A Shared Wall Between Adjoining Townhouses is Co-Owned Property: Not a Superficies Under Section 1410 ผนังร่วมระหว่างทาวน์เฮาส์ เป็นกรรมสิทธิ์รวม ไม่ใช่สิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
A superficies under Section 1410 arises only where the owner of land creates, in favour of another person, the right to own buildings or structures on that land. A party wall dividing two adjoining townhouses stands on both plots and belongs to both neighbours as co-owners, so it is not a superficies, and Section 1415, which provides that a superficies is not extinguished when the building on it perishes, does not apply to it either way. The wall exists to partition the units and marks the boundary between the plots, like a boundary wall, and co-ownership of it does not change because one neighbour demolishes its own building and the wall can no longer serve its original purpose. Nor does the demolition, or the co-owner opening a new gate elsewhere, amount to abandoning that co-owner's share while it still guards the wall on its side and bars the neighbours from working on it. The remaining wall therefore stays co-owned and the plaintiffs' claim to own it alone failed.
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410 สิทธิเหนือพื้นดินเป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น เมื่อตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 ปลูกสร้างในลักษณะมีผนังแบ่งตึกแถวออกเป็นคูหา (ผนังร่วม) ผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมจึงต่างอยู่บนที่ดินของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 กรณีจึงไม่ใช่เรื่องสิทธิเหนือพื้นดิน ไม่สามารถนำมาตรา 1415 มาปรับใช้ได้ ผนังร่วมใช้เพื่อแบ่งกั้นตึกแถวออกเป็นคูหาและเปรียบได้กับผนังกำแพงซึ่งหมายเขตที่ดิน โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 จึงเป็นเจ้าของรวมกัน และกรรมสิทธิ์ไม่เปลี่ยนแปลงไปเพราะสภาพการใช้ทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป การที่จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวของตนหรือทำประตูใหม่ในตำแหน่งใหม่ ถือไม่ได้ว่าสละสิทธิในผนังร่วม เมื่อจำเลยที่ 1 ยังคงหวงกันผนังร่วมในฝั่งที่ดินของตน โจทก์ทั้งสองจึงไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมที่เหลือแต่เพียงฝ่ายเดียว
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
A superficies under Section 1410 arises only where the owner of land creates, in favour of another person, the right to own buildings or structures on that land. A party wall dividing two adjoining townhouses stands on both plots and belongs to both neighbours as co-owners, so it is not a superficies, and Section 1415, which provides that a superficies is not extinguished when the building on it perishes, does not apply to it either way. The wall exists to partition the units and marks the boundary between the plots, like a boundary wall, and co-ownership of it does not change because one neighbour demolishes its own building and the wall can no longer serve its original purpose. Nor does the demolition, or the co-owner opening a new gate elsewhere, amount to abandoning that co-owner's share while it still guards the wall on its side and bars the neighbours from working on it. The remaining wall therefore stays co-owned and the plaintiffs' claim to own it alone failed.
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410 สิทธิเหนือพื้นดินเป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น เมื่อตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 ปลูกสร้างในลักษณะมีผนังแบ่งตึกแถวออกเป็นคูหา (ผนังร่วม) ผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมจึงต่างอยู่บนที่ดินของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 กรณีจึงไม่ใช่เรื่องสิทธิเหนือพื้นดิน ไม่สามารถนำมาตรา 1415 มาปรับใช้ได้ ผนังร่วมใช้เพื่อแบ่งกั้นตึกแถวออกเป็นคูหาและเปรียบได้กับผนังกำแพงซึ่งหมายเขตที่ดิน โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 จึงเป็นเจ้าของรวมกัน และกรรมสิทธิ์ไม่เปลี่ยนแปลงไปเพราะสภาพการใช้ทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป การที่จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวของตนหรือทำประตูใหม่ในตำแหน่งใหม่ ถือไม่ได้ว่าสละสิทธิในผนังร่วม เมื่อจำเลยที่ 1 ยังคงหวงกันผนังร่วมในฝั่งที่ดินของตน โจทก์ทั้งสองจึงไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมที่เหลือแต่เพียงฝ่ายเดียว
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 2756/2565. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2756/2565 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
English translation is being prepared and will be available soon.
เมื่อพิจารณาว่าวัตถุประสงค์และสภาพการใช้งานผนังร่วมตึกแถวใช้เพื่อแบ่งกั้นตึกแถวออกเป็นคูหา ผนังร่วมเปรียบได้กับผนังกำแพงซึ่งหมายเขตที่ดิน โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 จึงเป็นเจ้าของรวมกันและหลักกรรมสิทธิ์ยังคงมีอยู่ หาได้เปลี่ยนแปลงเพราะสภาพการใช้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงไป โจทก์ทั้งสองทราบดีว่าผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 เป็นกรรมสิทธิ์รวม แม้ต่อมาภายหลังสภาพของผนังร่วมระหว่างตึกแถวเปลี่ยนแปลงไปและไม่อาจใช้ได้ตามวัตถุประสงค์เดิม แต่ผนังร่วมก็ยังคงบ่งบอกเขตแดนกรรมสิทธิ์ของที่ดินอันเป็นประโยชน์แก่เจ้าของรวม กรรมสิทธิ์ผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 จึงหาได้เปลี่ยนแปลงไปไม่ จำเลยที่ 1 ยังคงมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับโจทก์ทั้งสอง แม้จำเลยที่ 2 จะทำประตูบ้านหรือประตูเข้าพื้นที่ใหม่ในตำแหน่งใหม่ โดยรื้อถอนประตูเดิมทิ้งก็ตาม ก็ไม่อาจถือว่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 ได้สละสิทธิในการใช้ประโยชน์ผนังร่วมดังกล่าวไปด้วย ในเมื่อจำเลยที่ 1 ยังคงหวงกันผนังร่วมในฝั่งที่ดินของจำเลยที่ 1 อยู่เช่นเดิม กรณีหามีเหตุอันใดให้จำเลยที่ 1 ต้องเสียไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในส่วนของจำเลยที่ 1 และให้โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมตึกแถวที่เหลือจากการรื้อถอนทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียว โจทก์ทั้งสองฟ้องขอให้ห้ามจำเลยทั้งสี่รื้อถอนนั่งร้านเหล็กก่อสร้างของโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยทั้งสี่เปิดประตูรั้วเหล็กให้โจทก์ทั้งสองนำคนงานและวัสดุเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 17395 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 เพื่อทำการก่อสร้าง ซ่อมแซม ปรับปรุงผนังตึกแถวของโจทก์ทั้งสองเลขที่ 45/8 ฝั่งด้านทิศใต้จนกว่าจะแล้วเสร็จ และร่วมกันใช้เงิน 1,001,750 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้พิพากษาว่าผนังร่วมที่เหลือจากการรื้อถอนของจำเลยทั้งสี่ทางด้านทิศใต้ของอาคารตึกแถว 6 ชั้น เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสอง จำเลยทั้งสี่ให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างพิจารณาจำเลยที่ 4 ยื่นคำร้องขอให้เรียกบริษัท ท. และบริษัท ด. เข้าเป็นจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 โดยอ้างว่า บริษัท ท. เป็นผู้รับประกันภัยซึ่งต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 4 และบริษัท ด. เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 และที่ 2 และได้ร่วมละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง ศาลชั้นต้นอนุญาต จำเลยร่วมที่ 1 ให้การขอให้ยกฟ้อง จำเลยร่วมที่ 2 ให้การขอให้ยกฟ้องและยกคำร้องขอของจำเลยที่ 4 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ชำระเงิน 200,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 24 สิงหาคม 2559) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยที่ 2 ชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ (ที่ถูก โจทก์ทั้งสอง) โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าที่โจทก์ทั้งสองชนะคดี คำขออื่นให้ยก ยกฟ้องโจทก์ (ที่ถูก โจทก์ทั้งสอง) สำหรับจำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และจำเลยร่วมทั้งสอง โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 2 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 24 สิงหาคม 2559) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 1 ที่ 3 ที่ 4 และจำเลยร่วมทั้งสองในศาลชั้นต้น กับค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีพาณิชย์และเศรษฐกิจวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดิน โฉนดเลขที่ 17394 พร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกแถว 6 ชั้น จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 17395 พร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกแถว 7 ชั้น จำเลยที่ 2 ประกอบกิจการให้เช่าทรัพย์สิน จำเลยที่ 3 ประกอบกิจการรับเหมาก่อสร้าง จำเลยที่ 4 ประกอบกิจการบริหารงานก่อสร้าง จำเลยร่วมที่ 1 ประกอบกิจการรับประกันวินาศภัย และจำเลยร่วมที่ 2 ประกอบกิจการตกแต่งภายใน เดิมตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 ก่อสร้างพร้อมกัน มีผนังแบ่งตึกแถวเป็นคูหาร่วมกัน (ผนังร่วม) มีฐานรากและโครงสร้างหลักเชื่อมต่อเป็นอันเดียวกัน จำเลยที่ 1 ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 17394 พร้อมตึกแถวให้แก่บริษัท ซ. และบริษัท ซ. ขายที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสอง ต่อมาจำเลยที่ 1 และที่ 2 รื้อตึกแถวของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวเพื่อก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยโครงการคงเหลือผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสอง สำหรับคดีในส่วนของจำเลยที่ 3 ที่ 4 และจำเลยร่วมทั้งสอง ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์ทั้งสองมิได้อุทธรณ์ จึงเป็นอันยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ส่วนจำเลยที่ 1 และที่ 2 ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ฎีกา คดีในส่วนนี้จึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองเพียงประการเดียวว่า โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมตึกแถวที่เหลือจากการรื้อถอนทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียวหรือไม่ โดยโจทก์ทั้งสองฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์ปรับบทกฎหมายมาตรา 1415 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่ถูกต้องกับข้อเท็จจริงในคดีนี้ เมื่อตึกแถวของจำเลยที่ 1 รื้อถอนจนหมดสิ้น ถือว่าจำเลยที่ 1 สละสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ตึกแถวของจำเลยที่ 1 ผนังร่วมตึกแถวที่เหลือจากการรื้อถอนจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสองทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียวนั้น เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 เรื่องสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น คดีนี้ข้อเท็จจริงรับฟังยุติในเบื้องต้นแล้วว่า เดิมจำเลยที่ 1 ก่อสร้างตึกแถวบนที่ดินของจำเลยที่ 1 ในลักษณะมีผนังแบ่งตึกแถวออกเป็นคูหา (ผนังร่วม) มีฐานรากและโครงสร้างหลักเชื่อมต่อเป็นอันเดียวกัน ต่อมาที่ดินโฉนดเลขที่ 17394 พร้อมตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสอง จากนั้นจำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวส่วนของจำเลยที่ 1 เพื่อก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย คงเหลือผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสอง ดังนั้น ผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 อันเป็นกรรมสิทธิ์รวมจึงต่างก็อยู่บนที่ดินของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 กรณีจึงมิใช่เรื่องสิทธิเหนือพื้นดินดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองในส่วนนี้ฟังขึ้น ส่วนที่โจทก์ทั้งสองขอเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมทั้งหมดนั้น คดีนี้โจทก์ทั้งสองบรรยายฟ้องยอมรับว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 17394 ของโจทก์ทั้งสองทางด้านทิศใต้มีแนวเขตติดต่อกับที่ดินโฉนดเลขที่ 17395 ของจำเลยที่ 1 โดยมีตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 ปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว มีผนังแบ่งตึกแถวเป็นคูหาร่วมกัน (ผนังร่วม) มีฐานรากและโครงสร้างหลักเชื่อมต่อเป็นอันเดียวกัน และเมื่อระหว่างวันที่ 27 พฤศจิกายน 2558 ถึงปลายเดือนมิถุนายน 2559 จำเลยทั้งสี่ได้ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวของจำเลยที่ 1 และตึกแถวอื่น ๆ จนแล้วเสร็จ โดยจำเลยทั้งสี่ไม่ได้รื้อถอนผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 ในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์กึ่งหนึ่งของจำเลยที่ 1 ไปด้วย ดังนั้น ผนังร่วมตึกแถวที่เหลือจากการรื้อถอนดังกล่าวจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสองทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียว แสดงให้เห็นว่า โจทก์ทั้งสองทราบเป็นอย่างดีว่าผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 เป็นกรรมสิทธิ์รวม คงอ้างแต่เพียงว่าภายหลังเมื่อมีการรื้อถอนตึกแถวของจำเลยที่ 1 และเหลือผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสอง ย่อมตกเป็นของโจทก์ทั้งสองทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียว ในข้อนี้เมื่อพิจารณาว่าโดยวัตถุประสงค์และสภาพของการใช้งานผนังร่วมตึกแถวใช้เพื่อแบ่งกั้นตึกแถวออกเป็นคูหาตามสัดส่วนที่แต่ละฝ่ายมีกรรมสิทธิ์ ผนังร่วมเปรียบได้กับผนังกำแพงซึ่งหมายเขตที่ดิน โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 จึงเป็นเจ้าของรวมกัน และหลักกรรมสิทธิ์ยังคงมีอยู่ หาได้เปลี่ยนแปลงไปเพราะสภาพการใช้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงไป ในกรณีนี้ก็เช่นเดียวกัน โจทก์ทั้งสองทราบดีว่าผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 เป็นกรรมสิทธิ์รวม แม้ต่อมาภายหลังสภาพของผนังร่วมระหว่างตึกแถวดังกล่าวเปลี่ยนแปลงไป และไม่อาจใช้ได้ตามวัตถุประสงค์เดิม แต่ผนังร่วมก็ยังคงบ่งบอกเขตแดนกรรมสิทธิ์ของที่ดินอันเป็นประโยชน์แก่เจ้าของรวม กรรมสิทธิ์ผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 จึงหาได้เปลี่ยนแปลงไปไม่ จำเลยที่ 1 ยังคงมีกรรมสิทธิ์ร่วมกับโจทก์ทั้งสอง ส่วนฎีกาของโจทก์ทั้งสองที่อ้างว่า ปัจจุบันจำเลยที่ 2 ได้ทำประตูบ้านหรือประตูเข้าพื้นที่ใหม่ ในตำแหน่งใหม่ โดยรื้อถอนประตูเดิมทิ้ง จึงถือได้ว่าสละสิทธิในการจะใช้ประโยชน์ในการใช้ประตูอันเก่าที่ติดตั้งบริเวณผนังร่วมเดิมแล้ว ฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้มีเจตนาหวงแหนการใช้ประโยชน์ในผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 อีกต่อไปนั้น ในข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยที่ 3 รื้อถอนตึกแถวของจำเลยที่ 1 แล้วเสร็จและส่งมอบงาน เมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2559 ส่วนโจทก์ทั้งสองฟ้องจำเลยทั้งสี่เป็นคดีนี้ เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2559 มีระยะเวลาห่างกันประมาณ 3 เดือน ดังนั้น ที่โจทก์ทั้งสองอ้างว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ได้มีเจตนาหวงแหนการใช้ประโยชน์ในผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 อีกต่อไป ทั้งที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ยังห้ามมิให้โจทก์ทั้งสองนำคนงานเข้ามาซ่อมแซมผนังร่วมดังกล่าว จึงเป็นการด่วนสรุปของโจทก์ทั้งสองฝ่ายเดียว นอกจากนั้นแม้ได้ความจริงว่าจำเลยที่ 2 ได้ทำประตูบ้านหรือประตูเข้าพื้นที่ใหม่ ในตำแหน่งใหม่ โดยรื้อถอนประตูเดิมทิ้งก็ตาม แต่โจทก์ทั้งสองก็ไม่อาจทึกทักเอาเสียทีเดียวว่า จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในผนังร่วมระหว่างตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและของจำเลยที่ 1 ได้สละสิทธิในการใช้ประโยชน์ผนังร่วมดังกล่าวไปด้วยในเมื่อจำเลยที่ 1 ก็ยังคงหวงกันผนังร่วมในฝั่งที่ดินของจำเลยที่ 1 อยู่เช่นเดิม กรณีหามีเหตุอันใดให้จำเลยที่ 1 ต้องเสียไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในส่วนของจำเลยที่ 1 และให้โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมตึกแถวที่เหลือจากการรื้อถอนทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียว ที่ศาลอุทธรณ์ให้ยกคำขอของโจทก์ทั้งสองในส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้น อย่างไรก็ตาม ในส่วนที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จนั้น แม้จำเลยที่ 1 และที่ 2 มิได้ฎีกาในปัญหานี้ แต่เนื่องจากมีประกาศใช้พระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 โดยพระราชกำหนดดังกล่าวได้แก้ไขประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 7 และมาตรา 224 เป็นผลให้ดอกเบี้ยผิดนัดปรับเปลี่ยนจากอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เป็นอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ที่กระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกา แต่ไม่กระทบกระเทือนถึงการคิดดอกเบี้ยผิดนัดในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ใช้บังคับ ทั้งนี้ ปัญหาการกำหนดดอกเบี้ยตามกฎหมายเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองและกำหนดดอกเบี้ยให้เป็นไปตามพระราชกำหนดดังกล่าวได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 24 สิงหาคม 2559) เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ อัตราดอกเบี้ยตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 นั้น ถ้ากระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนอัตราโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกาเมื่อใด ก็ให้ปรับเปลี่ยนไปตามนั้น แต่ทั้งนี้ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ทั้งสองขอ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย
What is the legal principle in Decision 2756/2565? คำพิพากษาฎีกาที่ 2756/2565 วินิจฉัยอย่างไร?
A superficies under Section 1410 arises only where the owner of land creates, in favour of another person, the right to own buildings or structures on that land. A party wall dividing two adjoining townhouses stands on both plots and belongs to both neighbours as co-owners, so it is not a superficies, and Section 1415, which provides that a superficies is not extinguished when the building on it perishes, does not apply to it either way. The wall exists to partition the units and marks the boundary between the plots, like a boundary wall, and co-ownership of it does not change because one neighbour demolishes its own building and the wall can no longer serve its original purpose. Nor does the demolition, or the co-owner opening a new gate elsewhere, amount to abandoning that co-owner's share while it still guards the wall on its side and bars the neighbours from working on it. The remaining wall therefore stays co-owned and the plaintiffs' claim to own it alone failed.
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410 สิทธิเหนือพื้นดินเป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น เมื่อตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 ปลูกสร้างในลักษณะมีผนังแบ่งตึกแถวออกเป็นคูหา (ผนังร่วม) ผนังร่วมในส่วนที่ติดกับตึกแถวของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมจึงต่างอยู่บนที่ดินของโจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 กรณีจึงไม่ใช่เรื่องสิทธิเหนือพื้นดิน ไม่สามารถนำมาตรา 1415 มาปรับใช้ได้ ผนังร่วมใช้เพื่อแบ่งกั้นตึกแถวออกเป็นคูหาและเปรียบได้กับผนังกำแพงซึ่งหมายเขตที่ดิน โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 จึงเป็นเจ้าของรวมกัน และกรรมสิทธิ์ไม่เปลี่ยนแปลงไปเพราะสภาพการใช้ทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป การที่จำเลยที่ 1 รื้อถอนตึกแถวของตนหรือทำประตูใหม่ในตำแหน่งใหม่ ถือไม่ได้ว่าสละสิทธิในผนังร่วม เมื่อจำเลยที่ 1 ยังคงหวงกันผนังร่วมในฝั่งที่ดินของตน โจทก์ทั้งสองจึงไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ผนังร่วมที่เหลือแต่เพียงฝ่ายเดียว
Which CCC section governs superficies, and does a shared party wall create one? มาตราใดในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยสิทธิเหนือพื้นดิน และกำแพงร่วมก่อให้เกิดสิทธินั้นหรือไม่
Section 1410. No: a party wall standing on both plots is co-owned by the two neighbours, not a right that one landowner creates in favour of another, so it is not a superficies and Section 1415 does not apply to it.
มาตรา 1410 แต่ผนังร่วมไม่ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดิน เพราะผนังร่วมที่อยู่บนที่ดินของทั้งสองฝ่ายเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของข้างเคียง มิใช่สิทธิที่เจ้าของที่ดินก่อให้เกิดเป็นคุณแก่บุคคลอื่น จึงนำมาตรา 1415 มาปรับใช้ไม่ได้
📖 Further Reading on ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต