Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Or Chor 21 (อ.ช.21, également écrit Or.Chor.21, Aor Chor 21 ou O.Ch.21) est le formulaire officiel de procuration du Département des terres pour les opérations portant sur un lot de copropriété : vente, achat, hypothèque, l’enregistrement d’un bail, l’usufruit ou toute autre inscription sur le titre de l’unité. C’est l’équivalent, pour les condominiums, du Tor Dor 21, utilisé pour les terrains et les maisons. Un bureau foncier n’enregistre une opération sur un lot de copropriété par l’intermédiaire d’un représentant que sur ce formulaire rédigé en thaï ; un propriétaire étranger qui ne peut pas assister en personne au transfert doit donc signer un Or Chor 21, et non une procuration rédigée par un avocat ou une procuration générale.
Table des matières
Ce qu'est le formulaire et quand il est requis
En vertu de la Loi sur les copropriétés tout transfert ou charge d’un lot est enregistré au bureau foncier qui tient le registre de la copropriété, en présence des deux parties. Une partie qui ne peut pas être présente désigne un mandataire, et le Département des terres prescrit son propre formulaire pour cette désignation afin que l’agent puisse vérifier, sur une seule page, qui autorise quoi. L’Or Chor 21 identifie le mandant, le mandataire, le nom et le numéro d’enregistrement de la copropriété, le numéro du lot et l’acte précis autorisé, par exemple “vendre le lot 12/45 du bâtiment A à M. X pour 4 500 000 bahts et en recevoir le paiement”.
Une procuration générale est refusée. La règle est d’ordre pratique : le bureau foncier a besoin d’un document qui reflète sa propre inscription et qu’il peut archiver. Même une procuration notariée établie à l’étranger en anglais est normalement refusée si elle n’est pas jointe à un Or Chor 21 rempli. Il en va de même du côté du vendeur comme de celui de l’acheteur.
Comment un étranger le remplit et le signe
La personne qui donne le pouvoir, généralement le propriétaire ou l’acheteur étranger, signe sur la ligne intitulée ผู้มอบอำนาจ (mandant) et inscrit son nom entre parenthèses en dessous. Le formulaire comporte deux lignes พยาน (témoin) ; les avertissements du Département imprimés au verso exigent au moins un témoin, et deux lorsque le mandant appose son empreinte digitale, auquel cas les témoins doivent signer. Un témoin qui atteste faussement s’expose à des poursuites en vertu de l’article 137 du Code pénal ; les témoins doivent donc être majeurs. La personne qui reçoit le pouvoir, le ผู้รับมอบอำนาจ, ne signe pas le formulaire ; elle se présente simplement au bureau foncier avec l’original, sa propre carte d’identité et la copie du passeport signée par le mandant. Évitez les ratures ; lorsqu’une correction est inévitable, les avertissements du formulaire exigent que la modification soit décrite et que le mandant signe à côté de chacune d’elles, et un nouveau formulaire reste la solution la plus sûre. Droit de timbre de 10 bahts s'applique pour un acte unique, ou de 30 bahts lorsque plusieurs actes sont autorisés, et le bureau foncier l'appose et l'oblitère le jour même.
La signature hors de Thaïlande Il faut faire l’un des deux démarches, dont l’avis 7 figure sur le formulaire : s’enregistrer auprès de l’ambassade ou du consulat thaïlandais, qui certifie directement la signature, ou s’enregistrer auprès d’un notaire local. En pratique, de nombreux bureaux de l’état civil veulent également que la signature du notaire soit légalisée pour être utilisée en Thaïlande. guide sur la procuration explique les deux. Le mandataire doit également se munir des documents que la transaction elle-même exige, tels que le formulaire FET et les attestations d’absence de dettes et de quota étranger délivrées par la personne morale de la copropriété, pour un achat par un étranger.
Comparaison avec le Tor Dor 21 et les limites du mandataire
| Formulaire | Utilisé pour | Émis par |
|---|---|---|
| Or Chor 21 (อ.ช.21) | Unités de copropriété : vente, hypothèque, location, usufruit, cession d’héritage | Département des terres |
| Tor Dor 21 (ท.ด.21) | Terrains et maisons sur un chanote ou Nor Sor 3 Gor | Département des terres |
| Procuration générale | Banques, immigration, services publics, questions d’entreprise ; pas acceptés pour l’enregistrement | Tout rédacteur |
Le mandataire agit dans les limites des termes du formulaire. Un Or Chor 21 autorisant une vente ne permet pas au mandataire d’accepter un prix inférieur, de consentir une hypothèque ou d’encaisser les fonds sur son propre compte, à moins que ces pouvoirs n’y soient inscrits. En vertu de l’article 805 du Code civil et commercial, un mandataire ne peut pas, sans consentement, contracter avec lui-même pour le compte du mandant ; le mandataire de l’acheteur ne peut donc pas être aussi le vendeur, à moins que le formulaire ne le prévoie expressément. Comme le formulaire confère un pouvoir réel sur un bien de valeur, le mandant doit désigner une personne de confiance, limiter l’acte, indiquer le prix et donner au formulaire une courte durée de vie en le datant à une date proche du rendez-vous. L’erreur courante est de signer le formulaire en blanc pour qu’un courtier le complète plus tard.
Dernière révision : 29 septembre 2026. Vérifié par rapport au formulaire Or Chor 21 actuel du Département des terres (les deux pages, y compris les sept avertissements imprimés au verso) et à l’article 805 du Code civil et commercial. Les montants du droit de timbre et les documents d’achat (formulaire FET, attestations d’absence de dettes et de quota) sont indiqués tels qu’ils sont couramment décrits et n’ont pas été relus lors de cette révision.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter ou vendre un appartement en Thaïlande sans être présent ?
Oui, en signant un pouvoir d’avocat Or Chor 21, vous nommez une personne pour assister à l’enregistrement de la propriété immobilière auprès du bureau foncier. Le formulaire doit être celui du département foncier lui-même, signé par le donneur de nom dans l’existence d’au moins un témoin (deux si le donneur signe avec son empreinte digitale), accompagné des copies certifiées de son passeport. Si le formulaire est signé à l’étranger, la signature doit être certifiée par l’ambassade ou le consulat thaïlandais ou par un notaire, et de nombreuses bureaux fonciers exigent également que la signature du notaire soit légalisée.
Qui signe le formulaire Or Chor 21 ?
Le mandant signe sur la ligne ผู้มอบอำนาจ et écrit son nom entre parenthèses en dessous. Au moins un témoin signe sur les lignes พยาน, et deux si le mandant appose son empreinte digitale. Le mandataire qui reçoit le pouvoir ne signe pas le formulaire et se contente de le présenter, avec sa pièce d’identité, au bureau foncier.
Quelle est la différence entre Or Chor 21 et Tor Dor 21 ?
Les deux sont des procurations du Département foncier ayant la même mise en page. Or Chor 21 concerne les unités de copropriété enregistrées en vertu de la loi sur la copropriété ; Tor Dor 21 concerne les terrains et les maisons sur un titre de propriété foncière. Utiliser la mauvaise signifie que l'enregistrement est refusé le jour même.
Voir aussi : Tor Dor 21, procuration, Justificatif de transfert de devises (FET), quota d'étrangers, achat d'un condominium en Thaïlande et procurations pour la Thaïlande.
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