Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
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Un chanote (โฉนดที่ดิน, officiellement Nor Sor 4 Jor, également orthographié chanod ou chanote thi din) est le titre de pleine propriété d’un terrain en Thaïlande, délivré par le Département des Terres après un levé sur le terrain avec coordonnées GPS et bornes en béton. C’est le plus élevé des documents fonciers thaïlandais et le seul qui atteste une propriété absolue plutôt qu’un droit de possession. Chaque vente, hypothèque, bail de plus de trois ans, usufruit et droit de superficie grevant la parcelle est inscrit au verso, ce qui fait du chanote à la fois la preuve du titre et le registre de toutes les charges qui le grèvent.
Table des matières
Qu'est-ce qu'un chanote selon le Code foncier
Le Code foncier B.E. 2497 reconnaît plusieurs titres fonciers, mais seul le chanote confère la propriété (กรรมสิทธิ์). Les autres, tels que Nor Sor 3 Gor et Nor Sor 3, confirment un droit de possession. Le titre porte l’emblème rouge du Garuda, le numéro du titre, les numéros de parcelle et de levé, le tambon, l’amphoe et la province, la superficie en rai, ngan et wah carré, un plan de la parcelle et le nom du propriétaire actuel.
C’est l’enregistrement qui transfère le terrain. Un contrat de vente privé ne transfère pas la propriété ; le transfert doit être enregistré au bureau foncier sur le formulaire officiel de vente Tor Dor 13, et le nom du nouveau propriétaire est alors inscrit sur le titre. Il en va de même pour une hypothèque, un bail enregistré, un usufruit ou un droit de superficie : chacun est inscrit au verso du chanote dans l’ordre chronologique, de sorte qu’un verso vierge signifie une parcelle libre de toute charge.
Points pratiques pour l'achat d'un terrain sous chanote
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain, mais le chanote reste le document auquel ils ont le plus souvent affaire, car un bail enregistré, un usufruit ou un droit de superficie ne vaut la peine d’être pris que sur un terrain sous chanote (ou, à la rigueur, sous Nor Sor 3 Gor). Les banques prêtent le plus volontiers sur un terrain sous chanote, et beaucoup refusent de prêter sur les documents inférieurs.
Vérifiez le titre au bureau foncier, et non entre les mains du vendeur. L’original est détenu par le propriétaire et un duplicata par le bureau foncier ; les deux doivent correspondre. Une recherche de titre au bureau montre l’historique complet des transferts et toute hypothèque, servitude ou un bail, et un géomètre agréé peut revérifier les bornes par rapport au plan. Les outils de cartographie en ligne ne constituent pas une preuve juridique. Cette recherche est au cœur de la vérification préalable de la propriété, et elle coûte peu au regard du prix d’un terrain acheté grevé de l’hypothèque d’un tiers.
L’erreur la plus courante est de prendre comme preuve une photocopie, un acte de propriété sous un autre nom que celui du vendeur, ou un acte dont la surface sur le recto ne correspond plus à l’inscription finale sur le dos après une vente partielle ou une subdivision.
Le Chanote comparé aux autres documents fonciers
| Document | Couleur Garuda | Ce qu'il apporte |
|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) | Rouge | Propriété ; levé GPS ; tous les droits enregistrables, sans avis public |
| Nor Sor 3 Gor | Vert | Possession ; levé par photographie aérienne ; enregistrable sans avis public ; peut être converti |
| Nor Sor 3 | Noir | Possession ; sans levé ; avis public de 30 jours avant toute inscription |
| Sor Kor 1, Por Bor Tor 5 | Aucun | Pas de titre ; ne peut pas être enregistré au bureau foncier |
Un terrain sous chanote n’est pas à l’abri de toute contestation. En vertu de l’article 1382 du Code civil et commercial, une personne qui possède ouvertement et paisiblement le terrain titré d’autrui pendant 10 ans peut demander au tribunal de la déclarer propriétaire. Un propriétaire absent qui ne se rend jamais sur la parcelle, ou un acheteur qui laisse la clôture d’un voisin là où elle se trouve, peut ainsi perdre une partie du terrain. Un chanote enregistré est le meilleur titre que la Thaïlande offre, mais il faut tout de même le surveiller.
Dernière révision : 26 septembre 2026. Les articles 86 du Code foncier et 1299 et 1382 du Code civil et commercial ont été lus en thaïlandais.
Foire aux questions
Un étranger peut-il avoir un chanote à son nom ?
Non. L’article 86 du Code foncier ne permet à un étranger d’acquérir un terrain qu’en vertu d’un traité, et aucun n’est en vigueur ; un chanote ne peut donc être délivré ni transféré à un particulier étranger, sauf dans des cas restreints comme la voie de l’investissement de 40 millions de bahts. Le bail, l’usufruit ou le droit de superficie enregistré d’un étranger est en revanche inscrit au verso du chanote du propriétaire thaïlandais.
Comment vérifier l'authenticité d'un chanote ?
Apportez le numéro du titre, le numéro de parcelle et l'emplacement au bureau foncier qui détient le duplicata et demandez une vérification du titre. Le bureau confirme le propriétaire, la superficie et chaque charge inscrite. Un géomètre peut ensuite vérifier que les bornes en béton correspondent au plan figurant sur le titre.
Quelle est la différence entre un chanote et Nor Sor 3 Gor ?
Un chanote atteste la propriété et ses limites sont relevées par GPS et matérialisées par des bornes en béton. Le Nor Sor 3 Gor atteste un droit de possession, avec des limites tirées de photographies aériennes. Les deux peuvent être vendus, hypothéqués et servir à un bail enregistré ou à un usufruit sans avis public, et le Nor Sor 3 Gor peut être converti en chanote sur demande d’un levé sur le terrain.
Voir aussi : Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3, charge sur un titre de propriété, bureau foncier, comparaison des titres fonciers en Thaïlande et comment lire un titre de propriété thaïlandais.
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