สิทธิภาระจำยอมในประเทศไทย: คู่มือทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 15 ตุลาคม 2569

หากคุณกำลังซื้อหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การทำความเข้าใจกรอบกฎหมายที่ควบคุมสิทธิในที่ดินเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง หนึ่งในสิทธิที่สำคัญที่สุดภายใต้กฎหมายที่ดินคือ... แบบไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) คือ สิทธิ ภาระจำยอมซึ่งโดยทั่วไปรู้จักกันในระบบกฎหมายทั่วไปว่า สิทธิการใช้ประโยชน์ปกครองโดย มาตรา 1387 ถึง 1401 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิทธิภาระจำยอม (ในภาษาไทย: สิทธิภาระจำยอม) กำหนดว่าเจ้าของที่ดินสามารถใช้หรือจำกัดการใช้ที่ดินข้างเคียงอย่างไร เพื่อเพิ่มประโยชน์ใช้สอยของที่ดิน รักษาการเข้าถึง และปกป้องมูลค่าของที่ดิน

คู่มือนี้ให้การวิเคราะห์อย่างครอบคลุมเกี่ยวกับกฎหมายสิทธิภาระจำยอมของไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนต่างชาติ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมาย โดยอ้างอิงจากบทบัญญัติของกฎหมายโดยตรง คำตัดสินของศาลฎีกาและขั้นตอนการลงทะเบียนอย่างเป็นทางการที่ กรมที่ดิน (กรมที่ดิน).

บทความนี้เขียนร่วมกันโดย Sébastien Brousseau (LL.B., วท.บ.) และ Wichuda Atthamethakon (LL.M., B.Sc.) ทนายความไทยและทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร.

1. ภาระจำยอมในประเทศไทยคืออะไร? มาตรา 1387 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ภาระจำยอมคือ ถูกต้องจริง ๆ (สิทธิเหนือทรัพย์สิน) โดยที่อสังหาริมทรัพย์ตกเป็นภาระเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่เป็นของเจ้าของคนอื่น กฎหมายกำหนด:

มาตรา 1387 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: “อสังหาริมทรัพย์อาจอยู่ภายใต้ภาระจำยอม ซึ่งตามภาระจำยอมนั้น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีหน้าที่ต้องยอมให้ผู้อื่นกระทำการบางอย่างที่กระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ของตน หรือต้องงดเว้นจากการใช้สิทธิบางประการที่ตนมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ เพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่น”

ความสัมพันธ์ทางกฎหมายนี้เกี่ยวข้องกับที่ดินสองแปลงที่แยกจากกันเสมอ:

ทรัพย์ภาระ: ผืนดินที่แบกรับภาระและถูกผูกมัดทางกฎหมายให้ต้องรับผลกระทบจากการกระทำบางอย่าง หรือละเว้นจากการใช้สิทธิความเป็นเจ้าของบางประการ

ทรัพย์สินที่โดดเด่น (ทรัพย์อันได้ประโยชน์): ที่ดินที่ได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม

เพราะภาระจำยอมถือเป็น “สิทธิที่แท้จริง” (แค่ใน reสิทธิภาระจำยอมนั้นผูกติดอยู่กับที่ดินโดยตรง ไม่ใช่กับเจ้าของที่ดินแต่ละราย ความถาวรนี้ทำให้มั่นใจได้ว่า เมื่อมีการขายที่ดินที่มีสิทธิภาระจำยอมหรือสิทธิครอบครอง สิทธิภาระจำยอมนั้นจะยังคงอยู่ โอนอัตโนมัติ แก่เจ้าของใหม่ (มาตรา 1393 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ซึ่งแตกต่างจากสิทธิตามสัญญาเฉพาะบุคคลซึ่งมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเดิมเท่านั้น

2. กรอบกฎหมาย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387-1401

กฎหมายว่าด้วยสิทธิเหนือผู้อื่นทั้งหมดของประเทศไทยนั้นบรรจุอยู่ใน... หัวข้อที่ 4 ของหนังสือเล่มที่ 4 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ด้านล่างนี้คือสรุปข้อกำหนดสำคัญแต่ละข้อ:

ส่วน CCC	เนื้อหาหลัก	สรุป
1387	คำนิยาม	นิยามของภาระจำยอมว่าเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่ทำให้ทรัพย์สินหนึ่งต้องรับภาระเพื่อประโยชน์ของอีกทรัพย์สินหนึ่ง
1388	ข้อจำกัดของเจ้าของหลัก	เจ้าของที่ดินที่ได้เปรียบอาจไม่ทำการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่เพิ่มภาระให้กับที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ์
1389	ไม่มีภาระเพิ่มเติม	การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดของเจ้าของที่ดินที่ได้เปรียบไม่ได้ก่อให้เกิดภาระเพิ่มเติมใดๆ ต่อที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ
1390	ภาระผูกพันของเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ์	เจ้าของสิทธิภาระจำยอมต้องงดเว้นจากการกระทำใดๆ ที่ลดทอนประโยชน์หรือความสะดวกสบายของสิทธิภาระจำยอมนั้น
1391	การซ่อมบำรุง	เจ้าของสิทธิอาจบำรุงรักษาภาระจำยอมด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง โดยก่อให้เกิดความเสียหายเพียงเล็กน้อย หากเจ้าของสิทธิจำยอมได้รับประโยชน์ด้วย ค่าใช้จ่ายก็จะถูกแบ่งตามสัดส่วน
1392	การย้ายถิ่นฐาน	เจ้าของที่ดินที่ถูกภาระจำยอมอาจร้องขอให้ย้ายภาระจำยอมไปยังส่วนอื่นของที่ดินหากเป็นประโยชน์ต่อตน และตนเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย
1393	โอนย้าย	ภาระจำยอมจะติดไปกับทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์เมื่อมีการขายทรัพย์สินนั้น และไม่สามารถโอนแยกจากทรัพย์สินที่ได้รับประโยชน์ได้
1394	การแบ่งทรัพย์สินที่เป็นภาระจำยอม	หากที่ดินที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอมถูกแบ่งแยก ภาระจำยอมนั้นจะยังคงมีผลต่อแต่ละส่วน (เว้นแต่จะไม่สามารถใช้สิทธิจำยอมนั้นกับส่วนใดส่วนหนึ่งได้)
1395	การแบ่งทรัพย์สินที่ครอบงำ	หากที่ดินที่มีสิทธิเหนือกว่าถูกแบ่งออก สิทธิภาระจำยอมจะยังคงอยู่สำหรับที่ดินแปลงใหม่แต่ละแปลง
1396	เจ้าของร่วม	สิทธิภาระจำยอมที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมรายหนึ่งได้รับในที่ดินที่มีสิทธิเหนือกว่านั้น ถือว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกรายได้รับเช่นกัน
1397	การทำลาย	สิทธิภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงเมื่อทรัพย์สินที่เป็นภาระจำยอมหรือทรัพย์สินที่เป็นสิทธิเหนือกว่าถูกทำลายอย่างสิ้นเชิง
1398	การควบรวมกิจการ	หากที่ดินทั้งสองแปลงอยู่ภายใต้เจ้าของเดียวกัน เจ้าของอาจยกเลิกการจดทะเบียนได้ แต่ภาระจำยอมยังคงมีอยู่กับบุคคลที่สามจนกว่าจะมีการยกเลิก
1399	การไม่ใช้งาน	สิทธิภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงเนื่องจากการไม่ใช้งานติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี
1400	การสิ้นสุดสิทธิประโยชน์	สิทธิครอบครองปรปักษ์จะสิ้นสุดลงหากไม่ก่อให้เกิดประโยชน์แก่ผู้ครอบครองอีกต่อไป แต่จะกลับมามีชีวิตอีกครั้งหากเงื่อนไขเอื้ออำนวยให้สามารถใช้ประโยชน์ได้อีกครั้ง (ภายในระยะเวลา 10 ปี)
1401	การได้มาโดยอายุความ	สิทธิในการใช้ประโยชน์อาจได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ (การใช้ประโยชน์อย่างสงบ เปิดเผย และต่อเนื่องเป็นเวลา 10 ปี)

3. ประเภทของภาระจำยอมในประเทศไทย

สิทธิภาระจำยอมสามารถปรับแต่งให้เหมาะสมกับความต้องการทางด้านสังคม เศรษฐกิจ และทรัพย์สินได้หลากหลายรูปแบบ ประเภทที่จดทะเบียนกันทั่วไปในประเทศไทย ได้แก่:

3.1 สิทธิในการใช้ทาง (สิทธิในการเข้าถึง)

เหล่านี้เป็นหนึ่งในกรรมสิทธิ์ที่พบได้บ่อยที่สุด (โดยทั่วไปคาดว่ามีส่วนแบ่งมากกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนการจดทะเบียนตามหลักปฏิบัติทางกฎหมาย) ซึ่งทำให้ผู้ครอบครองมีอำนาจเหนือกว่า กองมรดก การผ่านที่ดินที่ต้องดูแลโดยผู้รับใช้ ไม่ว่าจะเป็นทางเดินเท้าหรือทางรถยนต์ เพื่อไปยังถนนสาธารณะ เป็นประเภทของการผูกขาดที่ถูกฟ้องร้องมากที่สุดในศาลไทย.

3.2 สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสาธารณูปโภค

สิ่งเหล่านี้ก็พบได้บ่อยเช่นกัน: จดทะเบียนที่ สำนักงานที่ดิน), ซึ่งให้สิทธิ์ในการวางท่อประปา ระบบระบายน้ำ สายไฟฟ้า และสายโทรคมนาคมบนที่ดินของผู้อื่น มาตรา 1352 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุถึงสิทธิ์ตามกฎหมายของเจ้าของที่ดินในการวางท่อประปา ท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า หรือสายโทรคมนาคมผ่านที่ดินของผู้อื่น เมื่อไม่มีทางเลือกอื่นและงานดังกล่าวมีความจำเป็นทางเทคนิค.

เจ้าของที่ดินที่ใช้สิทธินี้จะต้องก่อให้เกิดความเสียหายต่อที่ดินข้างเคียงให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และต้องจ่ายค่าชดเชยที่เป็นธรรมแก่เจ้าของที่ดินที่ได้รับผลกระทบ ต่างจากภาระจำยอมตามสัญญา สิทธิตามกฎหมายนี้เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย แต่ก็ยังแนะนำให้จดทะเบียนที่กรมที่ดินเพื่อให้มั่นใจได้ว่าจะมีผลบังคับใช้กับผู้ซื้อที่ดินข้างเคียงในอนาคต

3.3 ข้อจำกัดเชิงลบ (ข้อจำกัดด้านการก่อสร้างและสุนทรียภาพ)

ข้อจำกัดเหล่านี้ห้ามเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดการกระทำบางอย่าง เช่น การสร้างสิ่งปลูกสร้างสูงเกินกว่าระดับที่กำหนดเพื่อรักษาทัศนียภาพทะเลของที่ดินที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือจำกัดไม่ให้ที่ดินนั้นก่อให้เกิดเสียงรบกวนจากอุตสาหกรรม ข้อจำกัดเหล่านี้มีคุณค่าอย่างยิ่งใน โครงการคอนโดมิเนียม และพื้นที่อยู่อาศัยหรูหรา

3.4 สิทธิการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรและการระบายน้ำ

สิทธิในการระบายน้ำชลประทานหรือน้ำที่ไหลตามธรรมชาติผ่านภารยทรัพย์ บทบัญญัติที่เกี่ยวข้องในมาตรา 1339-1340 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ใช้บังคับกับการไหลของน้ำตามธรรมชาติระหว่างที่ดิน

4. วิธีการจัดตั้งระบบทาสในประเทศไทย

ตามกฎหมายไทย สิทธิภาระจำยอมสามารถเกิดขึ้นได้จากกลไกหลัก 3 ประการ ได้แก่:

4.1 โดยนิติกรรม มาตรา 1299 ป.พ.พ.

นี่เป็นวิธีการที่ปลอดภัยและเป็นที่นิยมที่สุด เจ้าของทรัพย์สินทั้งสองฝ่ายจะทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรระบุสิทธิ์ ข้อจำกัด สถานที่ และค่าตอบแทนต่างๆ เพื่อให้ข้อตกลงนี้มีผลบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้ ต้องลงทะเบียนเป็นลายลักษณ์อักษร ที่ กรมที่ดิน.

มาตรา 1299 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: “ภายใต้บทบัญญัติของประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นใด การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิในทรัพย์สินโดยนิติกรรมจะไม่ถือว่าสมบูรณ์ เว้นแต่ว่านิติกรรมนั้นทำเป็นลายลักษณ์อักษรและได้มาซึ่งการได้มานั้นโดยเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจ”

สัญญาภาระจำยอมที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นเพียงข้อผูกพันทางสัญญาเฉพาะบุคคลระหว่างผู้ลงนามเดิมเท่านั้น ไม่สามารถบังคับใช้กับผู้ซื้อทรัพย์สินที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอมโดยสุจริตได้

4.2 โดยอายุความ (การใช้ระยะยาว), มาตรา 1401 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

สิทธิในการใช้ประโยชน์อาจเกิดขึ้นได้โดย การได้มาโดยอายุความ หากบุคคลใดใช้ทรัพย์สินของผู้อื่นอย่างสงบ เปิดเผย และต่อเนื่องเพื่อประโยชน์เฉพาะอย่าง (เช่น ทางเดิน) เป็นระยะเวลาโดยไม่ถูกขัดจังหวะ 10 ปี (โดยการนำมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้โดยอนุโลม) การใช้งานต้องเป็นไปตามนี้:

• สงบ, โดยปราศจากการใช้กำลังหรือการขู่เข็ญ
• เปิด, ไม่ได้ปกปิด
• ต่อเนื่อง, อย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลา 10 ปีเต็ม
• ตามสิทธิ์, ไม่ใช่โดยอาศัยอนุญาต (การใช้โดยอนุญาตไม่ทำให้เกิดการได้มาซึ่งสิทธิโดยอายุความ)

อย่างไร? คุณยื่นคำร้องต่อศาลที่มีเขตอำนาจเหนือพื้นที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ (ศาลแพ่ง ในกรุงเทพฯ; ศาลจังหวัด ในที่อื่น) ขอให้ศาลแสดงว่าได้ภาระจำยอมมาแล้ว แจ้งให้เจ้าของภารยทรัพย์ทราบ และพิสูจน์การใช้โดยสงบ โดยเปิดเผย และต่อเนื่องเป็นเวลา 10 ปี ระยะเวลาและค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของที่ดินจะคัดค้านหรือไม่ ดูบันทึกของเราเรื่อง ค่าธรรมเนียมศาล.

4.3 โดยผลของกฎหมาย / คำสั่งศาล

ในบางสถานการณ์ ศาลไทยอาจออกคำสั่งให้มีสิทธิยึดหน่วงเพื่อรับประกันว่าทรัพย์สินนั้นยังคงสามารถเข้าถึงและใช้งานได้ โดยทั่วไปมักเกิดขึ้นในกรณีต่อไปนี้:

• ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทะเล, ซึ่งมาตรา 1349 (ทางจำเป็น) อาจนำไปสู่การจดทะเบียนภาระจำยอมอย่างเป็นทางการ
• การพัฒนาการแบ่งที่ดิน, ภายใต้ พระราชบัญญัติการแบ่งแยกที่ดิน พ.ศ. 2543 (พ.ศ. 2543) และตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก่อนหน้านี้ ถนนและสาธารณูปโภคภายในเขตจัดสรรที่ดินจะกลายเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย

5. สิทธิและหน้าที่: เจ้าของที่มีอำนาจเหนือกว่า กับ เจ้าของที่ด้อยกว่า

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยได้สร้างความสมดุลระหว่างสิทธิของทั้งสองฝ่ายไว้อย่างละเอียดถี่ถ้วน ตารางนี้สรุปกรอบกฎหมายดังกล่าว:

แง่มุมทางกฎหมาย	เจ้าของทรัพย์สินหลัก (ผู้รับผลประโยชน์)	เจ้าของทรัพย์สินที่ถูกภาระผูกพัน (ได้รับภาระ)
ข้อจำกัดการใช้งาน	ห้ามทำการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่เพิ่มภาระให้กับทรัพย์สินที่ถูกจำกัดสิทธิ (มาตรา 1388, 1389)	ต้องงดเว้นจากการกระทำใดๆ ที่ลดทอนประโยชน์ใช้สอยของสิทธิในการใช้ประโยชน์ หรือทำให้สิทธินั้นไม่สะดวกสบาย (มาตรา 1390)
การซ่อมบำรุง	มีสิทธิที่จะดำเนินการใดๆ ที่จำเป็นเพื่อรักษาและใช้สิทธิภาระจำยอมโดยออกค่าใช้จ่ายเอง และก่อให้เกิดความเสียหายให้น้อยที่สุด (มาตรา 1391)	หากเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาหรืองานดังกล่าวด้วย พวกเขาก็จะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตามสัดส่วน (มาตรา 1391)
การย้ายถิ่นฐาน	ต้องยอมรับการย้ายที่อยู่หากให้ความสะดวกสบายเช่นเดิม	สามารถร้องขอให้ย้ายภาระจำยอมไปยังส่วนอื่นของที่ดินได้ หากเป็นประโยชน์ต่อตนเองและตนเองเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย (มาตรา 1392)
การแบ่งที่ดิน	หากที่ดินที่มีสิทธิเหนือกว่าถูกแบ่งออก สิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นจะยังคงเป็นประโยชน์ต่อที่ดินแปลงใหม่แต่ละแปลง (มาตรา 1395)	หากที่ดินที่อยู่ภายใต้ภาระจำยอมถูกแบ่งออก ภาระจำยอมนั้นจะยังคงมีผลกับที่ดินแปลงใหม่แต่ละแปลง (มาตรา 1394)
โอนย้าย	ภาระจำยอมจะติดตามทรัพย์สินที่มีสิทธิเหนือกว่าเมื่อมีการขาย (มาตรา 1393)	ไม่สามารถยกเลิกภาระจำยอมโดยการขายทรัพย์สินได้ ภาระจำยอมจะตกเป็นของเจ้าของใหม่
การเป็นเจ้าของร่วม	สิทธิภาระจำยอมที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมคนใดคนหนึ่งได้รับนั้น ย่อมเป็นประโยชน์แก่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมทุกคน (มาตรา 1396)	ไม่เกี่ยวข้อง

6. ภาระจำยอม กับ ทางจำเป็น (Thang Jumpen)

เป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่างสิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนแล้วกับ “ทางจำเป็น” ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของกฎหมาย มาตรา 1349 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แม้ว่าทั้งสองจะเกี่ยวข้องกับสิทธิ์ในการเข้าถึง แต่ก็มีความแตกต่างกันอย่างพื้นฐานในด้านที่มา ขอบเขต และการคุ้มครองทางกฎหมาย

มาตรา 1349 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: “หากที่ดินแปลงหนึ่งถูกล้อมรอบด้วยที่ดินแปลงอื่นจนไม่มีทางเข้าถึงทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินอาจใช้ทางผ่านที่ดินโดยรอบเพื่อไปยังทางสาธารณะได้ […] ผู้ที่มีสิทธิ์ผ่านต้องชดใช้ค่าเสียหายใดๆ ที่เจ้าของที่ดินได้รับ”

คุณสมบัติ	ภาระจำยอม	วิถีแห่งความจำเป็น (ทางจำเป็น)
พื้นฐานทางกฎหมาย	ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387-1401	ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349-1350
ที่มาของมัน	โดยความตกลง การครอบครองปรปักษ์ (10 ปี) หรือคำสั่งศาล	ตามกฎหมายแล้ว ที่ดินนั้นจะไม่มีทางออกสู่ทะเลโดยอัตโนมัติ
ขอบเขต	ขอบเขตกว้าง: ครอบคลุมถึง การเข้าถึง สาธารณูปโภค ข้อจำกัดในการก่อสร้าง และระบบระบายน้ำ	แคบ: จำกัดเฉพาะการเข้าถึงถนนสาธารณะเท่านั้น
การลงทะเบียน	จดทะเบียนที่กรมที่ดินในโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับเรียบร้อยแล้ว	ไม่ได้จดทะเบียน; มีอยู่โดยผลของกฎหมาย
ค่าตอบแทน	ไม่บังคับเว้นแต่จะมีการตกลงกันไว้	ข้อบังคับ: เจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทะเลต้องจ่ายค่าชดเชย
เส้นทาง	ตามที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงกัน หรือตามที่ได้จดทะเบียนไว้	ต้องก่อให้เกิดความเสียหายต่อพื้นที่โดยรอบน้อยที่สุด (มาตรา 1349 วรรค 2)
ระยะเวลา	โดยทั่วไปแล้วจะมีอายุไม่จำกัด (ตลอดไปเว้นแต่จะถูกยกเลิก) แต่ก็อาจมีกำหนดเวลาได้หากระบุไว้อย่างชัดเจนในข้อตกลงหรือกฎหมายที่ก่อให้เกิดสิทธินั้น	มีอยู่ได้ตราบเท่าที่ดินแดนนั้นยังคงเป็นดินแดนที่ไม่มีทางออกสู่ทะเล
กฎการแบ่งย่อย	ยังคงมีอยู่แม้จะมีการแบ่งแยกที่ดินทั้งสองแปลง (มาตรา 1394, 1395)	หากทางผ่านถูกปิดกั้นด้วยการแบ่งที่ดิน จะต้องผ่านเฉพาะที่ดินที่แบ่งแล้วเท่านั้น ไม่ต้องจ่ายค่าชดเชย (มาตรา 1350)

เคล็ดลับที่เป็นประโยชน์: หากคุณมีทางสัญจรที่จำเป็น ควรพิจารณาจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมเพื่อให้เกิดความแน่นอนทางกฎหมายมากขึ้น ทางสัญจรที่จำเป็นนั้นสามารถถูกโต้แย้งหรือเปลี่ยนเส้นทางได้ง่ายกว่าสิทธิภาระจำยอมที่จดทะเบียนแล้ว

7. ขั้นตอนการจดทะเบียนและค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดิน

ในการทำให้สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปอย่างเป็นทางการ เจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายต้องมาปรากฏตัวด้วยตนเอง (หรือส่งตัวแทนที่ได้รับมอบหมายพร้อมเอกสารอย่างเป็นทางการ) หนังสือมอบอำนาจ) ในพื้นที่ กรมที่ดิน สำนักงานที่ตั้งของทรัพย์สินที่ถูกจำกัดสิทธิ

7.1 เอกสารที่ต้องใช้

• ต้นฉบับ โฉนดที่ดิน (เช่น), โฉนด / น.ส. 4) สำหรับทั้งสองทรัพย์สิน
• บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางของเจ้าของทั้งสองคน
• สมุดทะเบียนบ้าน (Tabien Baan)
• ข้อตกลงสิทธิภาระจำยอมเป็นลายลักษณ์อักษร (ระบุตำแหน่งที่ตั้ง ลักษณะ และขอบเขตของสิทธิภาระจำยอมอย่างชัดเจน)
• แผนที่สำรวจแสดงพื้นที่สิทธิการใช้ประโยชน์
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามีตัวแทนเป็นผู้แทน)
• เอกสารของบริษัท (หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็น นิติบุคคล)

7.2 การบันทึกในโฉนดที่ดิน

เจ้าหน้าที่ที่ดินจะบันทึกภาระจำยอมไว้ที่ด้านหลังของโฉนดที่ดินทั้งสองฉบับ โดยจะระบุไว้ว่า... “ผลประโยชน์” (สิทธิ) ตามเอกสารสิทธิ์ของที่ดินที่มีอำนาจเหนือกว่า และในฐานะที่เป็น “ภาระติดพัน” (ภาระผูกพัน) บนโฉนดที่ดินภาระจำยอม ข้อความบันทึกนี้มีความสำคัญยิ่ง เนื่องจากเป็นการให้คำบอกกล่าวทางกฎหมายแก่ผู้ซื้อในอนาคตทุกคน.

7.3 ค่าธรรมเนียมของรัฐบาล

อาจมีค่าใช้จ่ายสามอย่างได้แก่ ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียมการสำรวจ ซึ่งต้องมีการวางเส้นทางบนพื้นดิน และ อากรแสตมป์ เมื่อภาระจำยอมได้รับการมอบให้ด้วยค่าตอบแทน ภาระจำยอมที่มอบให้โดยไม่มีค่าตอบแทนจะถูกจดทะเบียนในอัตราที่ต่ำกว่าตามพื้นที่แต่ละแปลง ภาระจำยอมที่มอบให้ด้วยค่าตอบแทนจะถูกเรียกเก็บตามมูลค่าของค่าตอบแทนนั้น ซึ่งเป็นเหตุผลที่ตัวเลขที่คุณเขียนลงในข้อตกลงมีความสำคัญ.

เราไม่ได้เผยแพร่ตารางค่าธรรมเนียมที่นี่ และนั่นคือความตั้งใจ. ตารางกำหนดอัตราค่าธรรมเนียมออกตามกฎกระทรวงภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน และมีการเปลี่ยนแปลงเป็นครั้งคราวตามประกาศกระทรวงมหาดไทย ดังนั้น ตัวเลขใดๆ ที่เราพิมพ์ไว้ย่อมมีวันหมดอายุ และผู้อ่านบางท่านอาจจะยังคงอ้างอิงตัวเลขเหล่านั้นหลังจากที่มีการเปลี่ยนแปลงไปแล้ว โปรดสอบถามสำนักงานที่ดินเกี่ยวกับจำนวนเงินที่ใช้บังคับกับธุรกรรมของคุณ และควรสอบถามก่อนที่คุณจะลงนามในเอกสารใดๆ ที่กำหนดค่าตอบแทนนั้น.

สำหรับภาพรวมโดยละเอียดของค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง โปรดดูคู่มือของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ ภาษีที่ดินในประเทศไทย.

8. การสิ้นสุดและการยุติภาระจำยอม

แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วภาระจำยอมจะเป็นเช่นนั้นก็ตาม ตลอดกาลโดย CCC ได้ระบุเหตุผลเฉพาะสำหรับการสูญพันธุ์ไว้ดังนี้:

8.1 การไม่ใช้งาน (มาตรา 1399)

สิทธิภาระจำยอมจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติหากไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามระยะเวลาที่กำหนด 10 ปีติดต่อกันนี่เป็นเหตุผลการเลิกจ้างที่พบได้บ่อยที่สุด

8.2 การทำลายล้างโดยสิ้นเชิง (มาตรา 1397)

หากทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของสิทธิหรือทรัพย์สินที่ถูกจำกัดสิทธิถูกทำลายอย่างสิ้นเชิง (เช่น จากภัยพิบัติทางธรรมชาติ) สิทธิในการจำกัดสิทธินั้นก็จะสิ้นสุดลง

8.3 การควบรวมกิจการ (มาตรา 1398)

หากเจ้าของคนเดียวกันได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินทั้งสองแห่ง เจ้าของคนเดียวกันสามารถยื่นคำร้องขอเพิกถอนการจดทะเบียนได้ ที่สำคัญคือ ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ต่อไป เกี่ยวกับบุคคลที่สาม จนกว่าจะมีการยกเลิกอย่างเป็นทางการจากกรมที่ดิน

8.4 การสิ้นสุดสิทธิประโยชน์ (มาตรา 1400)

หากภาระจำยอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์โดยสิ้นเชิง ภาระจำยอมนั้นย่อมสิ้นไป อย่างไรก็ตาม ฟื้นคืนชีพ หากเงื่อนไขเอื้ออำนวยให้สามารถกลับมาใช้ประโยชน์ได้อีกครั้ง โดยที่ระยะเวลาการบังคับใช้ 10 ปี ยังไม่หมดอายุลง นอกจากนี้ หากสิทธิประโยชน์ดังกล่าวได้กลายเป็น ไม่สำคัญ เมื่อเปรียบเทียบกับภาระที่เกิดขึ้น เจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิอาจได้รับการบรรเทาภาระทั้งหมดหรือบางส่วนโดยการจ่ายค่าชดเชย

8.5 ข้อตกลงร่วมกัน

ทั้งสองฝ่ายอาจตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อยกเลิกภาระจำยอมและเพิกถอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินได้

9. ผลกระทบต่อนักลงทุนต่างชาติ

ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง (ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) แต่สามารถได้รับประโยชน์จากภาระจำยอม หรือทำสัญญาเช่าระยะยาว (สูงสุด 30 ปี ต่ออายุได้) หรือซื้อคอนโดมิเนียม (ซึ่งอาจมีภาระจำยอมในพื้นที่ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522) ตัวอย่างเช่น:

• ในกรณีการเช่าซื้อ ภาระจำยอมสามารถรวมอยู่ในสัญญาเช่าได้ แต่ต้องจดทะเบียนแยกต่างหากเพื่อให้มีผลถาวร
• ความเสี่ยงหลัก: หากกรรมสิทธิ์ไม่ได้จดทะเบียน เจ้าของกรรมสิทธิ์จึงไม่มีสิทธิ์บังคับใช้กับผู้ซื้อรายอื่น (มาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ชาวต่างชาติควรจ้างทนายความชาวไทยที่มีใบอนุญาตเพื่อตรวจสอบความถูกต้อง รวมถึงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน สำหรับโครงการในภูเก็ตหรือพัทยา ให้ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ตามพระราชบัญญัติการเพิ่มประสิทธิภาพและการอนุรักษ์คุณภาพสิ่งแวดุลธรรมชาติ พ.ศ. 2535 เนื่องจากอาจส่งผลต่อการเข้าถึงชายหาดหรือการระบายน้ำ.

10. การบังคับใช้กฎหมายและการระงับข้อพิพาท

หากมีการละเมิดสิทธิภาระจำยอม (เช่น เจ้าของที่ดินภาระจำยอมปิดกั้นทางสัญจร) เจ้าของที่ดินสิทธิสามารถเรียกร้องได้ดังนี้:

• คำสั่งศาลหรือค่าเสียหายผ่านทางคดีแพ่ง (ป.พ.พ. มาตรา 420-452 ว่าด้วยละเมิด).
• การบังคับคดีตามคำสั่งศาล. ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งไม่ได้กำหนดค่าปรับรายวันสำหรับการฝ่าฝืนคำพิพากษา. ในกรณีที่ลูกหนี้ตามคำพิพากษา อย่างตั้งใจ ปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามและเจ้าหนี้ไม่มีวิธีการบังคับอื่นใด มาตรา 361 อนุญาตให้เจ้าหนี้ร้องขอให้จับกุมลูกหนี้ได้ และศาลอาจมีคำสั่งให้กักขังไว้จนกว่าจะมีการให้ประกันว่าจะปฏิบัติตามคำพิพากษา มาตรา 363 กำหนดระยะเวลาการกักขังแต่ละครั้งไว้ไม่เกินหกเดือน การละเมิดอำนาจศาลเป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหากและอยู่ในมาตรา 33: จำคุกไม่เกินหกเดือน หรือปรับไม่เกิน 500 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ.
• การย้ายภาระจำยอมในเมื่อภาระจำยอมตกอยู่เพียงส่วนเดียวของสามยทรัพย์ มาตรา 1392 ยินยอมให้เจ้าของทรัพย์สินนั้นร้องขอให้ย้ายภาระจำยอมไปยังส่วนอื่นได้ โดยแสดงให้เห็นว่าการย้ายนั้นเป็นประโยชน์แก่ตนและรับภาระออกค่าใช้จ่าย โดยมีเงื่อนไขว่าสถานที่ใหม่ต้องไม่สะดวกน้อยกว่าเดิมสำหรับเจ้าของสามยทรัพย์.
• สูญเสียมันไปโดยการไม่ทำอะไรเลยตามมาตรา 1399 ภาระจำยอมระงับสิ้นไปโดยการไม่ใช้เป็นเวลาสิบปี ดังนั้นจึงต้องใช้สิทธินั้นอย่างแท้จริงมากกว่าที่จะแค่ถือสิทธิเอาไว้ หากกำลังจะเกิดข้อพิพาท การไปเจรจาที่สำนักงานที่ดินก่อนที่สถานการณ์จะตึงเครียดมักจะมีค่าใช้จ่ายถูกกว่าการฟ้องร้องดำเนินคดี.

11. ข้อพิจารณาด้านภาษีและการเงิน

• ค่าลงทะเบียน: ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมการรังวัดในกรณีที่ต้องมีการวางแนวเขต และอากรแสตมป์ในกรณีที่มีการชำระค่าตอบแทน ดู 7.3 สูงกว่า ทำไมเราถึงไม่พิมพ์ตารางค่าธรรมเนียม.
• ภาษีทรัพย์สินภาระจำยอมไม่ได้เปลี่ยนแปลงผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยตนเอง ซึ่งภาษีนี้จัดเก็บจากเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ภาษีทรัพย์สินแบบเดิมไม่มีอยู่อีกต่อไปแล้ว โดยมาตรา 3 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวได้ยกเลิกทั้งพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และพระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 และมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนที่มาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563.
• การโอนเงินและภาษีหัก ณ ที่จ่าย: เงินได้พึงประเมินที่จ่ายให้แก่ผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศจะต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย ทั้งอัตราภาษีและบทบัญญัติแห่งประมวลรัษฎากรที่ใช้บังคับจะขึ้นอยู่กับว่าผู้รับเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ดังนั้น จึงควรขอคำปรึกษาสำหรับเงินได้แต่ละกรณี ประเทศไทยมี ไม่มีภาษีกำไรจากส่วนต่างของทุนแยกต่างหาก จากการขายอสังหาริมทรัพย์ กำไรถือเป็นเงินได้พึงประเมิน ภาษีจะถูกหัก ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินเมื่อจดทะเบียนโอน และการโอนยังต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่ง ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผู้ขายถือครองทรัพย์สินนั้น ไม่มีอัตราภาษี 12.5% สำหรับกำไร. 12.5% คืออัตราภาษีบ้านและที่ดินเดิม ซึ่งถูกยกเลิกมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020.

12. คำตัดสินสำคัญของศาลฎีกาเกี่ยวกับสิทธิภาระจำยอม

คำพิพากษาของศาลฎีกาไทยให้แนวทางที่สำคัญในการตีความและการประยุกต์ใช้กฎหมายว่าด้วยสิทธิภาระจำยอม ด้านล่างนี้คือคำพิพากษาที่สำคัญที่พบในฐานข้อมูลทางกฎหมายของเรา:

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4470/2566 (ภาระจำยอม ขับไล่ ละเมิด)
เรื่อง: ภาระจำยอม การขับไล่ และละเมิด.
บันทึก: เราได้นำหัวข้อหลักของคำตัดสินฉบับนี้มาเพียงอย่างเดียว โดยไม่นำเนื้อหาของคำตัดสินมาอ้างอิง ดังนั้นเราจึงไม่สรุปเนื้อหาที่คำตัดสินดังกล่าวได้กล่าวไว้ โดยคำตัดสินดังกล่าวมีรายการไว้ที่นี่ เนื่องจากหัวข้อนั้นมีความเกี่ยวข้องกับประเด็นที่กล่าวถึง หากคุณต้องการคำตัดสินฉบับเต็ม สามารถสอบถามเราได้.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1552/2568
เรื่อง: ภาระจำยอมในการแบ่งแยกที่ดิน (ภาระจำยอมตามกฎหมาย)
คำตัดสินสำคัญ: กำแพงคอนกรีตที่สร้างโดยผู้พัฒนาโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสาธารณูปโภค ตกอยู่ภายใต้สิทธิการใช้ประโยชน์โดยผลของกฎหมายตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (มาตรา 43) กำแพงดังกล่าวไม่ได้กลายเป็นส่วนประกอบของที่ดินที่ตั้งอยู่ (ตามมาตรา 146 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง) แต่เป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลของโครงการจัดสรรที่ดินซึ่งได้รับการโอนสาธารณูปโภคจากผู้พัฒนาโครงการ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 891/2568
เรื่อง: การไม่สิ้นสุดของภาระจำยอมตามกฎหมายเนื่องจากการไม่ใช้งาน
คำตัดสินสำคัญ: แม้ว่าโจทก์จะไม่ได้ใช้ที่ดินที่เป็นภาระจำยอมที่เป็นข้อพิพาทมานานกว่า 10 ปีแล้วก็ตาม ศาลฎีกาตัดสินว่าภาระจำยอมที่เกิดขึ้นภายใต้... ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 (กฎหมายพิเศษสำหรับการแบ่งแยกที่ดิน) ไม่สามารถดับได้ โดยการนำมาตรา 1399 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (กฎทั่วไปเกี่ยวกับการไม่ใช้ประโยชน์เป็นเวลา 10 ปี) มาใช้ กฎหมายพิเศษนี้มีผลเหนือกว่าบทบัญญัติทั่วไปของประมวลกฎหมาย และภาระจำยอมยังคงอยู่เพื่อปกป้องผลประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประชาชนทั่วไป

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4240/2565
เรื่อง: ภาระจำยอมและการบำรุงรักษาในการแบ่งแยกที่ดิน
คำตัดสินสำคัญ: ถนนที่จัดสร้างขึ้นเป็นสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรที่ดิน ย่อมตกเป็นภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย ผู้จัดสรรที่ดิน (หรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ในภายหลัง) มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพเดิม และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง. กรณีเดียวกันระบุทางออกตามความในมาตรา 30 วรรคสอง ผู้พัฒนาโครงการหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ในภายหลังสามารถอุทิศที่ดินระบบสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้ ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวจะทำให้หลุดพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษา.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4907/2566
เรื่อง: ทางแห่งความจำเป็น (มาตรา 1349 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง)
คำตัดสินสำคัญ: ศาลยืนยันอีกครั้งว่า มาตรา 1349 ใช้ได้เมื่อที่ดินถูกล้อมรอบด้วยที่ดินแปลงอื่น ๆ โดยไม่มีทางสาธารณะเข้าถึง เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมรอบด้วยทางสาธารณะอาจร้องขอทางผ่านที่ดินโดยรอบได้ แต่เส้นทางนั้นต้องก่อให้เกิดความเสียหายให้น้อยที่สุด โดยเน้นที่สภาพทางกายภาพของที่ดิน ไม่ใช่ตัวตนของเจ้าของที่ดินโดยรอบ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5163/2566
เรื่อง: ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นจากการแบ่งที่ดินในครอบครัว
คำตัดสินสำคัญ: พ่อแม่ได้ให้ทางผ่านที่ดินของตนแก่บุตรทั้งแปดคนเพื่อเข้าสู่ทางสาธารณะ และเมื่อที่ดินถูกแบ่งออกเป็นเก้าโฉนด ทายาทได้ลงนามในบันทึกข้อตกลง ศาลวินิจฉัยว่าทางดังกล่าวเป็นภาระจำยอม แต่ โดยข้อตกลงในการแบ่งทรัพย์สินระหว่างเจ้าของรวม ไม่ใช่โดยการครอบครองปรปักษ์. ในเมื่อทายาทถือครองที่ดินร่วมกัน การใช้ที่ดินจึงเป็นการใช้ที่ดินของตนเอง ดังนั้น ระยะเวลาสำหรับการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยอายุความจึงเริ่มต้นขึ้นเฉพาะเมื่อมีการโอนแปลงที่ดินในปี 2561 และดำเนินมาได้ประมาณสองปี ซึ่งยังห่างไกลจากกำหนดเวลาสิบปีตามที่มาตรา 1401 กำหนด ศาลฎียายังได้แก้ไขการจดทะเบียนได้เองด้วย เนื่องจากแปลงที่ดินแปลงหนึ่งไม่สามารถมีภาระจำยอมเหนือตัวมันเองได้ กล่าวคือ ทางภาระจำยอมดังกล่าวได้รับการจดทะเบียนเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปดแปลง มิใช่เพื่อประโยชน์แก่แปลงที่ดินที่ทางนั้นพาดผ่าน.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8003/2567
เรื่อง: วิธีแห่งความจำเป็น และขอบเขตของมาตรา 1350
คำตัดสินสำคัญ: ที่ดินสองแปลงซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เคยเป็นที่ดินแปลงเดียวกัน และที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์จึงเรียกร้องได้เพียงทางผ่านบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกจากที่ดินของโจทก์เองโดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนตามมาตรา 1350 ศาลไม่เห็นด้วย เพราะที่ดินทั้งสองแปลงไม่เคยเป็นที่ดินแปลงเดียวที่มีหนังสือสำคัญแล้วเจ้าของแบ่งแยกออก แต่มีผู้ครอบครองสองคนต่างหากกันครอบครองแยกกันมาหลายสิบปี และมีการออก น.ส. 3 ก. ให้แต่ละคนแยกกันในปี ค.ศ. 1979 และ 1980 ที่ดินของโจทก์จึงไม่ได้ถูกล้อมเพราะการแบ่งแยกหรือการโอนที่ดินบางส่วน และมาตรา 1350 ไม่ใช้บังคับ ศาลจึงให้ทางจำเป็นตามมาตรา 1349 แทน โดยใช้เส้นทางที่ใกล้ทางสาธารณะที่สุดและก่อความเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ต้องให้ทางผ่านน้อยที่สุด, และมีการสั่งจ่ายค่าชดเชย ที่ 50 บาทต่อตารางวาต่อปี ซึ่งเป็นเงิน 1,400 บาทต่อปีสำหรับจำเลยรายแรก และ 4,150 บาทต่อปีสำหรับจำเลยรายที่สอง ซึ่งต้องจ่ายตลอดระยะเวลาที่ใช้ทาง.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3024/2556
เรื่อง: ถนนส่วนบุคคลเทียบกับทางสาธารณะ
คำวินิจฉัยสำคัญ (จากย่อคำพิพากษาที่ศาลเผยแพร่ เราไม่มีคำพิพากษาฉบับเต็ม): ถนนหรือทางเดินจะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามมาตรา 1304(2) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ก็ต่อเมื่อเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินที่ใช้หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ของประชาชน ทางบนที่ดินของเอกชนจะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของได้อุทิศให้ ชาวบ้านใช้ทางพิพาทซึ่งผ่านที่ดินของจำเลยเพื่อไปยังไร่นาของตนมาอย่างน้อย 50 ปี แต่ไม่มีพยานคนใดเบิกความว่าเจ้าของได้อุทิศทางนั้น และการใช้ทางของเจ้าของที่ดินแปลงด้านหลังเป็นการใช้โดยได้รับอนุญาต ใช้เป็นทางจำเป็น หรือใช้ในฐานะภาระจำยอม มิใช่การสัญจรของประชาชนทั่วไป คดีนี้เป็นคดีอาญา และจำเลยซึ่งปลูกข้าวและกล้วยบนทางนั้นได้รับการพิพากษายกฟ้องในข้อหาทำให้เสียทรัพย์ที่เป็นสาธารณสมบัติ.

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับคำพิพากษาของศาลฎีกาไทย โปรดเยี่ยมชมเว็บไซต์ของเรา คำตัดสินของศาลฎีกา หน้าหนังสือ.

13. การเปรียบเทียบ: สิทธิภาระจำยอม กับ สิทธิในทรัพย์สินอื่นๆ ของไทย

ทำความเข้าใจว่าภาระจำยอมนั้นสอดคล้องกับระบบโดยรวมของประเทศไทยอย่างไร สิทธิในทรัพย์สิน เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการตัดสินใจอย่างรอบรู้:

คุณสมบัติ	ภาระจำยอม	สิทธิเก็บกิน	เช่า	สิทธิเหนือพื้นดิน
ส่วนต่างๆ ของ CCC	1387-1401	1417-1428	537-571	1410-1416
ระยะเวลา	ไม่จำกัดระยะเวลา (ไม่มีขีดจำกัดสูงสุด)	อายุของผู้รับสิทธิเก็บกิน (สูงสุด 30 ปี หากเป็นสัญญาแบบกำหนดระยะเวลา)	สูงสุด 30 ปี (ต่ออายุได้)	สูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้เป็นเจ้าของ/ผู้รับผลประโยชน์
ธรรมชาติ	ภาระบนที่ดินเพื่อประโยชน์ของที่ดินอื่น	สิทธิในการครอบครอง ใช้ และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่น	สิทธิตามสัญญาในการใช้ทรัพย์สิน	สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคาร/สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น
โอนได้	เป็นไปตามคุณสมบัติเด่น (ไม่ใช่โดยอิสระ)	สิทธิในการใช้สิทธิสามารถโอนได้ (มาตรา 1422)	โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน	ใช่ เว้นแต่จะมีข้อจำกัด
ยังคงใช้งานได้แม้เจ้าของจะเสียชีวิตแล้ว	ใช่ (สิทธิในทรัพย์สินที่แท้จริงอย่างถาวร)	ไม่ (สิ้นสุดลงเมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเสียชีวิต เว้นแต่จะเป็นสัญญากำหนดระยะเวลาไว้)	ใช่ (ในระหว่างระยะเวลาสัญญาเช่า)	ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการสร้าง
ต้องลงทะเบียนก่อน	ใช่ (มาตรา 1299) สำหรับการบังคับใช้กับบุคคลที่สาม	ใช่ (มาตรา 1299)	ใช่ (สำหรับสัญญาเช่ามากกว่า 3 ปี)	ใช่ (มาตรา 1299)
เปิดให้บริการสำหรับชาวต่างชาติ	ใช่	ใช่	ใช่	ใช่

สำหรับข้อมูลเปรียบเทียบโดยละเอียด โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับ สัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน และทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย.

14. คำถามที่พบบ่อย (FAQs)

อัปเดตปี 2026:

กฎหมายที่ดินและขั้นตอนการจดทะเบียนที่ดินของไทยยังคงมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง การเปลี่ยนแปลงต่อไปนี้มีความเกี่ยวข้องกับหลักปฏิบัติเรื่องภาระจำยอม ณ ต้นปี 2569:

• ระบบ e-Land ของกรมที่ดิน (DOL e-Land System): กรมที่ดินได้ขยายโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2023 ปัจจุบันแพลตฟอร์ม e-Land ช่วยให้เจ้าของที่ดินและผู้แทนทางกฎหมายสามารถตรวจสอบสถานะโฉนดที่ดิน ตรวจสอบภาระผูกพันที่จดทะเบียน (รวมถึงภาระจำยอมที่มีอยู่) และส่งเอกสารก่อนการจดทะเบียนทางออนไลน์ก่อนที่จะไปที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเอง ซึ่งจะช่วยลดเวลาในการดำเนินการและลดข้อผิดพลาดในเอกสารการจดทะเบียน เยี่ยมชม dol.go.th เพื่อเข้าถึงพอร์ทัลเวอร์ชันล่าสุด
• คำตัดสินของศาลฎีกา 2567-2568: ในปี 2024-2025 มีคำตัดสินสำคัญหลายฉบับที่ชี้แจงกฎหมายเกี่ยวกับภาระจำยอมในกรณีการแบ่งแยกที่ดิน (ดูมาตรา 12) โดยเฉพาะคำตัดสินที่ 891/2568 ได้ยืนยันว่าภาระจำยอมตามกฎหมายในโครงการที่อยู่อาศัยไม่สามารถยกเลิกได้ด้วยการไม่ใช้ประโยชน์เป็นระยะเวลา 10 ปี ซึ่งเป็นมาตรการการคุ้มครองที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นสำหรับผู้ซื้อที่ดินในโครงการที่อยู่อาศัย.
• บทบัญญัติเรื่องภาระจำยอมของ CCC ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงนับตั้งแต่ปี 1932 และไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมใดๆ ในช่วงไม่นานมานี้ นับว่ามีความมั่นคงอย่างน่าทึ่งมาเกือบศตวรรษ วิวัฒนาการทางกฎหมายเกิดขึ้นผ่านกรอบของพระราชบัญญัติการแบ่งแยกที่ดิน และที่สำคัญคือผ่านคำพิพากษาของศาลฎีกาที่ตีความว่าบทบัญญัติเก่าเหล่านี้ใช้กับสถานการณ์สมัยใหม่ได้อย่างไร

ต้องการความช่วยเหลือทางกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิในการถูกจำกัดสิทธิในประเทศไทยหรือไม่?

หากคุณต้องการความช่วยเหลือในการจัดตั้ง ตรวจสอบ หรือปกป้องสิทธิภาระจำยอมในประเทศไทย ทีมกฎหมายผู้เชี่ยวชาญหลายภาษาของเราพร้อมให้ความช่วยเหลือ ไทยลอว์ออนไลน์ สามารถช่วยเหลือคุณได้ เราให้บริการอย่างครอบคลุม แพ็คเกจเอกสารทางกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์, บริการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะรวมถึงการเป็นตัวแทนในกรมที่ดินและศาลไทย

จองการปรึกษาออนไลน์ | ติดต่อเรา

ลิงก์:

• กรมที่ดินแห่งประเทศไทย

ข้อสงวนสิทธิ์

ข้อมูลสำคัญคู่มือฉบับนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลและเพื่อการศึกษาเท่านั้น และไม่มีเจตนาที่จะเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย การเงิน หรือด้านอาชีพใดๆ เนื้อหาในคู่มือนี้เป็นผลมาจากความเข้าใจของนักเขียนเกี่ยวกับกฎหมายไทย ณ วันที่ 22 กรกฎาคม 2025 อาจไม่แสดงถึงการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายล่าสุด คำตัดสินของศาล หรือข้อมูลการปรับปรุงจากหน่วยงานต่างๆ กฎหมายของไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา ซึ่งรวมถึง กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กฎหมายที่ดิน และกฎหมายอื่นๆ.

การเปลี่ยนแปลงอาจมาจากบทแก้ไขเพิ่มเติม คำตัดสินของศาลฎีกา หรือนโยบายจากกรมที่ดิน ในประเทศไทย สิทธิภาระจำยอมและสิทธิในทรัพย์สินมีความซับซ้อน เกี่ยวข้องกับประเด็นทางกฎหมาย ภาษี และข้อบังคับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติ พวกเขาต้องเผชิญกับข้อจำกัดภายใต้พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ประมวลกฎหมายที่ดิน และกฎหมายอื่นๆ ข้อมูลนี้ไม่ได้ครอบคลุมสถานการณ์เฉพาะของคุณ อย่าใช้ข้อมูลนี้ในการตัดสินใจเกี่ยวกับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ การลงทุน หรือข้อพิพาท เราขอแนะนำอย่างยิ่งให้ปรึกษาทนายความที่มีคุณสมบัติในประเทศไทย ตรวจสอบให้แน่ใจว่าทนายความนั้นขึ้นทะเบียนกับสภาทนายความแห่งประเทศไทยแล้ว

คุณยังสามารถปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านอื่นๆ เช่น ทนายความ นักสำรวจ หรือที่ปรึกษาด้านภาษี เพื่อขอความช่วยเหลือเฉพาะบุคคลได้ สิ่งนี้สำคัญมากสำหรับการตรวจสอบสถานะ การจดทะเบียน หรือการดำเนินการบังคับใช้กฎหมาย ผู้เขียน ผู้จัดพิมพ์ และหุ้นส่วนของ ThaiLaw Online ไม่รับผิดชอบต่อข้อผิดพลาดหรือข้อมูลที่ขาดหายไปในเนื้อหานี้ และจะไม่รับผิดชอบต่อการกระทำใดๆ ที่เกิดขึ้นจากข้อมูลนี้ สถิติ การประมาณการ (เช่น การเพิ่มขึ้นของมูลค่าหรือเปอร์เซ็นต์การจดทะเบียน) และตัวอย่างต่างๆ เป็นเพียงตัวอย่างประกอบเท่านั้น อาจเปลี่ยนแปลงได้ตามกรณี สถานที่ หรือสภาวะตลาด ควรตรวจสอบกับแหล่งข้อมูลอย่างเป็นทางการ เช่น กรมที่ดิน หรือราชกิจจานุเบกษาเสมอ หากคุณมีคำถามหรือต้องการข้อมูลอัปเดต โปรดติดต่อผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย ข้อความปฏิเสธความรับผิดชอบนี้ไม่ได้สร้างความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ

ตรวจสอบล่าสุด: 27 กันยายน 2026 อ่านจากตัวบทภาษาไทย: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540, 1392, 1399 และ 1401 และประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 361; คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1552/2568, 891/2568, 8003/2567, 4907/2566, 5163/2566 และ 4240/2565 (อ่านย่อสั้นจากสำเนาฉบับเต็ม และอ่านคำพิพากษาที่ 8003/2567 จนถึงส่วนคำพิพากษา) และ 3024/2556 (อ่านเฉพาะย่อสั้น) คำพิพากษาที่ 4470/2566 ระบุไว้เพียงตามหัวข้อเรื่อง คำอธิบายเกี่ยวกับประเภทของภาระจำยอม ระยะเวลา และค่าใช้จ่ายเป็นแนวทางปฏิบัติ.