รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
บันทึกการปรับปรุง
- 4 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
คำตอบโดยย่อ: การตรวจสอบค่าใช้จ่ายของหน่วยงานเป็นอิสระนั้นมีค่าใช้จ่าย 4,900 บาทสำหรับเอกสารสิทธิ์เพียงอย่างเดียว หรือ 19,900 บาทสำหรับแบบฟอร์มทั้งหมด การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ และการตรวจสอบสัญญา และทั้งสองอย่างไม่สามารถแทนที่ตัวแทนของคุณได้ เมื่อซื้อคอนโดผ่านตัวแทนในประเทศไทย สิ่งที่ต้องเข้าใจคือเมื่อการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น ตัวแทนจะได้รับค่าตอบแทนจากผู้ขาย ดังนั้นคำว่า “ทุกอย่างเรียบร้อย ไม่มีที่ปรึกษาการซื้อขายที่ต้องใช้” จึงเป็นเพียงความเห็นของบุคคลหนึ่งในห้องที่เสียเงินหากคุณตัดสินใจเดินจากไป.
สารบัญ
สิ่งที่ตัวแทนที่ดีทำได้ และทำได้ดี
ตัวแทนที่ดีจะได้รับค่าคอมมิชชั่น ตัวแทนจะรู้ว่าอาคารใดที่ให้ผลตอบแทนที่ดี และอาคารใดที่ให้ผลตอบแทนไม่ดี นิติบุคคลการทำสัญญาซื้อขายที่ถูกต้องและผู้ขายจะเดินหน้าต่อในเรื่องราคา ตัวแทนจะค้นหาห้องพัก จัดการการดูห้องพัก เจรจาเรื่องราคาและรายการเฟอร์นิเจอร์ ดำเนินการตามล่าหาผู้ขายเพื่อขอเอกสารและหนังสือรับรองจากสำนักงานที่ดิน และผู้ซื้อที่พูดภาษาไทยไม่เป็นก็คงจะลำบากในการทำสิ่งเหล่านั้นด้วยตัวเอง ไม่มีการใดในสิ่งที่ตามมานี้เป็นเหตุผลที่จะทำงานโดยไม่มีตัวแทน.
นี่เป็นเหตุผลที่ทำให้รู้ว่างานของตัวแทนจบลงที่ไหน คืนส่วนแบ่งผลกำไร ซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ 3% ของราคา จะถูกจ่ายโดยผู้ขาย และจะจ่ายเฉพาะเมื่อการขายเสร็จสิ้นเท่านั้น ประเทศไทยไม่มีระเบียบควบคุมตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีบทบัญญัติใดที่กำหนดให้ผู้ซื้อต้องดูแลทรัพย์สิน และตัวแทนไม่มีเหตุผลที่จะพบปัญหาที่ขัดขวางการขาย นั่นไม่ใช่การโกง มันเป็นโครงสร้างของข้อตกลง และคุณควรวางแผนให้สอดคล้องกับมัน.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 845
Full text
A person who agrees to pay commission to a broker for indicating an opportunity to enter into a contract, or for arranging the conclusion of a contract, is liable to pay the commission only when the contract has been concluded as a result of the broker's indication or arrangement. If the contract concluded is subject to a condition precedent, the broker's commission cannot be claimed until the condition has been fulfilled. The broker is entitled to reimbursement of expenses incurred only if this has been so agreed. This applies even if the contract is not concluded.
ThaiLawOnline translation
Section 849
Full text
A broker is presumed not to have authority to receive, on behalf of a contracting party, money or any other performance due under the contract.
ThaiLawOnline translation
Section 847
Full text
If a broker, in breach of the duty he has undertaken, also acts for a third person, or receives a promise from such third person of a commission that is improper for a broker acting in good faith, the broker is not entitled to commission or to reimbursement of expenses incurred.
ThaiLawOnline translation
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 29 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.
ThaiLawOnline translation
Section 6/2 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A contract to sell or a contract of sale of a condominium unit between the owner of the land and building under section 6 and the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall be made in the form of contract prescribed by the Minister by notification. Any part of a contract to sell or contract of sale of a condominium unit under paragraph one that is not made in the form of contract prescribed by the Minister by notification and is not favourable to the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall have no effect.
ThaiLawOnline translation
Section 569
Full text
A contract of hire of immovable property is not extinguished by the transfer of ownership of the property hired. The transferee is entitled to the rights and is subject to the duties of the transferor towards the hirer.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 845
ข้อความเต็ม
บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าเพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่ จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้วนายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 849
ข้อความเต็ม
การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่านายหน้าย่อมไม่มีอำนาจที่จะรับแทนผู้เป็นคู่สัญญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 847
ข้อความเต็ม
ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำเหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดี เป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้รับค่าบำเหน็จหรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 6/2 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 569
ข้อความเต็ม
อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 845
Celui qui s'engage à rémunérer un courtier pour lui indiquer l'occasion de conclure un contrat ou pour en ménager la conclusion ne doit la commission que si le contrat est conclu grâce à cette indication ou intervention. Si le contrat est soumis à une condition suspensive, la commission n'est exigible qu'à la réalisation de la condition. Le courtier n'a droit au remboursement de ses frais que si cela a été convenu, même si le contrat n'est pas conclu.
résumé non officiel
Article 849
Le courtier est présumé ne pas avoir le pouvoir de recevoir, au nom d'une partie, les paiements ou prestations dus en vertu du contrat.
résumé non officiel
Article 847
Le courtier qui agit aussi pour le tiers, ou qui accepte de ce tiers la promesse d'une rémunération incompatible avec la bonne foi d'un courtier, en violation de la mission qu'il a acceptée, perd tout droit à la commission et au remboursement de ses frais.
résumé non officiel
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 29 Condominium Act B.E. 2522
L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.
résumé non officiel
Article 6/2 Condominium Act B.E. 2522
La promesse de vente ou le contrat de vente d'un lot de copropriété conclu entre le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 et le promettant acquéreur ou l'acquéreur doit suivre le modèle de contrat fixé par arrêté du ministre. Toute partie du contrat qui ne suit pas ce modèle et n'est pas favorable au promettant acquéreur ou à l'acquéreur est sans effet.
résumé non officiel
Article 569
Le bail d'un immeuble ne prend pas fin du fait du transfert de la propriété du bien loué. L'acquéreur reprend à la fois les droits et les obligations du cédant envers le preneur.
résumé non officiel
แหล่งที่มา
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- Condominium Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
สิ่งที่ตัวแทนไม่สามารถตรวจสอบได้
สำเนากรมที่ดินที่ออกเป็นสำเนาถูกต้อง
ตัวแทนจะแสดงสำเนาโฉนดที่ดินที่ผู้ขายมอบให้แก่คุณ โดยระบุว่าโฉนดดังกล่าวมีลักษณะอย่างไรในวันที่ถูกถ่ายสำเนา ไม่ได้ระบุถึงเรื่องการจำนอง การยึดทรัพย์ หรือการบังคับคดีใดๆ สิทธิเก็บกิน หรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียนตั้งแต่เมื่อใด และตัวแทนไม่มีทางที่จะขอรับข้อมูลปัจจุบันได้โดยไม่ต้องไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมด้วยแบบฟอร์มที่ถูกต้องและเหตุผลใดๆ ทั้งสิ้น หน้าของเราเกี่ยวกับ วิธีอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย แสดงให้เห็นว่าด้านหน้าและด้านหลังต้องมีอะไรบ้าง.
สถิติคัดเลือกที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่คำพูดของนิติบุคคล
“อาคารมีสิทธิ์จำกัด” มักหมายความว่าตัวแทนได้โทรศัพท์ไปที่สำนักงานของนิติบุคคล และได้รับคำตอบว่าเช่นนั้น ตัวเลขที่สำคัญคือบันทึกของสำนักงานที่ดินว่ามีผู้ถือครองเป็นชาวต่างชาติตามเพดาน 49% ในมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด เพราะนี่คือตัวเลขที่เจ้าหน้าที่ใช้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากบันทึกของนิติบุคคลช้ากว่า จำนวนหน่วยที่นับไม่ครบ หรือรวมถึงการขายที่ยังไม่ได้จดทะเบียน หากสองตัวเลขไม่ตรงกัน สำนักงานที่ดินจะชนะและคุณจะถูกปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อโควต้าสำหรับชาวต่างชาติเต็ม.
ข้อมูลตัวตนของผู้ขายตามเอกสารสิทธิ์
เจ้าหน้าที่รับเรื่องกับผู้ที่รับสายโทรศัพท์ ส่วนสำนักงานที่ดินรับเรื่องกับชื่อที่ปรากฏในโฉนดกรรมสิทธิ์ ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4096/2557 ผู้ซื้อชาวต่างชาติได้ชำระเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์แต่กลับปล่อยให้มีการจดทะเบียนในชื่อของบุคคลชาวไทย ผู้คนดังกล่าวได้แจ้งว่าโฉนดกรรมสิทธิ์สูญหาย และได้ขอรับโฉนดใหม่ เปลี่ยนกุญแจ และขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้กับบุคคลที่สาม ศาลจึงพิจารณาว่าเป็นการโจรกรรม และสั่งให้คืนเงิน 3,500,000 บาท แต่ทรัพย์สินดังกล่าวกลับไม่สามารถตามตัวได้ และนางบิดาของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาหลายปีในการดำเนินคดีในศาลอาญา บทเรียนสำหรับคุณคือ บัตรประจำตัวประชาชนหรือหนังสือเดินทางที่อยู่ในมือต้องตรงกับชื่อเจ้าของที่จดทะเบียนอย่างแม่นยำ และผู้ใดก็ตามที่ลงนามต้องเป็นเอกสารต้นฉบับ หนังสือมอบอำนาจ ที่ทนายความได้อ่านมา.
ภาระผูกพันที่อยู่ด้านหลังสัญญากู้
เอกสารสิทธิ์ที่ดินในไทยบันทึกการทำธุรกรรมไว้ด้านหลัง: การจำนอง และสัญญาเช่าที่ยาวนานกว่าสามปี (จดทะเบียนตามมาตรา 538 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์), สิทธิประโยชน์และหลักทรัพย์บังคับคดี ตัวแทนไม่ได้รับการฝึกอบรมให้สามารถอ่านได้ และจะพบหน้าปัจจุบันได้ยาก การเช่าซื้อหรือสิทธิประโยชน์ที่จดทะเบียนจะยังคงอยู่หลังจากที่คุณซื้อไปแล้ว; การจำนองต้องได้รับการชำระคืนที่เคาน์เตอร์ในวันโอนกรรมสิทธิ์ คำศัพท์ของเราที่เกี่ยวข้อง ภาระติดพัน อธิบายแต่ละประเภท.
การฟ้องร้องต่อผู้พัฒนาโครงการ
สำหรับอาคารที่เพิ่งสร้างหรือเพิ่งแล้วเสร็จใหม่ๆ คำถามคือ ผู้พัฒนาจะถูกฟ้องร้องโดยผู้ซื้อเดิม บุคคลทางกฎหมาย หรือธนาคารหรือไม่ ตัวแทนขายหน่วยของเจ้าของโครงการจะไม่ค้นหาข้อมูลในฐานข้อมูลคำพิพากษาของศาลฎีกาหรือทะเบียนคดีของศาลเพื่อค้นหาชื่อของเจ้าของโครงการ โดยทนายของคุณจะทำเช่นนั้นในฐานะส่วนหนึ่งของการตรวจสอบ 25 ประเด็นในแพ็คเกจคอนโดมิเนียม.
การยกเลิกสัญญาแบบฟอร์มมาตรฐานตามมาตรา 6/2
ในกรณีที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง ผู้พัฒนาต้องใช้สัญญาการขายแบบมาตรฐาน และข้อกำหนดใดๆ ที่แตกต่างไปจากนั้นและเป็นผลเสียต่อผู้ซื้อจะไม่มีผลบังคับตามมาตรา 6/2 ตัวแทนจะมอบให้คุณดูแบบฉบับของผู้พัฒนาและบอกว่ามันเป็นแบบมาตรฐาน บางครั้งก็เป็นแบบนั้น บางครั้งก็มีการเปลี่ยนแปลงอย่างเงียบๆ ในเรื่องวันส่งมอบ การลงโทษสำหรับการส่งมอบล่าช้า หรือการกำหนดพื้นที่ส่วนกลาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเทียบกับแบบฟอร์มที่กำหนดไว้เท่านั้นเท่านั้น การซื้อคอนโดที่ยังไม่ได้ก่อสร้าง ระบุรายการการเปลี่ยนแปลงทั่วไป.
เอกสาร FET
ตามมาตรา 19 ตรี คุณต้องแสดงต่อสำนักงานที่ดินว่าคุณนำเงินสกุลดิจิตอลเข้ามาในประเทศไทย หรือถอนเงินจากบัญชีบาทของบุคคลที่ไม่ได้เป็นผู้มีถิ่นพำนัก หรือบัญชีเงินฝากสกุลเงินต่างประเทศ โดยมีมูลค่าอย่างน้อยเท่ากับราคาของหน่วยนั้น ตัวแทนจะบอกให้คุณ “โอนเงินจากต่างประเทศ” จดหมายจากธนาคารหรือแบบฟอร์มการทำธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศจะต้องระบุชื่อของคุณ ระบุวัตถุประสงค์ว่าเป็นการซื้อหน่วยนั้น และระบุจำนวนเงินสกุลเงินต่างประเทศ คุณผิดเพียงคำเดียวก็ทำให้ธนาคารต้องรีเฟรชข้อมูลอีกครั้ง ซึ่งอาจจะทำได้ช้ามาก หากเวลาที่โอนเงินของคุณยังไม่หมดลงแล้ว อ่านข้อมูลของเราที่นี่ หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ก่อนที่เงินจะเคลื่อนที่ไป.
การแบ่งแยกภาษี
ค่าธรรมเนียมของรัฐที่กรมที่ดินเรียกเก็บมีดังนี้ 2% ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หรือ 0.5% ดอลลาร์) และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ตัวแทนมักจะบอกว่า “ค่าใช้จ่ายแบ่งกัน 50/50” ซึ่งเป็นธรรมเนียมเฉพาะของค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น ส่วนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย ยกเว้นคุณตกลงกันเป็นอย่างอื่นเป็นลายลักษณ์อักษร ความแตกต่างอยู่ที่หลายหมื่นบาท และจะถูกระบุในสัญญา ไม่ใช่ตามที่ตัวแทนบอกตอนดูบ้าน.
ใครตรวจสอบสิ่งต่างๆ
| ตรวจสอบ | ตัวแทน | นิติบุคคล | สำนักงานที่ดิน | ทนายความของคุณ |
|---|---|---|---|---|
| สำเนากรมธรรม์ฉบับจริงที่ได้รับการรับรองทั้งด้านหน้าและด้านหลัง | ไม่ (เฉพาะสำเนา) | ไม่ | แจ้งปัญหาตามคำขอ | รับข้อมูล แปลและอ่านข้อมูลนั้น |
| โควตาต่างชาติเกินระดับสูงสุด 49% คน | ทำซ้ำสิ่งที่ถูกบอกให้ทำ | กำหนดค่าตัวเลขของตนเอง | ใช้สถิติของตนเองในวันโอนตัวนักเตะ | ตรวจสอบทั้งสองอย่างและรายงานความแตกต่าง |
| ข้อมูลของเจ้าของสินค้าตรงกับข้อมูลของเจ้าของที่ลงทะเบียนไว้ | ไม่ | ไม่ | การตรวจสอบในวันนั้นสายเกินไปที่จะเดินออกไปโดยเสียค่าใช้จ่ายน้อย | ตรวจสอบก่อนทำการฝากเงิน |
| สินเชื่อจำนอง, สัญญาเช่า, สิทธิประโยชน์, การยึดทรัพย์ | ไม่ | ไม่ | ลงทะเบียนไว้ที่นั่น แต่ก็ไม่ได้อธิบายให้คุณฟัง | อ่านข้อความกลับด้านและให้คำแนะนำ |
| ค่าธรรมเนียมทั่วไปที่ค้างชำระ ใบรับรองปลอดหนี้ | ขอถามผู้ขาย | ออกใบรับรอง (มาตรา 18, มาตรา 29) | ปฏิเสธการโอนเงินโดยไม่มีมัน | ยืนยันว่าบัตรดังกล่าวออกและยังคงใช้งานอยู่ |
| การฟ้องร้องต่อผู้พัฒนาโครงการ | ไม่ | ไม่ | ไม่ | ค้นหาบันทึกในศาล |
| การเลิกจ้างตามสัญญาตามแบบฟอร์มมาตรฐาน s.6/2 | ไม่ | ไม่ | ไม่ | เปรียบเทียบตามข้อความแต่ละบรรทัด |
| ข้อความของ FET ตามมาตรา s.19 ตรี | คำแนะนำทั่วไป | ไม่ | รับหรือปฏิเสธในวันนั้น | เขียนคำแนะนำให้ธนาคารของคุณ |
| การแบ่งภาษีระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย | กำหนดราคาเอง | ไม่ | คำนวณและเก็บข้อมูล | เขียนแยกส่วนลงในสัญญา |
ใบรับรองปลอดหนี้: เอกสารเดียวที่หยุดการโอนเงินได้ทันที
ตามมาตรา 18 และ 29 ของพระราชบัญญัติอาคารชุด ค่าใช้จ่ายทั่วไปที่ยังไม่ได้ชำระตามมาตรการของแต่ละหน่วย และสำนักงานที่ดินไม่อาจออกเอกสารการโอนได้โดยปราศจากหลักฐานยืนยันว่าไม่มีหนี้ใดๆ ทั้งสิ้น ตามมาตรา 29 ซึ่งระบุไว้โดยชัดแจ้ง ส่วนวรรคที่ 4 ของมาตรานี้ยกเว้นกรณีหนึ่ง คือ การโอนที่ได้รับการจดทะเบียนก่อนที่ตัวบุคคลนั้นจะได้รับการจดทะเบียน และใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4457/2565 ศาลฎีกาได้ยืนยันกฎดังกล่าวอีกครั้ง โดยถือการขายแบบบังคับเป็นสิ่งที่อยู่ภายนอกกฎนั้น โดยผู้แทนจำหน่ายจะรู้เรื่องนี้ดีและมักจะตรวจสอบเรื่องนี้อยู่เสมอ สิ่งที่พวกเขาไม่ตรวจสอบคือวันที่ (ใบรับรองมีอายุการใช้งานสั้น) จำนวนเงิน (หนี้ค้างชำระบางส่วนมักจะปรากฏขึ้นระหว่างการโอนและระหว่างการโอน) และการที่การประเมินภาษีพิเศษที่ผ่านการลงมติเมื่อเดือนที่แล้วยังไม่ได้ถูกนำมาใช้หรือไม่ หากผู้ขายยังไม่ได้ชำระเงิน คุณจะต้องชำระที่เคาน์เตอร์หรือไม่โอน.
วิธีใช้ตัวแทนและทนายความร่วมกัน
การซื้อคอนโดผ่านตัวแทนในประเทศไทยจะดีที่สุดเมื่อตัวแทนรู้ตั้งแต่แรกว่าเงินมัดจำเป็นเงื่อนไขที่ต้องได้รับการตรวจสอบจากทนายความเกี่ยวกับโฉนดและสัญญา และเงื่อนไขดังกล่าวจะถูกระบุไว้ในแบบฟอร์มการจอง ตัวแทนมืออาชีพจะไม่ขัดขวาง; ส่วนพวกที่ทำเช่นนั้นก็กำลังบอกคุณบางอย่าง การตรวจสอบโฉนดที่ดิน เมื่อคุณมีเลขที่ห้องและชื่ออาคารแล้ว จะใช้เวลาประมาณ 3 วันทำการ หากเอกสารถูกต้องครบถ้วน ให้สั่งแพ็คเกจคอนโดมิเนียมและให้ตัวแทนและทนายความจัดการเอกสารด้วยกันโดยตรง ทุกอย่างทำทางไกล สำหรับทุกจังหวัด เรามีสำนักงานสาขาเพียงแห่งเดียวที่กรุงเทพฯ โดยต้องนัดหมายล่วงหน้า.
ค่าใช้จ่าย
- การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ 4,900 บาท: สำเนาถูกต้องจากสำนักงานที่ดิน (ด้านหน้าและด้านหลัง พร้อมลายเซ็นต์และวันที่ถูกต้อง) การแปลภาษาอังกฤษและรายงานของทนายความ 2 หน้า โดยต้องดำเนินการภายใน 3 วันทำการ โดยจะถูกหักออกจากยอดเงินของแพ็คเกจคอนโดมิเนียม หากมีการสั่งซื้อภายใน 30 วัน.
- แพ็คเกจคอนโดมิเนียม ราคา 19,900 บาท การตรวจสอบอย่างละเอียด 25 จุด การตรวจสอบสัญญา คำแนะนำเกี่ยวกับ FET และคำแนะนำการโอนที่เขียนขึ้นภายใน 7 ถึง 14 วันทำการ.
- แพ็คเกจคอนโดมิเนียม พรีเมียม ราคา 34,900 บาท เพิ่มการลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและการแปลเอกสารในวันย้ายที่กรุงเทพฯ พัทยา นครราชสีมา ขอนแก่น สุรินทร์ บุรีรัมย์ และพื้นที่ใกล้เคียง; ในพื้นที่อื่น ๆ จะแจ้งให้ทราบก่อนการจอง.
- การปรึกษา 2,000 บาทต่อชั่วโมง, จะถูกหักออกจากแพ็กเกจ.
- ค่าธรรมเนียมของทางราชการ (ค่าธรรมเนียมการโอน 2%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5%, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย) ชำระที่สำนักงานที่ดิน และไม่รวมอยู่ในค่าบริการแต่อย่างใด.
สั่งแพ็คเกจคอนโดมิเนียม (19,900 บาท)
สั่งตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ (4,900 บาท)
ยังไม่พร้อมสั่งซื้อ? ดาวน์โหลดเวอร์ชั่นฟรีได้ที่นี่ รายการตรวจสอบก่อนซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ และนำไปใช้ในการดูภาพต่อไป ไฟล์จะถูกจัดการโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 โดยเซบาสเตียน บรูซัว, LL.B., B.Sc., กรรมการผู้จัดการ ซึ่งได้บริหารงานในสำนักงานกฎหมายในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2006.
คำถามที่พบบ่อย
ตัวแทนของฉันบอกว่ามีที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติในอาคารนั้นอยู่ มีเพียงพอหรือไม่
ไม่ ไม่ เจ้าหน้าที่กำลังทำซ้ำสิ่งที่บุคคลทางกฎหมายได้กล่าวไว้ และตัวเลขของบุคคลทางกฎหมายนั้นไม่ใช่ตัวเลขที่สำนักงานที่ดินใช้ ตัวเลข 49% ในมาตรา 19 ทวิ นั้นถูกนำมาใช้โดยสำนักงานที่ดินเพื่อตรวจสอบข้อมูลการจดทะเบียนของตนเองในวันโอนกรรมสิทธิ์ เราตรวจสอบทั้งสองตัวเลขและแจ้งให้คุณทราบว่าตรงกันหรือไม่ หากไม่ตรงกัน คุณจะรู้ก่อนถึงวันโอนเงินแทนที่จะต้องไปสอบถามที่เคาน์เตอร์.
ตัวแทนมีหน้าที่ทางกฎหมายในการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ของที่ดินให้ฉันหรือไม่?
ไม่ ไม่มีการกำหนดระเบียบการอนุญาตให้ประกอบธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย และไม่มีบทบัญญัติในพระราชบัญญัติอาคารชุดที่กำหนดให้ผู้ขายต้องดูแลผู้ซื้อด้วย ตัวแทนที่ทำสัญญาจะทำหน้าที่นี้กับผู้ขาย ซึ่งผู้ขายจะเป็นผู้จ่ายค่าคอมมิชชั่น ตัวแทนที่ดีจะติดตามเอกสารต่างๆ ในนามของท่าน แต่การอ่านโฉนดทรัพย์สิน การค้นหาประวัติศาล และการเปรียบเทียบสัญญากับแบบฟอร์มมาตรฐานที่กำหนดนั้นเป็นงานทางกฎหมายที่ตัวแทนไม่สามารถทำได้หรือรับประกันได้.
ฉันสามารถจ้างตัวแทนเพื่อดำเนินการตรวจสอบความเหมาะสมแทนได้หรือไม่
คุณสามารถขอได้ แต่ตัวแทนจะส่งสำเนาโฉนดและจดหมายจากนิติบุคคลมาให้ คุณทั้งสองอย่างนี้ไม่ใช่บันทึกการโอนที่ออกโดยกรมที่ดิน และทั้งสองอย่างนี้ไม่ได้บอกคุณว่าสิ่งที่ระบุในส่วนที่ด้านหลังของโฉนดนั้นคืออะไร สำหรับ 4,900 บาท การตรวจสอบโฉนดจะได้รับบันทึกดังกล่าว แปลและรายงานผลภายใน 3 วันทำการ ตัวแทนจะได้รับค่าคอมมิชชั่นไปแล้วจากผู้ขาย ดังนั้นการจ่ายค่าตัวแทนสองครั้งก็ไม่ได้เปลี่ยนแปลงสิ่งที่ตัวแทนสามารถได้รับ.
ถ้าผู้ขายไม่ใช่บุคคลที่ระบุในโฉนดกรรมสิทธิ์ล่ะ?
หากไม่เป็นเช่นนั้น ให้เดินออกไป ยกเว้นว่าผู้ลงนามมีอำนาจผู้รับมอบอำนาจที่ถูกต้องจากเจ้าของที่ดินและได้รับการรับรองจากทนายความแล้ว ศาลฎีกาตัดสินในคดีที่ 4096/2557 ว่านี่เป็นคำเตือน: บุคคลที่ระบุในโฉนดคือบุคคลที่สำนักงานที่ดินรับรอง และเมื่อบุคคลดังกล่าวไม่ใช่ผู้ที่จ่ายเงินจริง หน่วยนั้นอาจถูกระบุว่าสูญหาย หรือมีการออกโฉนดใหม่และขายต่อโดยผู้ซื้อที่แท้จริง บุคคลที่จ่ายเงินให้กับบุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินหรือมีอำนาจผู้รับมอบอำนาจที่ผิดพลาด ได้จ่ายเงินให้กับบุคคลที่ผิดพลาด.
ใครจะเป็นผู้จ่ายค่าทนายความหากฉันใช้ทั้งตัวแทนและทนายความคนเดียวกัน?
ใช่ และนั่นคือจุดประสงค์ของการซื้อคอนโดผ่านตัวแทนที่ประเทศไทย พร้อมด้วยทนายความไปด้วย ตัวแทนจะได้รับค่าจ้างจากผู้ขายเมื่อการขายเสร็จสิ้น และจะไม่ได้รับค่าจ้างหากการขายไม่สำเร็จ ตัวแทนของคุณจะได้รับค่าจ้างจากคุณ โดยเป็นค่าธรรมเนียมแบบเดียวกับที่ผู้ซื้อต้องจ่าย ไม่ขึ้นอยู่กับว่าคุณจะซื้อหรือไม่ การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์มีค่าใช้จ่าย 4,900 บาท และแพ็คเกจคอนโดมีค่าใช้จ่าย 19,900 บาท หากผลการตรวจสอบแรกพบปัญหาและคุณตัดสินใจถอนตัว คุณจะต้องจ่ายค่าใช้จ่าย 4,900 บาทและรักษาเงินมัดจำไว้.
ตัวแทนสามารถเก็บเงินมัดจำของฉันไว้ได้หรือไม่
ตัวแทนมักจะขอเช่นนั้น โดยเงินมัดจำที่จ่ายให้กับตัวแทนตามแบบฟอร์มการจองแบบหน้าเดียวจะมีความเสี่ยงสองประการ: แบบฟอร์มอาจทำให้เงินดังกล่าวเป็นโมฆะหากคุณไม่ดำเนินการตามแบบฟอร์ม และตัวแทนอาจส่งมอบเงินดังกล่าวให้กับผู้ขายก่อนที่การตรวจสอบจะเสร็จสิ้น คุณควรชำระเงินมัดจำตามข้อตกลงที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุว่าเงินดังกล่าวจะคืนเต็มจำนวนหากเอกสารโฉนด สิทธิประโยชน์ หรือใบรับรองปลอดหนี้ไม่เป็นไปตามที่ระบุไว้ และควรตรวจสอบข้อกำหนดเหล่านี้ก่อนที่จะเซ็นต์สัญญา ไม่ใช่หลังจากนั้น.
ฉันยังต้องใช้แพ็คเกจคอนโดมิเนียมหรือไม่ หากการตรวจสอบสิทธิ์การโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
เอกสารที่สะอาดจะตอบคำถามเกี่ยวกับชื่อที่ดินได้ โดยไม่ต้องตรวจสอบสัญญาการขาย ตรวจสอบการมีคำพิพากษาคดีกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตรวจสอบสิทธิ์ที่ดินกับสำนักงานที่ดิน แผนการโอนกรรมสิทธิ์ หรือเขียนขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ใน Package คอนโดมิเนียมที่ราคา 19,900 บาท และเงิน 4,900 บาทที่ท่านจ่ายไปสำหรับการตรวจสอบเอกสารโอนกรรมสิทธิ์จะถูกหักออกจากยอดดังกล่าว หากท่านสั่งซื้อภายใน 30 วัน.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.