Usufruit des copropriétés en Thaïlande : règles que les étrangers doivent connaître

Dernière mise à jour : 18 juillet 2026

Points clés à retenir

• Oui, usufruit peuvent être enregistrés sur les unités de copropriété sous le Code civil et commercial. Des considérations particulières s'appliquent car la Loi sur les condominiums régit également la propriété.
• L'usufruit n'est pas pris en compte dans le quota de propriété étrangère 49%. Cela en fait une excellente solution de contournement lorsque le quota de ressources étrangères du bâtiment est épuisé.
• L'enregistrement se fait au bureau foncier., pas à l'appartement personne morale bureau. Vous devrez toutefois en informer la personne morale par la suite.
• Le usufruitier paie toutes les dépenses (Frais communs, charges, entretien). Mais le droit de vote reste la propriété du titulaire inscrit.
• L'usufruit assure une sécurité à vie ou prolongée sans la complexité d'un transfert de propriété. Et sans la limite de 30 ans des baux.
• Les banques thaïlandaises financent rarement les droits d'usufruit.. La plupart des usufruitiers étrangers paient comptant ou ont recours à un financement offshore.

Peut-on enregistrer l'usufruit d'un appartement en copropriété ?

Oui. Mais il existe des considérations particulières.

L'usufruit est expressément régi par Articles 1417 à 1428 du Code civil et commercial (CCC). Cela s'applique aux biens immobiliers, y compris les appartements en copropriété. Un appartement en copropriété est enregistré comme bien immobilier au bureau du cadastre sous son titre de propriété distinct.

Pour enregistrer un usufruit sur un appartement en copropriété, vous avez besoin de :

• Un certificat de propriété de copropriété valide (titre de propriété).
• Le consentement écrit du propriétaire dans un acte d'usufruit.
• Le propriétaire et l'usufruitier doivent tous deux signer et enregistrer l'acte au bureau du cadastre.
• Réglez les frais d'enregistrement auprès du Bureau du cadastre. (1% de frais plus 0,5% de droits de timbre calculés sur le montant de la contrepartie. En l'absence de contrepartie, des frais fixes d'environ 75 bahts par parcelle sont appliqués).

Une fois enregistrée, l'usufruit lie tous les propriétaires ultérieurs de l'unité. Il est attaché au bien et opposable à tout acquéreur ultérieur.

Loi sur les condominiums vs Code civil et commercial

La loi sur la copropriété BE 2522 (1979) et le Code civil et commercial s'appliquent simultanément aux appartements en copropriété. La loi sur la copropriété établit le cadre de la gestion des immeubles en copropriété. Elle comprend :

• Le quota de propriété étrangère 49% : La superficie utilisable totale pouvant être détenue par des étrangers ne peut excéder 491 TP3 T. Cette restriction s'applique uniquement à la propriété, et non à l'usufruit.
• Gouvernance de la personne morale : Chaque immeuble en copropriété possède une personne morale enregistrée (entité juridique). Celle-ci gère les parties communes et veille au respect du règlement de l'immeuble.
• Gestion des espaces communs : Les propriétaires et les usufruitiers doivent se conformer aux règles et règlements de la personne morale.
• Restrictions de transfert : Les transferts de propriété étrangère sont contrôlés par la personne morale. Ceci permet de s'assurer que le quota 49% n'est pas dépassé.

Le Code civil et commercial régit le droit d'usufruit. Il en précise les modalités de création, d'enregistrement, les droits et obligations qu'il impose, ainsi que son extinction. Ces deux textes sont complémentaires : le Code civil et commercial définit le cadre de l'usufruit, tandis que la Loi sur la copropriété énonce les règles spécifiques à ce domaine.

Quand l'usufruit est-il judicieux pour un condominium ?

Logement appartenant à un Thaïlandais et occupé par un étranger

Le cas le plus fréquent est celui d'un étranger souhaitant sécuriser à long terme un bien immobilier appartenant à son conjoint, son partenaire commercial, un membre de sa famille ou un investisseur local thaïlandais. Le propriétaire thaïlandais conserve la propriété du bien. L'étranger bénéficie alors d'un usufruit viager ou à durée déterminée.

Cette structure permet à l'étranger de :

• Occuper et utiliser légalement le logement sans en être propriétaire.
• Faire respecter l'usufruit contre le propriétaire et les propriétaires ultérieurs.
• Évitez les complications liées au transfert de propriété étrangère.

Planification successorale entre membres de la famille

L’usufruit est précieux pour la planification successorale intergénérationnelle. Un parent peut posséder un appartement en copropriété et en accorder l’usufruit à son enfant sans pour autant lui transférer la propriété. Cet arrangement permet :

• Garantie du lieu de vie de l'enfant.
• Avantage fiscal (pas de frais de transfert ni de complications successorales du vivant du parent).
• Flexibilité : le parent conserve la propriété. Il peut toujours hypothèque, vendre ou donner le bien si nécessaire (sous réserve de l'usufruit).

Lorsque le quota étranger 49% est atteint

Il s'agit peut-être de l'utilisation la plus stratégique de l'usufruit pour l'achat d'appartements en copropriété. Si un immeuble a atteint son quota de propriété étrangère (49%), un étranger ne peut pas acheter un appartement à son nom. Cependant, il peut percevoir un usufruit d'un propriétaire thaïlandais. Cet usufruit n'est pas décompté du quota 49%.

Cet avantage rend l'usufruit particulièrement prisé dans les quartiers les plus recherchés de Bangkok (Thonglor, Ploenchit, Lumphini). De nombreux immeubles ont déjà atteint le plafond de droits de propriété étrangère.

Protection des revenus d'investissement et de location

Un investisseur gérant un bien immobilier destiné à la location peut recourir à l'usufruit pour garantir ses droits de gestion et ainsi protéger ses revenus locatifs. L'acte d'usufruit peut interdire au propriétaire de vendre le bien et préciser certaines conditions (par exemple, l'interdiction de modifier les termes du contrat de location).

Procédure d'enregistrement pour l'usufruit d'un condo

Documents requis (spécifiques à la copropriété)

Le Bureau du cadastre exige les documents suivants pour enregistrer un usufruit en copropriété :

Document	Description	Notes
Certificat de propriété de copropriété	l'acte de propriété de l'unité de copropriété	Doit être à jour. Doit indiquer le propriétaire du logement comme propriétaire enregistré.
Acte d'usufruit	Un contrat écrit créant le droit d'usufruit	Doit préciser la durée (à vie, 10 ans, etc.). Doit inclure toutes les conditions. Doit être notarié.
Carte d'identité du propriétaire / Passeport	Preuve d'identité du propriétaire de l'unité	Copie certifiée conforme ou original
Carte d'identité/Passeport de l'usufruitier	Preuve d'identité de l'usufruitier	Pour les étrangers : passeport obligatoire. Un permis de travail ou un visa valide peut être demandé.
Lettre de personne morale de copropriété	Lettre du représentant légal de l'immeuble confirmant que le logement est dûment enregistré et que son propriétaire en est bien le titulaire.	Réduit les délais. Pas toujours nécessaire, mais recommandé.
certificat de mariage (le cas échéant)	Si le propriétaire et l'usufruitier sont des époux	certificat de mariage thaïlandais (ou traduction certifiée en anglais)
Schéma du bâtiment / Plan de l'unité	Un plan certifié indiquant l'emplacement de l'unité dans le bâtiment	Généralement fourni par le promoteur ou la personne morale

Frais et coûts

Le Bureau du cadastre perçoit des frais d'enregistrement de 11 TP3 TP de la valeur estimée. Ces frais sont identiques à ceux de bail L'immatriculation. Elle est inférieure au transfert de propriété (qui correspond à 2% plus la taxe de transfert).

Les frais supplémentaires peuvent inclure :

• Authentification notariale de l'acte d'usufruit : 100 à 500 THB, selon le notaire publique.
• Honoraires d'avocat : 5 000 à 15 000 THB si vous faites appel à un avocat local pour préparer et gérer l’enregistrement.
• Lettre de personne morale et coordination : Généralement entre 500 et 1 000 THB.

Notification de personne morale

Après l'enregistrement de l'usufruit au cadastre, informez-en le représentant légal de la copropriété. Bien que l'enregistrement de l'usufruit au cadastre soit juridiquement valable, le représentant légal doit en être informé. Il doit :

• Mettre à jour les dossiers du bâtiment et les cartes d'accès.
• Adressez directement les factures de services publics et les avis de frais CAM à la partie concernée.
• Reconnaître l'usufruitier comme la partie responsable du paiement et du respect des obligations liées à la construction.
• Évitez les conflits concernant les personnes autorisées à assister aux réunions ou à prendre des décisions concernant l'unité.

La notification n'est pas une condition légale de validité. Cependant, elle est indispensable au bon fonctionnement de l'immeuble. Dans la pratique, de nombreux immeubles l'exigent désormais pour les cartes d'accès, les procurations de vote ou l'application du règlement. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des exclusions ou des amendes, même si elles ne sont pas juridiquement contraignantes. Nous pouvons ajouter un exemple de clause de vote par procuration pour le contrat d'usufruit. Il est également à noter que les factures des charges communes/du fonds de réserve sont généralement adressées au propriétaire.

Usufruit, propriété ou bail pour les copropriétés

Le tableau suivant compare ces trois options spécifiquement pour les appartements en copropriété en Thaïlande :

Critère	Usufruit	Possession	Location
Base juridique	Articles 1417 à 1428 du CCC	Loi sur les condominiums + Loi sur la propriété CCC	Appelé "“” Location de biens » dans les articles 537 à 574 du Code civil canadien
Éligibilité des étrangers	Oui (ne compte pas dans le quota 49%)	Oui (comptabilisé dans le quota 49%)	Oui (ne compte pas dans le quota)
Durée	À vie ou à durée déterminée (maximum 30 ans si à durée déterminée)	Permanent (héréditaire)	Durée maximale de 30 ans (renouvelable)
Inscription	Bureau foncier (enregistrement officiel)	Bureau foncier (titre de propriété)	Bureau foncier (facultatif mais recommandé)
Frais d'inscription	Frais de 1% plus droits de timbre de 0,5% calculés sur le montant de la contrepartie. En l'absence de contrepartie, des frais fixes par parcelle sont appliqués (environ 75 bahts).	Frais de transfert 2% + Droit de timbre + Parfois taxe professionnelle spécifique + Retenue à la source.	Frais 1% plus droits de timbre 0,5% calculés sur le montant du bail.
Droits de vote lors des assemblées de copropriétaires	Le propriétaire conserve ses droits (sauf s'il est procuré à un usufruitier).	Pleins droits de vote	Aucun (sauf indication contraire dans le bail)
Prêt hypothécaire / Financement	Offre limitée (peu de banques thaïlandaises proposent des prêts hypothécaires)	Disponibles facilement auprès des banques thaïlandaises	Généralement non disponible
En cas de décès de l'utilisateur	L'usufruit prend fin. La propriété revient au propriétaire.	Héritable aux héritiers	Le bail se poursuit aux héritiers (s'il est cessible).
Impact des quotas étrangers	Aucun impact	Compte pour la limite étrangère 49%	Aucun impact
Sécurité / Applicabilité	Haut (Inscription au registre foncier, contraignante pour les futurs propriétaires)	Niveau le plus élevé (pleine propriété avec titre de propriété)	Modéré (selon l'enregistrement et les conditions du bail)

Résumé

L'usufruit comble le fossé entre propriété et location. Il offre la sécurité et la force exécutoire de l'enregistrement. Il permet une durée fixe ou viagère. Enfin, il évite d'épuiser le quota étranger. Pour de nombreux investisseurs étrangers, notamment lorsque le quota 49% est atteint, l'usufruit représente la solution optimale.

Frais d'entretien et responsabilités relatives aux espaces communs

Qui paie les frais CAM ?

Aux termes de l'article 1426 du Code civil et commercial, l'usufruitier supporte toutes les charges et taxes. Dans le cadre d'une copropriété, cela comprend notamment :

• Frais d'entretien des parties communes (CAM).
• Contributions au fonds d’amortissement (pour les réparations majeures et le remplacement des parties communes).
• Les services publics (électricité, eau, gaz) s'ils sont facturés séparément.
• Taxes foncières sur le logement.
• Cotisations annuelles à l'assurance du bâtiment.

En pratique, le syndic de copropriété peut continuer à facturer le propriétaire inscrit. Cela nécessite un accord privé entre le propriétaire et l'usufruitier. Il convient de s'assurer que l'usufruitier rembourse ces frais au propriétaire. Le contrat d'usufruit doit préciser cet accord et indiquer les modalités de paiement (mensuelles ou annuelles).

Droits de vote lors des assemblées de copropriétaires

Le droit de vote aux assemblées générales annuelles (AGA) appartient au propriétaire enregistré, et non à l'usufruitier. Toutefois, le propriétaire peut donner procuration à l'usufruitier par écrit. Ce mandat permet à l'usufruitier de voter au nom du propriétaire.

Il est préférable d'aborder cette question dans le contrat d'usufruit. Les dispositions courantes comprennent :

• Proxy automatique : Le propriétaire accorde automatiquement une procuration à l'usufruitier pour toutes les assemblées de copropriétaires.
• Procuration limitée : L'usufruitier peut voter sur les questions courantes (par exemple, les augmentations des charges communes), mais les décisions majeures (par exemple, la vente des parties communes) nécessitent l'approbation directe du propriétaire.
• Pas de vote : Le propriétaire conserve le droit de vote. L'usufruitier peut assister aux assemblées à titre d'observateur, mais sans droit de vote.

Certaines personnes morales peuvent autoriser l'usufruitier à assister aux réunions et à participer aux discussions. Cela se produit même sans droit de vote formel, notamment si l'usufruitier est l'occupant principal.

Règles et réglementations de construction

L'usufruitier est pleinement tenu de respecter le règlement de copropriété. Celui-ci comprend notamment :

• Politiques et restrictions concernant les animaux de compagnie.
• Restrictions relatives au bruit et aux nuisances.
• Limitations en matière de rénovation et de réaménagement.
• Restrictions relatives à la sous-location (certaines copropriétés interdisent ou limitent les locations de courte durée).
• Règles d'utilisation des espaces communs.
• Restrictions de stationnement et de circulation.

Les infractions peuvent donner lieu à des avertissements, des amendes ou des poursuites judiciaires de la part de la personne morale. Le propriétaire peut également être tenu responsable si l'usufruitier enfreint le règlement de copropriété.

Considérations particulières pour les usufruitiers étrangers

L'avantage du quota 49%

C’est la principale raison pour laquelle de nombreux étrangers privilégient l’usufruit à la propriété. En vertu de la loi sur la copropriété, la surface utile totale d’un immeuble détenue par des ressortissants ou des sociétés étrangères ne peut excéder 491 TP3T. Ce quota est strictement appliqué et contrôlé par la personne morale.

Cependant, l'usufruit n'est pas pris en compte dans le calcul du quota 49%. Un étranger peut détenir un usufruit même si l'immeuble est occupé par des usufruitiers ou des propriétaires étrangers (statut 100%). L'usufruit constitue ainsi une excellente solution pour les immeubles où le plafond de propriété étrangère est atteint.

Considérations relatives aux permis de travail et aux visas

Aucun permis de travail n'est requis pour enregistrer un usufruit en Thaïlande. Le Bureau du cadastre exige uniquement :

• Un passeport valide.
• Un visa ou un permis de séjour valide (visa de tourisme, visa de retraite, visa de non-immigrant, etc.).
• Une adresse en Thaïlande (il peut s'agir de l'appartement lui-même).

Les étrangers doivent s'assurer de la validité de leur visa au moment de l'inscription. Il n'est pas nécessaire de contourner la frontière à la suite d'un refus de visa. Tout visa ou tampon autorisant un séjour légal est suffisant.

Limitations de financement

Les banques thaïlandaises accordent rarement des prêts hypothécaires garantis par un droit d'usufruit. La plupart des prêteurs privilégient la propriété avec un titre de propriété incontestable. L'usufruit est considéré comme un droit limité ou secondaire.

Les étrangers utilisant l'usufruit généralement :

• Payer en espèces avec mes fonds personnels.
• Obtenir un financement auprès de banques offshore (par exemple, Singapour, Hong Kong).
• Recherchez des financements alternatifs auprès d'organismes de crédit non bancaires (moins courants et plus coûteux).

Il s'agit d'un élément important à prendre en compte si vous envisagez de recourir à un financement pour acquérir l'usufruit d'un condominium.

Arrêt 1463/2542 de la Cour suprême (1999). Usufruit lié à la copropriété

Parmi les 64 décisions majeures de la Cour suprême en matière d'usufruit dans l'histoire judiciaire thaïlandaise, une seule concerne spécifiquement un appartement en copropriété : la décision 1463/2542 (1999).

Cette décision historique a établi que :

• L’usufruit peut être valablement enregistré sur une unité de copropriété en vertu du CCC, nonobstant la Loi sur les condominiums.
• La personne morale associée à la copropriété n'a pas le pouvoir de refuser l'enregistrement ou de révoquer un usufruit enregistré.
• Les droits de l'usufruitier sont opposables au propriétaire de l'unité et à tous les propriétaires ultérieurs de celle-ci.
• L'usufruitier peut occuper et utiliser le logement conformément au contrat d'usufruit. Il doit respecter les règles et règlements de construction.

Cette décision a confirmé que l'usufruit sur les appartements en copropriété n'est pas un simple droit théorique. Il s'agit d'un droit de propriété pleinement exécutoire en vertu du droit thaïlandais. Les avocats thaïlandais citent fréquemment cette décision lorsqu'ils conseillent leurs clients étrangers sur la sécurité des accords d'usufruit en copropriété.

Foire aux questions

Q1 : Un étranger peut-il enregistrer l'usufruit d'un appartement en copropriété en Thaïlande ?

Oui. L'usufruit, tel que défini par le Code civil et commercial, s'applique à tous les biens immobiliers, y compris les appartements en copropriété. Un étranger peut être usufruitier s'il est muni d'un passeport et d'un visa valides. L'usufruit est enregistré au cadastre de la même manière que pour un terrain. Aucun permis de travail n'est requis.

Q2 : L’usufruit compte-t-il dans le quota de propriété étrangère 49% ?

Non. L'usufruit n'est pas déduit du quota de propriété étrangère prévu par l'article 49%. C'est l'un de ses principaux avantages par rapport à la propriété. Même si le quota de propriété étrangère d'un immeuble est atteint, un étranger peut toujours acquérir un usufruit.

Q3 : Qui paie les frais d’entretien des parties communes (CAM) ? Le propriétaire ou l’usufruitier ?

Aux termes du Code civil et commercial, l'usufruitier supporte l'ensemble des charges et taxes. En pratique, le syndic de copropriété facture le propriétaire inscrit. Un accord privé entre le propriétaire et l'usufruitier est donc nécessaire. Il convient de s'assurer que l'usufruitier rembourse le propriétaire. La convention d'usufruit doit préciser les modalités de paiement.

Q4 : L'usufruitier peut-il voter lors des assemblées de copropriétaires ?

Le droit de vote appartient au propriétaire inscrit. Cependant, ce dernier peut donner procuration à l'usufruitier par écrit. L'usufruitier est ainsi autorisé à voter au nom du propriétaire. Cette disposition doit être prévue dans le contrat d'usufruit. Dans certains immeubles, les usufruitiers sont autorisés à assister aux assemblées et à participer aux discussions, même sans droit de vote formel.

Q5 : Qu’advient-il de l’usufruit lorsque l’usufruitier décède ?

L'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier. Les droits d'usufruit ne sont pas transmissibles aux héritiers ni aux légataires. La propriété sous-jacente revient intégralement au titulaire, sans autre obligation ni droit. Il s'agit d'une différence fondamentale avec la propriété, qui est transmissible par héritage.

Q6 : L'usufruit est-il préférable à un bail de 30 ans pour un appartement en copropriété ?

Chacune des deux options présente des avantages selon votre situation. L'usufruit peut être viager ou durer de 50 à 99 ans (plus longtemps qu'un bail). Il n'est pas pris en compte dans le calcul du quota 49%. Il offre une meilleure protection juridique grâce à son enregistrement au Bureau du cadastre. Les baux sont parfois plus simples à négocier et moins coûteux au départ. Consultez le tableau comparatif pour un récapitulatif détaillé des différences. Il est conseillé de consulter un avocat thaïlandais afin de déterminer l'option la plus adaptée à votre situation.