Vérifié ตรวจสอบแล้ว Code civil et commercialป.พ.พ. Décision 8534/2542 คำพิพากษาที่ 8534/2542 1999 (BE 2542)

Un accord dans le secteur de la construction protège la durée convenue de 20 ans ข้อตกลงก่อสร้างคุ้มครองสิทธิการเช่าตามกำหนด 20 ปี

Sections du CCC : มาตรา ป.พ.พ.: §538

⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ

L'obligation de construction du locataire a justifié l'exécution d'une période d'occupation convenue de 20 ans malgré l'absence d'écrit et d'enregistrement.

ผู้เช่าปลูกสร้างอาคารและให้อาคารตกเป็นของเจ้าของที่ดิน แลกกับสิทธิอยู่อาศัยตามกำหนด 20 ปี ศาลถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและบังคับตามระยะเวลาที่ตกลง แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ระยะเวลาที่เหลือเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงเดิม

Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร

La construction et le transfert d'un bâtiment au propriétaire constituaient la contreprestation convenue pour 20 ans d'occupation. Le litige est survenu après l'écoulement d'une partie de la période. Un traitement réciproque spécial a justifié la période convenue restante malgré l'absence d'écrit et d'enregistrement. Les années restantes faisaient partie de l'échange initial, et non d'une période supplémentaire au-delà de 30 ans.

Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

L'obligation de construction du locataire a justifié l'exécution d'une période d'occupation convenue de 20 ans malgré l'absence d'écrit et d'enregistrement.

ผู้เช่าปลูกสร้างอาคารและให้อาคารตกเป็นของเจ้าของที่ดิน แลกกับสิทธิอยู่อาศัยตามกำหนด 20 ปี ศาลถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและบังคับตามระยะเวลาที่ตกลง แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ระยะเวลาที่เหลือเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงเดิม

Analyse juridique การวิเคราะห์ทางกฎหมาย

La période restante faisait partie de l'échange initial.

Comparer 1627/2505, 3279/2524, 2526/2531. Lisez l'analyse combinée de accords de réciprocité et renouvellement de bail.

Jugement thaïlandais reproduit par ThaiDeka. Le texte de cette page est un résumé éditorial.

เปรียบเทียบฎีกา 1627/2505, 3279/2524, 2526/2531 และอ่านเรื่อง สัญญาต่างตอบแทนกับการต่ออายุการเช่า

อ่านคำพิพากษาภาษาไทยที่ ThaiDeka เนื้อหาหน้านี้เป็นบทสรุปและคำอธิบายของสำนักงาน

Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม

The following is the full text of Supreme Court Decision No. 8534/2542. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8534/2542 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th

Une traduction anglaise est en cours de préparation et sera bientôt disponible.

การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่ง แล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า 3 ปีโดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับมิใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินของจำเลยก่อสร้างอาคารพิพาทและยกให้จำเลย โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่า 20 ปี ค่าเช่าเดือนละ2,000 บาท โจทก์เช่าได้เพียง 10 ปี จำเลยไม่ยอมให้โจทก์เช่าต่อ ขอให้บังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทขนาด 3 คูหา เลขที่ 35/7ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท เป็นเวลา 10 ปี หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยให้การว่า เมื่อปี 2527 โจทก์ขอเช่าที่ดินของจำเลยโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าและกำหนดเวลาเช่า ต่อมาโจทก์สร้างอาคารโรงรถเลขที่ 35/7 ไม่ใช่อาคารพาณิชย์ โดยมีข้อตกลงว่าหากจำเลยไม่ให้โจทก์เช่าที่ดินต่อไปอีก ให้อาคารพิพาทเป็นของจำเลยแต่ให้โจทก์มีสิทธิเช่า 3 ปีนับแต่อาคารพิพาทได้ก่อสร้างเสร็จ เมื่อครบกำหนดในปี 2531 โจทก์ขอเช่าที่ดินต่ออีก 2 ครั้ง รวมเวลา 6 ปี ครั้นครบกำหนดการเช่าครั้งสุดท้ายโจทก์ขอเช่าที่ดินต่ออีก แต่จำเลยไม่ให้เช่าและได้ให้บุคคลภายนอกเช่าทำให้โจทก์ไม่พอใจ หาเหตุฟ้องจำเลย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอาคารเลขที่ 35/7ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท เป็นเวลา 10 ปี หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่าสัญญาเช่ารายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ เห็นว่า การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่งแล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า3 ปี โดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับไม่ใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา ส่วนปัญหาตามฎีกาว่าเช่ากี่ปี ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าสัญญาเช่ารายพิพาทมีกำหนด 20 ปี"
พิพากษายืน

Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง

Article 538, Code civil et commercial มาตรา 538 ป.พ.พ.

💡 Ce que cela signifie pour vous 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ

Lorsqu'un locataire construit sur le terrain et remet le bâtiment au propriétaire en échange d'un accord bail période, conservez des preuves claires de la période convenue et de la construction. La Cour a jugé qu'il s'agissait d'un contrat synallagmatique allant au-delà d'un bail ordinaire : bien que d'une durée supérieure à trois ans et ni écrit ni enregistré, il était exécutoire pour la totalité des 20 ans, sans être réduit à trois ans ni traité comme un bail à durée indéterminée. Le locataire, qui l'occupait depuis 10 ans, a obtenu une ordonnance pour enregistrer les 10 années restantes. La durée du terme a été décidée comme un fait, elle doit donc pouvoir être prouvée.

ผู้เช่าที่สร้างอาคารบนที่ดินและยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าเพื่อแลกกับระยะเวลาเช่าที่ตกลง ควรเก็บหลักฐานข้อตกลงเรื่องระยะเวลาและการก่อสร้างไว้ให้ชัดเจน ศาลฎีกาถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกิน 3 ปีโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ก็บังคับได้เต็ม 20 ปี ไม่ลดเหลือ 3 ปี ผู้เช่าที่เช่ามาแล้ว 10 ปีจึงบังคับให้จดทะเบียนการเช่าอีก 10 ปีได้ ทั้งนี้ระยะเวลาเช่าเป็นข้อเท็จจริงที่ต้องพิสูจน์

Foire aux questions คำถามที่พบบ่อย

Qu'a établi la décision de la Cour suprême 8534/2542 ? ฎีกาที่ 8534/2542 วินิจฉัยเรื่องใด

L'obligation de construction du locataire a justifié l'exécution d'une période d'occupation convenue de 20 ans, en dépit de l'absence d'écrit et d'enregistrement. La période restante faisait partie de l'échange initial.

Cour suprême 8534/2542 Renouvellement de bail en Thaïlande accord de réciprocité spéciale ฎีกา 8534/2542

📖 Pour en savoir plus, consultez ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline

Sebastien H. Brousseau LL.B., B.Sc. Consultant juridique étranger

Wichuda Atthatmethakon LL.M. Avocat et notaire thaïlandais

Examiné et annoté par des professionnels du droit qualifiés ayant plus de 18 ans d'expérience en droit thaïlandais.

ตรวจสอบและอธิบายโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์การปฏิบัติงานด้านกฎหมายไทยมากกว่า 18 ปี

Clause de non-responsabilité: Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.

Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.

ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ

ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต