Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Journal des mises à jour
- 4 novembre 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Réponse courte : Un contrôle indépendant des coûts unitaires coûte 4 900 THB pour la simple acte de succession ou 19 900 THB pour l’ensemble du processus. vérification préalable et l’examen du contrat ; aucun d’eux ne remplace votre agent. Lorsqu’on achète un condo par l’intermédiaire d’un agent en Thaïlande, la chose à comprendre est que l’agent reçoit des honoraires de la part du vendeur lorsque le transfert est effectué ; donc, “ tout va bien, aucun avocat n’est nécessaire ” est une opinion de la seule personne présente dans la pièce qui perd de l’argent si vous décidez de renoncer.
Table des matières
C’est ce que fait un bon agent, et il le fait bien.
Un bon agent gagne sa commission. Le agent sait quels immeubles ont une valeur, quels ne l’ont pas. personne moraleLes transactions immobilières se déroulent correctement et les vendeurs fixent le prix. L’agent trouve l’appartement, organise les visites, négocie le prix et la liste des meubles, suit le vendeur pour obtenir les documents et enregistre l’inscription au registre foncier. Un acheteur qui ne parle pas bien le thaïlandais aurait du mal à faire tout cela seul. Rien de tout cela ne justifie de travailler sans un agent.
C’est une raison de savoir où finit le travail de l’agent. La commission, généralement de 3% du prix, est payée par le vendeur et uniquement à la fin du processus. La Thaïlande n’a pas de réglementation en matière d’agents immobiliers, aucune obligation de diligence envers l’acheteur n’est prévue par la loi et l’agent n’a aucune raison de trouver un problème qui empêche la vente. C’est donc pas honteux. C’est la structure de l’accord et vous devriez y réfléchir avant de conclure un contrat.
Le droit applicable à cette page
English
Section 845
Full text
A person who agrees to pay commission to a broker for indicating an opportunity to enter into a contract, or for arranging the conclusion of a contract, is liable to pay the commission only when the contract has been concluded as a result of the broker's indication or arrangement. If the contract concluded is subject to a condition precedent, the broker's commission cannot be claimed until the condition has been fulfilled. The broker is entitled to reimbursement of expenses incurred only if this has been so agreed. This applies even if the contract is not concluded.
ThaiLawOnline translation
Section 849
Full text
A broker is presumed not to have authority to receive, on behalf of a contracting party, money or any other performance due under the contract.
ThaiLawOnline translation
Section 847
Full text
If a broker, in breach of the duty he has undertaken, also acts for a third person, or receives a promise from such third person of a commission that is improper for a broker acting in good faith, the broker is not entitled to commission or to reimbursement of expenses incurred.
ThaiLawOnline translation
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
Section 29 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A person wishing to register rights and juristic acts concerning a condominium unit under this Act shall bring the condominium unit title deed for registration with the competent official. Where registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit is applied for, the competent official may accept the registration only when the unit is free of debts arising from the expenses under section 18, and a most recent certificate of debt clearance from the condominium juristic person must be produced. The manager must issue the certificate of debt clearance under paragraph 2 to the co-owner within 15 days from the date of receiving the request and the co-owner having paid the debts arising from the expenses under section 18 in full. Paragraph 2 does not apply to registration of rights and juristic acts transferring ownership of a condominium unit before the condominium juristic person is registered.
ThaiLawOnline translation
Section 6/2 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A contract to sell or a contract of sale of a condominium unit between the owner of the land and building under section 6 and the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall be made in the form of contract prescribed by the Minister by notification. Any part of a contract to sell or contract of sale of a condominium unit under paragraph one that is not made in the form of contract prescribed by the Minister by notification and is not favourable to the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall have no effect.
ThaiLawOnline translation
Section 569
Full text
A contract of hire of immovable property is not extinguished by the transfer of ownership of the property hired. The transferee is entitled to the rights and is subject to the duties of the transferor towards the hirer.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 845
ข้อความเต็ม
บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าเพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่ จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้วนายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 849
ข้อความเต็ม
การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่านายหน้าย่อมไม่มีอำนาจที่จะรับแทนผู้เป็นคู่สัญญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 847
ข้อความเต็ม
ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำเหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดี เป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้รับค่าบำเหน็จหรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 29 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 6/2 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 569
ข้อความเต็ม
อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 845
Celui qui s'engage à rémunérer un courtier pour lui indiquer l'occasion de conclure un contrat ou pour en ménager la conclusion ne doit la commission que si le contrat est conclu grâce à cette indication ou intervention. Si le contrat est soumis à une condition suspensive, la commission n'est exigible qu'à la réalisation de la condition. Le courtier n'a droit au remboursement de ses frais que si cela a été convenu, même si le contrat n'est pas conclu.
résumé non officiel
Article 849
Le courtier est présumé ne pas avoir le pouvoir de recevoir, au nom d'une partie, les paiements ou prestations dus en vertu du contrat.
résumé non officiel
Article 847
Le courtier qui agit aussi pour le tiers, ou qui accepte de ce tiers la promesse d'une rémunération incompatible avec la bonne foi d'un courtier, en violation de la mission qu'il a acceptée, perd tout droit à la commission et au remboursement de ses frais.
résumé non officiel
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Article 29 Condominium Act B.E. 2522
L'enregistrement se fait sur présentation du titre du lot. Tout transfert exige la plus récente attestation d'absence de dettes de charges (article 18), délivrée par le gérant sous 15 jours après demande et paiement intégral, sauf transfert antérieur à l'enregistrement de la personne morale de copropriété.
résumé non officiel
Article 6/2 Condominium Act B.E. 2522
La promesse de vente ou le contrat de vente d'un lot de copropriété conclu entre le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 et le promettant acquéreur ou l'acquéreur doit suivre le modèle de contrat fixé par arrêté du ministre. Toute partie du contrat qui ne suit pas ce modèle et n'est pas favorable au promettant acquéreur ou à l'acquéreur est sans effet.
résumé non officiel
Article 569
Le bail d'un immeuble ne prend pas fin du fait du transfert de la propriété du bien loué. L'acquéreur reprend à la fois les droits et les obligations du cédant envers le preneur.
résumé non officiel
Sources
- Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
- Condominium Act B.E. 2522, consulté le 31 octobre 2026
Ce que l’agent ne peut pas vérifier
La copie certifiée du bail délivrée par l'office foncier
L'agent vous montrera une photocopie de la facture de propriété fournie par le vendeur. Elle indique la présentation de cette facture le jour de sa copie. Elle ne montre pas de hypothèque, une saisie judiciaire, une usufruit ou un bail enregistré depuis lors, et l’agent n’a aucun moyen d’obtenir le registre actuel sans se rendre au bureau foncier avec le formulaire et la justification appropriés. Notre page sur comment lire un titre de propriété en Thaïlande indique ce qui doit figurer à l’avant et à l’arrière.
Le record de quotas n’est pas la parole de la personne morale, mais celle du bureau des registres fonciers
“ L’immeuble a une limite ” signifie généralement que l’agent a téléphoné au bureau de la personne morale et lui a indiqué que telle était la situation. La question qui compte est la déclaration de propriété étrangère du Bureau foncier, par rapport au plafond de 49% fixé à l’article 19 bis de la loi sur les condominiums, car c’est cette valeur qui sera utilisée par l’agent lors de la cession. Les registres des personnes morales sont parfois inexacts, ils comptent les unités plutôt que les surfaces, ou contiennent une cession qui n’a pas encore été enregistrée. Si les deux valeurs diffèrent, le Bureau foncier remporte la bataille et votre cession est refusée. Voir Que se passe-t-il lorsque la quota étrangère est atteint ?.
L’identité du vendeur contre le titre de propriété
L’agent traite avec celui qui répond au téléphone. L’Office foncier traite avec le nom figurant sur la carte foncière. Dans la décision du Tribunal suprême 4096/2557, un acheteur étranger avait payé pour un bien immobilier mais l’avait fait enregistrer sur le nom d’une personne thaïlandaise. Cette personne a signalé la perte de la carte foncière, a obtenu une carte de remplacement, a changé les cadenas et a vendu le bien à un tiers. Le tribunal a considéré cette situation comme un vol et a ordonné la restitution de 3 500 000 THB, mais le bien n’a jamais été retrouvé et la veuve de l’acheteur a passé des années devant les tribunaux pénaux. La leçon pour vous : le passeport ou la carte d’identité à la table doit correspondre exactement au propriétaire enregistré et tout autre signataire doit présenter une copie originale. procuration ce que l’avocat a lu.
Charges sur le revers de la facture
Les actes de propriété thaïlandais enregistrent les transactions en arrière-plan : hypothèques, baux de trois ans (enregistrés conformément à l'article 538 du Code foncier). Code civil et commercial), les usufruits et les saisies judiciaires. Un agent n’est pas formé à les lire et ne voit rarement la page actuelle. Un bail enregistré ou un usufruit survit à votre achat ; une hypothèque doit être remboursée au guichet lors du transfert. Notre entrée dans le glossaire sur charges explique chaque type.
Litige contre le promoteur
Dans le cas d’un immeuble neuf ou récemment achevé, la question se pose de savoir si le promoteur est poursuivi par des acheteurs antérieurs, par une personne morale ou par une banque. L’agent vend les appartements du promoteur et ne consulte pas la base de données de la Cour suprême ou les registres judiciaires concernant le nom du promoteur. Votre avocat le fait, dans le cadre de la vérification des 25 points du dossier du condominium.
Renonciation au contrat de forme standard en vertu de l’article 6/2
En phase de construction, le promoteur doit utiliser le contrat de vente au format standard, et toute clause qui s’y oppose et est défavorable à l’acheteur est sans effet juridiquement contraignant en vertu de l’article 6/2. L’agent vous remet la version du promoteur et vous dit que c’est la norme. Parfois, c’est bien la norme. Parfois, la date de livraison, la pénalité pour un retard de livraison ou la définition des espaces communs ont été modifiées discrètement. Seuls un examen comparatif avec le formulaire prescrit permettent de déterminer lequel. Notre page sur achat d'un condo hors-concession Il liste les changements habituels.
Documents de FET
En vertu de l’article 19 ter, vous devez indiquer au bureau foncier que vous avez importé de l’argent étranger en Thaïlande, ou que vous avez retiré de l’argent d’un compte baht détenu par un non-résident ou d’un compte de dépôt en devises étrangères, pour une valeur d’au moins le prix de l’unité. L’agent vous dira de “ envoyer l’argent de l’étranger ”. La lettre bancaire ou le formulaire de transaction en devises étrangères doit indiquer votre nom, indiquer l’objectif de l’achat de cette unité et indiquer le montant en devises étrangères. Une seule erreur de frappe et la banque le réexpédie lentement, voire pas du tout, pendant que votre date de transfert passe. Lisez notre page sur le sujet. Justificatif de transfert de devises (FET) avant que l'argent ne soit transféré.
La répartition des impôts
Les frais gouvernementaux auprès du bureau foncier sont la taxe de transfert de 2%, la taxe professionnelle spécifique de 3,3% (ou la taxe d’immatriculation de 0,5%) et l’impôt sur le revenu. Les agents disent souvent “ les frais sont partagés à parts égales ”, ce qui n’est que la coutume pour la taxe de transfert. L’impôt professionnel spécifique et l’impôt sur le revenu sont à la charge du vendeur, sauf si vous convenez autrement par écrit. La différence représente des dizaines de milliers de bahts et est réglée par le contrat, et non par ce que l’agent a dit lors de la visite.
Qui vérifie ce qui
| Vérification | Agent | Personne morale | bureau foncier | Votre avocat |
|---|---|---|---|---|
| Copie actuelle certifiée du bail, recto et verso | Non (chacune est accompagnée d'une copie) | Non | Les problèmes sont indiqués sur demande | Il l'obtient, le traduit et le lit |
| Quota étrangère au-delà du plafond de 49% | Repet ce qui lui est dit | Donne sa propre valeur | Il applique son propre record le jour du transfert | Il vérifie les deux et indique l’écart. |
| L’identité du vendeur correspond à celle du propriétaire enregistré | Non | Non | Les vérifications le jour même, trop tard pour partir sans frais | Contrôles avant tout dépôt |
| Hypothèque, bail, usufruit, saisie | Non | Non | Il y est enregistré ; on ne vous l'a pas expliqué. | Lecture inverse et avis |
| Arrears de frais courants, certificat sans dette | Demande au vendeur | Émet le certificat (s.18, s.29) | Refuse le transfert sans cela | Confirme que le document est émis et actuel |
| Litige contre le promoteur | Non | Non | Non | Recherche dans les dossiers judiciaires |
| Départs contractuels en vertu de la formule standard de l’article 6/2 | Non | Non | Non | Compare les clauses un par un |
| Formule FET au titre de l’article 19 ter | Conseils généraux | Non | Accepté ou rejeté le jour même | Écrivez l'instruction à votre banque |
| La taxe est répartie entre l’acheteur et le vendeur | Citations personnalisées | Non | Calculer et collecter | Écrite dans le contrat |
Le certificat sans dette : le seul document qui empêche un transfert total
Aux articles 18 et 29 de la loi sur les copropriétés, les charges communes impayées sont imputées sur chaque unité, et l’office foncier ne peut enregistrer une cession sans le certificat de l’entité juridique indiquant qu’aucune dette n’est due. L’article 29 le stipule expressément. Son quatrième alinéa prévoit une exception : une cession enregistrée avant l’enregistrement de l’entité juridique elle-même, et dans l’affaire Dika 4457/2565, la Cour suprême a réaffirmé cette règle et a traité une vente par mise en vente comme échappant à cette réglementation. Les agents connaissent bien cela et s’y attachent généralement. Ce qu’ils ne vérifient pas, c’est la date (le certificat a une durée de validité courte), le montant (les arriérés apparaissent parfois entre la saisie et la cession) et le fait que la cotisation spéciale votée le mois dernier n’ait pas été reportée. Si le vendeur n’a pas payé, vous payez en personne ou vous ne faites pas de cession.
Comment utiliser votre agent et un avocat ensemble
L’achat d’un condo par l’intermédiaire d’un agent en Thaïlande fonctionne le mieux lorsque celui-ci sait dès le premier jour que le dépôt est soumis à l’examen d’un avocat du titre foncier et du contrat, et que cette condition sera inscrite dans le formulaire de réservation. Un agent professionnel n’opposera pas d’objection ; ceux qui le font vous disent quelque chose. Commandez Vérification du titre de propriété Une fois que vous avez un numéro d’unité et le nom du bâtiment, cela prend 3 jours ouvrables. Si la transaction immobilière est sans problème, commandez le forfait condominium et laissez l’agent immobilier et l’avocat s’occuper directement des documents. Tout se fait à distance, pour toute province ; notre seul bureau public se situe à Bangkok, sur rendez-vous.
Ce que ça coûte
- Contrôle du titre de propriété, 4 900 THB : copie certifiée du registre foncier (face et dos, timbre officiel et date), traduction anglaise et rapport juridique de 2 pages, dans un délai de 3 jours ouvrables. Frais remboursés sur le prix du forfait de copropriété si commandé dans les 30 jours.
- Paket de condo, 19 900 THB : Due diligence de 25 points, examen du contrat, conseils sur la FET et instructions écrites de transfert, en 7 à 14 jours ouvrables.
- Pachet Premium pour un condo : 34 900 THB Ajout de l'inscription au registre foncier et de la traduction le jour du transfert à Bangkok, Pattaya, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen, Surin, Buriram et dans les environs ; ailleurs, les frais seront facturés avant votre confirmation.
- Consultation, 2 000 THB par heure, crédité sur un forfait.
- Les frais gouvernementaux (2% frais de transfert, 3,3% taxes spécifiques sur les entreprises ou 0,5% droits de timbre, impôts à la source) sont payés auprès du bureau foncier et ne sont jamais inclus.
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Foire aux questions
Mon agent me dit que l’immeuble dispose d’un quota pour les étrangers. Est-ce suffisant ?
Non. L’agent répète ce que la personne morale a dit, et la personne morale n’est pas celle que l’office foncier utilise. Le plafond de 49% fixé à l’article 19 bis est appliqué par l’office foncier sur sa propre base de données de registres lors de la date de transfert. Nous vérifions les deux chiffres et vous indiquons si ils concordent. Si ce n’est pas le cas, vous le découvrez avant le dépôt, plutôt que sur place.
L’agent a-t-il l’obligation légale de vérifier le titre de propriété pour moi ?
Non. La Thaïlande n’a pas de réglementation en matière de licences pour les agents immobiliers et aucune obligation de diligence envers l’acheteur n’est prévue par la loi sur les condominiums. Le contrat de l’agent, si tel existe, est conclu avec le vendeur qui paie la commission. Un bon agent s’occupe de rédiger les documents à votre demande, mais la lecture d’un acte notarié, la recherche dans les registres judiciaires et la comparaison d’un contrat avec le formulaire standard prescrit sont des tâches légales que l’agent ne pratique ni ne garantit.
Puis-je payer l’agent pour effectuer cette vérification préalable ?
Vous pouvez demander, mais l’agent vous enverra une photocopie de l’acte notarié et une lettre de la personne morale. Ni l’acte notarié certifié, ni celui qui indique ce qui est inscrit sur le revers de l’acte ne vous en dira plus rien. Pour 4 900 THB, Title Deed Check vous fournit cette information, la traduit et vous en informe dans un délai de 3 jours ouvrables. La commission de l’agent vient déjà de la part du vendeur ; payer deux fois l’agent ne change rien quant à ce que l’agent peut obtenir.
Et si le vendeur n'est pas la personne indiquée sur le titre de propriété ?
Évitez de signer le document si la personne signataire n’est pas en possession d’un pouvoir d’avocat original et dûment attesté du propriétaire enregistré, et si un avocat n’en a pas lu le texte. La décision du Tribunal suprême 4096/2557 est un avertissement : la personne indiquée sur le titre de propriété est celle que le bureau foncier reconnaît comme étant le propriétaire légal, et lorsque cette personne n’est pas celle qui a payé, l’unité peut être déclarée perdue, réémise et vendue au nom d’un autre acheteur réel. Un acheteur qui paie une personne autre que le propriétaire enregistré, ou en vertu d’un pouvoir d’avocat non valide, a payé à la mauvaise personne.
Qui paie l'avocat si je l'utilise en parallèle de l'agent ?
Vous le faites, et c’est là le point de l’achat d’un condo par l’intermédiaire d’un agent immobilier en Thaïlande, accompagné d’un avocat. L’agent reçoit un paiement de la part du vendeur à la fin de la transaction et n’en reçoit rien si la vente échoue. Votre avocat reçoit un paiement de votre part, un honoraires forfaitaire qui n’est pas lié au fait que vous achetiez ou non un condo. Le coût de la vérification de la propriété immobilière est de 4 900 THB et celui du forfait condo de 19 900 THB. Si le premier révèle un problème et que vous décidez de renoncer à l’achat, vous aurez dépensé 4 900 THB et gardé votre dépôt.
L’agent peut-il garder mon dépôt ?
Les agents demandent souvent cela. Un dépôt versé à l’agent dans le cadre d’un formulaire de réservation de une page est à risque deux fois : le formulaire peut rendre le dépôt irrécouvrable si vous ne le remplissez pas, et l’agent peut le remettre au vendeur avant que vos vérifications soient terminées. Payer le dépôt en vertu d’un accord écrit qui le rend remboursable intégralement si le titre de propriété, la quote-part ou le certificat sans dette échouent, et examiner les conditions avant de signer, et non après.
Dois-je encore avoir le forfait copropriété si le contrôle de la titulaire de propriété est sans problème ?
Une transaction propre répond à la question du titre. Elle ne vérifie pas le contrat de vente, ne vérifie pas la présence de litiges contre le promoteur, ne confirme pas la quote-part dans les registres de l’Office foncier, ne rédige pas votre instruction FET ni ne rédige pas les étapes de la date de transfert. Ces documents figurent dans le Pack copropriété à 19 900 THB, et les 4 900 THB que vous avez payés pour la vérification du titre de propriété sont crédités à ce titre si vous commandez dans les 30 jours.
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