Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 2 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Building permits in Thailand are the usual evidence that a foreigner owns a house built on land he cannot own. The ownership itself comes from the Civil and Commercial Code, not from the permit. Section 146 provides that a building which a person with a right over another person’s land builds in the exercise of that right is not a component part of the land. Without such a right, the building becomes part of the land and belongs to the landowner, whatever name is on the permit (sections 144 and 1310); the builder in good faith is paid only the increase in the land’s value, and a builder in bad faith can be made to remove it at their own cost (section 1311). The permit is evidence of who built; the right over the land, ideally a registered lease or superficies, is what makes the building his.
The legal foundation for this separation is Thailand’s distinction between land ownership and building ownership, which lets a foreigner lawfully own a house while the land stays in Thai hands. It is not a way around the land restrictions: the foreigner owns the building, never the land.
Table of Contents
Legal Foundation and Statutory Framework
Civil and Commercial Code Provisions
The Civil and Commercial Code does not mention building permits. What it provides is the separation of building from land. Section 146 of the Civil and Commercial Code says that a building or other structure put up on another person’s land by someone with a right over that land, in the exercise of that right, is not a component part of the land. That is what lets a foreigner own a house through a lease or superficies while the landowner keeps the land.
A house has no title deed of its own, and the building permit names the person who applied to build. For the person who built the house, the permit is therefore usually the first document showing that the house is theirs. It is evidence, not title: a court weighs it together with the right over the land and the rest of the evidence (see below).
Distinction from Other Ownership Methods
A permit is evidence, not an ownership structure in itself, so it is best compared with the rights it can back. Superficies registration provides stronger legal protection through formal Land Department registration: it is a real right that is not extinguished if the building is destroyed (section 1415) and, unless the grant says otherwise, can be transferred and inherited (section 1411).
The comparison shows that a building permit on its own sits between a registered superficies, which is the strongest route because it is a registered real right that can be transferred and inherited (sections 1410 to 1416), and a nominee company structure, which is unlawful. A permit costs less to obtain, but it proves only who built the house, so it should back a registered right rather than replace one.
The law behind this page
English
Section 146
Full text
A thing attached to land or to a building only temporarily is not deemed to be a component part of that land or building. The same applies to a building or other structure which a person having a right over another person's land has constructed on that land in exercise of that right.
ThaiLawOnline translation
Section 1310
Full text
Where a person builds a structure on another person's land in good faith, the owner of the land becomes the owner of the structure, but must pay the builder the amount by which the value of the land has increased by reason of the structure. However, if the owner of the land can show that he was not negligent, he may refuse to accept the structure and require the builder to remove it and to restore the land to its former condition. Where this cannot be done at reasonable expense, the owner of the land may require the builder to buy the land, in whole or in part, at the market price.
ThaiLawOnline translation
Section 144
Full text
A component part of a thing means a part which, by the nature of the thing or by local custom, is essential to the existence of that thing and cannot be separated from it without destroying it, damaging it, or altering its form or nature. The owner of a thing has ownership of the component parts of that thing.
ThaiLawOnline translation
Section 1311
Full text
A person who builds a building on the land of another in bad faith must restore the land to its former condition and return it to the owner, unless the owner chooses to have it returned in its existing state; in that case the owner of the land must pay either the value of the building or the amount by which the value of the land has increased by reason of the building, at the owner's choice.
ThaiLawOnline translation
Section 1410
Superficies is the registered right to own buildings, structures, or plantations on another's land, separately from the land itself.
Full text
The owner of a piece of land may create a right of superficies in favour of another person by giving him the right to own, upon or under the land, buildings, structures or plantations.
ThaiLawOnline translation
Section 1411
Full text
Unless otherwise provided in the juristic act creating it, a superficies may be transferred and inherited.
ThaiLawOnline translation
Section 21 Building Control Act B.E. 2522
Full text
Any person who intends to construct, modify or move a building must obtain a licence from the local official, or give notice to the local official and proceed in accordance with section 39 bis.
ThaiLawOnline translation
Section 8 Building Control Act B.E. 2522
Full text
For the purposes of structural strength, safety, fire prevention, public health, preservation of environmental quality, town planning, architecture and facilitation of traffic, as well as other matters necessary for compliance with this Act, the Minister, on the advice of the Building Control Committee, shall have the power to issue Ministerial Regulations prescribing: (1) the type, character, design, shape, proportions, size, area and location of buildings; (2) load bearing, resistance and durability, as well as the character and properties of the materials used; (3) load bearing, resistance and durability of buildings and of the ground supporting buildings; (4) designs and methods for the installation of water supply, gas, electrical and mechanical systems, safety in respect of fire or other disasters, and protection against danger in the event of turmoil; (5) the design and number of bathrooms and toilets; (6) systems for managing the environment of buildings, such as lighting, ventilation, air conditioning, air purification, drainage, wastewater treatment, and disposal of solid waste and sewage; (7) the character, level, height and area of open space outside buildings, or building lines; (8) distances or levels between a building and another building or the boundary of another person's land, or between a building and a road, lane, soi, footpath, way or public place; (9) areas or structures for use as car parks, turning spaces and vehicle entrances and exits for certain kinds or types of buildings, as well as the character and size of such areas or structures; (10) zones in which the construction, alteration, demolition, removal, and use or change of use of any kind or type of building is prohibited; (11) rules, procedures and conditions for the construction, alteration, demolition, removal, use or change of use of buildings; (12) rules, procedures and conditions for applying for permission, granting permission, renewal of permits, transfer of permits, issuance of certificates and issuance of substitute documents under this Act; (13) the duties and responsibilities of designers, work supervisors, operators, building occupiers and building owners; (14) the specific qualifications and prohibited characteristics of inspectors, as well as rules, procedures and conditions for applying for registration and for revocation of registration as an inspector; (15) rules, procedures and conditions for building inspection and for the installation and inspection of building equipment; (16) the kinds or types of buildings whose owner, occupier or operator must take out insurance against legal liability for the life, body and property of third parties. A Ministerial Regulation under paragraph one may provide that matters of technical detail concerning the construction, alteration, demolition or removal of buildings which change rapidly shall be in accordance with rules prescribed by the Minister, on the advice of the Building Control Committee, by notification in the Government Gazette.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 146
ข้อความเต็ม
ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1310
ข้อความเต็ม
บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้างแต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 144
ข้อความเต็ม
ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไปเจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1311
ข้อความเต็ม
บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1410
ข้อความเต็ม
เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1411
ข้อความเต็ม
ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 21 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น และดำเนินการตามมาตรา ๓๙ ทวิ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 8 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เพื่อประโยชน์แห่งความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร ตลอดจนการอื่นที่จำเป็นเพื่อปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้ ให้รัฐมนตรีโดยคำแนะนำของคณะกรรมการควบคุมอาคารมีอำนาจออกกฎกระทรวงกำหนด (๑) ประเภท ลักษณะ แบบ รูปทรง สัดส่วน ขนาด เนื้อที่ และที่ตั้งของอาคาร (๒) การรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทน ตลอดจนลักษณะ และคุณสมบัติของวัสดุที่ใช้ (๓) การรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทนของอาคาร และพื้นดินที่รองรับอาคาร (๔) แบบและวิธีการเกี่ยวกับการติดตั้งระบบประปา ก๊าซ ไฟฟ้า เครื่องกล ความปลอดภัยเกี่ยวกับอัคคีภัยหรือภัยพิบัติอย่างอื่น และการป้องกันอันตรายเมื่อมีเหตุชุลมุนวุ่นวาย (๕) แบบและจำนวนของห้องน้ำและห้องส้วม (๖) ระบบการจัดการเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมของอาคาร เช่น ระบบการจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การฟอกอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย และการกำจัดขยะมูลฝอย และสิ่งปฏิกูล (๗) ลักษณะ ระดับ ความสูง เนื้อที่ของที่ว่างภายนอกอาคาร หรือแนวอาคาร (๘) ระยะหรือระดับระหว่างอาคารกับอาคารหรือเขตที่ดินของผู้อื่น หรือระหว่างอาคารกับถนน ตรอก ซอย ทางเท้า ทาง หรือที่สาธารณะ (๙) พื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถสำหรับอาคารบางชนิด หรือบางประเภท ตลอดจนลักษณะและขนาดของพื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นดังกล่าว (๑๐) บริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย และใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารชนิดใดหรือประเภทใด (๑๑) หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร (๑๒) หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการขออนุญาต การอนุญาต การต่ออายุใบอนุญาต การโอนใบอนุญาต การออกใบรับรอง และการออกใบแทนตามพระราชบัญญัตินี้ (๑๓) หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ออกแบบ ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการผู้ครอบครองอาคาร และเจ้าของอาคาร (๑๔) คุณสมบัติเฉพาะและลักษณะต้องห้ามของผู้ตรวจสอบ ตลอดจนหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการขอขึ้นทะเบียน และการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ (๑๕) หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการตรวจสอบอาคาร ติดตั้งและตรวจสอบอุปกรณ์ประกอบของอาคาร (๑๖) ชนิดหรือประเภทของอาคารที่เจ้าของอาคาร หรือผู้ครอบครองอาคาร หรือผู้ดำเนินการต้องทำการประกันภัยความรับผิดตามกฎหมายต่อชีวิต ร่างกาย และทรัพย์สินของบุคคลภายนอก กฎกระทรวงตามวรรคหนึ่งจะกำหนดให้เรื่องที่เป็นรายละเอียดทางด้านเทคนิคเกี่ยวกับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ที่มีการเปลี่ยนแปลงรวดเร็วเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีโดยคำแนะนำของคณะกรรมการควบคุมอาคารประกาศกำหนดในราชกิจจานุเบกษาก็ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 146
Les biens fixés temporairement au terrain ou à un bâtiment n'en sont pas des parties composantes; il en va de même des bâtiments ou constructions élevés sur le terrain d'autrui par celui qui exerce un droit sur ce terrain.
résumé non officiel
Article 1310
Le propriétaire d'un terrain où autrui bâtit de bonne foi acquiert le bâtiment et paie la plus-value au constructeur. S'il prouve sa diligence, il peut le refuser et exiger démolition et remise en état ou, à coût excessif, l'achat du terrain (tout ou partie) au prix du marché.
résumé non officiel
Article 144
La partie intégrante d'une chose est celle qui, par sa nature ou selon l'usage local, est essentielle à son existence et ne peut en être séparée sans la détruire, l'endommager ou en changer la forme ou l'état. Le propriétaire de la chose est propriétaire de ses parties intégrantes.
résumé non officiel
Article 1311
Celui qui construit de mauvaise foi sur le terrain d'autrui doit remettre le terrain en état et le restituer, sauf si le propriétaire choisit de le reprendre en l'état; celui-ci doit alors payer, à son choix, la valeur du bâtiment ou la plus-value apportée au terrain.
résumé non officiel
Article 1410
Le propriétaire d'un terrain peut constituer au profit d'autrui un droit de superficie, en conférant à cette personne le droit d'être propriétaire de bâtiments, d'ouvrages ou de plantations sur ou sous ce terrain.
résumé non officiel
Article 1411
Sauf stipulation contraire de l'acte constitutif, le droit de superficie est cessible et transmissible par succession.
résumé non officiel
Article 21 Building Control Act B.E. 2522
Toute personne qui entend construire, modifier ou déplacer un bâtiment doit obtenir un permis du fonctionnaire local, ou en faire la déclaration à ce fonctionnaire et procéder conformément à l'article 39 bis.
résumé non officiel
Article 8 Building Control Act B.E. 2522
Sur avis du Comité de contrôle des bâtiments, le Ministre peut fixer par règlement les normes des bâtiments (conception, structure, matériaux, réseaux, incendie, sanitaires, environnement, reculs, parkings, zones interdites), autorisations, devoirs des intervenants, inspecteurs, inspections et assurance responsabilité civile, et renvoyer les détails techniques évolutifs au Journal officiel.
résumé non officiel
Supreme Court decisions
- 8015/2551 (2008): An Unregistered Superficies Still Binds the Parties Who Signed It: Just Not Third Parties
- 2756/2565 (2022): A Shared Wall Between Adjoining Townhouses is Co-Owned Property: Not a Superficies Under Section 1410
- 4655/2566 (2023): A 30+30+30 Lease Paid Up Front: the Renewal Promise Is Void, the First 30 Years Stand
Sources
- Civil and Commercial Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Building Control Act B.E. 2522, retrieved 2 November 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), retrieved 19 February 2026
Building Permit Process and Documentation Requirements
Issuance Procedures and Authority Involvement
The building permit process begins with securing land use rights through lease agreements, followed by comprehensive documentation preparation involving licensed Thai professionals . The local authority, the municipality or the Subdistrict Administrative Organisation (Or.Bor.Tor), issues building permits, requiring landowner written consent before designating foreign applicants as building owners . The process typically involves multiple stages including plan preparation, permit application, issuance, construction oversight, and completion documentation.
Foreign investors can obtain building permits in their own names when they hold a right over the land, with the landowner’s written consent, although some local offices are unfamiliar with foreign applicants. Where a permit has been issued in a contractor’s or the landowner’s name, it can be transferred to the owner of the house under the procedure the Building Control Act leaves to ministerial regulation (section 8(12)), but it is better to have it issued in the owner’s name from the start, because the name on the permit is the evidence.
Documentation and Transfer Procedures
The transfer of a building permit is handled by the local authority that issued it, the municipality or the Subdistrict Administrative Organisation (Or.Bor.Tor). Expect to provide the land title copy, the house registration book where one exists, identification documents and the written agreement between the parties. Timing depends on the office.
Expect to show your passport and, where relevant, your marriage certificate, together with the documents for the right over the land. A permit, transferred or not, is evidence of who built the house and is only as secure as the right over the land behind it.
Authority Recognition and Legal Standing
Government Agency Acceptance
How far a permit is accepted as proof of ownership depends on the office or institution you are dealing with, and there is no single rule. Utility connections and the house registration usually follow the house itself.
Banking and Financial Institution Recognition
A bank lending against a house on land the borrower does not own will look for a registered lease or superficies behind the permit, because the permit alone is not a security it can register.
Building permit holders seeking construction loans will generally be asked to show that the applicant for the permit holds the land title or a registered right over the land. That alignment between the right over the land and the building is what gives a lender a security it can register.
Land Department and Court Recognition
The Land Department registers rights over land, so it records a building owner’s position through a registered lease or superficies rather than through the permit, which it does not register. Courts decide ownership of a building on section 146 and the evidence as a whole: a permit in the claimant’s name is strong evidence, but it is not conclusive on its own.
The courts have also narrowed the alternatives. In decision 4655/2566 the Supreme Court held a lease renewal agreed at the outset to carry a lease beyond 30 years void as an evasion of section 540, so a long lease cannot be pre-arranged. That makes a registered superficies over the building, backed by the permit, more important rather than less.
Practical Challenges and Implementation Issues
Administrative Resistance and Bureaucratic Barriers
Foreign investors sometimes meet resistance at the local office when seeking a building permit in their own name, with local officials sometimes unfamiliar with legal requirements for foreign building ownership. Some Land Offices resist registering building ownership for foreigners despite legal authority to do so, requiring persistence and experienced legal representation. Processing delays at various government offices can extend transaction timelines and increase costs beyond initial estimates.
The Building Control Act leaves much of the procedure to ministerial regulations and to the local authority, so practice differs between offices. A permit issued in the owner’s own name, covering everything that is built, avoids most of the later arguments.
Market and Regulatory Developments
High-profile cases, including the Ashton Asoke condominium, whose construction permit was revoked by the administrative courts after the building was finished, show that a permit issued in breach of the rules can be withdrawn. A permit is only as good as the application behind it.
Risk Mitigation and Best Practices
Foreign investors can minimize building permit ownership risks through comprehensive due diligence and professional legal representation. Verification of building permit authenticity and compliance with all construction requirements prevents future regulatory challenges. Working with qualified attorneys experienced in building permit registration helps navigate local administrative preferences and procedural requirements.
Proper documentation maintenance makes later transactions easier, and insurance coverage protects against loss. Check that the permit covers everything actually built: a part built without a permit is not covered by it, as evidence or otherwise.
Frequently asked questions
Does a building permit prove that I own the house?
It is evidence of who built the house, not a title. Ownership comes from section 146 of the Civil and Commercial Code and your right over the land. A court weighs the permit together with that right and the rest of the evidence.
What happens to a house built on someone else’s land without a right over it?
It becomes part of the land and belongs to the landowner, whatever name is on the permit (sections 144 and 1310). A builder in good faith is paid only the increase in the land’s value. A builder in bad faith can be made to remove it at their own cost (section 1311).
Who issues a building permit?
The local authority: the municipality or the Subdistrict Administrative Organisation (Or.Bor.Tor). The Land Department does not issue or register permits. It records a building owner’s position through a registered lease or superficies.
Can a permit issued in a contractor’s or landowner’s name be transferred to me?
Yes, under the procedure the Building Control Act leaves to ministerial regulation (section 8(12)). It is better to have the permit issued in your own name from the start, because the name on the permit is the evidence.
Conclusion
Building permits give foreign property owners in Thailand practical, recognised evidence of who owns a house built on land they cannot own. The ownership itself rests on section 146 and on the right over the land, so a permit works best alongside a registered superficies or lease rather than instead of one.
However, successful building permit ownership requires careful navigation of administrative challenges, proper documentation, and ongoing compliance with evolving regulations. Foreign investors must understand that building permits receive varying recognition across different Thai institutions, with some agencies requiring additional supporting documentation. Recent market developments and high-profile legal cases emphasize the importance of professional legal guidance and comprehensive due diligence throughout the acquisition and ownership process.
Used on its own, a permit is weak. Used to back a registered superficies or lease, it is the ordinary way a foreigner shows that the house is his.
Last reviewed: 27 September 2026. Civil and Commercial Code sections 144, 146, 540, 1310, 1311, 1410 to 1412, 1415 and 1416, Building Control Act B.E. 2522 section 8(12) and Supreme Court decision 4655/2566 were read in Thai. Re-checked on 6 October 2026: sections 146, 1310, 1311 and 1415 re-read in Thai; the opening paragraph now states the section 1310 compensation and the section 1311 removal option; the Ashton Asoke account and the office practice described were not re-verified.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.