม. 572 , ม. 469

องค์คณะ: (ธรรมนูญ โชคชัยพิทักษ์-สมชัย สายเชื้อ-วิรักษ์ เอื้ออังกูร)

Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง

Article 357 du Code civil et commercial มาตรา 357 ป.พ.พ.

💡 Ce que cela signifie pour vous 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ

Lisez ceci avec la décision 4655/2566, qui traite de l'autre moitié du même problème. Cette affaire stipule qu'une promesse de renouvellement ne lie pas un nouveau propriétaire. La décision 4655/2566 indique que lorsque la promesse de renouvellement est utilisée pour cumuler des baux de 30 ans pour atteindre 90 ans, avec le loyer payé d'avance et sans nouvelles conditions stipulées, la promesse est totalement nulle car elle constitue une élusion de section 540 du Code civil et commercial. Ensemble, ils signifient qu'un locataire qui s'en remet à une promesse de renouvellement court deux risques distincts : la promesse peut être inexécutable contre le propriétaire du terrain à cette époque, et si elle a été rédigée pour contourner le plafond de trente ans, elle peut ne valoir rien contre quiconque. À noter également ce que l'index de la cour elle-même répertorie pour cette affaire, les articles 357, 572 et 469 du Code : l'article 357 est la disposition relative à la caducité d'une offre, qui constitue la seconde branche du raisonnement et celle que les locataires négligent.

พึงอ่านประกอบกับคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ซึ่งเป็นอีกด้านหนึ่งของปัญหาเดียวกัน คดีนี้วางหลักว่าคำมั่นจะให้เช่าต่อไม่ผูกพันผู้รับโอน ส่วนคดี 4655/2566 วินิจฉัยว่าหากใช้คำมั่นต่อสัญญาเพื่อรวมระยะเวลาเช่า 30 ปี ให้เป็น 90 ปี โดยชำระค่าเช่าล่วงหน้าและไม่กำหนดเงื่อนไขใหม่ คำมั่นนั้นตกเป็นโมฆะเพราะเป็นการหลีกเลี่ยง ป.พ.พ. มาตรา 540 ผู้เช่าที่อาศัยคำมั่นจึงมีความเสี่ยงสองชั้น คือใช้ยันเจ้าของที่ดินคนใหม่ไม่ได้ และหากร่างขึ้นเพื่อเลี่ยงกำหนด 30 ปี ก็อาจใช้ไม่ได้กับผู้ใดเลย อนึ่ง กฎหมายที่เกี่ยวข้องตามที่ศาลระบุไว้คือ ป.พ.พ. มาตรา 357, 572 และ 469 ซึ่งมาตรา 357 ว่าด้วยการสิ้นผลของคำเสนอ อันเป็นเหตุผลชั้นที่สองของคำพิพากษาที่ผู้เช่ามักมองข้าม

Foire aux questions คำถามที่พบบ่อย

Est-ce qu'une promesse de renouveler un bail lie le prochain propriétaire du terrain ? คำมั่นจะให้เช่าต่อผูกพันเจ้าของที่ดินคนใหม่หรือไม่

Non, concernant la décision 6763/2541. La promesse de consentir un nouveau bail est un droit personnel qui n'engage que le bailleur qui l'a consentie. Quiconque acquiert ultérieurement le terrain n'est pas lié, à moins qu'il n'ait accepté de prendre cette obligation à sa charge, et il n'y a aucune différence du fait qu'il l'ait reçu en don du promettant lui-même : dans cette affaire, le bailleur a donné le terrain à sa propre fille, et la fille était en droit d'expulser.

ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541 ไม่ผูกพัน เพราะคำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นบุคคลสิทธิที่ผูกพันเฉพาะผู้ให้เช่าซึ่งให้คำมั่นนั้น ผู้รับโอนที่ดินไม่ผูกพันด้วย เว้นแต่จะตกลงรับข้อผูกพันนั้น ผู้เช่าจึงบังคับให้ต่อสัญญาไม่ได้

Est-ce que le fait que le locataire ait payé pour les bâtiments aide ? การที่ผู้เช่าออกค่าก่อสร้างอาคารช่วยได้หรือไม่

Cela n'a pas aidé ici. Le bail a été reconnu comme un contrat d'obligations réciproques allant au-delà d'une simple location précisément parce que le preneur a construit les bâtiments et qu'ils sont transmis au bailleur à la fin du terme. Cette qualification s'attache au bail. Elle ne transforme pas la promesse distincte d'un bail supplémentaire en un droit opposable à un nouveau propriétaire.

ในคดีนี้ช่วยไม่ได้ ศาลรับว่าสัญญาเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาเพราะผู้เช่าปลูกสร้างอาคารและอาคารตกเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนด แต่ลักษณะดังกล่าวเป็นเรื่องของสัญญาเช่า มิได้ทำให้ข้อตกลงจะให้เช่าต่อซึ่งแยกต่างหากกลายเป็นสิทธิที่ใช้ยันผู้รับโอนได้

Que devrait faire un locataire à la place ? ผู้เช่าควรทำอย่างไรแทน

Enregistrer un terme suffisamment long pour couvrir l'investissement, jusqu'aux trente ans que l'article 540 du Code civil et commercial permet, ou prendre un droit réel inscrit sur le titre tel qu'une superficie ou un usufruit. Et répondre à toute offre faite par le nouveau propriétaire : en l'espèce, le propriétaire a bel et bien offert un nouveau bail, le locataire est resté sans réponse, l'offre a caducé, et c'était la fin de la dernière voie pour rester.

ควรจดทะเบียนการเช่าให้มีกำหนดเวลายาวพอกับเงินลงทุน ภายในกรอบ 30 ปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 540 หรือใช้ทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนไว้ เช่น สิทธิเหนือพื้นดินหรือสิทธิเก็บกิน และเมื่อผู้รับโอนมีคำเสนอมาก็ต้องตอบ ในคดีนี้ผู้รับโอนเสนอให้เช่าใหม่ แต่ผู้เช่าไม่สนองรับ คำเสนอจึงสิ้นผล และโอกาสสุดท้ายที่จะอยู่ต่อก็หมดไป

promesse de renouvellement de bail en Thaïlande Renouvellement de bail de 30 ans en Thaïlande droit personnel vs droit réel bail Thaïlande décision de la Cour suprême 6763/2541

📖 Pour en savoir plus, consultez ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline

Sebastien H. Brousseau LL.B., B.Sc. Consultant juridique étranger

Wichuda Atthatmethakon LL.M. Avocat et notaire thaïlandais

Examiné et annoté par des professionnels du droit qualifiés ayant plus de 18 ans d'expérience en droit thaïlandais.

ตรวจสอบและอธิบายโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์การปฏิบัติงานด้านกฎหมายไทยมากกว่า 18 ปี

Clause de non-responsabilité: Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.

Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.

ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ

ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต