รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
อ.ช. 21 (อ.ช.21 หรือที่เขียนว่า Or.Chor.21, Aor Chor 21 หรือ O.Ch.21) คือ แบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน สำหรับธุรกรรมเกี่ยวกับห้องชุด: การขาย, การซื้อ, จำนอง, การจดทะเบียนการเช่า, สิทธิเก็บกิน หรือการจดทะเบียนรายการอื่นใดในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แบบฟอร์มนี้เป็นแบบสำหรับห้องชุดที่เทียบเท่ากับ ท.ด. 21 ซึ่งใช้สำหรับที่ดินและบ้าน สำนักงานที่ดิน จะจดทะเบียนนิติกรรมห้องชุดผ่านผู้แทนในแบบพิมพ์ของไทยนี้เท่านั้น ดังนั้นเจ้าของชาวต่างชาติที่ไม่สามารถมาโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตนเองได้จึงต้องลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจ อ.ช. 21 ไม่ใช่หนังสือมอบอำนาจที่ร่างโดยทนายความหรือหนังสือมอบอำนาจทั่วไป.
สารบัญ
แบบฟอร์มคืออะไรและจำเป็นต้องใช้เมื่อใด
ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด ทุกการโอนหรือ ภาระติดพัน ของห้องชุดต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนห้องชุดนั้น หากคู่สัญญาฝ่ายใดไม่สามารถมา ให้นำผู้รับมอบอำนาจมาแทน และกรมที่ดินมีแบบพิมพ์สำหรับการมอบอำนาจนั้นโดยเฉพาะ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบได้ในหน้าเดียวว่าใครมอบอำนาจให้ทำอะไรบ้าง หนังสือมอบอำนาจ (อ.ช. 21) จะระบุตัวผู้มอบอำนาจ ผู้รับมอบอำนาจ ชื่ออาคารชุดและเลขทะเบียนห้องชุด เลขที่ห้องชุด และกิจการที่ได้รับมอบอำนาจอย่างชัดเจน เช่น “เพื่อขายห้องชุดเลขที่ 12/45 อาคาร A ให้แก่นาย X ในราคา 4,500,000 บาท และรับเงินค่าห้องชุด”.
หนังสือมอบอำนาจทั่วไปถูกปฏิเสธ. กฎข้อนี้เป็นเรื่องของการปฏิบัติจริง กล่าวคือ สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารที่มีรูปแบบสอดคล้องกับการจดทะเบียนของตนเองและสามารถจัดเก็บเข้าแฟ้มได้ แม้แต่หนังสือมอบอำนาจที่ทำขึ้นในต่างประเทศเป็นภาษาอังกฤษและได้รับการรับรองโนตารีพับลิกแล้ว โดยปกติก็จะถูกปฏิเสธเว้นแต่จะแนบมาพร้อมกับแบบ อ.ช. 21 ที่กรอกข้อความครบถ้วนแล้ว กฎเดียวกันนี้ยังใช้กับฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อด้วยเช่นกัน.
ชาวต่างชาติกรอกและลงนามอย่างไร
ผู้มอบอำนาจ ซึ่งมักจะเป็นเจ้าของหรือผู้ซื้อชาวต่างชาติ จะลงลายมือชื่อไว้ที่บรรทัดที่ระบุว่า ผู้มอบอำนาจ (grantor) และเขียนชื่อตัวบรรจงในวงเล็บข้างใต้ แบบฟอร์มมีบรรทัด พยาน (witness) สองบรรทัด คำเตือนของกรมที่พิมพ์อยู่ด้านหลังกำหนดให้ต้องมีพยานอย่างน้อยหนึ่งคน และสองคนในกรณีที่ผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือ ซึ่งในกรณีนี้พยานต้องลงลายมือชื่อ พยานที่รับรองอันเป็นเท็จเสี่ยงต่อการถูกดำเนินคดีตามมาตรา 137 แห่งประมวลกฎหมายอาญา ดังนั้นพยานควรเป็นผู้บรรลุนิติภาวะ ผู้รับมอบอำนาจไม่ต้องลงลายมือชื่อในแบบฟอร์ม เพียงแต่ไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมกับต้นฉบับ บัตรประจำตัวของตนเอง และสำเนาหนังสือเดินทางของผู้มอบอำนาจที่ลงลายมือชื่อแล้ว ควรหลีกเลี่ยงการแก้ไข หากจำเป็นต้องแก้ไข คำเตือนในแบบฟอร์มกำหนดให้ระบุการแก้ไขนั้นและให้ผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อกำกับทุกแห่ง และการใช้แบบฟอร์มใหม่เป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า. อากรแสตมป์ 10 บาทสำหรับการมอบอำนาจให้กระทำการครั้งเดียว หรือ 30 บาทหากมอบอำนาจให้กระทำการมากกว่าหนึ่งครั้ง และสำนักงานที่ดินจะปิดอากรแสตมป์และขีดฆ่าในวันนั้น.
การลงนามนอกประเทศไทย ต้องใช้วิธีใดวิธีหนึ่งในสองวิธีที่คำเตือนข้อ 7 ในแบบฟอร์มระบุไว้ ได้แก่ การลงนามต่อหน้าสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย ซึ่งจะรับรองลายมือชื่อโดยตรง หรือการลงนามต่อหน้าโนตารีพับลิกในท้องถิ่น ในทางปฏิบัติ สำนักงานที่ดินหลายแห่งยังต้องการให้ลายมือชื่อของโนตารีพับลิกได้รับการรับรองนิติกรณ์เพื่อใช้ในประเทศไทยด้วย คู่มือหนังสือมอบอำนาจ อธิบายทั้งสองวิธีไว้ ผู้รับมอบอำนาจควรนำเอกสารที่ธุรกรรมนั้นๆ ต้องใช้ไปด้วย เช่น แบบฟอร์ม FET และหนังสือรับรองการปลอดหนี้และหนังสือรับรองโควตาชาวต่างชาติของนิติบุคคลอาคารชุด สำหรับการซื้อโดยชาวต่างชาติ.
การเปรียบเทียบกับ ท.ด. 21 และขอบเขตอำนาจของผู้รับมอบอำนาจ
| แบบฟอร์ม | ใช้สำหรับ | ออกโดย |
|---|---|---|
| Or Chor 21 (อ.ช.21) | ห้องชุดคอนโดมิเนียม: การขาย, การจำนอง, การเช่า, สิทธิเก็บกิน, การโอนมรดก | กรมที่ดิน |
| ท.ด.21 | ที่ดินและบ้านมีโฉนดหรือ น.ส.3 ก. | กรมที่ดิน |
| หนังสือมอบอำนาจทั่วไป | ธนาคาร, การตรวจคนเข้าเมือง, สาธารณูปโภค, เรื่องเกี่ยวกับบริษัท; ไม่รับจดทะเบียน | ผู้ร่างคนใดก็ได้ |
ผู้รับมอบอำนาจต้องปฏิบัติการภายในขอบเขตของถ้อยคำในแบบพิมพ์ หนังสือมอบอำนาจ อ.ช. 21 ที่ให้มีอำนาจขาย ไม่ได้อนุญาตให้ผู้รับมอบอำนาจตกลงขายในราคาที่ต่ำลง จำนอง หรือรับเงินเข้าบัญชีส่วนตัว เว้นแต่จะมีการระบุอำนาจเหล่านี้ไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 805 ตัวแทนจะทำสัญญากับตนเองในนามของตัวการโดยไม่มีความยินยอมไม่ได้ ดังนั้น ผู้รับมอบอำนาจของผู้ซื้อจึงเป็นผู้ขายด้วยไม่ได้ เว้นแต่แบบพิมพ์จะระบุไว้อย่างชัดแจ้ง เนื่องจากแบบพิมพ์ดังกล่าวให้อำนาจที่แท้จริงเหนือทรัพย์สินที่มีมูลค่า ผู้มอบอำนาจจึงควรแต่งตั้งบุคคลที่ไว้ใจได้ จำกัดขอบเขตการกระทำ ระบุราคา และกำหนดอายุของแบบพิมพ์ให้สั้นโดยลงวันที่ให้ใกล้เคียงกับวันนัดหมาย ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือการลงลายมือชื่อในแบบพิมพ์เปล่าเพื่อให้นายหน้าไปกรอกข้อความทีหลัง.
ปรับปรุงล่าสุด: 29 กันยายน 2569. ตรวจสอบกับแบบฟอร์ม อ.ช. 21 ฉบับปัจจุบันของกรมที่ดิน (ทั้งสองหน้า รวมทั้งคำเตือนเจ็ดข้อที่พิมพ์อยู่ด้านหลัง) และมาตรา 805 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่วนอัตราอากรแสตมป์และเอกสารการซื้อ (แบบ FET, หนังสือรับรองการปลอดหนี้และหนังสือรับรองโควตา) ระบุไว้ตามที่อธิบายกันทั่วไป และไม่ได้ตรวจทานซ้ำในการทบทวนครั้งนี้.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถซื้อหรือขายคอนโดมิเนียมในประเทศไทยโดยไม่ต้องเดินทางมาด้วยตนเองได้หรือไม่
ได้ โดยการลงนามในหนังสือมอบอำนาจแบบ อ.ช.21 (Or Chor 21) เพื่อแต่งตั้งบุคคลให้ไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินแทน แบบฟอร์มต้องเป็นแบบของกรมที่ดินเอง ผู้มอบอำนาจต้องลงนามต่อหน้าพยานอย่างน้อยหนึ่งคน (สองคนหากผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือ) และแนบสำเนาหนังสือเดินทางที่ลงนามรับรองแล้ว หากลงนามในต่างประเทศ ลายมือชื่อจะได้รับการรับรองโดยสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย หรือโดยโนตารีพับลิก และสำนักงานที่ดินหลายแห่งยังต้องการให้ลายมือชื่อของโนตารีพับลิกได้รับการรับรองนิติกรณ์ด้วย.
ใครเป็นผู้ลงนามในแบบฟอร์ม อ.ช. 21
ผู้มอบอำนาจลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจ และเขียนชื่อของตนในวงเล็บด้านล่าง พยานอย่างน้อยหนึ่งคนลงลายมือชื่อในช่องพยาน และต้องมีพยานสองคนหากผู้มอบอำนาจพิมพ์ลายนิ้วมือ ผู้รับมอบอำนาจไม่ต้องลงลายมือชื่อในแบบฟอร์ม เพียงแต่นำไปแสดงพร้อมกับบัตรประจำตัวของตนที่สำนักงานที่ดิน.
ความแตกต่างระหว่าง อ.ช. 21 และ ท.ด. 21 คืออะไร
ทั้งสองฉบับเป็นหนังสือมอบอำนาจของกรมที่ดินที่มีรูปแบบเหมือนกัน อ.ช. 21 สำหรับห้องชุดที่จดทะเบียนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ส่วน ท.ด. 21 สำหรับที่ดินและบ้านที่มีโฉนดที่ดิน การใช้ผิดประเภทจะทำให้ถูกปฏิเสธการจดทะเบียนในวันนั้น.
ดูเพิ่มเติม: ท.ด.21, หนังสือมอบอำนาจ, หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET), โควตาชาวต่างชาติ, การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย และ หนังสือมอบอำนาจสำหรับประเทศไทย.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.