Section 538 — Lease over 3 years requires registration
Statutory text (Thai original)
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State
English translation
A hire of immovable property is not enforceable by action unless there be some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years or for the life of the letter or hirer, it is enforceable only for three years unless it is made in writing and registered by the competent official.
This English translation is provided for reference only and has not yet been firm-verified — always rely on the Thai original.
Firm annotation
Section 538 is one of the most expensive traps for foreign investors in Thailand. A 30-year unregistered lease is treated as a 3-year lease — the remaining 27 years cannot be enforced. Always register at the Land Office (Tor Dor 13) for any lease over 3 years. Cost is approximately 1.1% of total rent (registration fee + stamp duty). SC decision 8245/2559 confirms this rule applies strictly — courts do not equitably extend the term where the parties merely intended a longer period.
Supreme Court decisions interpreting this section
Showing decisions in our database that cite this section. The list updates automatically when new decisions are added.