L'usufruit sur un appartement en copropriété en Thaïlande : quand est-ce pertinent ?

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise responsable : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 12 octobre 2026

Points clés à retenir

• Oui, usufruit peuvent être enregistrés sur les unités de copropriété sous le Code civil et commercial. Des considérations particulières s'appliquent car Loi sur les copropriétés gère également la propriété.
• L'usufruit n'est pas pris en compte dans le quota de 49 % de propriété étrangère. Cela en fait un excellent remède lorsque la répartition étrangère du bâtiment est épuisée.
• L'enregistrement se fait au bureau foncier, et non au bureau de la personne morale de la copropriété. Vous devrez toutefois en informer la personne morale par la suite.
• Le usufruitier verse les frais de fonctionnement (Frais de CAM, charges, entretien courant et taxes, article 1426 du Code civil et commercial) ; les frais extraordinaires restent à la charge du propriétaire (article 1425). Mais le droit de vote reste détenu par le propriétaire enregistré.
• L'usufruit assure une sécurité à vie ou prolongée sans la complexité du transfert de propriété. Un usufruit perpétuel n'a pas de durée maximale de 30 ans ; un usufruit à durée déterminée est limité à 30 ans, comme un bail (articles 1418 et 1403).
• Les banques thaïlandaises financent rarement les droits d'usufruit. La plupart des usufruitiers étrangers paient comptant ou ont recours à un financement offshore.

Peut-on enregistrer l'usufruit d'un appartement en copropriété ?

Oui. Mais il existe des considérations particulières

Les étrangers peuvent détenir un lot de copropriété en pleine propriété, ce qui fait de l'usufruit sur un lot un outil plus étroit que sur un terrain. Pour comprendre le fonctionnement général du droit, commencez par notre guide complet sur usufruit en Thaïlande.

L'usufruit est expressément régi par Articles 1417 à 1428 du Code civil et commercial (CCC). Il s’applique aux biens immobiliers, y compris les unités de copropriété. Une unité de copropriété est enregistrée comme bien immobilier auprès du registre foncier sous le titre de propriété distinct de l’unité.

Pour enregistrer un usufruit sur un appartement en copropriété, vous avez besoin de :

• Un certificat de propriété de copropriété valide (titre de propriété).
• Le consentement écrit du propriétaire dans un acte d’usufruit.
• Le propriétaire et l'usufruitier doivent tous deux signer et enregistrer l'acte au bureau foncier.
• Payer les frais d’inscription auprès du bureau foncier. ( 2% frais plus 0,5% droits de timbre Calculé sur le montant de la commission. Si aucune commission n’est due, un honoraire fixe de 100 baht par unité est facturé).

Une fois enregistré, l'usufruit lie tous les propriétaires ultérieurs de l'unité. Il est attaché au bien et opposable à tout acquéreur ultérieur.

Loi sur les condominiums vs Code civil et commercial

La loi sur la copropriété BE 2522 (1979) et le Code civil et commercial s'appliquent simultanément aux appartements en copropriété. La loi sur la copropriété établit le cadre de la gestion des immeubles en copropriété. Elle comprend :

• Le quota de 49 % de propriété étrangère : Aucun étranger ne peut posséder plus de 49% de la surface totale de toutes les unités du bâtiment. Cela s'applique uniquement à la propriété, et non à l'usufruit.
• Gouvernance de la personne morale : Chaque immeuble en copropriété possède une personne morale enregistrée (entité juridique). Celle-ci gère les parties communes et veille au respect du règlement de l'immeuble.
• Gestion des espaces communs : Les propriétaires et les usufructoriers doivent se conformer aux règles et réglementations de la personne morale.
• Restrictions de transfert : Les transferts de propriété étrangère sont vérifiés par un agent du bureau foncier, qui enregistre le transfert uniquement si le plafond de 49% est respecté (articles 19 ter et 19 quater). La lettre de quota de la personne morale est généralement la preuve nécessaire ; cela garantit que le quota de 49% n’est pas dépassé.

Le Code civil et commercial régit le droit d'usufruit. Il en précise les modalités de création, d'enregistrement, les droits et obligations qu'il impose, ainsi que son extinction. Ces deux textes sont complémentaires : le Code civil et commercial définit le cadre de l'usufruit, tandis que la Loi sur la copropriété énonce les règles spécifiques à ce domaine.

Quand l'usufruit est-il judicieux pour un condominium ?

Logement appartenant à un Thaïlandais et occupé par un étranger

Le cas le plus fréquent est celui d'un étranger souhaitant sécuriser à long terme un bien immobilier appartenant à son conjoint, son partenaire commercial, un membre de sa famille ou un investisseur local thaïlandais. Le propriétaire thaïlandais conserve la propriété du bien. L'étranger bénéficie alors d'un usufruit viager ou à durée déterminée.

Cette structure permet à l'étranger de :

• Occuper et utiliser légalement le logement sans en être propriétaire.
• Faire respecter l'usufruit contre le propriétaire et les propriétaires ultérieurs.
• Éviter les complications liées au transfert de propriété étrangère.

Planification successorale entre membres de la famille

L’usufruit est précieux pour la planification successorale intergénérationnelle. Un parent peut posséder un appartement en copropriété et en accorder l’usufruit à son enfant sans pour autant lui transférer la propriété. Cet arrangement permet :

• Assurance de la situation de vie de l’enfant.
• Économie d’impôts (absence de frais de transfert ou de complications liées à l’héritage pendant la vie du parent).
• Flexibilité : le parent conserve la propriété. Il peut toujours hypothèque, Vendre, vendre ou donation la propriété si nécessaire (sous réserve de l’usufruit).

Lorsque le quota étranger de 49 % est atteint

C’est peut-être l’utilisation la plus stratégique de l’usufruit pour les achats de condos. Si un immeuble a atteint la limite de propriété étrangère de 49%, un étranger ne peut pas acheter un logement en son nom propre. Cependant, il peut recevoir un usufruit de la part d’un propriétaire thaïlandais. Cet usufruit ne consomme aucune partie des 49%. quota d'étrangers.

Cet avantage rend l'usufruit particulièrement prisé dans les quartiers les plus recherchés de Bangkok (Thonglor, Ploenchit, Lumphini). De nombreux immeubles ont déjà atteint le plafond de droits de propriété étrangère.

Protection des revenus d'investissement et de location

Un investisseur gérant un bien immobilier destiné à la location peut recourir à l'usufruit pour garantir ses droits de gestion et ainsi protéger ses revenus locatifs. L'acte d'usufruit peut interdire au propriétaire de vendre le bien et préciser certaines conditions (par exemple, l'interdiction de modifier les termes du contrat de location).

Procédure d'enregistrement pour l'usufruit d'un condo

Documents requis (spécifiques à la copropriété)

Le bureau foncier exige les documents suivants pour enregistrer un usufruit sur un appartement en copropriété :

Document	Description	Notes
Certificat de propriété de copropriété	Le titre de propriété de l’unité de condo	Doit être à jour. Doit indiquer le propriétaire du logement comme propriétaire enregistré.
Acte d'usufruit	Un contrat écrit créant le droit d'usufruit	Il faut indiquer la durée (durée de vie, 10 ans, etc.). Il faut inclure toutes les conditions. Les signatures et les enregistrements doivent être effectués auprès du fonctionnaire du bureau foncier ; aucune authentification n’est requise (article 1299).
Carte d’identité du propriétaire / Passeport	Preuve d'identité du propriétaire de l'unité	Copie certifiée conforme ou original
Identité de l’usufruiteur / Passeport	Preuve d'identité de l'usufruitier	Pour les étrangers : passeport obligatoire. Un permis de travail ou un visa valide peut être demandé.
Lettre de personne morale de copropriété	Lettre de la personne morale de l’immeuble confirmant que l’unité est correctement enregistrée et détenue	Réduit les délais. Pas toujours nécessaire, mais recommandé.
Certificat de mariage (le cas échéant)	Si le propriétaire et l'usufruitier sont des époux	certificat de mariage thaïlandais (ou traduction certifiée en anglais)
Schéma du bâtiment / Plan de l'unité	Un plan certifié indiquant l’emplacement de l’unité dans le bâtiment	Généralement fourni par le promoteur ou la personne morale

Frais et coûts

L’Office foncier facture 2% plus 0,5% droits de timbre sur le prix de vente indiqué dans l’accord. Dans le cas où aucun prix de vente n’est indiqué, ce qui est la norme, vous payez uniquement le droit fixe de 100 bahts par unité conformément à la réglementation ministérielle relative aux frais de copropriété (B.E. 2553), article 1(7). Les taux de 50 bahts et 1% bahts sont souvent cités comme taux fonciers et ne s’appliquent pas à un bien locatif. Le loyer est facturé différemment : 1% de la somme totale du loyer plus 0,1% droit de timbre. Un usage sans prix de vente, et un bail, coûtent tous deux moins qu’une cession de propriété (2% plus les taxes de transfert).

Les frais supplémentaires peuvent inclure :

• Honoraires d’avocat : 5 000 à 15 000 THB si vous faites appel à un avocat local pour préparer et gérer l’enregistrement.
• Lettre de personne morale et coordination : Généralement entre 500 et 1 000 THB.

Notification à la personne morale

Après avoir enregistré l’usufruit auprès du bureau foncier, informez la personne morale du condo. Bien que l’enregistrement de l’usufruit auprès du bureau foncier soit légalement suffisant, la personne morale doit en être informée. Elle doit :

• Mettre à jour les dossiers du bâtiment et les cartes d'accès.
• Adresser les factures de services publics et les avis de frais CAM à la partie concernée.
• Reconnaître l'usufruitier comme la partie responsable du paiement et du respect du règlement de l'immeuble.
• Éviter les conflits concernant les personnes autorisées à assister aux réunions ou à prendre des décisions concernant l'unité.

La notification n'est pas une condition légale de validité. Toutefois, elle est indispensable au bon fonctionnement de l'immeuble. Dans la pratique, de nombreux immeubles l'exigent désormais pour les cartes d'accès, les procurations de vote ou l'application du règlement. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des exclusions ou des amendes, même si ces dernières ne sont pas juridiquement contraignantes. Un contrat d'usufruit bien rédigé peut inclure une clause de vote par procuration. Il convient également de noter que les factures relatives aux charges communes et au fonds d'amortissement sont souvent adressées au propriétaire et non à l'usufruitier.

Usufruit, propriété ou bail pour les copropriétés

Le tableau suivant compare ces trois options spécifiquement pour les appartements en copropriété en Thaïlande :

Critère	Usufruit	Propriété	Bail
Base juridique	Articles 1417 à 1428 du CCC	Loi sur la copropriété + droit des biens du CCC	Appelé “Hired of Property” dans les articles 537-571 du CCC
Éligibilité des étrangers	Oui (ne compte pas dans le quota de 49 %)	Oui (compte dans le quota de 49 %)	Oui (ne compte pas dans le quota)
Durée	À vie ou à durée déterminée (maximum 30 ans si à durée déterminée)	Permanent (héréditaire)	Durée maximale de 30 ans (renouvelable)
Inscription	Bureau foncier (enregistrement officiel)	Bureau foncier (titre de propriété)	Office foncier (nécessaire pour une période supérieure à trois ans, article 538 du CCC)
Frais d'inscription	2% frais plus 0,5% droit d'enregistrement calculés sur le montant de la contrepartie. Si aucune contrepartie n'est prévue, une taxe forfaitaire est appliquée (100 baht par unité).	Droit de mutation 2% (0.01% jusqu’au 30 juin 2027 pour un acheteur personne physique de nationalité thaïlandaise, bien résidentiel jusqu’à 7 millions de bahts) + droit de timbre + parfois taxe spécifique sur les activités + retenue à la source.	1% frais d’inscription plus 0,1% impôt sur les successions et les donations, tous deux calculés sur le montant total du loyer.
Droits de vote lors des assemblées de copropriétaires	Le propriétaire conserve ses droits (sauf procuration donnée à l'usufruitier)	Pleins droits de vote	Aucun (sauf indication contraire dans le bail)
Prêt hypothécaire / Financement	Offre limitée (peu de banques thaïlandaises proposent des prêts hypothécaires)	Disponibles facilement auprès des banques thaïlandaises	Généralement non disponible
En cas de décès de l'utilisateur	L'usufruit prend fin. La propriété revient au propriétaire.	Transmissible aux héritiers	Le bail prend normalement fin au décès du locataire, sauf si le contrat prévoit une succession.
Impact des quotas étrangers	Aucun impact	Compte dans la limite de 49 % de propriété étrangère	Aucun impact
Sécurité / Opposabilité	Élevée (enregistrement au bureau foncier, opposable aux futurs propriétaires)	Niveau le plus élevé (pleine propriété avec titre de propriété)	Modéré (selon l'enregistrement et les conditions du bail)

Résumé

L'usufruit comble le fossé entre propriété et location. Il offre la sécurité et la force exécutoire de l'enregistrement. Il permet une durée fixe ou viagère. Enfin, il évite d'épuiser le quota étranger. Pour de nombreux investisseurs étrangers, notamment lorsque le quota de 49 % est atteint, l'usufruit représente la solution optimale.

Frais d'entretien et responsabilités relatives aux espaces communs

Qui paie les frais CAM ?

Selon l’article 1426 du Code civil et commercial, l’usufruitier doit payer les frais de gestion de la propriété et ses taxes, tandis que l’article 1427 permet au propriétaire de demander à l’usufruitier de l’assurer. Les frais extraordinaires restent à la charge du propriétaire en vertu de l’article 1425, il est donc conseillé de convenir dans l’acte de propriété de qui paie les frais de financement des travaux majeurs. Dans le contexte d’un condominium, la part de l’usufruitier comprend généralement :

• Frais d'entretien des parties communes (CAM).
• Fonds de réserve Contributions (pour les réparations majeures et le remplacement des éléments communs).
• Les services publics (électricité, eau, gaz) s'ils sont facturés séparément.
• Taxes foncières sur le logement.
• Cotisations annuelles à l'assurance du bâtiment.

En pratique, le syndic de copropriété peut continuer à facturer le propriétaire inscrit. Cela nécessite un accord privé entre le propriétaire et l'usufruitier. Il convient de s'assurer que l'usufruitier rembourse ces frais au propriétaire. Le contrat d'usufruit doit préciser cet accord et indiquer les modalités de paiement (mensuelles ou annuelles).

Droits de vote lors des assemblées de copropriétaires

Le droit de vote lors des assemblées générales annuelles (AGM) appartient au propriétaire enregistré, et non à l’usufruitier. Cependant, le propriétaire peut accorder une délégation de pouvoir par écrit à l’usufruitier. Cela permet à l’usufruitier de voter au nom du propriétaire.

Il est préférable d'aborder cette question dans le contrat d'usufruit. Les dispositions courantes comprennent :

• Procuration automatique : Le propriétaire accorde automatiquement une procuration à l'usufruitier pour toutes les assemblées de copropriétaires.
• Procuration limitée : L’usufruiteur peut voter sur des questions courantes (par exemple, l’augmentation des frais de CAM), mais les décisions majeures (par exemple, la vente de biens communs) nécessitent l’approbation directe du propriétaire.
• Pas de vote : Le propriétaire conserve le droit de vote. L'usufruitier peut assister aux assemblées à titre d'observateur, mais sans droit de vote.

Certaines personnes morales peuvent autoriser l'usufruitier à assister aux réunions et à participer aux discussions. Cela se produit même sans droit de vote formel, notamment si l'usufruitier est l'occupant principal.

Règles et règlements de l'immeuble

L’usufruiteur est entièrement lié par les règles et réglementations de la personne morale du condominium. Ces dernières comprennent :

• Politiques et restrictions concernant les animaux de compagnie.
• Restrictions relatives au bruit et aux nuisances.
• Limitations en matière de rénovation et de réaménagement.
• Restrictions relatives à la sous-location (certaines copropriétés interdisent ou limitent les locations de courte durée).
• Règles d'utilisation des espaces communs.
• Restrictions de stationnement et de circulation.

Les infractions peuvent donner lieu à des avertissements, des amendes ou des poursuites judiciaires de la part de la personne morale. Le propriétaire peut également être tenu responsable si l'usufruitier enfreint le règlement de copropriété.

Considérations particulières pour les usufruitiers étrangers

L'avantage du quota de 49 %

C’est la raison principale pour laquelle de nombreux étrangers choisissent l’usufruit plutôt que la propriété. En vertu de la loi sur les condominiums, pas plus de 49% de la superficie totale de tous les logements d’un immeuble ne peuvent être détenus par des ressortissants étrangers ou des sociétés. Cette limite est stricte et est appliquée par l’administration foncière lors de chaque transfert.

Cependant, l’usufruit n’est pas pris en compte dans le quota de 49%. Un étranger peut posséder un usufruit même si les propriétaires étrangers détiennent déjà tous les 49% de la surface de l’immeuble. Cela rend l’usufruit une solution idéale dans les bâtiments où le plafond de la propriété étrangère a été atteint.

Considérations relatives aux permis de travail et aux visas

Non permis de travail Il est nécessaire de faire enregistrer un usufruit en Thaïlande. Le bureau foncier exige uniquement :

• Un passeport valide.
• Un visa ou un permis de séjour valide (visa touristique, visa de retraite, visa non-immigrant, etc.).
• Une adresse en Thaïlande (il peut s'agir de l'appartement lui-même).

Les étrangers doivent s’assurer que leur statut de visa est valide au moment de la demande d’inscription. Visa fonctionne et les rebonds de frontière ne sont pas nécessaires. Tout visa ou tout timbre autorisant la présence légale suffisent.

Limitations de financement

Les banques thaïlandaises accordent rarement des prêts hypothécaires garantis par un droit d'usufruit. La plupart des prêteurs privilégient la propriété avec un titre de propriété incontestable. L'usufruit est considéré comme un droit limité ou secondaire.

Les étrangers ayant recours à l'usufruit choisissent généralement de :

• Payer comptant sur leurs fonds personnels.
• Obtenir un financement auprès de banques offshore (par exemple, Singapour, Hong Kong).
• Rechercher des financements alternatifs auprès d'organismes de crédit non bancaires (moins courants et plus coûteux).

Il s'agit d'un élément important à prendre en compte si vous envisagez de recourir à un financement pour acquérir l'usufruit d'un condominium.

Décision de la Cour suprême 1463/2542 (1999) : un cas fiscal concernant les contrats de jouissance locative

Cette décision est parfois citée comme une autorité en matière de usufruit sur les condominiums. C’est un cas d’impôts, et elle ne décide pas comme on le prétend habituellement. Un promoteur de condominiums avait signé des contrats appelés « usufruct contracts » (contrats de droit de séjour), qui permettaient aux clients étrangers d’utiliser et de gérer les unités immobilières, alors que la loi n’autorisait pas les étrangers à les posséder. Le Département des recettes taxait les paiements en tant que recettes provenant d’une vente immobilière en vertu de l’article 77 du Code des recettes. La Cour suprême était en désaccord : ces contrats ne transmettaient que la possession et l’utilisation, tandis que la propriété restait détenue par le promoteur, de sorte que ce n’était pas une vente et les paiements n’étaient pas imposables en tant que revenus provenant de la vente.

C’est l’ensemble de la propriété usufructuaire. La décision ne détermine pas si une personne morale peut refuser ou révoquer une usufruit enregistré, ni si cette faculté est applicable aux propriétaires ultérieurs. Ces points sont énoncés dans le Code lui-même : au paragraphe 1299, un droit réel sur un bien immobilier n’est complet que lorsqu’il est établi par écrit et enregistré auprès de l’autorité publique, et une fois enregistré, il est contraignant pour les propriétaires ultérieurs de l’unité immobilière.

Foire aux questions

La dernière révision : 30 septembre 2026. Lire en thaïlandais : Articles 538, 540, 1299, 1403, 1417 à 1419, 1421, 1423, 1425 à 1428 du Code civil et commercial ; décision de la Cour suprême 1463/2542 intégralement ; liste des frais du Département des Terres conformément au règlement ministériel n° 47 (B.E. 2541) et ses directives relatives aux droits d’enregistrement ; liste des documents du Bureau des Terres, pratique des personnes morales, disponibilité des financements et honoraires professionnels sont des pratiques, non des dispositions primaires.

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