Article 538: Lease over 3 years requires registration
Statutory text (Thai original)
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State
English translation
A hire of immovable property is not enforceable by action unless there be some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years or for the life of the letter or hirer, it is enforceable only for three years unless it is made in writing and registered by the competent official.
This English translation is provided for reference only and has not yet been firm-verified. Always rely on the Thai original.
Firm annotation
Section 538 is one of the most expensive traps for foreign investors in Thailand. A 30-year unregistered lease is treated as a 3-year lease, the remaining 27 years cannot be enforced. Always register at the Land Office (Tor Dor 13) for any lease over 3 years. Cost is approximately 1.1% of total rent (registration fee + stamp duty). The rule is applied strictly: a court will not extend the enforceable term because the parties intended a longer one. Registration is a condition of enforceability beyond three years, not a formality a court can excuse.
Why this matters in practice
Lawyers: A lease exceeding 3 years that is not registered is not void, it is merely reduced in enforceability to 3 years. The unregistered excess term is not enforceable against third parties or in court. Sub-leases of immovable property are equally subject to this requirement. Laypeople: If you sign a 30-year lease but it is not registered at the Land Office, you can only legally enforce 3 years of that lease. Always insist on registration for long leases.
Legislative history
Part of the original Civil and Commercial Code codification; no major subsequent amendment.
Décisions de la Cour suprême interprétant cette section
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Arrêt de la Cour suprême n° 5373/2552 (2009) ★ Monument
A lease of immovable property for more than 3 years that is not registered is enforceable for 3 years only, regardless of any advance payment made.
A land lease clearly stating a 21-year term with 8,000,000 baht paid in advance constituted a lease of immovable property exceeding 3 years. Because it was not registered, the Supreme Court held it was enforceable for 3 years only.
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Arrêt de la Cour suprême n° 563/2540 (1997)
The portion of an unregistered lease term exceeding 3 years carries no legal force and cannot be enforced in court.
Where a written lease was not registered with the competent official, the period exceeding 3 years had no legal effect. The Supreme Court confirmed that unregistered lease terms beyond 3 years are unenforceable.
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Arrêt de la Cour suprême n° 13288/2556 (2013)
Section 538 applies equally to subleases: a sublease of immovable property without written evidence is unenforceable.
A sublease of immovable property is equally subject to Section 538 and requires written evidence. A sublessee who had no written sublease agreement could not enforce the arrangement against the head lessor.
Curated decisions with case numbers verified against the Supreme Court database. English renderings are the firm's editorial translation for study.
Cited in 144 Supreme Court decisions (1947 to 2022)
Décisions de citation sélectionnées
- Decision 2775/2565 (2022)
- Decision 11058/2559 (2016)
- Decision 2158/2558 (2015)
- Décision 1564/2558 (2015)
- Decision 12265 - 12266/2556 (2013)
- Decision 13288/2556 (2013)
- Decision 12265-12266/2556 (2013)
- Decision 7609/2555 (2012)
Cette liste est sélectionnée automatiquement, en privilégiant les jugements qui reposent sur cet article plutôt que sur ceux qui se contentent de le citer lors du prononcé de la peine. Elle n'a pas encore été examinée par le cabinet.
Le plus souvent cité aux côtés de
- Article 94 du CPC thaïlandais 15
- Article 569 11
- Article 566 10
- Article 570 9
- art. 249 du Code pénal thaïlandais 9
- Article 537 6
Sections qui apparaissent le plus souvent dans les mêmes jugements que celui-ci. Le chiffre correspond au nombre de décisions.
Calculé sur l'ensemble du corpus de 83 652 décisions de la Cour suprême du cabinet, de 1921 à 2026. Le décompte est exhaustif ; la plage d'années indiquée élimine les valeurs aberrantes rares afin de refléter la répartition réelle des citations. Ces chiffres sont calculés par nos soins et ne constituent pas des statistiques officielles de la Cour. Comment nous les comptons et ce que nous avons mesuré
Foire aux questions
Si j'ai un bail de 10 ans mais qu'il n'a jamais été enregistré, pendant combien de temps puis-je le faire respecter ?
Seulement 3 ans. Conformément à l'article 538, un bail non enregistré portant sur un bien immobilier d'une durée supérieure à 3 ans n'est exécutoire que pendant 3 ans à compter de sa date de début. La période excédant 3 ans ne peut faire l'objet d'une action en justice.
Le renouvellement d'un bail doit-il être enregistré séparément ?
Oui, si la durée totale du bail renouvelé excède trois ans. Chaque renouvellement est considéré comme un nouveau bail en vertu de l'article 540. Si la nouvelle durée, ajoutée à la durée initiale restante, excède trois ans, le bail doit être enregistré pour être exécutoire au-delà de trois ans.
Guides connexes sur ThaiLawOnline
Citer cette section
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Citation simple
Civil and Commercial Code, s. 538 (Thailand) -
Citation académique
Civil and Commercial Code (Thailand), s. 538. ThaiLawOnline, https://www.thailawonline.com/fr/thai-civil-code/section-538/ (accessed 30 août 2026). -
Citation thaïlandaise
ป.พ.พ. มาตรา 538 -
Lien permanent
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