Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Sor Por Kor 4-01 (ส.ป.ก. 4-01, également écrit SPK 4-01, Sor Por Gor ou S.P.K.) est un document d’attribution de terres délivré par le Bureau de réforme foncière agricole (ALRO) à un agriculteur sans terre en Thaïlande, accordant à cette personne le droit de cultiver un lot de terres publiques en vertu de la loi sur la réforme foncière agricole B.E. 2518 (1975). Il ne s’agit pas d’un titre de propriété. Les terres restent des terres publiques ; l’attribution ne peut être utilisée qu’à des fins agricoles et ne peut être vendue, hypothéquée ou transférée, sauf par héritage à un héritier légal ou par transfert à une institution agricole ou au même ALRO (article 39). Un étranger ne peut pas posséder, louer ou bénéficier des terres Sor Por Kor sous quelque forme que ce soit.
Table des matières
Ce que prévoit la loi sur la réforme agraire
La terre Sor Por Kor n’est pas comprise dans le système classique des titres fonciers. Elle est une terre prise dans le cadre du programme de réforme agraire, soit des terres publiques soit des terres privées achetées par l’État et attribuées aux agriculteurs éligibles. Le Bureau de la réforme agraire, et non le Département des Terres, délivre le document S.ป.ก. 4-01 et tient le registre. L’article 39 de la loi interdit à l’allocataire de transférer ce droit à une autre personne ; les seules exceptions sont l’héritage par un héritier légal et le transfert à une institution agricole ou à ALRO aux fins de la réforme agraire. Cour suprême l’applique strictement : un acte de divorce accordant à un conjoint étranger la propriété foncière de Sor Por Kor est nul (Décision 679/2558, un mari italien), de même qu’un testament qui transfère la propriété foncière à une personne autre que l’héritier légal (Décision 6527/2561).
L'utilisation est restreinte ainsi que le transfert. L'attribution est destinée à l'agriculture. Construire un complexe hôtelier, un ensemble succession ou si une deuxième résidence s’y construit, cela enfreint les conditions et peut amener ALRO à annuler l’attribution et récupérer le terrain, comme elle l’a fait avec des résidences construites sur des terrains ruraux dans des zones telles que Khao Yai.
Pourquoi les étrangers rencontrent si souvent des terres Sor Por Kor
Les terrains Sor Por Kor sont vastes, pittoresques et bon marché, ce qui explique exactement pourquoi ils sont proposés aux étrangers pour des villas et des fermes, souvent avec un “ bail ” de 30 ans ou une société thaïlandaise comme montage. Rien de tout cela ne fonctionne. Le bureau foncier ne peut enregistrer un bail, un usufruit, droit de superficie ou une hypothèque sur des terres Sor Por Kor puisqu'il n'y a pas de titre sur lequel enregistrer, de sorte que le contrat de l'étranger n'est qu'un document privé sans effet sur le terrain. Si l'acheteur construit une maison, celle-ci se trouve sur un terrain de l'État en violation de l'attribution et sa démolition peut être ordonnée.
Vérifiez le haut du document, pas l'histoire du vendeur. Un formulaire Sor Por Kor 4-01 porte en en-tête la mention du Bureau de la réforme agraire et ne comporte pas de Garuda rouge ou vert. Tout achat, bail ou investissement le concernant doit être refusé, quel qu'en soit le prix. Le restriction générale sur la propriété étrangère des terres s'applique déjà ; sur les terres Sor Por Kor, même les solutions de contournement habituelles sont nulles et l'argent est irrécupérable.
Sor Por Kor comparé aux titres de propriété réels
| Document | Émis par | Vente | Bail enregistré ou usufruit | Hypothèque |
|---|---|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) | Département des terres | Oui | Oui | Oui |
| Nor Sor 3 Gor | Département des terres | Oui | Oui | Oui |
| Sor Por Kor 4-01 | Bureau de la réforme des terres agricoles | Non (héritage par un héritier légal ou transfert à ALRO ou à une institution agricole) | Non | Non |
| Por Bor Tor 5 | Organisation administrative locale | Non | Non | Non |
Depuis 2024, le gouvernement convertit certaines attributions Sor Por Kor en ce qu'il appelle des « chanotes » agricoles, afin que les agriculteurs puissent emprunter sur la base de ces terres auprès de banques d'État. La conversion maintient la condition d'exploitation agricole et l'interdiction de transfert à des non-agriculteurs, de sorte qu'une parcelle convertie reste inaccessible à un étranger ou à une entreprise contrôlée par des étrangers. Une vente déguisée à un étranger, par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais, d'un prête-nom ou d'une société, est nulle, et l'État peut récupérer la parcelle sans indemniser l'étranger. Le recours au prête-nom comporte des risques pénaux pour les deux parties.
Dernière révision : 27 septembre 2026. L’article 39 de la loi de réforme foncière de 1975 a été lu en thaïlandais dans sa version actuelle (modifiée en dernier lieu en 1989), ainsi que les décisions du Tribunal suprême 679/2558 et 6527/2561. Non vérifié dans le cadre de cette étude : les modalités du programme de conversion des chanotes agricoles.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter ou louer des terres Sor Por Kor ?
Non. Les terres Sor Por Kor sont des terres domaniales attribuées à un agriculteur thaïlandais pour l'agriculture. Le Bureau foncier ne dispose d'aucun titre à enregistrer, de sorte qu'aucun bail, usufruit ou droit de superficie ne peut être enregistré, et un contrat privé ne confère à l'étranger aucun droit exécutoire sur le terrain. Tout transfert déguisé est nul.
Est-il possible de convertir des terres Sor Por Kor en chanote ?
Seulement dans le cadre du programme de réforme agraire. Le récent système de « chanote » agricole permet à l'agriculteur d'emprunter sur la parcelle, mais la terre reste soumise à la condition d'exploitation agricole et à l'interdiction de transfert à des non-agriculteurs. Elle ne devient pas un terrain en pleine propriété ordinaire qu'une entreprise thaïlandaise ou le conjoint d'un étranger peut acheter.
Quelle est la différence entre le Sor Por Kor et le Por Bor Tor 5 ?
Le Sor Por Kor 4-01 est une attribution de terres domaniales à un agriculteur, délivrée par le Bureau de la réforme agraire. Le Por Bor Tor 5 est simplement un reçu fiscal local indiquant qu'une personne a payé un impôt foncier sur une parcelle. Aucun des deux n'est un titre de propriété et aucun ne peut être vendu, loué ou hypothéqué au Bureau foncier.
Voir aussi : Por Bor Tor 5, chanote, Sor Kor 1, Code foncier, titres de propriété en Thaïlande et Conflits fonciers domaniaux en Thaïlande.
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