L'usufruit sur un appartement en copropriété en Thaïlande : quand est-ce pertinent ?

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 30 septembre 2026

Points clés à retenir

• Oui, Usufruit peuvent être enregistrés sur les unités de copropriété sous le Code civil et commercial. Special considerations apply because the Loi sur les copropriétés also governs the property.
• L'usufruit n'est pas pris en compte dans le quota de propriété étrangère 49%. This makes it an excellent workaround when the building’s foreign allocation is exhausted.
• L'enregistrement se fait au bureau foncier., pas à l'appartement personne morale bureau. Vous devrez toutefois en informer la personne morale par la suite.
• Le usufruitier pays the running costs (CAM fees, utilities, ordinary maintenance and taxes, Civil and Commercial Code section 1426); extraordinary expenses stay with the owner (section 1425). But voting rights remain with the registered owner.
• L'usufruit assure une sécurité à vie ou prolongée without the complexity of ownership transfer. A lifetime usufruct has no 30-year cap; a fixed-term one is capped at 30 years, like a lease (sections 1418 and 1403).
• Les banques thaïlandaises financent rarement les droits d'usufruit.. La plupart des usufruitiers étrangers paient comptant ou ont recours à un financement offshore.

Peut-on enregistrer l'usufruit d'un appartement en copropriété ?

Oui. Mais il existe des considérations particulières.

Les étrangers peuvent détenir un lot de copropriété en pleine propriété, ce qui fait de l'usufruit sur un lot un outil plus étroit que sur un terrain. Pour comprendre le fonctionnement général du droit, commencez par notre guide complet sur usufruit en Thaïlande.

L'usufruit est expressément régi par Articles 1417 à 1428 du Code civil et commercial (CCC). It applies to immovable property, including condominium units. A condo unit is registered as immovable property at the Land Office under the unit’s separate title deed.

Pour enregistrer un usufruit sur un appartement en copropriété, vous avez besoin de :

• Un certificat de propriété de copropriété valide (titre de propriété).
• The owner’s written consent in a usufruct deed.
• Le propriétaire et l'usufruitier doivent tous deux signer et enregistrer l'acte au bureau du cadastre.
• Pay the registration fee to the Land Office. ( 1% fee plus + 0.5% droits de timbre calculated on the consideration amount. If no consideration, a fixed fee of 50 baht per title is charged).

Une fois enregistrée, l'usufruit lie tous les propriétaires ultérieurs de l'unité. Il est attaché au bien et opposable à tout acquéreur ultérieur.

Loi sur les condominiums vs Code civil et commercial

La loi sur la copropriété BE 2522 (1979) et le Code civil et commercial s'appliquent simultanément aux appartements en copropriété. La loi sur la copropriété établit le cadre de la gestion des immeubles en copropriété. Elle comprend :

• Le quota de propriété étrangère 49% : No more than 49% of the combined area of all the units in the building may be owned by foreigners. This applies to ownership only, not to usufruct.
• Gouvernance de la personne morale : Chaque immeuble en copropriété possède une personne morale enregistrée (entité juridique). Celle-ci gère les parties communes et veille au respect du règlement de l'immeuble.
• Gestion des espaces communs : Owners and usufructuaries must comply with the juristic person’s rules and regulations.
• Restrictions de transfert : Les transferts de propriété étrangère sont contrôlés par la personne morale. Ceci permet de s'assurer que le quota 49% n'est pas dépassé.

Le Code civil et commercial régit le droit d'usufruit. Il en précise les modalités de création, d'enregistrement, les droits et obligations qu'il impose, ainsi que son extinction. Ces deux textes sont complémentaires : le Code civil et commercial définit le cadre de l'usufruit, tandis que la Loi sur la copropriété énonce les règles spécifiques à ce domaine.

Quand l'usufruit est-il judicieux pour un condominium ?

Logement appartenant à un Thaïlandais et occupé par un étranger

Le cas le plus fréquent est celui d'un étranger souhaitant sécuriser à long terme un bien immobilier appartenant à son conjoint, son partenaire commercial, un membre de sa famille ou un investisseur local thaïlandais. Le propriétaire thaïlandais conserve la propriété du bien. L'étranger bénéficie alors d'un usufruit viager ou à durée déterminée.

Cette structure permet à l'étranger de :

• Occuper et utiliser légalement le logement sans en être propriétaire.
• Faire respecter l'usufruit contre le propriétaire et les propriétaires ultérieurs.
• Évitez les complications liées au transfert de propriété étrangère.

Planification successorale entre membres de la famille

L’usufruit est précieux pour la planification successorale intergénérationnelle. Un parent peut posséder un appartement en copropriété et en accorder l’usufruit à son enfant sans pour autant lui transférer la propriété. Cet arrangement permet :

• Security for the child’s living arrangement.
• Tax efficiency (no transfer fees or inheritance complications during the parent’s lifetime).
• Flexibilité : le parent conserve la propriété. Il peut toujours hypothèque, sell, or donation the property if necessary (subject to the usufruct).

Lorsque le quota étranger 49% est atteint

This is perhaps the most strategic use of usufruct for condo purchases. If a building has reached its 49% foreign ownership limit, a foreigner cannot buy a unit in their own name. However, they can receive a usufruct from a Thai owner. The usufruct does not consume any portion of the 49% quota d'étrangers.

Cet avantage rend l'usufruit particulièrement prisé dans les quartiers les plus recherchés de Bangkok (Thonglor, Ploenchit, Lumphini). De nombreux immeubles ont déjà atteint le plafond de droits de propriété étrangère.

Protection des revenus d'investissement et de location

Un investisseur gérant un bien immobilier destiné à la location peut recourir à l'usufruit pour garantir ses droits de gestion et ainsi protéger ses revenus locatifs. L'acte d'usufruit peut interdire au propriétaire de vendre le bien et préciser certaines conditions (par exemple, l'interdiction de modifier les termes du contrat de location).

Procédure d'enregistrement pour l'usufruit d'un condo

Documents requis (spécifiques à la copropriété)

Le Bureau du cadastre exige les documents suivants pour enregistrer un usufruit en copropriété :

Document	Description	Notes
Certificat de propriété de copropriété	The condo unit’s title deed	Doit être à jour. Doit indiquer le propriétaire du logement comme propriétaire enregistré.
Acte d'usufruit	Un contrat écrit créant le droit d'usufruit	Must specify duration (lifetime, 10 years, etc.). Must include any conditions. Signed and registered before the Land Office official; no notarisation is required (section 1299).
Owner’s ID Card / Passport	Preuve d'identité du propriétaire de l'unité	Copie certifiée conforme ou original
Usufructuary’s ID / Passport	Preuve d'identité de l'usufruitier	Pour les étrangers : passeport obligatoire. Un permis de travail ou un visa valide peut être demandé.
Lettre de personne morale de copropriété	Letter from the building’s juristic person confirming the unit is properly registered and owned	Réduit les délais. Pas toujours nécessaire, mais recommandé.
certificat de mariage (le cas échéant)	Si le propriétaire et l'usufruitier sont des époux	certificat de mariage thaïlandais (ou traduction certifiée en anglais)
Schéma du bâtiment / Plan de l'unité	A certified plan showing the unit’s location in the building	Généralement fourni par le promoteur ou la personne morale

Frais et coûts

The Land Office charges 1% plus 0.5% stamp duty on the consideration stated in the agreement. Where no consideration is stated, which is the norm, you pay only the fixed fee of 50 baht per title under Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541). A lease is charged differently: 1% of the total rent plus 0.1% stamp duty. Both are lower than an ownership transfer (2% plus transfer taxes).

Les frais supplémentaires peuvent inclure :

• Lawyer’s fees: 5 000 à 15 000 THB si vous faites appel à un avocat local pour préparer et gérer l’enregistrement.
• Lettre de personne morale et coordination : Généralement entre 500 et 1 000 THB.

Notification de personne morale

After registering the usufruct at the Land Office, notify the condo’s juristic person. While the usufruct registration at the Land Office is legally sufficient, the juristic person needs to know about it. They need to:

• Mettre à jour les dossiers du bâtiment et les cartes d'accès.
• Adressez directement les factures de services publics et les avis de frais CAM à la partie concernée.
• Reconnaître l'usufruitier comme la partie responsable du paiement et du respect des obligations liées à la construction.
• Évitez les conflits concernant les personnes autorisées à assister aux réunions ou à prendre des décisions concernant l'unité.

La notification n'est pas une condition légale de validité. Toutefois, elle est indispensable au bon fonctionnement de l'immeuble. Dans la pratique, de nombreux immeubles l'exigent désormais pour les cartes d'accès, les procurations de vote ou l'application du règlement. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des exclusions ou des amendes, même si ces dernières ne sont pas juridiquement contraignantes. Un contrat d'usufruit bien rédigé peut inclure une clause de vote par procuration. Il convient également de noter que les factures relatives aux charges communes et au fonds d'amortissement sont souvent adressées au propriétaire et non à l'usufruitier.

Usufruit, propriété ou bail pour les copropriétés

Le tableau suivant compare ces trois options spécifiquement pour les appartements en copropriété en Thaïlande :

Critère	Usufruit	Propriété	Location
Base juridique	Articles 1417 à 1428 du CCC	Loi sur les condominiums + Loi sur la propriété CCC	Called “Hired of Property” into the CCC Sections 537-571
Éligibilité des étrangers	Oui (ne compte pas dans le quota 49%)	Oui (comptabilisé dans le quota 49%)	Oui (ne compte pas dans le quota)
Durée	À vie ou à durée déterminée (maximum 30 ans si à durée déterminée)	Permanent (héréditaire)	Durée maximale de 30 ans (renouvelable)
Inscription	Bureau foncier (enregistrement officiel)	Bureau foncier (titre de propriété)	Bureau foncier (facultatif mais recommandé)
Frais d'inscription	1% fee plus 0.5% stamp duty calculated on the consideration amount. If no consideration, a fixed fee per plot is charged (50 baht per title)	Transfer fee 2% (0.01% until 30 June 2027 for an individual Thai-national buyer, residential property up to 7 million baht) + Stamp Duty + Sometimes Specific Business Tax + Withholding Tax.	1% registration fee plus 0.1% stamp duty, both calculated on the total rent.
Droits de vote lors des assemblées de copropriétaires	Le propriétaire conserve ses droits (sauf s'il est procuré à un usufruitier).	Pleins droits de vote	Aucun (sauf indication contraire dans le bail)
Prêt hypothécaire / Financement	Offre limitée (peu de banques thaïlandaises proposent des prêts hypothécaires)	Disponibles facilement auprès des banques thaïlandaises	Généralement non disponible
En cas de décès de l'utilisateur	L'usufruit prend fin. La propriété revient au propriétaire.	Héritable aux héritiers	Le bail prend normalement fin au décès du locataire, sauf si le contrat prévoit une succession.
Impact des quotas étrangers	Aucun impact	Compte pour la limite étrangère 49%	Aucun impact
Sécurité / Applicabilité	Haut (Inscription au registre foncier, contraignante pour les futurs propriétaires)	Niveau le plus élevé (pleine propriété avec titre de propriété)	Modéré (selon l'enregistrement et les conditions du bail)

Résumé

L'usufruit comble le fossé entre propriété et location. Il offre la sécurité et la force exécutoire de l'enregistrement. Il permet une durée fixe ou viagère. Enfin, il évite d'épuiser le quota étranger. Pour de nombreux investisseurs étrangers, notamment lorsque le quota 49% est atteint, l'usufruit représente la solution optimale.

Frais d'entretien et responsabilités relatives aux espaces communs

Qui paie les frais CAM ?

Under Section 1426 of the Civil and Commercial Code, the usufructuary pays the expenses of managing the property and its taxes, and Section 1427 lets the owner require the usufructuary to insure it. Extraordinary expenses stay with the owner under Section 1425, so agree in the deed who pays sinking-fund calls for major works. In a condominium context, the usufructuary’s share usually includes:

• Frais d'entretien des parties communes (CAM).
• Sinking fund contributions (for major repairs and common element replacement).
• Les services publics (électricité, eau, gaz) s'ils sont facturés séparément.
• Taxes foncières sur le logement.
• Cotisations annuelles à l'assurance du bâtiment.

En pratique, le syndic de copropriété peut continuer à facturer le propriétaire inscrit. Cela nécessite un accord privé entre le propriétaire et l'usufruitier. Il convient de s'assurer que l'usufruitier rembourse ces frais au propriétaire. Le contrat d'usufruit doit préciser cet accord et indiquer les modalités de paiement (mensuelles ou annuelles).

Droits de vote lors des assemblées de copropriétaires

The right to vote at Annual General Meetings (AGMs) belongs to the registered owner, not the usufructuary. However, the owner can grant proxy authority to the usufructuary in writing. This allows the usufructuary to vote on the owner’s behalf.

Il est préférable d'aborder cette question dans le contrat d'usufruit. Les dispositions courantes comprennent :

• Proxy automatique : Le propriétaire accorde automatiquement une procuration à l'usufruitier pour toutes les assemblées de copropriétaires.
• Procuration limitée : The usufructuary may vote on routine matters (e.g., CAM fee increases) but major decisions (e.g., sale of common property) require the owner’s direct approval.
• Pas de vote : Le propriétaire conserve le droit de vote. L'usufruitier peut assister aux assemblées à titre d'observateur, mais sans droit de vote.

Certaines personnes morales peuvent autoriser l'usufruitier à assister aux réunions et à participer aux discussions. Cela se produit même sans droit de vote formel, notamment si l'usufruitier est l'occupant principal.

Règles et réglementations de construction

The usufructuary is fully bound by the condo juristic person’s rules and regulations. These include:

• Politiques et restrictions concernant les animaux de compagnie.
• Restrictions relatives au bruit et aux nuisances.
• Limitations en matière de rénovation et de réaménagement.
• Restrictions relatives à la sous-location (certaines copropriétés interdisent ou limitent les locations de courte durée).
• Règles d'utilisation des espaces communs.
• Restrictions de stationnement et de circulation.

Les infractions peuvent donner lieu à des avertissements, des amendes ou des poursuites judiciaires de la part de la personne morale. Le propriétaire peut également être tenu responsable si l'usufruitier enfreint le règlement de copropriété.

Considérations particulières pour les usufruitiers étrangers

L'avantage du quota 49%

This is the primary reason many foreigners choose usufruct over ownership. Under the Condominium Act, no more than 49% of the combined area of all the units in a building may be owned by foreign nationals or companies. This quota is strict and monitored by the juristic person.

Cependant, l'usufruit n'est pas pris en compte dans le calcul du quota 49%. Un étranger peut détenir un usufruit même si l'immeuble est occupé par des usufruitiers ou des propriétaires étrangers (statut 100%). L'usufruit constitue ainsi une excellente solution pour les immeubles où le plafond de propriété étrangère est atteint.

Considérations relatives aux permis de travail et aux visas

Non permis de travail is required to register a usufruct in Thailand. The Land Office only requires:

• Un passeport valide.
• A valid visa or permit to stay (tourist visa, visa de retraite, non-immigrant visa, etc.).
• Une adresse en Thaïlande (il peut s'agir de l'appartement lui-même).

Foreigners should ensure their visa status is valid at the time of registration. Visa runs and border bounces are not necessary. Any visa or stamp that allows legal presence is sufficient.

Limitations de financement

Les banques thaïlandaises accordent rarement des prêts hypothécaires garantis par un droit d'usufruit. La plupart des prêteurs privilégient la propriété avec un titre de propriété incontestable. L'usufruit est considéré comme un droit limité ou secondaire.

Les étrangers utilisant l'usufruit généralement :

• Payer en espèces avec mes fonds personnels.
• Obtenir un financement auprès de banques offshore (par exemple, Singapour, Hong Kong).
• Recherchez des financements alternatifs auprès d'organismes de crédit non bancaires (moins courants et plus coûteux).

Il s'agit d'un élément important à prendre en compte si vous envisagez de recourir à un financement pour acquérir l'usufruit d'un condominium.

Supreme Court Decision 1463/2542 (1999): a Tax Case About Condo Usufruct Contracts

This decision is sometimes cited as authority on condo usufructs. It is a tax case, and it decides less than is usually claimed. A condominium developer had signed contracts it called usufruct contracts (สัญญาสิทธิเก็บกิน) that let foreign customers use and manage units, at a time when the law did not allow foreigners to own them. The Revenue Department taxed the payments as receipts from a sale of immovable property under section 77 of the Revenue Code. The Supreme Court disagreed: the contracts only handed over possession and use while ownership stayed with the developer, so they were not a sale and the payments were not taxable as sale proceeds.

That is the whole of its usufruct holding. The judgment does not rule on whether a juristic person can refuse or revoke a registered usufruct, or on enforceability against later owners. Those points rest on the Code itself: under section 1299 a real right over immovable property is complete only when it is made in writing and registered with the official, and once registered it binds later owners of the unit.

Foire aux questions

Last reviewed: 30 September 2026. Read in Thai: Civil and Commercial Code sections 538, 540, 1299, 1403, 1417 to 1419, 1421, 1423, 1425 to 1428; Supreme Court Decision 1463/2542 in full; the Department of Lands fee schedule under Ministerial Regulation No. 47 (B.E. 2541) and its stamp-duty guidance. The Land Office document list, the juristic person practice, financing availability and professional fees are practice, not read in a primary.

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