A Shared Wall Between Adjoining Townhouses is Co-Owned Property — Not a Superficies Under Section 1410 ผนังร่วมระหว่างทาวน์เฮาส์ — เป็นกรรมสิทธิ์รวม ไม่ใช่สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410

ะตูเดิมทิ้งก็ตาม ก็ไม่อาจถือว่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 ได้สละสิทธิในการใช้ประโยชน์ผนังร่วมดังกล่าวไปด้วย ในเมื่อจำเลยที่ 1 ยังคงหวงกันผนังร่วมในฝั่งที่ดินของจำเลยที่ 1 อยู่เช่นเดิม กรณีหามีเหตุอันใดให้จำเลยที่ 1 ต้องเสียไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในส่วนของจำเลยที่ 1 และให้โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมตึกแถวที่เหลือจากการรื้อถอนทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียว โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้ห้ามจำเลยทั้งสี่รื้อถอนนั่งร้านเหล็กก่อสร้างของโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสี่เปิดประตูรั้วเหล็กให้โจทก์ทั้งสองนำคนงานและวัสดุเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 17395 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เพื่อทำการก่อสร้าง ซ่อมแซม ปรับปรุงผนังตึกแถวของโจทก์ทั้งสองเลขที่ 45/8 ฝั่งด้านทิศใต้จนกว่าจะแล้วเสร็จ และร่วมกันใช้เงิน 1,001,750 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้พิพากษาว่าผนังร่วมที่เหลือจากการรื้อถอนของจำเลยทั้งสี่ทางด้านทิศใต้ของอาคารตึกแถว 6 ชั้น เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสอง จำเลยทั้งสี่ให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาจำเลยที่ 4 ยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัท ท. และบริษัท ด. เข้าเป็นจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 โดยอ้างว่า บริษัท ท. เป็นผู้รับประกันภัยซึ่งต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 4 และบริษัท ด. เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 และที่ 2 และได้ร่วมละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยร่วมที่ 2 ให้การขอให้ยกฟ้องและยกคำร้องขอของจำเลยที่ 4 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 24 สิงหาคม 2559) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยที่ 2 ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ (ที่ถูก โจทก์ทั้งสอง) โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าที่โจทก์ทั้งสองชนะคดี คำขออื่นให้ยก ยกฟ้องโจทก์ (ที่ถูก โจทก์ทั้งสอง) สำหรับจำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และจำเลยร่วมทั้งสอง โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 24 สิงหาคม 2559) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และจำเลยร่วมทั้งสองในศาลชั้นต้น กับค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีพาณิชย์และเศรษฐกิจวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดิน โฉนดเลขที่ 17394 พร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกแถว 6 ชั้น จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 17395 พร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกแถว 7 ชั้น จำเลยที่ 2 ประกอบกิจการให้เช่าทรัพย์สิน จำเลยที่ 3 ประกอบกิจการรับเหมาก่อสร้าง จำเลยที่ 4 ประกอบกิจการบริหารงานก่อสร้าง จำเลยร่วมที่ 1 ประกอบกิจการรับประกันวินาศภัย และจำเลยร่วมที่ 2 ประกอบกิจการตกแต่งภายใน เดิมตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 ก่อสร้างพร้อมกัน มีผนังแบ่งตึกแถวเป็นคูหาร่วมกัน (ผนังร่วม) มีฐานรากและโครงสร้างหลักเชื่อมต่อเป็นอันเดียวกัน จำเลยที่ 1 ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 17394 พร้อมตึกแถวให้แก่บริษัท ซ. และบริษัท ซ. ขายที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสอง ต่อมาจำเลยที่ 1 และที่ 2 รื้อตึกแถวของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวเพื่อก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยโครงการคงเหลือผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสอง สำหรับคดีในส่วนของจำเลยที่ 3 ที่ 4 และจำเลยร่วมทั้งสอง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ทั้งสองมิได้อุทธรณ์ จึงเป็นอันยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ส่วนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ฎีกา คดีในส่วนนี้จึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองเพียงประการเดียวว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมตึกแถวที่เหลือจากการรื้อถอนทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียวหรือไม่ โดยโจทก์ทั้งสองฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ปรับบทกฎหมายมาตรา 1415 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่ถูกต้องกับข้อเท็จจริงในคดีนี้ เมื่อตึกแถวของจำเลยที่ 1 รื้อถอนจนหมดสิ้น ถือว่าจำเลยที่ 1 สละสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ตึกแถวของจำเลยที่ 1 ผนังร่วมตึกแถวที่เหลือจากการรื้อถอนจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสองทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียวนั้น เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 เรื่องสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น คดีนี้ข้อเท็จจริงรับฟังยุติในเบื้องต้นแล้วว่า เดิมจำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินของจำเลยที่ 1 ในลักษณะมีผนังแบ่งตึกแถวออกเป็นคูหา (ผนังร่วม) มีฐานรากและโครงสร้างหลักเชื่อมต่อเป็นอันเดียวกัน ต่อมาที่ดินโฉนดเลขที่ 17394 พร้อมตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสอง จากนั้นจำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวส่วนของจำเลยที่ 1 เพื่อก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย คงเหลือผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสอง ดังนั้น ผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 อันเป็นกรรมสิทธิ์รวมจึงต่างก็อยู่บนที่ดินของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 กรณีจึงมิใช่เรื่องสิทธิเหนือพื้นดินดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองในส่วนนี้ฟังขึ้น ส่วนที่โจทก์ทั้งสองขอเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมทั้งหมดนั้น คดีนี้โจทก์ทั้งสองบรรยายฟ้องยอมรับว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 17394 ของโจทก์ทั้งสองทางด้านทิศใต้มีแนวเขตติดต่อกับที่ดินโฉนดเลขที่ 17395 ของจำเลยที่ 1 โดยมีตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 ปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว มีผนังแบ่งตึกแถวเป็นคูหาร่วมกัน (ผนังร่วม) มีฐานรากและโครงสร้างหลักเชื่อมต่อเป็นอันเดียวกัน และเมื่อระหว่างวันที่ 27 พฤศจิกายน 2558 ถึงปลายเดือนมิถุนายน 2559 จำเลยทั้งสี่ได้ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวของจำเลยที่ 1 และตึกแถวอื่น ๆ จนแล้วเสร็จ โดยจำเลยทั้งสี่ไม่ได้รื้อถอนผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 ในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์กึ่งหนึ่งของจำเลยที่ 1 ไปด้วย ดังนั้น ผนังร่วมตึกแถวที่เหลือจากการรื้อถอนดังกล่าวจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสองทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียว แสดงให้เห็นว่า โจทก์ทั้งสองทราบเป็นอย่างดีว่าผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 เป็นกรรมสิทธิ์รวม คงอ้างแต่เพียงว่าภายหลังเมื่อมีการรื้อถอนตึกแถวของจำเลยที่ 1 และเหลือผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสอง ย่อมตกเป็นของโจทก์ทั้งสองทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียว ในข้อนี้เมื่อพิจารณาว่าโดยวัตถุประสงค์และสภาพของการใช้งานผนังร่วมตึกแถวใช้เพื่อแบ่งกั้นตึกแถวออกเป็นคูหาตามสัดส่วนที่แต่ละฝ่ายมีกรรมสิทธิ์ ผนังร่วมเปรียบได้กับผนังกำแพงซึ่งหมายเขตที่ดิน โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 จึงเป็นเจ้าของรวมกัน และหลักกรรมสิทธิ์ยังคงมีอยู่ หาได้เปลี่ยนแปลงไปเพราะสภาพการใช้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงไป ในกรณีนี้ก็เช่นเดียวกัน โจทก์ทั้งสองทราบดีว่าผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 เป็นกรรมสิทธิ์รวม แม้ต่อมาภายหลังสภาพของผนังร่วมระหว่างตึกแถวดังกล่าวเปลี่ยนแปลงไป และไม่อาจใช้ได้ตามวัตถุประสงค์เดิม แต่ผนังร่วมก็ยังคงบ่งบอกเขตแดนกรรมสิทธิ์ของที่ดินอันเป็นประโยชน์แก่เจ้าของรวม กรรมสิทธิ์ผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 จึงหาได้เปลี่ยนแปลงไปไม่ จำเลยที่ 1 ยังคงมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับโจทก์ทั้งสอง ส่วนฎีกาของโจทก์ทั้งสองที่อ้างว่า ปัจจุบันจำเลยที่ 2 ได้ทำประตูบ้านหรือประตูเข้าพื้นที่ใหม่ ในตำแหน่งใหม่ โดยรื้อถอนประตูเดิมทิ้ง จึงถือได้ว่าสละสิทธิในการจะใช้ประโยชน์ในการใช้ประตูอันเก่าที่ติดตั้งบริเวณผนังร่วมเดิมแล้ว ฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้มีเจตนาหวงแหนการใช้ประโยชน์ในผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 อีกต่อไปนั้น ในข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยที่ 3 รื้อถอนตึกแถวของจำเลยที่ 1 แล้วเสร็จและส่งมอบงาน เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2559 ส่วนโจทก์ทั้งสองฟ้องจำเลยทั้งสี่เป็นคดีนี้ เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2559 มีระยะเวลาห่างกันประมาณ 3 เดือน ดังนั้น ที่โจทก์ทั้งสองอ้างว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้มีเจตนาหวงแหนการใช้ประโยชน์ในผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 อีกต่อไป ทั้งที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยังห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองนำคนงานเข้ามาซ่อมแซมผนังร่วมดังกล่าว จึงเป็นการด่วนสรุปของโจทก์ทั้งสองฝ่ายเดียว นอกจากนั้นแม้ได้ความจริงว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำประตูบ้านหรือประตูเข้าพื้นที่ใหม่ ในตำแหน่งใหม่ โดยรื้อถอนประตูเดิมทิ้งก็ตาม แต่โจทก์ทั้งสองก็ไม่อาจทึกทักเอาเสียทีเดียวว่า จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 ได้สละสิทธิในการใช้ประโยชน์ผนังร่วมดังกล่าวไปด้วยในเมื่อจำเลยที่ 1 ก็ยังคงหวงกันผนังร่วมในฝั่งที่ดินของจำเลยที่ 1 อยู่เช่นเดิม กรณีหามีเหตุอันใดให้จำเลยที่ 1 ต้องเสียไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในส่วนของจำเลยที่ 1 และให้โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมตึกแถวที่เหลือจากการรื้อถอนทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียว ที่ศาลอุทธรณ์ให้ยกคำขอของโจทก์ทั้งสองในส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้น อย่างไรก็ตาม ในส่วนที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนั้น แม้จำเลยที่ 1 และที่ 2 มิได้ฎีกาในปัญหานี้ แต่เนื่องจากมีประกาศใช้พระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 โดยพระราชกำหนดดังกล่าวได้แก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 7 และมาตรา 224 เป็นผลให้ดอกเบี้ยผิดนัดปรับเปลี่ยนจากอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เป็นอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ที่กระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกา แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ทั้งนี้ ปัญหาการกำหนดดอกเบี้ยตามกฎหมายเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองและกำหนดดอกเบี้ยให้เป็นไปตามพระราชกำหนดดังกล่าวได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 24 สิงหาคม 2559) เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ อัตราดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 นั้น ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ทั้งสองขอ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ