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Deux décisions du Comité de compétence entre tribunaux de 2026, Arrêt 212/2569 et Arrêt 213/2569, Dans cet article, nous répondons à une question qui terrifie les acheteurs immobiliers en Thaïlande : que se passe-t-il lorsque l’administration publique déclare que les terres situées sous votre maison ou dans votre projet de condominium appartiennent à l’État ? La réponse détermine l’instance auprès de laquelle vous devez intenter une action, les preuves que vous devez apporter et la durée de votre litige. Cette guide explique ces deux décisions de manière simple et compréhensible et leur signification pour les étrangers qui possèdent, louent ou envisagent d’acheter un bien immobilier en Thaïlande.
Table des matières
Pourquoi les revendications foncières de l'État comptent pour les acheteurs étrangers
La Thaïlande possède de vastes zones de terres publiques : réserves forestières, terrains publics utilisés par tous les citoyens (tels que les terres de pâturage, les canaux et les routes), ainsi que des propriétés enregistrées auprès des administrations publiques. Article 1304 du Code civil et commercial, Les biens de caractère public appartenant à l'État comprennent les terrains destinés à l'usage public commun, sous la forme de Article 1305 Il ne peut être transféré que dans le cadre d’une loi spécifique ou d’un décret royal, et uniquement dans le cadre d’une cession Article 1306 Personne ne peut invoquer une prescription contre l’État à ce sujet. Peu importe à quel point le titre juridique semble beau, un bien qui est légalement propriété de l’État ne peut jamais devenir une propriété privée par occupation ou achat.
Le problème est que les limites des terres publiques ont souvent été cartographiées il y a des décennies, de manière erronée, voire jamais. Les familles qui occupaient ces terres avant la création de l’État ont souvent été contraints de quitter leurs terres parce que les autorités avaient déjà établi des limites. Code foncier L'année B.E. 2497 (1954) fait intervenir des revendications qui s'opposent aux enregistrements ultérieurs de l'État. Lorsqu'il enregistre un bien foncier dans son registre comme propriété de l'État (atara-phudut), ou lorsqu'il délivre un certificat pour un bien foncier public appelé Nor Sor Lor (N.S.L.), Lorsque tout le monde se retrouve à l’intérieur de la zone, ses documents de propriété sont soudainement bloqués : aucune mise à niveau n’est possible. Chanote, Pas de vente enregistrée, pas de hypothèque.
Les acheteurs de maisons, de villas et même d’unités de copropriété sur les îles et dans les zones touristiques héritent de ces risques. C’est précisément ce que traitent les deux nouvelles décisions de juridiction.
Arrêt 212/2569 : un condominium, six demandeurs et un certificat de propriété d’État
Dans le premier cas, un personne morale de copropriété et cinq propriétaires d'unités, Six demandeurs, au total, ont intenté une action contre la commune de Bang Lamung, le chef de district de Bang Lamung et l’agent foncier du bureau foncier de la branche de Bang Lamung à Chonburi. Ils affirment avoir détenu les terres, enregistrées selon des documents anciens de Tra Chong, grâce à une possession remontant à avant la loi foncière de 1954. Les autorités avaient rejeté les demandes de titre foncier et invoquaient un certificat d’État sur la propriété (น.ส.ล.) couvrant les terres que les demandeurs affirmaient être les leurs. Les demandeurs ont demandé au tribunal d’ordonner le retrait des objections et la révocation du certificat, tandis que les autorités soutenaient que les terres étaient des biens publics utilisés par tous les citoyens.
La question n'était pas encore de savoir qui possède le terrain. C'était quelle juridiction décide. Le litige a été soumis à la commission chargée de trancher les conflits de compétence entre les tribunaux de justice et les tribunaux administratifs en vertu de la loi sur la détermination de la compétence des tribunaux (B.E. 2542 (1999)).
Le tribunal provincial de Pattaya a statué sur une affaire de droits fonciers ; le tribunal administratif de Rayong l’a qualifiée d’acte administratif illicite en vertu de l’article 9(1) de la loi sur la création des tribunaux administratifs et la procédure devant ces derniers (B.E. 2542). Le comité s’est rangé du côté du tribunal de Pattaya. Contester une étude de terrain effectuée par un voisin pour protéger des terres publiques est une pratique courante de la garde des biens, et non une pratique d’exercice de pouvoirs légaux ; l’objectif réel des plaignants était une déclaration de leur propriété. droits sur le sol. Bien que les défendeurs soient des organismes gouvernementaux, le cœur du dossier est “ à qui appartient ce territoire ? ”, donc il doit être examiné par le tribunal. tribunaux ordinaires (Courts de justice).
Arrêt 213/2569 : une Koh Tao Holding contre une inscription d'État de 1935
Le deuxième cas est l'image inversée. Un citoyen privé y a vécu et y a utilisé environ 12 rai sur Koh Tao. En 1935, le Département de la Réadaptation avait inscrit l’ensemble de l’île en tant que propriété royale (État), et lorsque le Code foncier est entré en vigueur en 1954, cette inscription a été utilisée pour revendiquer l’ensemble de l’île, afin que les habitants ne puissent pas déposer leurs propres avis de propriété (Sor Kor 1). En 1980, le Département des Finances a réinscrit l’île sous le numéro de terrain Sor Dor 588, ce qui a chevillé avec sa propriété et empêché toute délivrance de documents fonciers. Elle a demandé à la cour de révoquer cette inscription qui chevauchait sa propriété et d’empêcher les organismes publics d’agir en vertu d’une annonce provinciale exigeant que les habitants louent le terrain au Département des Finances.
Voici que le comité a statué autrement : parce que la revendication est fausse. la légalité d’un acte administratif (la déclaration de la zone comme propriété de l’État), il s’agit d’une demande de révocation d’une ordonnance administrative et appartient à la juridiction administrative compétente. Tribunal administratif, Comme le tribunal administratif de Nakhon Si Thammarat l’avait jugé contre le tribunal provincial de Koh Samui. Le comité a également noté que d’autres habitants de Koh Tao avaient introduit la même demande devant le tribunal administratif, où elle était déjà en cours d’examen devant la Cour administrative suprême. Le Code foncier de l’année 2497 et la loi sur la propriété d’État de l’année 2562 (2019) définissent ce que les organismes peuvent enregistrer et comment.
La frontière : quel tribunal tranche votre litige foncier avec l'État ?
Lues ensemble, ces deux décisions trachent une ligne de démarcation pratique que tout propriétaire devrait comprendre :
| Votre situation | La véritable question dans le cas présent | Tribunal compétent |
|---|---|---|
| L'État (ou quelqu'un d'autre) affirme que votre terre est publique et vous affirmez que c'est privée : une dispute sur la propriété ou la possession. | Qui a le meilleur droit sur la terre ? | Tribunaux ordinaires (Tribunal civil/provincial), Arrêté 212/2569 |
| Vous demandez au tribunal de révoquer une inscription au registre foncier du Trésor (un enregistrement du registre foncier) ou une autre ordonnance administrative, et la demande est présentée comme une attaque contre cette ordonnance. | L’agence a-t-elle agi légalement dans le cadre de ses pouvoirs légaux ? | Tribunal administratif, Arrêté 213/2569 |
| Votre Chanote a été révoquée par le Département des Terres pour avoir été délivrée sur des terres de l’État. | Souvent les deux questions sont importantes : la stratégie importe. | Cela dépend de la manière dont le dossier est structuré ; demandez conseil avant de déposer une demande. |
La présentation d’une demande devant la juridiction incorrecte peut prendre un an ou plus avant que la question de la compétence soit réglée. Ces deux affaires ont toutes deux suivi la procédure complète du comité avant que personne ne débatte de la question de la propriété. Formuler correctement la demande au début n’est pas une question technique ; c’est la différence entre trancher le différend et se livrer à une procédure de litige quant à l’endroit où cela doit se faire.
Ce que cela implique avant d'acheter
1. Une attestation de propriété est le début de la diligence raisonnable, pas sa fin.
Une Chanote délivrée sur un terrain appartenant à l’État peut être révoquée, peu importe le nombre de fois où elle a changé de propriétaire. vérification préalable des biens immobiliers en Thaïlande Il vérifie l’historique du colis jusqu’à sa première délivrance, les enregistrements fonciers de l’État environnant, ainsi que toute superposition de réserves forestières ou de terrains publics, notamment dans les îles et près des plages, où les conflits de type Ruling 213/2569 sont fréquents.
2. Connaissez votre document
La force de votre position varie radicalement selon le type de Chanote que vous possédez. Nor Sor 3 Gor et des documents uniquement relatifs à la possession. Consultez notre guide titres de propriété thaïlandais, et si vous regardez des terres détenues uniquement sous Por Bor Tor 5 (chapitre 5), Comme on sait, un reçu fiscal et non un titre de propriété, il faut comprendre que dans une contestation avec une inscription dans un registre d’État, le propriétaire perd généralement.
3. Les acheteurs de copropriété ne sont pas à l'abri
La décision 212/2569 concernait les propriétaires d’unités de copropriété. Si le terrain faisant l’objet du projet est contesté, la personne morale et les propriétaires sont mêlés collectivement à une procédure judiciaire. Les étrangers qui achètent un bien dans le cadre de la quota de copropriété doivent vérifier l’historique foncier du projet, et les acheteurs de logement doivent lire les informations suivantes : Les étrangers peuvent légalement posséder une maison en Thaïlande pendant la location ou la possession des droits sur le terrain.
4. La fraude et les allégations de l’État vont souvent de pair
Les actes de propriété délivrés sur des terres publiques remontent souvent à une première attribution irrégulière, et les documents de titre peuvent également être abusés de diverses manières : Dika 914/2569 sur la fraude immobilière Un acheteur a obtenu un acte de substitution en faisant faussement état de la perte de l’original. Si l’historique de votre acte comprend une première attribution inexplicable dans une zone protégée, considérez cela comme un signe d’alerte.
Si vous êtes déjà en litige
Agissez rapidement et dans l’ordre approprié. Rassemblez tous les documents prouvant la chaîne de possession (fiches de saisie de l’année civile 1, reçus fiscaux, photos aériennes, registres d’utilité). Identifiez précisément l’acte officiel qui vous porte préjudice (une opposition, une constatation, une inscription, une révocation), car cela détermine le tribunal compétent et, dans le Tribunal administratif, le délai de dépôt strict (généralement 90 jours à compter de la connaissance de l’acte pour les recours en annulation). Choisissez ensuite le tribunal de manière délibérée : intégrez la propriété devant les tribunaux ordinaires ou attaquez l’acte administratif devant le Tribunal administratif. Notre guide système judiciaire thaïlandais explique comment les deux systèmes fonctionnent côte à côte.
Dernière révision : 28 septembre 2026. Les arrêts 212/2569 et 213/2569 de la Commission de compétence entre tribunaux ont été lus en thaïlandais, avec les articles 1304 à 1306 du Code civil et commercial. La faculté de révoquer le Code foncier, la période de dépôt d’une requête devant le tribunal administratif d’une durée de 90 jours et la déclaration relative à l’indemnisation des acheteurs de bonne foi n’ont pas été rappelés.
Foire aux questions
Le gouvernement thaïlandais peut-il vraiment exproprier des terres qui possèdent un Chanote ?
L’État ne “ ne prend ” pas ces terres. Il affirme que le Chanote n’aurait jamais dû exister car le terrain était du domaine de l’État au moment de la délivrance de la loi foncière. Si cela est prouvé, la loi foncière est révoquée. Les dommages-intérêts ne sont généralement pas versés à un acheteur de bonne foi, c’est pourquoi la diligence raisonnable concernant l’histoire du bien immobilier est aussi importante.
Qu'est-ce qu'un Nor Sor Lor (น.ส.ล.) ?
Il s’agit d’un certificat enregistrant les terres en tant que propriété de l’État, soit pour un organisme gouvernemental, soit comme terres de domaine public. Ce n’est pas un titre de propriété privé. Lorsque le registre de propriété de la N.S.L. ou du Trésor s’entrelace avec des droits privés, des litiges comme l’Arrêté 212/2569 (un N.S.L.) et l’Arrêté 213/2569 (un registre du Trésor) se déclenchent.
Dans quel tribunal dois-je intenter une action si des fonctionnaires bloquent ma demande de titre ?
Cela dépend de la matière. Si le véritable combat porte sur la question de savoir qui possède le meilleur droit sur le territoire, les tribunaux ordinaires statuent (Arrêt 212/2569). Si vous conteste la légalité de l’acte officiel lui-même, le tribunal administratif statue (Arrêt 213/2569). De nombreux cas pourraient être tranchés d’une manière ou d’une autre, alors il vaut mieux consulter un avocat avant de prendre une décision.
L’occupation prolongée défait-elle l’État ?
Non. Il n’existe pas de propriété adverse sur des terrains appartenant au domaine public de l’État (Code civil et commercial, articles 1304 à 1306). L’occupation antérieure à 1954 peut étayer la prétention selon laquelle ces terrains n’ont jamais été des terrains de l’État, ce que soutient le demandeur dans l’affaire Ruling 213/2569, mais cette prétention doit être prouvée et le tribunal compétent pour trancher cette question est déterminant.
Un étranger peut-il être partie à ces litiges ?
Oui. Les étrangers qui possèdent des unités de copropriété, détiennent des baux enregistrés, des usufruit ou des superficies, ou dont le conjoint thaïlandais ou l’entreprise détient les terres sont directement concernés et peuvent intenter une action en justice dans les deux systèmes judiciaires grâce à un avocat.
Cet article a été rédigé et examiné par Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., qui est basé en Thaïlande depuis 2004 et qui gère ThaiLawOnline depuis 2006. Si une agence gouvernementale s’est opposée à votre titre, si un bien immobilier enregistré se trouve sur votre propriété ou si vous souhaitez vérifier l’historique d’un bien avant d’acheter, contactez ThaiLawOnline pour une consultation en anglais ou en français.
Avertissement : cet article est une information juridique générale basée sur des décisions judiciaires publiées ; il ne constitue pas un avis juridique concernant votre situation particulière.
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