รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
บันทึกการปรับปรุง
- 2 พฤศจิกายน 2569: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
ใบอนุญาตก่อสร้าง ในประเทศไทยเป็นหลักฐานตามปกติที่แสดงว่าชาวต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านที่สร้างบนที่ดินซึ่งตนไม่อาจเป็นเจ้าของได้ ส่วนความเป็นเจ้าของนั้นเกิดจาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, มิใช่จากใบอนุญาต ส่วน 146 กำหนดว่าอาคารที่บุคคลที่มีสิทธิเหนือที่ดินของผู้อื่นสร้างขึ้นเพื่อใช้สิทธิดังกล่าวไม่ได้เป็นส่วนประกอบของที่ดิน โดยปราศจากสิทธิดังกล่าว อาคารดังกล่าวจึงกลายเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ไม่ว่าจะมีการระบุชื่อในใบอนุญาตอย่างไรก็ตาม (มาตรา 144 และ 1310); ผู้สร้างด้วยความตั้งใจดีจะได้รับค่าตอบแทนเพียงส่วนเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินเท่านั้น และผู้สร้างด้วยความประมาทเลินเล่อสามารถถูกบังคับให้ถอนอาคารนั้นออกไปด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองได้ (มาตรา 1311) ใบอนุญาตเป็นหลักฐานบ่งชี้ว่าใครเป็นผู้สร้าง; สิทธิเหนือที่ดิน ซึ่งควรจะเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน สัญญาเช่าที่จดทะเบียน หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน, คือสิ่งที่ทำให้อาคารนั้นเป็นของเขา.
พื้นฐานทางกฎหมายของการแยกนี้คือการที่ประเทศไทยแบ่งแยกการเป็นเจ้าของที่ดินและอาคารบ้านเรือน ซึ่งทำให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ในขณะที่ที่ดินยังคงอยู่ในมือของชาวไทยได้ การแยกนี้ไม่ได้เป็นการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดด้านที่ดิน: ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาคารเท่านั้น ไม่ใช่เจ้าของที่ดิน.
สารบัญ
รากฐานทางกฎหมายและกรอบกฎหมาย
บทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้กล่าวถึงใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ระบุว่าต้องแยกพื้นที่ก่อสร้างออกจากที่ดิน. มาตรา 146 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระบุว่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างใดๆ ที่ถูกสร้างขึ้นบนที่ดินของบุคคลอื่นโดยบุคคลที่มีสิทธิเหนือที่ดินนั้น โดยการใช้สิทธิดังกล่าวนั้น ไม่ถือเป็นส่วนประกอบของที่ดิน นั่นคือสิ่งที่ทำให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้ผ่านการเช่าหรือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในขณะที่เจ้าของที่ดินยังคงเป็นเจ้าของที่ดินนั้นไว้.
บ้านไม่มีโฉนดหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เป็นของตัวเอง และใบอนุญาตก่อสร้างจะระบุชื่อผู้ที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง สำหรับผู้ที่สร้างบ้าน ใบอนุญาตจึงมักเป็นเอกสารฉบับแรกที่แสดงว่าบ้านเป็นของเขา ใบอนุญาตเป็นพยานหลักฐาน ไม่ใช่กรรมสิทธิ์: ศาลจะชั่งน้ำหนักใบอนุญาตควบคู่ไปกับสิทธิเหนือที่ดินและพยานหลักฐานอื่นๆ (ดูด้านล่าง).
ความแตกต่างจากวิธีการถือครองกรรมสิทธิ์แบบอื่น
ใบอนุญาตเป็นหลักฐาน ไม่ใช่โครงสร้างการเป็นเจ้าของในตัวเอง ดังนั้นจึงควรเปรียบเทียบกับสิทธิที่ใบอนุญาตนั้นสามารถรองรับได้. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น โดยการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการกับกรมที่ดิน: เป็นทรัพยสิทธิซึ่งไม่สิ้นไปแม้อาคารจะสลายไป (มาตรา 1415) และ เว้นแต่นิติกรรมก่อตั้งสิทธิจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น สามารถโอนและตกทอดทางมรดกได้ (มาตรา 1411).
การเปรียบเทียบแสดงให้เห็นว่าใบอนุญาตก่อสร้างเพียงอย่างเดียวเทียบเท่ากับที่ดินที่จดทะเบียน ซึ่งเป็นเส้นทางที่แข็งแกร่งที่สุด เนื่องจากเป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จดทะเบียนซึ่งสามารถโอนและรับมรดกได้ (มาตรา 1410 ถึง 1416) และ โครงสร้างบริษัทนอมินี, ซึ่งเป็นสิ่งผิดกฎหมาย ใบอนุญาตนั้นมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในการขอรับ แต่จะแสดงให้เห็นเพียงว่าใครเป็นผู้สร้างบ้านเท่านั้น ดังนั้นจึงควรเป็นหลักฐานยืนยันสิทธิ์ที่จดทะเบียนไว้มากกว่าที่จะแทนที่สิทธิ์เดิม.
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้
English
Section 146
Full text
A thing attached to land or to a building only temporarily is not deemed to be a component part of that land or building. The same applies to a building or other structure which a person having a right over another person's land has constructed on that land in exercise of that right.
ThaiLawOnline translation
Section 1310
Full text
Where a person builds a structure on another person's land in good faith, the owner of the land becomes the owner of the structure, but must pay the builder the amount by which the value of the land has increased by reason of the structure. However, if the owner of the land can show that he was not negligent, he may refuse to accept the structure and require the builder to remove it and to restore the land to its former condition. Where this cannot be done at reasonable expense, the owner of the land may require the builder to buy the land, in whole or in part, at the market price.
ThaiLawOnline translation
Section 144
Full text
A component part of a thing means a part which, by the nature of the thing or by local custom, is essential to the existence of that thing and cannot be separated from it without destroying it, damaging it, or altering its form or nature. The owner of a thing has ownership of the component parts of that thing.
ThaiLawOnline translation
Section 1311
Full text
A person who builds a building on the land of another in bad faith must restore the land to its former condition and return it to the owner, unless the owner chooses to have it returned in its existing state; in that case the owner of the land must pay either the value of the building or the amount by which the value of the land has increased by reason of the building, at the owner's choice.
ThaiLawOnline translation
Section 1410
Superficies is the registered right to own buildings, structures, or plantations on another's land, separately from the land itself.
Full text
The owner of a piece of land may create a right of superficies in favour of another person by giving him the right to own, upon or under the land, buildings, structures or plantations.
ThaiLawOnline translation
Section 1411
Full text
Unless otherwise provided in the juristic act creating it, a superficies may be transferred and inherited.
ThaiLawOnline translation
Section 21 Building Control Act B.E. 2522
Full text
Any person who intends to construct, modify or move a building must obtain a licence from the local official, or give notice to the local official and proceed in accordance with section 39 bis.
ThaiLawOnline translation
Section 8 Building Control Act B.E. 2522
Full text
For the purposes of structural strength, safety, fire prevention, public health, preservation of environmental quality, town planning, architecture and facilitation of traffic, as well as other matters necessary for compliance with this Act, the Minister, on the advice of the Building Control Committee, shall have the power to issue Ministerial Regulations prescribing: (1) the type, character, design, shape, proportions, size, area and location of buildings; (2) load bearing, resistance and durability, as well as the character and properties of the materials used; (3) load bearing, resistance and durability of buildings and of the ground supporting buildings; (4) designs and methods for the installation of water supply, gas, electrical and mechanical systems, safety in respect of fire or other disasters, and protection against danger in the event of turmoil; (5) the design and number of bathrooms and toilets; (6) systems for managing the environment of buildings, such as lighting, ventilation, air conditioning, air purification, drainage, wastewater treatment, and disposal of solid waste and sewage; (7) the character, level, height and area of open space outside buildings, or building lines; (8) distances or levels between a building and another building or the boundary of another person's land, or between a building and a road, lane, soi, footpath, way or public place; (9) areas or structures for use as car parks, turning spaces and vehicle entrances and exits for certain kinds or types of buildings, as well as the character and size of such areas or structures; (10) zones in which the construction, alteration, demolition, removal, and use or change of use of any kind or type of building is prohibited; (11) rules, procedures and conditions for the construction, alteration, demolition, removal, use or change of use of buildings; (12) rules, procedures and conditions for applying for permission, granting permission, renewal of permits, transfer of permits, issuance of certificates and issuance of substitute documents under this Act; (13) the duties and responsibilities of designers, work supervisors, operators, building occupiers and building owners; (14) the specific qualifications and prohibited characteristics of inspectors, as well as rules, procedures and conditions for applying for registration and for revocation of registration as an inspector; (15) rules, procedures and conditions for building inspection and for the installation and inspection of building equipment; (16) the kinds or types of buildings whose owner, occupier or operator must take out insurance against legal liability for the life, body and property of third parties. A Ministerial Regulation under paragraph one may provide that matters of technical detail concerning the construction, alteration, demolition or removal of buildings which change rapidly shall be in accordance with rules prescribed by the Minister, on the advice of the Building Control Committee, by notification in the Government Gazette.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 146
ข้อความเต็ม
ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1310
ข้อความเต็ม
บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้างแต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 144
ข้อความเต็ม
ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไปเจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1311
ข้อความเต็ม
บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1410
ข้อความเต็ม
เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1411
ข้อความเต็ม
ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 21 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น และดำเนินการตามมาตรา ๓๙ ทวิ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 8 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เพื่อประโยชน์แห่งความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร ตลอดจนการอื่นที่จำเป็นเพื่อปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้ ให้รัฐมนตรีโดยคำแนะนำของคณะกรรมการควบคุมอาคารมีอำนาจออกกฎกระทรวงกำหนด (๑) ประเภท ลักษณะ แบบ รูปทรง สัดส่วน ขนาด เนื้อที่ และที่ตั้งของอาคาร (๒) การรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทน ตลอดจนลักษณะ และคุณสมบัติของวัสดุที่ใช้ (๓) การรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทนของอาคาร และพื้นดินที่รองรับอาคาร (๔) แบบและวิธีการเกี่ยวกับการติดตั้งระบบประปา ก๊าซ ไฟฟ้า เครื่องกล ความปลอดภัยเกี่ยวกับอัคคีภัยหรือภัยพิบัติอย่างอื่น และการป้องกันอันตรายเมื่อมีเหตุชุลมุนวุ่นวาย (๕) แบบและจำนวนของห้องน้ำและห้องส้วม (๖) ระบบการจัดการเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมของอาคาร เช่น ระบบการจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การฟอกอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย และการกำจัดขยะมูลฝอย และสิ่งปฏิกูล (๗) ลักษณะ ระดับ ความสูง เนื้อที่ของที่ว่างภายนอกอาคาร หรือแนวอาคาร (๘) ระยะหรือระดับระหว่างอาคารกับอาคารหรือเขตที่ดินของผู้อื่น หรือระหว่างอาคารกับถนน ตรอก ซอย ทางเท้า ทาง หรือที่สาธารณะ (๙) พื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถสำหรับอาคารบางชนิด หรือบางประเภท ตลอดจนลักษณะและขนาดของพื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นดังกล่าว (๑๐) บริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย และใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารชนิดใดหรือประเภทใด (๑๑) หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร (๑๒) หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการขออนุญาต การอนุญาต การต่ออายุใบอนุญาต การโอนใบอนุญาต การออกใบรับรอง และการออกใบแทนตามพระราชบัญญัตินี้ (๑๓) หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ออกแบบ ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการผู้ครอบครองอาคาร และเจ้าของอาคาร (๑๔) คุณสมบัติเฉพาะและลักษณะต้องห้ามของผู้ตรวจสอบ ตลอดจนหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการขอขึ้นทะเบียน และการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ (๑๕) หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการตรวจสอบอาคาร ติดตั้งและตรวจสอบอุปกรณ์ประกอบของอาคาร (๑๖) ชนิดหรือประเภทของอาคารที่เจ้าของอาคาร หรือผู้ครอบครองอาคาร หรือผู้ดำเนินการต้องทำการประกันภัยความรับผิดตามกฎหมายต่อชีวิต ร่างกาย และทรัพย์สินของบุคคลภายนอก กฎกระทรวงตามวรรคหนึ่งจะกำหนดให้เรื่องที่เป็นรายละเอียดทางด้านเทคนิคเกี่ยวกับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ที่มีการเปลี่ยนแปลงรวดเร็วเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีโดยคำแนะนำของคณะกรรมการควบคุมอาคารประกาศกำหนดในราชกิจจานุเบกษาก็ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 146
Les biens fixés temporairement au terrain ou à un bâtiment n'en sont pas des parties composantes; il en va de même des bâtiments ou constructions élevés sur le terrain d'autrui par celui qui exerce un droit sur ce terrain.
résumé non officiel
Article 1310
Le propriétaire d'un terrain où autrui bâtit de bonne foi acquiert le bâtiment et paie la plus-value au constructeur. S'il prouve sa diligence, il peut le refuser et exiger démolition et remise en état ou, à coût excessif, l'achat du terrain (tout ou partie) au prix du marché.
résumé non officiel
Article 144
La partie intégrante d'une chose est celle qui, par sa nature ou selon l'usage local, est essentielle à son existence et ne peut en être séparée sans la détruire, l'endommager ou en changer la forme ou l'état. Le propriétaire de la chose est propriétaire de ses parties intégrantes.
résumé non officiel
Article 1311
Celui qui construit de mauvaise foi sur le terrain d'autrui doit remettre le terrain en état et le restituer, sauf si le propriétaire choisit de le reprendre en l'état; celui-ci doit alors payer, à son choix, la valeur du bâtiment ou la plus-value apportée au terrain.
résumé non officiel
Article 1410
Le propriétaire d'un terrain peut constituer au profit d'autrui un droit de superficie, en conférant à cette personne le droit d'être propriétaire de bâtiments, d'ouvrages ou de plantations sur ou sous ce terrain.
résumé non officiel
Article 1411
Sauf stipulation contraire de l'acte constitutif, le droit de superficie est cessible et transmissible par succession.
résumé non officiel
Article 21 Building Control Act B.E. 2522
Toute personne qui entend construire, modifier ou déplacer un bâtiment doit obtenir un permis du fonctionnaire local, ou en faire la déclaration à ce fonctionnaire et procéder conformément à l'article 39 bis.
résumé non officiel
Article 8 Building Control Act B.E. 2522
Sur avis du Comité de contrôle des bâtiments, le Ministre peut fixer par règlement les normes des bâtiments (conception, structure, matériaux, réseaux, incendie, sanitaires, environnement, reculs, parkings, zones interdites), autorisations, devoirs des intervenants, inspecteurs, inspections et assurance responsabilité civile, et renvoyer les détails techniques évolutifs au Journal officiel.
résumé non officiel
คำพิพากษาศาลฎีกา
- 8015/2551 (2008): สิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่ได้จดทะเบียน ยังคงผูกพันคู่สัญญา แม้ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่ใช้ยันบุคคลภายนอกได้
- 2756/2565 (2022): ผนังร่วมระหว่างทาวน์เฮาส์ เป็นกรรมสิทธิ์รวม ไม่ใช่สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410
- 4655/2566 (2023): สัญญาเช่า 30+30+30 ปีชำระค่าเช่าล่วงหน้า คำมั่นต่อสัญญาเป็นโมฆะ การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์
แหล่งที่มา
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
- Building Control Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 2 พฤศจิกายน 2569
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569
ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างและเอกสารที่ต้องยื่น
ขั้นตอนการออกเอกสารและการมีส่วนร่วมของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
กระบวนการขออนุญาตก่อสร้างเริ่มต้นด้วยการรับรองสิทธิ์การใช้ที่ดินผ่านสัญญาเช่า จากนั้นจึงดำเนินการจัดทำเอกสารอย่างครบถ้วน โดยมีผู้เชี่ยวชาญชาวไทยที่ได้รับอนุญาตเป็นผู้ดำเนินการ โดยหน่วยงานท้องถิ่น เทศบาล หรือ องค์กรการบริหารระดับเขต (Or.Bor.Tor) ออกแบบก่อสร้าง และกำหนดให้ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดิน ก่อนที่จะกำหนดให้ผู้ขออนุญาตชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาคาร กระบวนการนี้โดยทั่วไปประกอบด้วยหลายขั้นตอน รวมถึงการจัดทำแบบแปลน การยื่นขออนุญาต การออกใบอนุญาต การกำกับดูแลการก่อสร้าง และเอกสารการเสร็จสมบูรณ์.
นักลงทุนต่างชาติสามารถขอใบอนุญาตก่อสร้างในนามของตนเองได้เมื่อมีสิทธิเหนือที่ดิน โดยมีคำยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดิน แม้ว่าบางหน่วยงานในท้องถิ่นอาจไม่คุ้นเคยกับผู้ยื่นขอที่เป็นชาวต่างชาติก็ตาม ในกรณีที่ใบอนุญาตได้ออกในนามของผู้รับเหมาหรือเจ้าของที่ดิน ใบอนุญาตนั้นสามารถโอนไปยังเจ้าของบ้านได้ตามขั้นตอนที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคารให้กำหนดไว้ในกฎกระทรวง (มาตรา 8(12)) แต่จะดีกว่าหากออกใบอนุญาตในนามของเจ้าของบ้านตั้งแต่แรก เนื่องจากชื่อที่ปรากฏในใบอนุญาตคือหลักฐาน.
เอกสารและขั้นตอนการโอน
การโอนใบอนุญาตก่อสร้างดำเนินการโดยหน่วยงานท้องถิ่นที่ออกใบอนุญาตนั้น คือเทศบาลหรือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) เตรียมสำเนาโฉนดที่ดิน ทะเบียนบ้าน (ถ้ามี) เอกสารแสดงตัวตน และข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างคู่สัญญา ระยะเวลาดำเนินการขึ้นอยู่กับแต่ละสำนักงาน.
ควรเตรียมหนังสือเดินทาง และทะเบียนสมรส (ในกรณีที่เกี่ยวข้อง) พร้อมเอกสารแสดงสิทธิเหนือที่ดิน ใบอนุญาตไม่ว่าจะโอนแล้วหรือไม่ เป็นหลักฐานว่าใครเป็นผู้สร้างบ้าน และมีความมั่นคงเพียงเท่ากับสิทธิเหนือที่ดินที่รองรับอยู่เบื้องหลังเท่านั้น.
การยอมรับของหน่วยงานและสถานะทางกฎหมาย
การยอมรับของหน่วยงานรัฐบาล
ใบอนุญาตจะได้รับการยอมรับเป็นหลักฐานการเป็นเจ้าของได้มากน้อยเพียงใดขึ้นอยู่กับสำนักงานหรือหน่วยงานที่คุณติดต่อ และไม่มีกฎเกณฑ์เดียว ส่วนการขอติดตั้งสาธารณูปโภคและทะเบียนบ้านมักจะผูกติดอยู่กับตัวบ้าน.
การยอมรับของธนาคารและสถาบันการเงิน
ธนาคารที่ให้กู้ยืมโดยใช้บ้านบนที่ดินที่ผู้กู้ไม่ได้เป็นเจ้าของเป็นหลักประกัน จะมองหาสัญญาเช่าหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนแล้วซึ่งรองรับใบอนุญาตนั้นอยู่ เพราะใบอนุญาตก่อสร้างเพียงอย่างเดียวไม่ใช่หลักประกันที่ธนาคารสามารถจดทะเบียนได้.
ผู้ถือใบอนุญาตก่อสร้างที่ต้องการกู้เงินเพื่อการก่อสร้างโดยทั่วไปจะถูกขอให้แสดงว่าผู้ขอรับใบอนุญาตเป็นผู้ถือโฉนดที่ดินหรือมีสิทธิเหนือที่ดินที่จดทะเบียนไว้ ความสอดคล้องกันระหว่างสิทธิเหนือที่ดินกับอาคารนี้เองที่ทำให้ผู้ให้กู้มีหลักประกันที่สามารถจดทะเบียนได้.
การยอมรับของกรมที่ดินและศาล
กรมที่ดินเป็นผู้จดทะเบียนสิทธิในที่ดิน ดังนั้นจึงบันทึกสถานะของเจ้าของอาคารผ่านสัญญาเช่าหรือสิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียน ไม่ใช่ผ่านใบอนุญาต ซึ่งกรมที่ดินไม่ได้จดทะเบียน ศาลวินิจฉัยความเป็นเจ้าของอาคารตามมาตรา 146 และพยานหลักฐานทั้งหมด: ใบอนุญาตในชื่อของผู้กล่าวอ้างเป็นหลักฐานที่มีน้ำหนักมาก แต่ไม่ใช่หลักฐานเด็ดขาดในตัวเอง.
ศาลยังได้จำกัดทางเลือกให้แคบลงด้วย ในคำพิพากษาที่ 4655/2566 ศาลฎีกา วินิจฉัยว่าการต่อสัญญาเช่าที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่แรกเพื่อให้การเช่ามีระยะเวลาเกิน 30 ปีเป็นโมฆะ เนื่องจากเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ดังนั้นจึงไม่อาจจัดเตรียมการเช่าระยะยาวไว้ล่วงหน้าได้ ด้วยเหตุนี้ สิทธิเหนือพื้นดินที่จดทะเบียนสำหรับอาคาร โดยมีใบอนุญาตก่อสร้างสนับสนุน จึงยิ่งมีความสำคัญมากขึ้น ไม่ใช่น้อยลง.
ความท้าทายในทางปฏิบัติและประเด็นปัญหาในการนำไปปฏิบัติ
การต่อต้านจากหน่วยงานราชการและอุปสรรคทางราชการ
นักลงทุนต่างชาติบางครั้งพบกับการต่อต้านที่สำนักงานท้องถิ่นเมื่อขอใบอนุญาตก่อสร้างในนามของตนเอง โดยเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นบางรายไม่คุ้นเคยกับข้อกำหนดทางกฎหมายเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอาคารของชาวต่างชาติ ในบางกรณี สำนักงานที่ดิน ขัดขวางการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์อาคารสำหรับชาวต่างชาติแม้ว่าจะมีอำนาจทางกฎหมายที่จะทำเช่นนั้น โดยต้องใช้ความพยายามอย่างต่อเนื่องและตัวแทนทางกฎหมายที่มีประสบการณ์. ความล่าช้าในการดำเนินการ ที่หน่วยงานราชการต่างๆ อาจทำให้ระยะเวลาในการทำธุรกรรมยาวนานขึ้น และทำให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นเกินกว่าที่ประเมินไว้ในตอนแรก.
พระราชบัญญัติควบคุมอาคารให้กฎกระทรวงและราชการส่วนท้องถิ่นเป็นผู้กำหนดขั้นตอนส่วนใหญ่ การปฏิบัติจึงแตกต่างกันไปในแต่ละสำนักงาน ใบอนุญาตที่ออกในชื่อของเจ้าของเองและครอบคลุมทุกสิ่งที่ก่อสร้าง จะช่วยหลีกเลี่ยงข้อโต้แย้งในภายหลังได้เกือบทั้งหมด.
การพัฒนาด้านตลาดและกฎระเบียบ
คดีที่มีชื่อเสียง เช่น คอนโดมิเนียม แอชตัน อโสเก ซึ่งใบอนุญาตก่อสร้างของโครงการนี้ถูกเพิกถอนโดยศาลปกครองหลังจากที่โครงการเสร็จสมบูรณ์ แสดงให้เห็นว่าใบอนุญาตที่ออกโดยละเมิดกฎระเบียบสามารถถูกเพิกถอนได้ ใบอนุญาตจะดีได้เพียงเท่ากับคำขออนุญาตที่อยู่เบื้องหลังเท่านั้น.
การลดความเสี่ยงและแนวปฏิบัติที่ดีที่สุด
นักลงทุนต่างชาติสามารถลดความเสี่ยงในการครอบครองใบอนุญาตก่อสร้างได้ด้วยการใช้บริการที่ครอบคลุม การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ และได้รับการให้การช่วยเหลือทางกฎหมายอย่างมืออาชีพ. การตรวจสอบความถูกต้องของใบอนุญาตก่อสร้าง และการปฏิบัติตามข้อกำหนดการก่อสร้างทั้งหมดจะช่วยป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคต การทำงานร่วมกับทนายความที่มีคุณสมบัติและมีประสบการณ์ในการจดทะเบียนขออนุญาตก่อสร้างจะช่วยให้เข้าใจถึงข้อกำหนดและขั้นตอนต่างๆ ของหน่วยงานท้องถิ่นได้ดียิ่งขึ้น.
การเก็บรักษาเอกสารอย่างถูกต้อง ทำให้การทำธุรกรรมในภายหลังง่ายขึ้น และ ความคุ้มครองประกันภัย ป้องกันการสูญเสีย ตรวจสอบให้แน่ใจว่าใบอนุญาตครอบคลุมถึงสิ่งก่อสร้างที่ได้สร้างจริงทั้งหมด: ส่วนที่สร้างโดยไม่มีใบอนุญาตจะไม่ได้รับความคุ้มครองโดยใบอนุญาตดังกล่าว ไม่ว่าในฐานะพยานหลักฐานหรือในทางอื่นใด.
คำถามที่พบบ่อย
ใบอนุญาตก่อสร้างจะพิสูจน์ได้ว่าฉันเป็นเจ้าของบ้านหรือไม่
นี่เป็นหลักฐานว่าใครเป็นผู้สร้างบ้าน ไม่ใช่สิทธิในที่ดิน การเป็นเจ้าของมาจากการกำหนดไว้ในมาตรา 146 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และสิทธิของคุณในที่ดิน การพิจารณาของศาลจะพิจารณาถึงใบอนุญาตนั้นควบคู่ไปกับสิทธิและหลักฐานอื่นๆ.
สิ่งที่เกิดขึ้นกับบ้านที่สร้างบนที่ดินของผู้อื่นโดยไม่มีสิทธิ์ครอบครองนั้นจะเป็นอย่างไร
ที่ดินดังกล่าวจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ไม่ว่าจะมีการระบุชื่อเจ้าของที่ดินไว้ในใบอนุญาตใดก็ตาม (มาตรา 144 และ 1310) ผู้รับเหมาที่มีเจตนาดีจะได้รับค่าตอบแทนเพียงส่วนเพิ่มของมูลค่าที่ดินเท่านั้น ในขณะที่ผู้รับเหมาที่มีเจตนาไม่ดีอาจถูกบังคับให้ถอนที่ดินนั้นออกไปด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง (มาตรา 1311).
ใครเป็นผู้ออกใบอนุญาตก่อสร้าง?
หน่วยงานท้องถิ่น: เทศบาลหรือองค์กรบริหารระดับเขต (Or.Bor.Tor) กรมที่ดินไม่ออกหรือจดทะเบียนใบอนุญาตใดๆ ทั้งสิ้น แต่จะบันทึกข้อมูลสถานะของเจ้าของอาคารผ่านสัญญาเช่าหรือสัญญาการครอบครองที่จดทะเบียนไว้.
ใบอนุญาตที่ออกในนามผู้รับเหมาหรือเจ้าของที่ดินสามารถโอนให้แก่ฉันได้หรือไม่
ใช่ ตามขั้นตอนที่พระราชบัญญัติควบคุมอาคารกำหนดไว้ให้เป็นดุลพินิจของกระทรวง (มาตรา 8(12)) ควรออกใบอนุญาตในชื่อของคุณตั้งแต่แรก เพราะชื่อที่ปรากฏในใบอนุญาตเป็นหลักฐาน.
บทสรุป
ใบอนุญาตก่อสร้างเป็นหลักฐานที่ใช้ได้จริงและเป็นที่ยอมรับสำหรับเจ้าของทรัพย์สินชาวต่างชาติในประเทศไทย ว่าใครเป็นเจ้าของบ้านที่สร้างขึ้นบนที่ดินซึ่งตนไม่สามารถเป็นเจ้าของได้ ความเป็นเจ้าของนั้นขึ้นอยู่กับมาตรา 146 และสิทธิเหนือที่ดิน ดังนั้นใบอนุญาตจะใช้ได้ดีที่สุดเมื่อใช้ควบคู่กับสิทธิเหนือพื้นดินหรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียน มากกว่าจะใช้แทนสิ่งเหล่านั้น.
อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของโดยอาศัยใบอนุญาตก่อสร้างให้ประสบความสำเร็จนั้น จำเป็นต้องจัดการกับความท้าทายทางปกครองอย่างรอบคอบ จัดเตรียมเอกสารให้ถูกต้อง และปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ นักลงทุนต่างชาติจะต้องเข้าใจว่า ใบอนุญาตก่อสร้างได้รับการยอมรับที่แตกต่างกันไปในแต่ละหน่วยงานของไทย โดยบางหน่วยงานอาจต้องการเอกสารประกอบเพิ่มเติม การพัฒนาของตลาดล่าสุดและคดีความที่มีชื่อเสียงเน้นย้ำถึงความสำคัญของคำแนะนำทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญและการตรวจสอบสถานะอย่างละเอียดถี่ถ้วนตลอดกระบวนการซื้อและการเป็นเจ้าของ.
เมื่อใช้เพียงลำพัง ใบอนุญาตมีน้ำหนักน้อย แต่เมื่อใช้ประกอบกับสิทธิเหนือพื้นดินหรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้ว ก็เป็นวิธีปกติที่ชาวต่างชาติใช้แสดงว่าบ้านหลังนั้นเป็นของตน.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. มาตรา 144, 146, 540, 1310, 1311, 1410 ถึง 1412, 1415 และ 1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 8(12) แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ได้รับการอ่านจากตัวบทภาษาไทย ตรวจสอบอีกครั้งเมื่อวันที่ 6 ตุลาคม 2026: อ่านมาตรา 146, 1310, 1311 และ 1415 ฉบับภาษาไทยอีกครั้ง; ย่อหน้าแรกปัจจุบันระบุค่าทดแทนตามมาตรา 1310 และทางเลือกให้รื้อถอนตามมาตรา 1311; เรื่องราวของ Ashton Asoke และแนวปฏิบัติของสำนักงานที่บรรยายไว้ไม่ได้รับการตรวจสอบซ้ำ.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.