อ.ช.21: หนังสือมอบอำนาจอาคารชุด

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตเนติบัณฑิตไทย เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 5 กันยายน 2569

อ.ช. 21 (อ.ช.21 เขียนเป็นด้วย อ.ช.21, อ.ช.21 หรือ อ.ช.21) คือ แบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน สำหรับธุรกรรมเกี่ยวกับห้องชุด: การขาย, การซื้อ, จำนอง, การจดทะเบียนการเช่า, สิทธิเก็บกิน หรือการบันทึกรายการใดๆ บนโฉนดห้องชุด ซึ่งเทียบเท่ากับ ท.ด. 21 ของอาคารชุด ที่ใช้สำหรับที่ดินและบ้าน. A สำนักงานที่ดิน จะจดทะเบียนนิติกรรมห้องชุดผ่านผู้แทนในแบบพิมพ์ของไทยนี้เท่านั้น ดังนั้นเจ้าชาวต่างชาติที่ไม่สามารถมาโอนกรรมสิทธิ์ด้วยตนเองได้จึงต้องลงลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจ อ.ช. 21 ไม่ใช่หนังสือมอบอำนาจที่ร่างโดยทนายความหรือหนังสือมอบอำนาจทั่วไป.

แบบฟอร์มคืออะไรและจำเป็นต้องใช้เมื่อใด

ภายใต้ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ทุกการโอนเงินหรือ ภาระผูกพัน ของห้องชุดต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนห้องชุดนั้น หากคู่สัญญาฝ่ายใดไม่สามารถมา ให้นำผู้รับมอบอำนาจมาแทน และกรมการที่ดินมีแบบพิมพ์สำหรับการมอบอำนาจนั้นโดยเฉพาะ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบได้ในหน้าเดียวว่าใครมอบอำนาจให้ทำอะไรบ้าง หนังสือมอบอำนาจ (อ.ช. 21) จะระบุตัวผู้มอบอำนาจ ผู้รับมอบอำนาจ ชื่ออาคารชุดและเลขทะเบียนห้องชุด เลขที่ห้องชุด และกิจการที่ได้รับมอบอำนาจอย่างชัดเจน เช่น “เพื่อขายห้องชุดเลขที่ 12/45 อาคาร A ให้แก่นาย X ในราคา 4,500,000 บาท และรับเงินค่าห้องชุด”.

หนังสือมอบอำนาจทั่วไปถูกปฏิเสธ. กฎข้อนี้เป็นเรื่องของการปฏิบัติจริง กล่าวคือ สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารที่มีรูปแบบสอดคล้องกับการจดทะเบียนของตนเองและสามารถจัดเก็บเข้าแฟ้มได้ แม้แต่หนังสือมอบอำนาจที่ทำขึ้นในต่างประเทศเป็นภาษาอังกฤษและได้รับการรับรองโนตารีพับลิกแล้ว โดยปกติก็จะถูกปฏิเสธเว้นแต่จะแนบมาพร้อมกับแบบ อ.ช. 21 ที่กรอกข้อความ complete แล้ว กฎเดียวกันนี้ยังใช้กับฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อด้วยเช่นกัน.

ชาวต่างชาติกรอกและลงนามอย่างไร

The person giving the power, usually the foreign owner or buyer, signs on the line marked ผู้มอบอำนาจ (grantor) and prints their name in the brackets beneath. Two witnesses sign on the พยาน (witness) lines. The person receiving the power, the ผู้รับมอบอำนาจ, does not sign the form; they simply attend the Land Office with the original, their own ID card and the grantor’s signed passport copy. Nothing may be crossed out or corrected on the form; a fresh one is used instead. อากรแสตมป์ 10 บาทสำหรับการกระทำครั้งเดียว หรือ 30 บาทหากมีการอนุญาตมากกว่าหนึ่งครั้ง และสำนักงานที่ดินจะปิดผนึกและขีดฆ่าในวันนั้น.

การลงนามนอกประเทศไทย ต้องใช้หนึ่งในสองวิธีดังนี้ คือ การลงนามต่อหน้าสถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุลไทย ซึ่งจะรับรองลายมือชื่อโดยตรง หรือการลงนามต่อหน้าโนตรีสาธารณะท้องถิ่น ตามด้วยการรับรองนิติกรณ์ลายมือชื่อของโนตรีสาธารณะดังกล่าวเพื่อนำไปใช้ในประเทศไทย คู่มือหนังสือมอบอำนาจ ทนายความควรนำเอกสารที่ธุรกรรมนั้นๆ ต้องใช้ไปด้วย เช่น แบบฟอร์ม FET และหนังสือรับรองการไม่มีหนี้สินและโควตาชาวต่างชาติของนิติบุคคล สำหรับการซื้อโดยชาวต่างชาติ.

การเปรียบเทียบกับ ท.ด. 21 และขอบเขตอำนาจของทนายความ

ทนายความ (หรือผู้รับมอบอำนาจ) ต้องปฏิบัติการภายในขอบเขตของแบบพิมพ์ หนังสือมอบอำนาจ อ.ช. 21 ที่ให้มีอำนาจขาย ไม่ได้อนุญาตให้ผู้รับมอบอำนาจตกลงขายในราคาที่ต่ำลง จำนอง หรือรับเงินเข้าบัญชีส่วนตัว เว้นแต่จะมีการระบุอำนาจเหล่านี้ไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 805 ตัวแทนจะทำสัญญา 1 กับตนเองในนามของตัวการโดยไม่มีความยินยอมไม่ได้ ดังนั้น ผู้รับมอบอำนาจของผู้ซื้อจึงเป็นผู้ขายด้วยไม่ได้ เว้นแต่แบบพิมพ์จะระบุไว้อย่างชัดแจ้ง เนื่องจากแบบพิมพ์ดังกล่าวให้ อำนาจที่แท้จริงเหนือทรัพย์สินที่มีมูลค่า ผู้มอบอำนาจจึงควรแต่งตั้งบุคคลที่ไว้ใจได้ จำกัดขอบเขตการกระทำ ระบุราคา และกำหนดอายุของแบบพิมพ์ให้สั้นโดยลงวันที่ให้ใกล้เคียงกับวันนัดหมาย ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือการลงลายมือชื่อในแบบพิมพ์เปล่าเพื่อให้พนายหน้าไปกรอกข้อความทีหลัง.

คำถามที่พบบ่อย

ดูเพิ่มเติม: ทอร์ ดอร์ 21, หนังสือมอบอำนาจ, หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET), โควตาชาวต่างชาติ, การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย และ หนังสือมอบอำนาจสำหรับประเทศไทย.