รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ส.ป.ก. 4-01 (ประกาศกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ 4-01, เขียนด้วย) ส.ป.ก. 4-01, ซอร์ ปอร์ โกร หรือ S.P.K.) เป็นเอกสารการแบ่งปันที่ดินที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเกษตรกรรม (ALRO) ให้แก่เกษตรกรไร้ที่ดินชาวไทย โดยมอบสิทธิ์ให้บุคคลนั้นสามารถทำการเกษตรบนที่ดินของรัฐภายใต้พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 (1975) ไม่ใช่หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ เป็นที่ดินของรัฐที่สามารถใช้เพื่อการเกษตรได้เพียงอย่างเดียว และไม่สามารถขาย จำนอง หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ เว้นแต่จะมอบกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้สืบทอดตามกฎหมาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่สถาบันเกษตรกรหรือสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเกษตรกรรมเอง (มาตรา 39) ชาวต่างชาติไม่สามารถครอบครอง เช่า หรือรับประโยชน์จากที่ดินของ Sor Por Kor ได้ภายใต้โครงสร้างใดๆ.
สารบัญ
สิ่งที่พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเกษตรกรรมกำหนดไว้
ที่ดินของสอร์ ปอร์ คอร์ ไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของระบบเอกสารสิทธิ์ตามกฎหมายที่ใช้กันทั่วไป โดยที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินที่ถูกนำมาใช้ในโครงการปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร ไม่ว่าจะเป็นที่ดินของรัฐหรือที่ดินของเอกชนที่รัฐซื้อมา และจัดสรรให้กับเกษตรกรที่ผ่านเกณฑ์ การออกเอกสาร ส.ป.ก. 4-01 โดยสำนักงานปฏิรูปที่ดินไม่ใช่กรมที่ดิน และการจัดเก็บทะเบียนนั้นเป็นหน้าที่ของสำนักงานดังกล่าว ส่วนมาตรา 39 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวห้ามผู้ได้รับโอนสิทธิ์ดังกล่าวให้โอนกรรมสิทธิ์ไปยังบุคคลอื่นได้ ยกเว้นกรณีที่เกิดจากมรดกของบุคคลตามกฎหมาย และการโอนกรรมสิทธิ์ไปยังสถาบันเกษตรกรหรือ ALRO เพื่อใช้ในโครงการปฏิรูปที่ดิน ศาลฎีกา ใช้บังคับอย่างเคร่งครัด:บันทึกการหย่าร้างที่มอบที่ดินของซอร์ ปอร์ คอร์ ให้กับคู่สมรสชาวต่างชาติถือเป็นโมฆะ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 679/2558 ของคู่สมรสชาวอิตาลี) และการมอบที่ดินให้กับบุคคลอื่นที่ไม่ใช่ทายาทโดยธรรมก็ถือเป็นโมฆะเช่นกัน (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6527/2561).
การใช้และการโอนย้ายก็ถูกจำกัดเช่นกัน. ที่ดินที่มอบให้เป็นที่สำหรับทำเกษตรกรรม ส่วนการสร้างรีสอร์ทหรือที่อยู่อาศัย กองมรดก หรือการที่บ้านหลังที่สองบนที่ดินดังกล่าวละเมิดเงื่อนไขอาจทำให้ ALRO เพิกถอนการโอนกรรมสิทธิ์และเรียกคืนที่ดินได้เช่นเดียวกับที่เคยทำกับรีสอร์ทที่สร้างบนที่ดินที่ได้รับการปรับปรุงแล้วในพื้นที่ต่างๆ เช่น เขายายี.
ทำไมชาวต่างชาติจึงยังคงพบกับที่ดินของโซร์ ปอร์ คอร์
โครงการโสรปอร์โคร์มีพื้นที่กว้างขวางสวยงามและราคาถูก ซึ่งก็เป็นเหตุผลที่ชาวต่างชาติจึงนิยมซื้อเพื่อใช้เป็นบ้านพักหรือที่ทำเกษตรกรรม โดยมักจะมีการให้ “เช่า” เป็นระยะเวลา 30 ปี หรือใช้บริษัทไทยเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ ไม่มีใครประสบความสำเร็จเลย สำนักงานที่ดิน ไม่สามารถจดทะเบียนสัญญาเช่าหรือสิทธิประโยชน์, สิทธิเหนือพื้นดิน หรือการจำนองที่ดินของสอร์ ปอร์ คอร์ เนื่องจากไม่มีสิทธิการครอบครองที่ดินเพื่อลงทะเบียนไว้ ดังนั้นสัญญาของชาวต่างชาติจึงเป็นเอกสารส่วนบุคคลที่ไม่มีผลต่อที่ดิน หากผู้ซื้อสร้างบ้านขึ้นมา บ้านดังกล่าวจะตั้งอยู่บนที่ดินของรัฐโดยไม่ได้รับอนุญาต และอาจถูกสั่งให้ย้ายออกได้.
ตรวจสอบส่วนบนของเอกสาร ไม่ใช่เรื่องราวของผู้ขาย. แบบฟอร์ม A ส.ป.ก. 4-01 ระบุว่าสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเกษตรกรรมเป็นหัวหน้า และไม่มีตรา Garuda สีแดงหรือสีเขียวใดๆ การซื้อ การเช่า หรือการลงทุนใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินดังกล่าว ควรถูกปฏิเสธ ไม่ว่าจะด้วยราคาใดก็ตาม ข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติทั่วไป ได้มีการบังคับใช้แล้ว; ในที่ดินของโซร์ปอร์โคร์ แม้แต่การแก้ปัญหาตามปกติก็ไร้ผล และเงินที่ได้ไปก็ไม่สามารถเรียกคืนได้.
ซอร์ ปอร์ คอร์เทียบกับเอกสารสิทธิ์ที่แท้จริง
| เอกสาร | ออกโดย | ขาย | สัญญาเช่าหรือสิทธิประโยชน์ | จำนอง |
|---|---|---|---|---|
| โฉนด (น.ส. 4 จ.) | กรมที่ดิน | ใช่ | ใช่ | ใช่ |
| น.ส. 3 ก. | กรมที่ดิน | ใช่ | ใช่ | ใช่ |
| ส.ป.ก. 4-01 | สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม | ไม่ (การสืบทอดโดยผู้สืบทอดตามกฎหมาย หรือการโอนไปยัง ALRO หรือสถาบันเกษตรกร) | ไม่ | ไม่ |
| ภ.บ.ท. 5 | การจัดระเบียบการบริหารท้องถิ่น | ไม่ | ไม่ | ไม่ |
ตั้งแต่วันที่ 2024 เป็นต้นมา รัฐบาลได้เปลี่ยนที่ดินบางส่วนในโครงการสอร์ปอร์คอร์ให้เป็นที่ดินเกษตรกรรม ซึ่งเรียกว่า "แชนอตอุตสาหกรรมเกษตรกรรม" เพื่อให้เกษตรกรสามารถกู้ยืมเงินจากธนาคารของรัฐได้ โดยการเปลี่ยนที่ดินดังกล่าวจะยังคงรักษาลักษณะการทำเกษตรกรรมและยังไม่อนุญาตให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปยังบุคคลที่ไม่ใช่เกษตรกร ดังนั้นที่ดินที่ได้รับการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์จึงยังไม่สามารถขายให้กับชาวต่างชาติหรือบริษัทที่ถูกควบคุมโดยชาวต่างชาติได้ โดยการขายที่ดินที่ซ่อนเร้นให้แก่ชาวต่างชาติผ่านทางคู่สมรส ชาวต่างชาติ ผู้รับมอบอำนาจ หรือบริษัท จะถือว่าไม่มีผล และรัฐสามารถยึดที่ดินนั้นคืนโดยไม่ต้องจ่ายเงินชดเชยให้กับชาวต่างชาติ นอมินี เส้นทางนี้มีความเสี่ยงต่อการถูกจับกุมของทั้งสองฝ่าย.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. มาตรา 39 แห่งพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ได้ตีความตามแบบฉบับปัจจุบัน (แก้ไขครั้งล่าสุดใน พ.ศ. 2532) พร้อมทั้งคำพิพากษาของศาลฎีกาที่ 679/2558 และ 6527/2561 ไม่ได้รับการตรวจสอบในรายงานฉบับนี้: ข้อกำหนดของโครงการแปลงที่ดินเกษตรกรรม.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือเช่าที่ดินของสอร์ปอร์คอร์ได้หรือไม่
ไม่. ที่ดินของซอร์ปอร์คอร์เป็นที่ดินของรัฐที่มอบให้เกษตรกรชาวไทยเพื่อการเกษตร การสำนักงานที่ดินไม่มีสิทธิ์ลงทะเบียนใดๆ จึงไม่สามารถลงทะเบียนสัญญาเช่า สิทธิประโยชน์ หรือกรรมสิทธิ์ได้ และสัญญาเอกชนใดๆ ก็ไม่สามารถใช้เป็นข้อพิพาทกับที่ดินได้ การโอนที่ดินโดยหลบเลี่ยงกฎหมายใดๆ ถือว่าไม่เป็นผล.
สามารถเปลี่ยนที่ดินของสอร์ ปอร์ คอร์ ให้เป็นที่ดินของชนโต้ได้หรือไม่
เฉพาะในโครงการปฏิรูปที่ดินเท่านั้น โครงการโฉนดเกษตรที่เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อเร็วๆ นี้อนุญาตให้เกษตรกรกู้ยืมเงินจากที่ดินได้ แต่ที่ดินยังคงอยู่ภายใต้เงื่อนไขการทำเกษตรกรรมและข้อห้ามการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับบุคคลที่ไม่ใช่เกษตรกร โครงการนี้จึงไม่กลายเป็นที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ทั่วไปที่บริษัทไทยหรือคู่สมรสของชาวต่างชาติสามารถซื้อได้.
ความแตกต่างระหว่าง Sor Por Kor และ Por Bor Tor 5 คืออะไร?
ที่ดิน Sor Por Kor 4-01 เป็นที่ดินของรัฐที่มอบให้กับเกษตรกร โดยกรมการปฏิรูปที่ดินเกษตรกรรม ส่วนที่ดิน Por Bor Tor 5 เป็นเพียงใบเสร็จรับเงินภาษีท้องถิ่นที่แสดงว่ามีผู้ใดคนหนึ่งได้ชำระภาษีที่ดินสำหรับที่ดินนั้น ทั้งสองไม่ถือเป็นหลักฐานการโอนกรรมสิทธิ์ และไม่สามารถขาย เช่า หรือจำนองได้ที่กรมที่ดิน.
ดูเพิ่มเติม: ภ.บ.ท. 5, โฉนด, ส.ค. 1, ประมวลกฎหมายที่ดิน, โฉนดที่ดินในประเทศไทย และ ข้อพิพาทที่ดินในรัฐในประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.