Droit de la construction en Thaïlande : Contrats et litiges

Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.

Un client nous a appelés de Phuket l’année dernière. Sa villa était construite à 70 %. L’entrepreneur avait arrêté les travaux. Il exigeait 4 millions de THB supplémentaires pour des “ variations ” que personne n’avait approuvées. Il détenait également le permis de construire au nom de sa propre société. Notre client avait payé 80% du prix du contrat. Il n’avait ni retenue de garantie, ni garantie de bonne exécution, et un contrat de deux pages en thaï qu’il n’avait jamais fait traduire.

Il n'a rien d'inhabituel. Le droit de la construction en Thaïlande n'est pas hostile aux promoteurs étrangers. Il est simplement impitoyable envers ceux qui supposent qu'il fonctionne comme chez eux. La Thaïlande ne dispose pas de loi spécifique à la construction, ni de régime d'adjudication, ni de tribunal spécialisé en la matière. Votre projet repose sur des règles contractuelles générales rédigées en 1925 ainsi que sur une loi de sécurité publique datant de 1979.

Ce guide explique ce qui régit réellement votre construction : les dispositions sur le louage d’ouvrage du Code civil et commercial, la loi sur le contrôle des bâtiments B.E. 2522, les limites de propriété prévues par la Loi sur les activités commerciales des étrangers, et les trois voies possibles pour un différend. Nous citons les articles. Nous citons de véritables arrêts de la Cour suprême . Et nous vous indiquons où se trouvent les pièges.

Ce que ce guide couvre

• Comment la loi thaïlandaise qualifie votre contrat de construction
• Les articles du Code civil et commercial qui régissent votre affaire
• Responsabilité pour vices, retard et résiliation
• Permis de construire et loi sur le contrôle de la construction
• Limites de participation étrangère pour les entreprises de construction
• Tribunaux, arbitrage, et médiation comparés
• Le projet de loi sur l'adjudication des paiements

Comment la loi thaïlandaise qualifie un contrat de construction

Il n'y a pas de loi sur la construction en Thaïlande. Votre contrat de construction est un contrat de “ louage d'ouvrage ”, régi par les articles 587 à 607 du Code civil et commercial. C'est le même chapitre qui s'applique à un tailleur confectionnant un costume. Le Code se moque bien que votre projet soit un condominium de 37 étages.

Cela importe plus qu'il n'y paraît. Les promoteurs habitués à la common law s'attendent à des doctrines propres à la construction : prolongations de délai, principe de prévention, réclamations globales, jurisprudence sur les dommages-intérêts forfaitaires . La loi thaïlandaise ne vous offre rien de tout cela par défaut. Ce que vous obtenez, c'est un petit ensemble de règles par défaut, et tout ce que vous avez écrit dans le contrat.

Ce que signifie réellement le “ louage d'ouvrage ”

L'article 587 le définit. L'entrepreneur s'engage à réaliser un ouvrage déterminé. L'employeur s'engage à payer une rémunération pour le résultat. Le mot clé est résultat. Il s'agit d'une obligation de résultat, et non de moyens. Votre entrepreneur ne s'acquitte pas de son devoir en faisant de son mieux.

Le contrat n'a pas besoin d'être écrit pour être exécutoire. Les contrats de construction verbaux sont valables en Thaïlande. C'est un piège, pas une commodité. Sans un périmètre, un programme et un mécanisme de prix écrits, vous litigez sur ce dont deux personnes se souviennent.

Matériaux, outils et obligation de mise en garde

L'article 588 met les outils et l'équipement à la charge de l'entrepreneur. L'article 589 stipule que si l'entrepreneur fournit les matériaux, ils doivent être de bonne qualité. L'article 590 couvre le cas inverse. Si vous fournissez les matériaux, l'entrepreneur doit les utiliser avec soin et restituer le surplus.

L'article 591 est celui que les promoteurs étrangers devraient lire deux fois. L'entrepreneur n'est pas responsable des vices ou des retards causés par la nature des matériaux que vous avez fournis, ou par vos propres instructions. Mais cette protection tombe si l'entrepreneur savait que les matériaux étaient impropres ou que l'instruction était inadéquate et n'a rien dit.

Point pratique. L'article 591 est une obligation de mise en garde. Incluez-la explicitement dans le contrat, avec un mécanisme de notification écrite et un délai. Selon notre expérience, les entrepreneurs gardent le silence sur un mauvais détail de conception pour ensuite rejeter la faute sur l'architecte. Il est beaucoup plus facile de les coincer lorsque le contrat précise le moment où ils devaient se manifester.

Votre droit d'inspection pendant les travaux

L'article 592 vous confère un droit légal d'inspecter les travaux à tout moment pendant leur exécution. Vous pouvez l'exercer par l'intermédiaire de votre ingénieur ou de votre chef de projet. Utilisez-le. Des inspections de chantier hebdomadaires documentées constituent la preuve la moins chère que vous achèterez jamais.

Le droit applicable à cette page

English

Section 587

Hire of work is a contract by which the contractor agrees to accomplish a definite piece of work for the employer, who agrees to pay remuneration for the result of that work. What is bargained for is the finished result, which is what distinguishes it from a hire of services under Section 575, where the employee works under the employer's direction for the duration of the hire.

Full text

The hire of work is a contract whereby a person, called the contractor, agrees to accomplish a definite work for another person, called the employer, who agrees to pay him a remuneration for the result of the work.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 600

Full text

Unless otherwise provided in the contract, the contractor is only liable for defects appearing within one year after delivery of the work, or within five years if the work is for a structure on land other than a wooden building. This limitation shall not apply if the contractor has concealed the defect.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 601

Full text

No action against the contractor can be entered later than one year after the defect appeared.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 598

Full text

If the employer has accepted a defective work without reservation, either expressly or impliedly, the contractor is not liable unless the defect was such as could not be discovered when the work was accepted, or it had been concealed by the contractor.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 593

Full text

If the contractor does not begin the work in a proper time or delays in proceeding with it contrary to the terms of the contract, or if, without fault of the employer, the contractor delays to proceed with it in such a manner that it can be foreseen that the work will not be finished within the agreed period, the employer is entitled to cancel the contract without waiting for the time agreed upon for delivery.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 605

Full text

As long as the work is not finished, the employer may terminate the contract on making compensation to the contractor for any damage resulting from the termination of the contract.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 21 Building Control Act B.E. 2522

Full text

Any person who intends to construct, modify or move a building must obtain a licence from the local official, or give notice to the local official and proceed in accordance with section 39 bis.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 4 Foreign Business Act B.E. 2542

Full text

In this Act: "alien" means: (1) a natural person who does not have Thai nationality; (2) a juristic person not registered in Thailand; (3) a juristic person registered in Thailand and having the following characteristics: (a) a juristic person in which shares representing half or more of its capital are held by persons under (1) or (2), or a juristic person in which persons under (1) or (2) have invested a value of half or more of its total capital; (b) a limited partnership or registered ordinary partnership whose managing partner or manager is a person under (1); (4) a juristic person registered in Thailand in which shares representing half or more of its capital are held by persons under (1), (2) or (3), or in which persons under (1), (2) or (3) have invested a value of half or more of its total capital. For the purposes of this definition, shares of a limited company for which bearer share certificates are issued are deemed to be shares of an alien, unless otherwise prescribed in a Ministerial Regulation. "capital" means the registered capital of a limited company, the paid-up capital of a public limited company, or the money contributed as shares by partners or members to a partnership or juristic person; "minimum capital" means the capital of an alien where the alien is a juristic person registered in Thailand, and, where the alien is a juristic person not registered in Thailand or a natural person, the foreign currency the alien brings in for use on commencing business in Thailand; "business" means engaging in agriculture, industry, handicraft, commerce, services or other activities, for trade; "licence" means a licence to operate a business; "licensee" means an alien who has received a licence; "certificate" means a certificate to operate a business; "certificate holder" means an alien who has received a certificate; "Committee" means the Foreign Business Committee; "competent official" means a person appointed by the Minister to act under this Act; "Registrar" means a person appointed by the Minister as Registrar of Foreign Business Operations; "Director General" means the Director General of the Department of Business Development; "Minister" means the Minister in charge of this Act.

ThaiLawOnline translation

Official text

ไทย

มาตรา 587

ข้อความเต็ม

อันว่าจ้างทำของนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจ้าง ตกลงจะทำการงานสิ่งใดสิ่งหนึ่งจนสำเร็จให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้ว่าจ้าง และผู้ว่าจ้างตกลงจะให้สินจ้างเพื่อผลสำเร็จแห่งการที่ทำนั้น

ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 600

ข้อความเต็ม

ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาไซร้ ท่านว่าผู้รับจ้างจะต้องรับผิดเพื่อการที่ทำชำรุดบกพร่องเพียงแต่ที่ปรากฏขึ้นภายในปีหนึ่งนับแต่วันส่งมอบ หรือที่ปรากฏขึ้นภายในห้าปี ถ้าการที่ทำนั้นเป็นสิ่งปลูกสร้างกับพื้นดิน นอกจากเรือนโรงทำด้วยเครื่องไม้แต่ข้อจำกัดนี้ท่านมิให้ใช้บังคับเมื่อปรากฏว่าผู้รับจ้างได้ปิดบังความชำรุดบกพร่องนั้น

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 601

ข้อความเต็ม

ท่านห้ามมิให้ฟ้องผู้รับจ้างเมื่อพ้นปีหนึ่งนับแต่วันการชำรุดบกพร่องได้ปรากฏขึ้น

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 598

ข้อความเต็ม

ถ้าผู้ว่าจ้างยอมรับมอบการที่ทำนั้นแล้วทั้งชำรุดบกพร่องมิได้อิดเอื้อนโดยแสดงออกชัดหรือโดยปริยาย ผู้รับจ้างก็ไม่ต้องรับผิด เว้นแต่ความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นเช่นจะไม่พึงพบได้ในขณะเมื่อรับมอบ หรือผู้รับจ้างได้ปิดบังความนั้นเสีย

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 593

ข้อความเต็ม

ถ้าผู้รับจ้างไม่เริ่มทำการในเวลาอันควร หรือทำการชักช้าฝ่าฝืนข้อกำหนดแห่งสัญญาก็ดี หรือทำการชักช้าโดยปราศจากความผิดของผู้ว่าจ้าง จนอาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่าการนั้นจะไม่สำเร็จภายในกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ก็ดี ผู้ว่าจ้างชอบที่จะเลิกสัญญาเสียได้ มิพักต้องรอคอยให้ถึงเวลากำหนดส่งมอบของนั้นเลย

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 605

ข้อความเต็ม

ถ้าการที่จ้างยังทำไม่แล้วเสร็จอยู่ตราบใด ผู้ว่าจ้างอาจบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อเสียค่าสินไหมทดแทนให้แก่ผู้รับจ้างเพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การเลิกสัญญานั้น

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 21 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น และดำเนินการตามมาตรา ๓๙ ทวิ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 4 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542

ข้อความเต็ม

ในพระราชบัญญัตินี้ “คนต่างด้าว” หมายความว่า (๑) บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทย (๒) นิติบุคคลซึ่งไม่ได้จดทะเบียนในประเทศไทย (๓) นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย และมีลักษณะดังต่อไปนี้ (ก) นิติบุคคลซึ่งมีหุ้นอันเป็นทุนตั้งแต่กึ่งหนึ่งของนิติบุคคลนั้นถือโดยบุคคลตาม (๑) หรือ (๒) หรือนิติบุคคลซึ่งมีบุคคลตาม (๑) หรือ (๒) ลงทุนมีมูลค่าตั้งแต่กึ่งหนึ่งของทุนทั้งหมดในนิติบุคคลนั้น (ข) ห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียน ซึ่งหุ้นส่วนผู้จัดการหรือผู้จัดการเป็นบุคคลตาม (๑) (๔) นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย ซึ่งมีหุ้นอันเป็นทุนตั้งแต่กึ่งหนึ่งของนิติบุคคลนั้นถือโดยบุคคลตาม (๑) (๒) หรือ (๓) หรือนิติบุคคลซึ่งมีบุคคลตาม (๑) (๒) หรือ (๓) ลงทุน มีมูลค่าตั้งแต่กึ่งหนึ่งของทุนทั้งหมดในนิติบุคคลนั้น เพื่อประโยชน์แห่งคำนิยามนี้ให้ถือว่าหุ้นของบริษัทจำกัดที่มีใบหุ้นชนิดออกให้แก่ผู้ถือเป็นหุ้นของคนต่างด้าว เว้นแต่จะได้มีกฎกระทรวงกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น “ทุน” หมายความว่า ทุนจดทะเบียนของบริษัทจำกัด หรือทุนชำระแล้วของบริษัทมหาชนจำกัด หรือเงินที่ผู้เป็นหุ้นส่วนหรือสมาชิกนำมาลงหุ้นในห้างหุ้นส่วนหรือนิติบุคคลนั้น “ทุนขั้นต่ำ” หมายความว่า ทุนของคนต่างด้าวในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นนิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย และในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นนิติบุคคลซึ่งไม่ได้จดทะเบียนในประเทศไทยหรือเป็นบุคคลธรรมดาให้หมายถึงเงินตราต่างประเทศที่คนต่างด้าวนำมาใช้เมื่อเริ่มต้นประกอบธุรกิจในประเทศไทย “ธุรกิจ” หมายความว่า การประกอบกิจการในทางเกษตรกรรม อุตสาหกรรม หัตถกรรม พาณิชยกรรม การบริการ หรือกิจการอย่างอื่น อันเป็นการค้า “ใบอนุญาต” หมายความว่า ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ “ผู้รับใบอนุญาต” หมายความว่า คนต่างด้าวที่ได้รับใบอนุญาต “หนังสือรับรอง” หมายความว่า หนังสือรับรองการประกอบธุรกิจ “ผู้รับหนังสือรับรอง” หมายความว่า คนต่างด้าวที่ได้รับหนังสือรับรอง “คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว “พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้ปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้ “นายทะเบียน” หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้เป็นนายทะเบียนการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว “อธิบดี” หมายความว่า อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า* “รัฐมนตรี” หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัตินี้

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

Français

Article 587

Le louage d'ouvrage est le contrat par lequel l'entrepreneur s'engage à achever un travail pour le maître de l'ouvrage, qui s'engage à payer une rémunération pour ce résultat.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 600

Sauf stipulation contraire, l'entrepreneur ne répond que des défauts apparus dans l'année de la livraison, ou dans les cinq ans pour une construction sur le sol autre qu'un bâtiment en bois; cette limite ne s'applique pas si l'entrepreneur a dissimulé le défaut.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 601

Aucune action contre l'entrepreneur n'est recevable après un an à compter de l'apparition du défaut.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 598

Si le maître accepte sans réserve, expresse ou tacite, un ouvrage défectueux, l'entrepreneur n'est pas responsable, sauf si le défaut ne pouvait être découvert lors de la réception ou si l'entrepreneur l'a dissimulé.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 593

Si l'entrepreneur ne commence pas les travaux en temps utile ou les retarde contrairement au contrat, ou les retarde sans faute du maître au point qu'on peut prévoir qu'ils ne seront pas achevés dans le délai convenu, le maître peut résoudre le contrat sans attendre la date de livraison.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 605

Tant que l'ouvrage n'est pas achevé, le maître peut résilier le contrat en indemnisant l'entrepreneur de tout préjudice résultant de cette résiliation.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 21 Building Control Act B.E. 2522

Toute personne qui entend construire, modifier ou déplacer un bâtiment doit obtenir un permis du fonctionnaire local, ou en faire la déclaration à ce fonctionnaire et procéder conformément à l'article 39 bis.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 4 Foreign Business Act B.E. 2542

Est étrangère la personne physique sans nationalité thaïlandaise, la personne morale non enregistrée en Thaïlande, ou celle enregistrée dont des étrangers détiennent au moins la moitié du capital ou, pour une société de personnes, dont le gérant est une personne physique étrangère. L'article définit notamment capital et activité commerciale.

résumé non officiel

Texte officiel

Arrêts de la Cour suprême

• 2345/2565 (2022): Brand Ambassador Contract Breach: Restoration Required
• 464/2567 (2024): Loss of Use After a Building Stop-Use Order Is Ordinary Damage, Not Special Damage Under Section 222

Sources

• Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
• Building Control Act B.E. 2522, consulté le 2 novembre 2026
• Foreign Business Act B.E. 2542, consulté le 31 octobre 2026
• deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), consulté le 19 février 2026

Un morceau de papier signé n'est pas toujours un contrat

Les règles thaïlandaises de formation des contrats piègent les acheteurs lors de la passation des marchés. Si vous faites une contre-offre sur le prix, vous avez rejeté l'offre initiale et en avez fait une nouvelle. L'article 359, alinéa deux, le dispose ainsi. Et entre parties distantes, le contrat ne se forme que lorsque l'acceptation parvient effectivement à l'auteur de l'offre, en vertu de l'article 361, alinéa premier, et de l'article 169.

Arrêt de la Cour suprême n° 670/2566. Un employeur a envoyé une lettre négociant à la baisse le prix d'un contrat de pose de tuyaux en acier. L'entrepreneur n'a jamais répondu. La Cour a jugé qu'il n'y avait aucun contrat. La lettre de l'employeur constituait un rejet suivi d'une nouvelle offre, et sans acceptation parvenant à l'employeur, rien n'a été formé. L'employeur était libre de se retirer.

Vous avez donc émis une lettre d'intention. Ou révisé un prix d'appel d'offres par e-mail. Ou “ convenu en principe ” lors d'une réunion de chantier. Ne présumez pas que vous êtes lié. Et ne présumez pas non plus que votre entrepreneur l'est. Bouclez la boucle par écrit.

Principaux articles du Code civil et commercial applicables aux contrats de construction

Article	Ce qu'il fait	Pourquoi c'est important pour vous
587	Définit le contrat d'entreprise	Votre construction est jugée sur le résultat, pas sur l'effort
588 à 590	Outils, qualité des matériaux, entretien de vos matériaux	Établit la référence si le contrat est muet
591	Entrepreneur exonéré pour vos matériaux ou instructions	À moins qu'il ne sût et ait omis de vous avertir
592	Droit de l'employeur d'inspecter les travaux	Accès prévu par la loi pour votre ingénieur
593	Résilier pour retard de démarrage ou retard irrémédiable	Vous n'avez pas besoin d'attendre la date d'achèvement
594	Mise en demeure de remédier, puis recours à un tiers	Travaux de reprise aux frais de l'entrepreneur
596	Réduction de prix pour livraison tardive	Résolution pour manquement au délai essentiel
597	Acceptation sans réserve	Dégage l'entrepreneur de sa responsabilité en cas de retard
598	Réception de travaux défectueux	Les vices cachés subsistent encore
599	Retenir la rémunération en cas de retard ou de vices	À moins que l'entrepreneur ne fournisse une garantie adéquate
600	Responsabilité pour vices : un an, ou cinq ans pour les ouvrages immobiliers	S'applique uniquement si le contrat ne stipule rien d'autre
601	Un an pour intenter une action en justice à compter de l'apparition du défaut	Le délai le plus manqué dans la construction en Thaïlande
602	Paiement à la livraison ou par tranche acceptée	Jalon de référence pour votre calendrier de jalons
603 et 604	Risque de perte avant la livraison conforme	Pèse sur celui qui a fourni les matériaux
605	L'employeur peut résilier ad nutum, moyennant indemnisation	Une sortie puissante et coûteuse
606	Le contrat prend fin si les compétences personnelles de l’entrepreneur étaient essentielles et qu’il décède ou devient incapable de poursuivre sans faute de sa part	Paiement de la partie utile réalisée
607	Sous-traitance autorisée, sauf si les compétences personnelles de l’entrepreneur sont essentielles	Votre entrepreneur reste responsable des sous-traitants

Responsabilité pour vices en Thaïlande : un an ou cinq

L'article 600 établit la règle par défaut. Si le contrat ne stipule rien d'autre, l'entrepreneur est responsable des défauts qui apparaissent dans l'année suivant la livraison. Ce délai passe à cinq ans lorsque l'ouvrage est une construction sur un terrain, autre qu'en bois. Ainsi, votre villa en béton, votre immeuble commercial en maçonnerie et votre tour en copropriété bénéficient tous de cinq ans.

Deux choses à ce sujet. Premièrement, il s'agit d'une règle par défaut. Votre contrat peut la raccourcir ou la prolonger, et la plupart des contrats bien rédigés le font. Deuxièmement, la limitation ne s'applique pas du tout lorsque l'entrepreneur a dissimulé le défaut. La dissimulation remet tout en cause.

Le piège de l'article 601

C'est ici que les promoteurs étrangers perdent de bons recours. L'article 601 interdit toute action contre l'entrepreneur un an après le jour où le défaut est apparu. Pas un an après la fin de la garantie. Un an après que le défaut s'est manifesté.

Examinez cela à la lumière de l'article 600. Vous bénéficiez peut-être d'un délai de garantie de cinq ans. Mais si une fissure apparaît la deuxième année et que vous passez dix-huit mois à négocier, votre réclamation est caduque. Nous l'avons vu arriver à des clients qui pensaient se montrer raisonnables.

Arrêt de la Cour suprême n° 3612/2560. La Cour a tracé une limite qui a de la valeur pour vous. Le délai de prescription d'un an prévu à l'article 601 ne s'applique qu'à la situation visée à l'article 600. Cela signifie un vice apparaissant après que l'entrepreneur a livré un travail correct et complet lors de la réception des travaux. Il ne s'applique pas lorsque l'entrepreneur a mal construit dès le départ. Des matériaux inappropriés ou un travail inférieur aux normes du métier ne relèvent pas de l'article 601. Il s'agit là d'une action directe pour rupture de contrat.

Arrêt de la Cour suprême n° 22850/2555. Même principe, faits différents. Une installation de recharge en bord de mer n'a pas fonctionné. Le tribunal a considéré que la réclamation portait sur une mauvaise exécution du contrat, et non sur des défauts matériels au sens de l'article 601. Ainsi, limitation générale de dix ans Dans l’affaire 193/30, la demande a été acceptée, et une action intentée neuf ans après la remise des biens a été maintenue.

La conséquence pratique : la manière dont vous plaidez a une importance capitale. Présentez la réclamation comme un travail qui n'a jamais été conforme au contrat, et vous disposez d'un délai de dix ans. Présentez-la comme un vice apparu après la réception des travaux, et vous vous trouvez dans une fenêtre d'un an. Prenez conseil avant d'envoyer la mise en demeure.

Type de réclamation	Période	Point de départ	Source
Malfaçons, travaux généraux	Garantie d'un an	Livraison	art. 600 du CCC
Défauts, ouvrage construit sur le terrain (pas en bois)	Responsabilité de 5 ans	Livraison	art. 600 du CCC
Action pour défauts	1 an	Le jour où le défaut est apparu	art. 601 du CCC
Rupture de contrat, aucun délai particulier	10 ans	Lorsque le droit pouvait être invoqué	CCC art. 193/30
Entrepreneur, ingénieur ou architecte poursuivant en justice pour le paiement d'honoraires	2 ans (5 ans pour un entrepreneur dont le travail a été réalisé pour l’entreprise propre du maître de l’ouvrage)	Quand les honoraires sont devenus exigibles	CCC, art. 193/34, art. 193/33(5)
Vice caché	Pas de limite au titre de l'article 600	Non applicable	art. 600 du CCC, dernière disposition

L'acceptation est un événement juridique, et non une formalité

L’article 597 prévoit que si vous acceptez l’ouvrage sans réserve, l’entrepreneur est libéré de sa responsabilité pour le retard de livraison. L’article 598 prévoit que si vous acceptez un ouvrage défectueux sans objection, l’entrepreneur est dégagé de toute responsabilité. L’acceptation expresse compte. L’acceptation tacite aussi, y compris le fait d’emménager.

L'article 598 maintient deux choses en vie : les vices qui ne pouvaient raisonnablement pas être découverts lors de la réception des travaux, et les vices que l'entrepreneur a activement dissimulés. Tout le reste, vous y avez renoncé.

Point pratique. N’acceptez jamais de signer un procès-verbal de réception sans réserve. Joignez une liste des réserves. Écrivez “ accepté sous réserve de la liste des défauts jointe et sans renonciation à toute réclamation pour retard ” et faites signer la liste par les deux parties. Prenez des photos le même jour. Ce seul paragraphe a sauvé à nos clients des réclamations à sept chiffres.

Risque de perte avant la livraison

Les articles 603 et 604 répartissent la perte si l’ouvrage est détruit ou endommagé avant d’avoir été dûment livré. Si l’entrepreneur a fourni les matériaux, la perte est pour lui et aucun paiement n’est dû, sauf si vos actes l’ont causée. Si vous avez fourni les matériaux, la perte vous incombe.

Les inondations, les incendies et les tempêtes sont de réels risques en Thaïlande. Ne vous fiez pas au Code sur ce point. Prévoyez une police tous risques chantier, désignez les deux parties comme assurées et précisez qui assume la franchise.

Retard et résiliation : vos sorties en droit thaïlandais

Résiliation pour retard

L’article 593 vous donne trois motifs de résiliation. L’entrepreneur ne commence pas dans un délai raisonnable. Ou il prend du retard en violation du contrat. Ou il prend tellement de retard qu’il est déjà évident qu’il ne pourra pas terminer dans les délais, sans faute de votre part. Dans l’un de ces cas, vous pouvez résilier immédiatement. Vous n’avez pas à attendre que la date d’achèvement soit passée.

L’article 594 vous offre l’option intermédiaire. Si, au cours des travaux, il apparaît que le résultat sera défectueux par la faute de l’entrepreneur, vous pouvez le mettre en demeure d’y remédier dans un délai raisonnable que vous fixez. S’il ne s’exécute pas, vous pouvez faire appel à un tiers pour procéder à la réparation ou à l’achèvement des travaux, à ses frais et risques.

L’article 596 ajoute une réduction du prix. Le retard dans la livraison vous donne droit à une réduction du prix. Si le délai était une condition essentielle de votre contrat, vous pouvez résoudre purement et simplement le contrat.

Résiliation à volonté en vertu de l'article 605

C’est la clause dont la plupart des promoteurs étrangers ignorent l’existence. Tant que l’ouvrage n’est pas terminé, vous pouvez résilier le contrat pour n’importe quelle raison ou sans raison. Le prix correspond à une indemnisation versée à l’entrepreneur pour la perte causée par votre résiliation.

Arrêt de la Cour suprême n° 857/2567. Un contrat de construction d’une maison clé en main. Les employeurs ont demandé au entrepreneur de s’arrêter pendant la phase sept et ont payé cette phase en totalité. Le tribunal a considéré que c’était une pratique du droit de article 605 de résilier le contrat à la discrétion de l’entrepreneur, de sorte que des dommages-intérêts devaient être versés. Les parties ont ensuite négocié un règlement postérieur à la résiliation d’un montant de 250 000 THB, payable en cinq versements. Le tribunal a considéré que ce n’était pas une mesure de compensation convenue, mais une sanction contractuelle. Il était donc exécutoire en sa totalité, sans réduction judiciaire.

Deux leçons. Premièrement, ordonner à un entrepreneur d’arrêter les travaux est un acte juridique qui a un coût, même si vous n’avez jamais utilisé le mot “ résiliation ”. Deuxièmement, un accord transactionnel clair conclu après la résiliation vaut la peine. Dès lors qu’il est qualifié d’indemnisation convenue et non de pénalité contractuelle, les tribunaux l’appliqueront tel qu’il est rédigé.

Ce que signifie “ valeur du travail effectué ” en cas de résiliation

Lorsqu’un contrat est résolu, l’article 391, paragraphe 1, remet les parties dans leur position initiale. Les travaux déjà effectués ne peuvent pas être annulés, de sorte que le troisième paragraphe exige le paiement de la valeur de ces travaux.

Arrêt de la Cour suprême n° 2835/2566. La Cour n’a accordé aucune indemnisation pour les travaux préparatoires du contractant, car l’employeur n’avait pas pu en tirer profit. Des formulations avaient été élaborées mais gardées secrètes, de sorte que l’employeur n’avait pas pu les transmettre à un autre fournisseur. Les travaux qui ne rapportent aucun avantage transférable à l’employeur ne sont pas des “ travaux exécutés ” pour lesquels il faut payer.

Transposez cela à un chantier. Si votre entrepreneur abandonne à 40 %, la valeur que vous devez correspond à ce que vous pouvez réellement utiliser. Des travaux installés vérifiés, des matériaux transférés, des plans et autorisations transférables. Pas ses frais de mobilisation, pas ses frais généraux, pas son manque à gagner sur la partie qu’il n’a jamais construite.

Permis de construire et loi sur le contrôle des bâtiments de 2522 (BE)

La loi sur la réglementation des bâtiments de 1979 est la couche de droit public qui s’applique à votre contrat privé. Elle est appliquée par les autorités locales et elle est appliquée rigoureusement.

L'obligation de permis

L’article 21 interdit la construction, la modification ou le relogement d’un bâtiment dans une zone contrôlée sans permis de construire, ou une notification au responsable local en vertu de l’article 39 bis ; la démolition d’un bâtiment d’une hauteur supérieure à 15 mètres qui se situe plus près d’un autre bâtiment ou d’un terrain public que sa propre hauteur, ou tout bâtiment situé à moins de 2 mètres d’un autre bâtiment ou d’un terrain public, nécessite un permis ou une notification en vertu de l’article 22. La demande doit contenir les plans, les spécifications et les calculs structurels, et pour les types de bâtiments contrôlés, la conception doit être préparée et certifiée par des ingénieurs et architectes thaïlandais agréés. Le responsable local doit accorder ou refuser le permis dans un délai de 45 jours, et peut le proroger deux fois, pour une durée maximale de 45 jours à chaque fois, avec des motifs écrits (article 25).

Votre permis ne couvre que le périmètre approuvé. Changez la hauteur, ajoutez un étage, déplacez l’emprise au sol, et vous construisez sans permis pour cet élément. Un permis n’est valable que pour la durée qui y est indiquée, et son renouvellement doit être demandé avant son expiration (article 35) ; ne le laissez donc pas dormir pendant que vous organisez le financement.

Zonage, marges de recul et limites de hauteur

Les réglementations ministérielles prévues par la loi restreignent ce que l’on peut construire en fonction de l’emplacement. Dans les zones côtières, les restrictions sont sévères. Les zones de Koh Samui limitent la hauteur des bâtiments et la superficie des surfaces construites en fonction de la distance de la plage, avec une bande totalement inconstructible au plus près de la mer. À Phuket, la construction est interdite au-dessus d’une certaine hauteur sur les collines, peu importe ce que stipule votre titre de propriété.

Ce dernier point mérite d'être souligné. Détenir un titre de propriété chanote vous indique qui est propriétaire du terrain. Il ne vous dit rien quant à la possibilité d'y construire. Les acheteurs confondent constamment les deux.

Exécution

Les autorités locales peuvent délivrer des ordonnances de suspension de travaux et exiger la rectification dans un délai déterminé. Dans le cas où un bâtiment ne peut pas être remis en conformité, elles peuvent ordonner sa démolition partielle ou totale. La construction sans permis constitue en soi une infraction : jusqu’à trois mois de prison, une amende pouvant atteindre 60 000 THB, ou les deux, plus jusqu’à 10 000 THB pour chaque jour de non-respect (article 65). À Bangkok et dans d’autres centres urbains, les inspecteurs agissent sans avoir besoin d’un ordre de justice préalable.

Point pratique. Ne laissez jamais le permis au nom de l’entrepreneur. Un permis ne peut pas être transféré sans l’autorisation écrite du fonctionnaire local (article 36), donc le nom qui y figure importe. Il doit être détenu par le propriétaire foncier ou par la partie titulaire du droit de construire enregistré. Cela signifie un bail enregistré ou une droit de superficie. Si vous vous trompez, un litige avec l’entrepreneur devient une prise d’otage. Notre vérification préalable de la propriété Les contrôles repèrent tout cela avant que l’argent ne soit déplacé.

Un étranger peut-il posséder une entreprise de construction en Thaïlande ?

Pour l'essentiel non, sans licence. La construction figure à la liste 3(10) de la Loi sur les activités commerciales des étrangers B.E. 2542, dans l’annexe des activités pour lesquelles les ressortissants thaïlandais “ ne sont pas encore prêts à affronter la concurrence ”. Une société dont la participation étrangère atteint 50 % ou plus est considérée comme étrangère et doit obtenir une licence d’entreprise étrangère du Département du développement des entreprises.

La liste 3(10) prévoit deux exceptions. La première concerne les travaux de construction assurant des services publics de base dans le cadre d’utilités publiques ou de transports. Ces travaux doivent nécessiter des outils, machines, technologies ou compétences spécifiques. Et le capital minimum requis pour les étrangers doit être de 500 millions de baht ou plus. La deuxième exception concerne toute autre catégorie de travaux prévue par un règlement ministériel.

Notez ce que l’exception ne couvre pas. Une société à majorité étrangère construisant des villas, des condominiums, des hôtels ou des locaux commerciaux tombe intégralement dans le cadre de cette restriction.

L'architecture et l'ingénierie font l'objet de restrictions distinctes

La liste 3(8) couvre les services d’architecture. La liste 3(9) couvre les services d’ingénierie. Ces éléments sont distincts de la construction, et chaque branche d’activité nécessite sa propre autorisation. Une licence pour fournir des services d’architecture ne vous permet pas de réaliser des travaux d’ingénierie.

De plus, l’ingénierie et l’architecture sont des professions réglementées. Les documents de conception soumis pour obtenir un permis de construire doivent être certifiés par un professionnel agréé en Thaïlande. L’adhésion ordinaire au Conseil des ingénieurs exige la nationalité thaïlandaise (article 12 de la loi sur les ingénieurs), mais cette loi permet également à un membre extraordinaire de détenir une licence (article 49), de sorte qu’un ingénieur étranger ne peut être agréé que selon les conditions propres au Conseil. En pratique, une entreprise dans ces domaines doit disposer de professionnels thaïlandais agréés. Le personnel étranger sur place doit également être formé permis de travail avant de faire quoi que ce soit.

Comment les projets sont généralement structurés

• Société majoritairement thaïlandaise. La voie habituelle. Surveillez de près les règles relatives aux actionnaires prête-nom et documentez un véritable investissement thaïlandais.
• Promotion du BOI. La promotion du Conseil de promotion de l’investissement (BOI) peut assouplir les limites de participation étrangère pour les activités éligibles. Une société promue doit tout de même obtenir un certificat d’entreprise étrangère auprès du Département du développement des entreprises, et les travaux de conception doivent toujours être certifiés par des ingénieurs et des architectes agréés en Thaïlande.
• Diviser les contrats. Pratique courante dans les projets EPC. La fourniture et l’ingénierie offshore font l’objet d’un contrat, la construction onshore d’un autre, avec un accord-cadre qui les chapeaute. L’entité onshore doit détenir les licences requises ou faire appel à un sous-traitant thaïlandais agréé pour certifier l’ingénierie.

Bien choisir la structure relève de la structuration d'entreprise , et non de la construction. Faites-le avant de signer quoi que ce soit.

Règlement des litiges de construction en Thaïlande

La Thaïlande n’a pas de tribunal spécialisé en construction ni de procédure légale d’adjudication. Votre litige est soumis aux tribunaux civils généraux, à l’arbitrage ou à la médiation. Choisissez dans le contrat, avant que les choses ne tournent mal.

tribunaux thaïlandais

Les actions en matière de construction sont introduites devant le tribunal civil général territorialement compétent pour le défendeur ou pour le lieu où le fait générateur s’est produit. La procédure se déroule en thaï. Tout document en langue étrangère doit faire l’objet d’une traduction certifiée, et vos témoins étrangers déposent par l’intermédiaire d’un interprète.

Une décision de première instance prend généralement entre six mois et deux ans. Il existe trois niveaux : Tribunal de première instance, la Cour d’appel et la Cour suprême. Chaque partie peut faire appel devant la Cour d’appel, dont le jugement est définitif à moins que la Cour suprême n’accorde une autorisation d’appel supplémentaire (articles 244/1 et 247 du Code de procédure civile), donc prévoir au moins deux instances.

La charge de la preuve des défauts, du lien de causalité et du montant du préjudice incombe au maître d’ouvrage. Cela suppose presque toujours des rapports d’experts indépendants. Les tribunaux thaïlandais admettent l’expertise et c’est une pratique courante dans les affaires techniques. Commencez à constituer ce dossier sur le chantier, et non après l’assignation.

Arbitrage : TAI et THAC

L’arbitrage est régi par la loi sur l’arbitrage de 2545, qui s’inspire de la Loi type de la CNUDCI. La Thaïlande est partie à la Convention de New York depuis 1959 et n’a pas fait de réserves quant à son adhésion. Les sentences étrangères sont exécutoires ici, à moins qu’elles ne violent la législation thaïlandaise ou ne soient conformes aux critères juridiques précis. Un tribunal thaïlandais peut refuser d’appliquer une sentence qui a été déclarée irrecevable dans son lieu d’exercice (article 43(6) de la loi sur l’arbitrage).

Si vous détenez une sentence et devez la recouvrer auprès d’une contrepartie thaïlandaise, notre guide sur l'exécution d'un jugement étranger ou d'une sentence arbitrale en Thaïlande couvre la requête, le délai de trois ans et les motifs pour lesquels un tribunal thaïlandais peut encore refuser.

TAI, l’Institut thaïlandais d’arbitrage, a été créé en 1989 au sein du Bureau de la magistrature (Office of the Judiciary). Il est financé par l’État et ne facture aucuns frais administratifs. Vous payez uniquement les coûts réels de la procédure, principalement les arbitres. Sa pratique est bien connue des tribunaux thaïlandais. Les procédures se déroulent en thaï ou en anglais.

THAC, le Thailand Arbitration Center, relève du ministère de la Justice depuis 2015. Il est conçu pour les utilisateurs transfrontaliers, facture des frais administratifs, propose des procédures bilingues et offre une procédure pour petits litiges pour les différends de moins de 35 millions de THB.

Deux limites à connaître. Vous ne pouvez pas renoncer contractuellement aux droits légaux de contester une sentence ou d’en faire appel. De telles clauses sont nulles pour des raisons d’ordre public. De plus, le financement des litiges par des tiers n’est pas accepté en Thaïlande, donc ne bâtissez pas de stratégie contentieuse autour de lui.

Comprendre le droit de la construction en Thaïlande

Médiation

La médiation judiciaire est possible avant ou pendant la procédure. La médiation préalable à l’action n’entraîne aucun frais de justice. Un accord est signé sous forme de transaction, et le tribunal peut rendre un jugement sur cette base si les parties le demandent et démontrent que c’est nécessaire. Si le délai de prescription a expiré après le dépôt de la demande, ou expirerait dans les 60 jours suivant la fin de la médiation, il est prolongé de 60 jours (article 20 ter du CPC).

La médiation extrajudiciaire est régie par la loi sur la médiation des litiges et est limitée dans son champ d’application. La Thaïlande n’a pas adopté la Convention de Singapour sur la médiation. Une entente de règlement conclue en vertu de cette loi peut être rendue exécutoire par une requête déposée auprès du tribunal dans un délai de trois ans (article 32). Toute autre entente doit être transformée en une décision de consentement ou en une sentence de consentement avant qu’elle puisse être rendue exécutoire.

	tribunaux thaïlandais	Arbitrage TAI	Arbitrage THAC	Médiation judiciaire
Langue	Thaï uniquement	Thaï ou anglais	Thaï ou anglais	thaïlandais
Durée typique	6 mois à 2 ans en première instance, plus les recours	Plus rapide, avec un seul niveau	Plus rapide, avec un seul niveau	Semaines
Frais institutionnels	Frais de dépôt au tribunal	Aucune, seuls les coûts réels	Frais administratifs plus coûts	Aucuns pour la médiation préalable
Degrés de recours	Trois degrés	Recours limité uniquement	Recours limité uniquement	Non applicable
Exécution transfrontière	Dépend du traité et de la réciprocité	Convention de New York	Convention de New York	Doit être converti en jugement ou en sentence
Idéal pour	Parties nationales, mesures provisoires urgentes	Projets régis par le droit thaïlandais recherchant une procédure familière aux tribunaux	Projets transfrontaliers, conseils internationaux	Conserver la relation commerciale

Notre avis, à partir des dossiers que nous avons traités depuis 2006 : pour un projet financé par des fonds étrangers de toute taille, faire intervenir un arbitre. Intégrer une clause à plusieurs niveaux dans le contrat. Négociation entre les dirigeants supérieurs, puis médiation, puis arbitrage présidé à Bangkok selon les règles de la THAC ou de la TAI, en anglais. Si vous souhaitez comprendre d’abord l’alternative judiciaire, lisez notre note ce à quoi s’attendre avant d’aller en justice en Thaïlande.

Sécurité des contrats : garanties, retenues et éléments à exiger

La Thaïlande n’a pas de formulaire standard obligatoire pour les travaux privés. Les projets publics doivent utiliser l’accord standard délivré en vertu de la loi sur l’administration des marchés publics B.E. 2560, et les entrepreneurs ne peuvent généralement pas modifier des clauses importantes sans l’autorisation de l’Office du Procureur général. Les projets privés sont un marché libre. Vous rédigez ce que vous pouvez négocier.

Les formulaires FIDIC sont effectivement utilisés pour les grands projets et les projets à financement international. Mais le mécanisme du Dispute Adjudication Board (DAB), au cœur des contrats FIDIC, n’est pas une voie provisoire opérante en Thaïlande. Si les discussions amiables échouent, vous passez directement devant le tribunal ou l’arbitrage. Traitez les clauses DAB comme des éléments à adapter, et non à importer tels quels.

Garanties d’usage courant :

• Garantie de soumission. Vous protège pendant l’appel d’offres si le soumissionnaire retenu refuse de signer.
• Garantie de bonne exécution. Garantie bancaire pendant la durée du contrat, généralement de 5% à 10% du montant du contrat. Une formulation à première demande vaut la peine qu’on se batte pour l’obtenir.
• Retenue de garantie. Pratique courante, généralement 5% à 10% de chaque paiement, libérés par tranches après la réception et à la fin de la période de garantie. L’article 599 vous confère un droit légal de retenir la rémunération en cas de retard ou de livraison défectueuse, à moins que l’entrepreneur ne fournisse une garantie suffisante. La retenue de garantie est le moyen de rendre ce droit effectif.
• Garantie de paiement anticipé. Si vous financez une mobilisation, obtenez une garantie bancaire pour l’intégralité de l’avance, la réduction étant opérée au fur et à mesure que l’avance sera recouvrée.
• Garantie de la société mère. Utile lorsque l’entité contractante est sous-capitalisée. Courante en Thaïlande, et souvent le seul engagement réellement solide.

Point pratique. Consultez qui est réellement l’entité contractante. Les groupes immobiliers thaïlandais font souvent appel à des filiales plus petites. Effectuez une recherche d’entreprise, regardez capital social et a établi des bilans financiers, puis a évalué le risque en conséquence. La décision du Tribunal suprême n° 1471/2564 concernait un entrepreneur qui avait signé un contrat de construction alors qu’il était personnellement en faillite et l’avait caché. La vérification est peu coûteuse. Le recouvrement n’en est pas de même.

Le projet de loi sur les paiements dans la construction : ce qui vous attend

En septembre 2026, il n’existe pas en Thaïlande de régime légal de garantie de paiement. Les clauses de paiement conditionnel (pay-when-paid) dans les contrats de sous-traitance sont valables en vertu de la liberté contractuelle. Le résultat est connu : la trésorerie s’arrête en haut de la chaîne et ce sont les sous-traitants qui en pâtissent.

Un projet de loi sur le règlement des litiges relatifs au paiement dans les contrats de construction existe, mais il est bloqué. Le Centre thaïlandais d’arbitrage l’a rédigé et l’a soumis aux autorités compétentes en décembre 2023. Le ministère de la Justice n’y a pas donné suite. Ses raisons, rapportées dans le journal Nitisarn (vol. 2 n° 1, 2025) d’après la lettre du ministère du 24 janvier 2024, étaient que les travaux de construction relèvent du louage d’ouvrage au titre VII du Code civil et commercial et sont donc déjà régis, que les parties souhaitant une procédure plus rapide disposent déjà de la loi sur l’arbitrage B.E. 2545 et de la loi sur la médiation des litiges B.E. 2562, et que l’étude d’impact manquait de la substance nécessaire pour justifier une loi distincte. Le projet de loi n’a pas été adopté et n’a jamais été soumis à consultation publique : vérifié en septembre 2026, le système juridique central du gouvernement sur law.go.th ne comporte aucune consultation à son sujet. S’il est relancé dans sa forme actuelle, ses effets seraient considérables :

• Il s’applique aux contrats de construction écrits, y compris les contrats de conseil, lorsque les travaux sont réalisés en tout ou en partie en Thaïlande. Le choix d’une loi étrangère applicable ne l’écartera pas.
• Les clauses visant à y déroger sont nulles.
• Les clauses de paiement conditionnel (pay-when-paid) sont interdites, de même que les clauses subordonnant le paiement au financement du maître d’ouvrage.
• Un droit légal de soumettre les litiges de paiement à une procédure d’adjudication, avec une décision visée dans un délai d’environ 40 jours.
• Paiement dans les 15 jours suivant la décision, sans recours contre l’obligation de paiement. La décision est contraignante mais non définitive, ce qui permet encore de saisir un tribunal ou un tribunal arbitral.
• Un créancier impayé peut suspendre les travaux proportionnellement au montant impayé pendant une durée maximale de 30 jours.

Si vous rédigez un contrat de longue durée, incluez un mécanisme de révision. Un régime de paiement qui annule les conditions de votre sous-traitance en cours de projet n’est pas quelque chose que vous voulez découvrir tardivement.

Protéger un projet de construction en Thaïlande : une séquence pratique

1. Confirmer que vous pouvez construire avant d’acheter. Zonage, reculs, limites de hauteur, seuils d’évaluation environnementale. Le titre n’est pas une autorisation.
2. Fixez la structure de détention. Le terrain, la structure et le droit de construire peuvent être détenus par des personnes différentes. Une droit de superficie ou un bail enregistré confèrent à la partie étrangère un droit réel sur le bâtiment.
3. Soyez vous-même titulaire du permis. Le propriétaire foncier ou le titulaire du droit de construire enregistré. Jamais l’entrepreneur.
4. Contrat écrit, bilingue. Indiquez la langue qui fait foi. Si c’est le thaï, obtenez votre propre traduction avant de signer, pas après.
5. Définir l’acceptation. Précisez ce que signifie l’achèvement, quels documents l’accompagnent, et que l’occupation des lieux ne vaut pas acceptation. L’article 598 rend ce point essentiel.
6. Liez le prix au calendrier. Des jalons liés à l’avancement physique vérifié, des pénalités de retard forfaitaires et une procédure écrite de modification, sans instructions verbales.
7. Prenez des garanties. Garantie de bonne exécution, retenue de garantie, garantie de restitution d’acompte, garantie de la société mère lorsque la solidité financière du cocontractant est faible.
8. Assurez-vous bien d’être couvert. Tous risques chantier, responsabilité civile envers les tiers, les deux parties désignées comme assurées. Les articles 603 et 604 ne vous sauveront pas.
9. Documentez tout. Journaux de chantier, photos datées, instructions écrites, réunions avec procès-verbal. Vous devrez plus tard prouver le lien de causalité.
10. Agissez dans les limites du temps imparti. Dès qu’un défaut apparaît, notez la date butoir de l’article 601 et demandez conseil. La négociation n’arrête pas le cours du délai.

Dernière révision : 26 septembre 2026. Lu en thaï : articles 193/34, 359, 361, 391 et 587 à 607 du Code civil et commercial ; articles 21, 23 (abrogé), 25, 35, 36, 39 bis et 65 de la loi sur le contrôle des bâtiments B.E. 2522 ; loi sur les entreprises étrangères B.E. 2542, liste 3, points (8) à (10). Les arrêts de la Cour suprême n° 670/2566, 3612/2560, 22850/2555, 857/2567, 2835/2566, 1471/2564 et 4269/2565 ont été vérifiés au regard de leurs sommaires, et l’arrêt 857/2567 dans son intégralité. Le statut de la Thaïlande au regard de la Convention de New York a été vérifié dans le tableau de statut de la CNUDCI. Le 6 octobre 2026, les articles 244/1 et 247 du Code de procédure civile ont été lus en thaï : un nouveau recours devant la Cour suprême nécessite son autorisation. Non vérifié : les descriptions du TAI et du THAC et le projet de loi sur les paiements.

Foire aux questions

Comment ThaiLawOnline peut vous aider

Nous travaillons dans le droit thaïlandais depuis 2006 et les dossiers de construction sont parmi les plus lourds en documentation que nous traitons. Ce qui les détermine n’est rarement qu’un argument juridique intelligent. Il dépend de savoir si les documents étaient conformes avant que les problèmes ne commencent.

Nous rédigeons et examinons des contrats bilingues de construction et de conception. Nous réalisons des audits préalables (due diligence) à l'achat et à la construction. Nous structurons la propriété de manière à ce que l’investisseur étranger détienne un droit réel sur le bâtiment. Et nous agissons en litiges civils et contentieux commercial lorsqu'un projet tourne mal. Notre équipe en droit immobilier gère le volet foncier, de la vérification du titre de propriété à l'achat ou la construction d'une maison en Thaïlande.

Si un défaut est déjà apparu, n'attendez pas. Prendre rendez-vous pour une consultation ou contactez-nous et nous vous dirons où vous en êtes par rapport aux délais.

Points clés à retenir

• La Thaïlande n’a pas de loi spécifique à la construction. Votre chantier est régi par les règles du louage d’ouvrage figurant aux articles 587 à 607 du Code civil et commercial.
• L’article 600 prévoit cinq ans de garantie en cas de défaut pour les structures construites sur le sol, un an pour tout le reste, sauf si votre contrat prévoit autre chose.
• L’article 601 interdit votre réclamation un an après l’apparition du défaut. C’est le délai que les promoteurs étrangers manquent le plus souvent.
• La manière dont vous qualifiez la réclamation modifie le délai de prescription. Les malfaçons invoquées comme violation du contrat peuvent bénéficier d’un délai de dix ans en vertu de l’article 193/30.
• L’acceptation de l’ouvrage sans réserve emporte renonciation aux réclamations pour retard et pour défauts apparents en vertu des articles 597 et 598 ; la loi n’exige pas que la réserve soit écrite, mais c’est en la consignant par écrit que vous en apportez la preuve.
• L'article 605 vous permet de vous retirer à tout moment, mais vous en payez le prix.
• La loi sur le contrôle des bâtiments B.E. 2522 exige un permis pour le périmètre exact approuvé, avec des limites de zonage, de recul et de hauteur propres à chaque localité.
• La construction est restreinte par la liste 3(10) de la loi sur les activités commerciales des étrangers, et l’ingénierie et l’architecture font l’objet de restrictions et de licences distinctes.
• Il n’existe pas encore de régime d’adjudication. Un projet de loi sur les paiements changerait cela et rendrait nulles les clauses de paiement conditionnel (pay-when-paid).
• Pour les projets transfrontaliers, choisissez l’arbitrage. Les sentences sont exécutoires à l’étranger grâce à la Convention de New York. Les procédures judiciaires thaïlandaises ne se déroulent pas en anglais.

• Une meilleure réglementation pour une vie meilleure