Verified ตรวจสอบแล้ว Civil & Commercial Codeป.พ.พ. Decision 8534/2542 คำพิพากษาที่ 8534/2542 1999 (B.E. 2542)

Construction bargain protects the agreed 20-year term ข้อตกลงก่อสร้างคุ้มครองสิทธิการเช่าตามกำหนด 20 ปี

CCC Sections: มาตรา ป.พ.พ.: §538

⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ

The tenant’s construction obligation supported enforcement of an agreed 20-year occupation period despite missing writing and registration.

ผู้เช่าปลูกสร้างอาคารและให้อาคารตกเป็นของเจ้าของที่ดิน แลกกับสิทธิอยู่อาศัยตามกำหนด 20 ปี ศาลถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและบังคับตามระยะเวลาที่ตกลง แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ระยะเวลาที่เหลือเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงเดิม

Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร

Construction and transfer of a building to the owner formed the agreed exchange for 20 years of occupation. The dispute arose after part of the term had elapsed. Special reciprocal treatment supported the remaining agreed period despite missing writing and registration. The remaining years were part of the original exchange, not an additional term beyond 30 years.

Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

The tenant’s construction obligation supported enforcement of an agreed 20-year occupation period despite missing writing and registration.

ผู้เช่าปลูกสร้างอาคารและให้อาคารตกเป็นของเจ้าของที่ดิน แลกกับสิทธิอยู่อาศัยตามกำหนด 20 ปี ศาลถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและบังคับตามระยะเวลาที่ตกลง แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ระยะเวลาที่เหลือเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงเดิม

Legal Analysis การวิเคราะห์ทางกฎหมาย

The remaining period formed part of the original exchange.

Compare 1627/2505, 3279/2524, 2526/2531. Read the combined analysis of reciprocal agreements and lease renewal.

Thai judgment reproduced by ThaiDeka. The text on this page is an editorial summary.

เปรียบเทียบฎีกา 1627/2505, 3279/2524, 2526/2531 และอ่านเรื่อง สัญญาต่างตอบแทนกับการต่ออายุการเช่า

อ่านคำพิพากษาภาษาไทยที่ ThaiDeka เนื้อหาหน้านี้เป็นบทสรุปและคำอธิบายของสำนักงาน

Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม

The following is the full text of Supreme Court Decision No. 8534/2542. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8534/2542 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th

English translation is being prepared and will be available soon.

การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่ง แล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า 3 ปีโดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับมิใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าที่ดินของจำเลยก่อสร้างอาคารพิพาทและยกให้จำเลย โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่า 20 ปี ค่าเช่าเดือนละ2,000 บาท โจทก์เช่าได้เพียง 10 ปี จำเลยไม่ยอมให้โจทก์เช่าต่อ ขอให้บังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทขนาด 3 คูหา เลขที่ 35/7ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท เป็นเวลา 10 ปี หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยให้การว่า เมื่อปี 2527 โจทก์ขอเช่าที่ดินของจำเลยโดยไม่ได้ทำสัญญาเช่าและกำหนดเวลาเช่า ต่อมาโจทก์สร้างอาคารโรงรถเลขที่ 35/7 ไม่ใช่อาคารพาณิชย์ โดยมีข้อตกลงว่าหากจำเลยไม่ให้โจทก์เช่าที่ดินต่อไปอีก ให้อาคารพิพาทเป็นของจำเลยแต่ให้โจทก์มีสิทธิเช่า 3 ปีนับแต่อาคารพิพาทได้ก่อสร้างเสร็จ เมื่อครบกำหนดในปี 2531 โจทก์ขอเช่าที่ดินต่ออีก 2 ครั้ง รวมเวลา 6 ปี ครั้นครบกำหนดการเช่าครั้งสุดท้ายโจทก์ขอเช่าที่ดินต่ออีก แต่จำเลยไม่ให้เช่าและได้ให้บุคคลภายนอกเช่าทำให้โจทก์ไม่พอใจ หาเหตุฟ้องจำเลย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าอาคารเลขที่ 35/7ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท เป็นเวลา 10 ปี หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่าสัญญาเช่ารายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ เห็นว่า การที่จำเลยให้โจทก์เช่าที่ดินสร้างอาคารโดยมีข้อตกลงกันว่าจำเลยต้องให้โจทก์เช่าที่ดินตามกำหนดระยะเวลาหนึ่งแล้วโจทก์จะให้อาคารพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยผู้ให้เช่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกินกว่า3 ปี โดยไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานก็มีผลบังคับไม่ใช่ต้องลดเหลือ 3 ปี หรือถือว่าเช่าโดยไม่กำหนดระยะเวลา ส่วนปัญหาตามฎีกาว่าเช่ากี่ปี ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าสัญญาเช่ารายพิพาทมีกำหนด 20 ปี"
พิพากษายืน

Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง

Section 538, Civil and Commercial Code มาตรา 538 ป.พ.พ.

💡 What This Means for You 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ

Where a tenant builds on the land and hands the building to the landowner in exchange for an agreed lease period, keep clear evidence of the agreed period and of the construction. The Court held this a reciprocal contract beyond an ordinary lease: although longer than three years and neither in writing nor registered, it was enforceable for the full 20 years, not cut to three years or treated as a lease of no fixed term. The tenant, who had occupied for 10 years, obtained an order to register the remaining 10. The length of the term was decided as a fact, so it must be provable.

ผู้เช่าที่สร้างอาคารบนที่ดินและยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าเพื่อแลกกับระยะเวลาเช่าที่ตกลง ควรเก็บหลักฐานข้อตกลงเรื่องระยะเวลาและการก่อสร้างไว้ให้ชัดเจน ศาลฎีกาถือว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้เช่าเกิน 3 ปีโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ก็บังคับได้เต็ม 20 ปี ไม่ลดเหลือ 3 ปี ผู้เช่าที่เช่ามาแล้ว 10 ปีจึงบังคับให้จดทะเบียนการเช่าอีก 10 ปีได้ ทั้งนี้ระยะเวลาเช่าเป็นข้อเท็จจริงที่ต้องพิสูจน์

Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย

What did Supreme Court decision 8534/2542 establish? ฎีกาที่ 8534/2542 วินิจฉัยเรื่องใด

The tenant’s construction obligation supported enforcement of an agreed 20-year occupation period despite missing writing and registration. The remaining period formed part of the original exchange.

Supreme Court 8534/2542 Thai lease renewal special reciprocal agreement ฎีกา 8534/2542

📖 Further Reading on ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline

Sebastien H. Brousseau LL.B., B.Sc. Foreign Legal Consultant

Wichuda Atthatmethakon LL.M. Thai Attorney and Notary

Reviewed and annotated by qualified legal professionals with over 18 years of practice in Thai law.

ตรวจสอบและอธิบายโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์การปฏิบัติงานด้านกฎหมายไทยมากกว่า 18 ปี

Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.

Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.

ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ

ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต