Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.
Dernière mise à jour :
Sor Por Kor 4-01 (ส.ป.ก. 4-01, เขียนเป็นด้วย SPK 4-01, Sor Por Gor ou S.P.K.) is a land allotment document issued by the Agricultural Land Reform Office (ALRO) to a landless Thai farmer, giving that person the right to farm a plot of State land under the Agricultural Land Reform Act B.E. 2518 (1975). It is not a title deed. The land remains State land, the allotment can be used only for agriculture, and it cannot be sold, mortgaged or transferred except by inheritance to a statutory heir or by a transfer to a farmers’ institution or to the Agricultural Land Reform Office itself (section 39). A foreigner cannot hold, lease or benefit from Sor Por Kor land under any structure.
Table des matières
Ce que prévoit la loi sur la réforme agraire
Sor Por Kor land is not part of the ordinary Land Code system of title documents. It is land taken into the agricultural land reform programme, either State land or private land bought by the State, and allotted to qualifying farmers. The Agricultural Land Reform Office, not the Department of Lands, issues the ส.ป.ก. 4-01 document and keeps the register. Section 39 of the Act prohibits the allottee from transferring the right to anyone else; the only exceptions are inheritance by a statutory heir and a transfer to a farmers’ institution or to ALRO for land reform purposes. The Cour suprême applies it strictly: a divorce memorandum giving Sor Por Kor land to a foreign spouse is void (Decision 679/2558, an Italian husband), and so is a will leaving the land to someone other than a statutory heir (Decision 6527/2561).
L'utilisation est restreinte ainsi que le transfert. L'attribution est destinée à l'agriculture. Construire un complexe hôtelier, un logement domaine or a second home on it breaches the conditions and can lead ALRO to revoke the allotment and recover the land, as it has done with resorts built on reform land in areas such as Khao Yai.
Pourquoi les étrangers continuent-ils de se procurer des terres Sor Por Kor
Les terrains Sor Por Kor sont vastes, pittoresques et bon marché, ce qui explique exactement pourquoi ils sont proposés aux étrangers pour des villas et des fermes, souvent avec un “ bail ” de 30 ans ou une société thaïlandaise comme montage. Rien de tout cela ne fonctionne. Le Bureau foncier impossible d'enregistrer un bail, un usufruit, superficie ou d'hypothèque sur des terres Sor Por Kor puisqu'il n'y a pas de titre foncier à enregistrer, le contrat de l'étranger est donc un document privé sans effet sur le terrain. Si l'acheteur construit une maison, celle-ci se trouve sur un terrain de l'État en violation de l'attribution et sa démolition peut être ordonnée.
Vérifiez le haut du document, pas l'histoire du vendeur. Un formulaire Sor Por Kor 4-01 porte la mention du Bureau de la réforme agraire en-tête et ne comporte pas de Garuda rouge ou vert. Tout achat, bail ou investissement le concernant doit être refusé, quel qu'en soit le prix. Le restriction générale sur la propriété étrangère des terres s'applique déjà ; sur les terres Sor Por Kor, même les solutions de contournement habituelles sont nulles et l'argent est irrécupérable.
Sor Por Kor comparé aux titres de propriété réels
| Document | Émis par | Solde | Bail enregistré ou usufruit | Hypothèque |
|---|---|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) | Département des terres | Oui | Oui | Oui |
| Ni Sor 3 Gor | Département des terres | Oui | Oui | Oui |
| Sor Por Kor 4-01 | Bureau de la réforme des terres agricoles | No (inheritance by a statutory heir, or transfer to ALRO or a farmers’ institution) | Non | Non |
| Por Bor Tor 5 | Organisation administrative locale | Non | Non | Non |
Depuis 2024, le gouvernement convertit certaines attributions Sor Por Kor en ce qu'il appelle des « chanotes » agricoles, afin que les agriculteurs puissent emprunter sur la base de ces terres auprès de banques d'État. La conversion maintient la condition d'exploitation agricole et l'interdiction de transfert à des non-agriculteurs, de sorte qu'une parcelle convertie reste inaccessible à un étranger ou à une entreprise contrôlée par des étrangers. Une vente déguisée à un étranger, par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais, d'un prête-nom ou d'une société, est nulle, et l'État peut récupérer la parcelle sans indemniser l'étranger. La prête-nom cet itinéraire comporte des risques pénaux pour les deux parties.
Last reviewed: 27 September 2026. Section 39 of the Agricultural Land Reform Act B.E. 2518 was read in Thai in its current form (last amended in B.E. 2532), together with Supreme Court Decisions 679/2558 and 6527/2561. Not verified in this review: the terms of the agricultural chanote conversion scheme.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter ou louer des terres Sor Por Kor ?
Non. Les terres Sor Por Kor sont des terres domaniales attribuées à un agriculteur thaïlandais pour l'agriculture. Le Bureau foncier ne dispose d'aucun titre à enregistrer, de sorte qu'aucun bail, usufruit ou droit de superficie ne peut être enregistré, et un contrat privé ne confère à l'étranger aucun droit exécutoire sur le terrain. Tout transfert déguisé est nul.
Est-il possible de convertir des terres Sor Por Kor en chanote ?
Seulement dans le cadre du programme de réforme agraire. Le récent système de « chanote » agricole permet à l'agriculteur d'emprunter sur la parcelle, mais la terre reste soumise à la condition d'exploitation agricole et à l'interdiction de transfert à des non-agriculteurs. Elle ne devient pas un terrain en pleine propriété ordinaire qu'une entreprise thaïlandaise ou le conjoint d'un étranger peut acheter.
Quelle est la différence entre le Sor Por Kor et le Por Bor Tor 5 ?
Le Sor Por Kor 4-01 est une attribution de terres domaniales à un agriculteur, délivrée par le Bureau de la réforme agraire. Le Por Bor Tor 5 est simplement un reçu fiscal local indiquant qu'une personne a payé un impôt foncier sur une parcelle. Aucun des deux n'est un titre de propriété et aucun ne peut être vendu, loué ou hypothéqué au Bureau foncier.
Voir aussi : Por Bor Tor 5, chanote, Sor Kor 1, Code foncier, titres de propriété en Thaïlande ET Conflits fonciers domaniaux en Thaïlande.
Actualités juridiques thaïlandaises, gratuites par courriel
Des informations claires et concises sur les changements législatifs thaïlandais concernant les étrangers : propriété, visas, mariage, affaires et testaments. Un court courriel par mois, envoyé par un cabinet d’avocats établi depuis 2006. Zéro spam, désabonnement possible à tout moment.