Article 1410: Superficies, definition
Texte légal (original thaï)
Comptes rendus Comptes rendus โดยให้บุคคลนั้นมีสิท ธิเป็นเจ้าของโรงเรือน Conseils d'administration บนดินหรือใต้ดินนั้น
Texte intégral tiré de la Gazette royale / Bureau du Conseil d'État
traduction anglaise
Le propriétaire d'un terrain peut créer un droit de superficie en faveur d'une autre personne en lui accordant le droit de posséder, sur ou sous le terrain, des bâtiments, des constructions ou des plantations.
This English translation is provided for reference only and has not yet been firm-verified. Always rely on the Thai original.
Annotation de l'entreprise
Section 1410 establishes superficies, the most powerful tool foreigners have for owning structures on Thai land they cannot own. The superficiary is the registered legal owner of the building, even though a different person owns the land. Unlike a lease, the right is a real right (binds third parties); unlike a usufruit, it survives the holder's death and is freely transferable and inheritable. The maximum term is 30 years (renewable). Particularly useful for foreign-funded homes where a Thai spouse owns the land, registered superficies gives the foreigner clear ownership of the house.
Pourquoi cela est important en pratique
Avocats : pour constituer un droit réel effectif au sens de l’article 1299, le droit de superficie doit être établi par écrit et enregistré au Bureau du cadastre. Sa durée peut être fixe ou à vie ; à défaut de durée fixe, chaque partie peut y mettre fin moyennant un préavis raisonnable. À l’expiration du bail, les constructions peuvent être restituées au propriétaire foncier ou démolies, conformément aux termes de l’accord. Particuliers : les étrangers résidant en Thaïlande et souhaitant acquérir un droit sûr de construire et de posséder une maison ou un bâtiment commercial sur un terrain appartenant à un Thaïlandais doivent enregistrer un droit de superficie. Ce droit confère au bâtiment le statut de propriété immobilière, distinct de celui du terrain, et offre une protection plus solide et plus durable qu’un bail commercial. Il est conseillé de vérifier la durée maximale auprès du Bureau du cadastre, car les pratiques varient.
Historique législatif
Intégrée au Code civil et commercial originel, la superficialité n'a subi aucune modification majeure ultérieure. Elle constitue l'un des principaux instruments permettant aux ressortissants étrangers d'acquérir un droit juridiquement protégé sur les améliorations apportées aux terrains thaïlandais, puisqu'ils ne peuvent en être propriétaires directs.
Décisions de la Cour suprême interprétant cette section
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Arrêt de la Cour suprême n° 667/2542 (1999)
Une donation testamentaire d'un droit viager de résider sur un terrain est un droit de superficie en vertu de l'article 1410 que le légataire peut contraindre l'administrateur de la succession à enregistrer.
Une disposition testamentaire accordant au demandeur un droit viager de résider sur un terrain constituait un droit de superficie au sens de l'article 1410, étant un droit réel reçu par legs ; le demandeur pouvait contraindre l'administrateur de la succession à enregistrer ce droit.
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Arrêt de la Cour suprême n° 5560/2537 (1994)
Une superficie créée par convention mais non par écrit et non enregistrée ne se perfectionne pas en tant que droit réel et ne lie que les parties contractantes, et non leurs ayants droit.
Un accord autorisant le défendeur à être propriétaire d'un mausolée construit sur le terrain litigieux constituait une création de superficie en sa faveur ; cependant, cet accord n'ayant pas été conclu par écrit ni enregistré, il ne constituait pas un droit réel et ne liait que les parties contractantes initiales.
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Arrêt de la Cour suprême n° 1719/2539 (1996)
Un accord portant sur la construction et l'utilisation d'ouvrages sur le terrain d'autrui, s'il n'est pas enregistré, ne crée qu'un droit contractuel personnel et n'est pas opposable au propriétaire successeur du terrain.
Le défendeur 1 a financé la construction de maisons-boutiques sur le terrain de W ; W a consenti à ce que le défendeur 1 loue ces maisons-boutiques au défendeur 2 pour 20 ans, après quoi les bâtiments reviendraient à W. Le tribunal a jugé que cet arrangement constituait un droit contractuel (personnel) — et non une superficie enregistrée — et ne liait que les parties initiales.
Décisions sélectionnées avec numéros de dossier vérifiés dans la base de données de la Cour suprême. Les versions anglaises sont des traductions éditoriales réalisées par le cabinet à des fins d'étude.
Cited in 14 Supreme Court decisions (1947 to 2022)
Selected citing decisions
- Décision 2756/2565 (2022) Un mur mitoyen entre deux maisons de ville adjacentes est une propriété en copropriété — et non une surface au sens de l'article 1410.
- Decision 113/2561 (2018)
- Decision 2864/2559 (2016)
- Decision 4061/2558 (2015)
- Decision 9683-9685/2558 (2015)
- Decision 667/2542 (1999)
- Decision 5560/2537 (1994)
- Decision 688/2511 (1968)
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Foire aux questions
Un étranger peut-il en Thaïlande enregistrer une superficie pour sécuriser son investissement dans un bâtiment ?
Oui. Les étrangers qui ne peuvent pas posséder de terres en vertu du Code foncier peuvent néanmoins enregistrer un droit de superficie sur des terrains appartenant à des Thaïlandais, ce qui leur confère un droit réel de propriété et d'usage des bâtiments ou constructions qui s'y trouvent. Ce droit de superficie doit être établi par écrit, enregistré au Bureau du cadastre, et peut être valable pour une durée déterminée ou pour la durée de vie du titulaire. Il offre une protection plus étendue qu'un simple bail, car il s'agit d'un droit réel opposable à tous, et non seulement au propriétaire foncier contractant.
Que devient le bâtiment lorsqu'un droit de superficie expire ?
L'issue dépend des termes de l'accord conclu entre les parties lors de l'enregistrement. En l'absence d'accord, le principe général est que la construction peut revenir au propriétaire du terrain ou que le titulaire de la superficie peut la démolir. Il est conseillé aux parties de le préciser expressément dans l'accord enregistré afin d'éviter tout litige.
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Cite this section
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Plain citation
Civil and Commercial Code, s. 1410 (Thailand) -
Academic citation
Civil and Commercial Code (Thailand), s. 1410. ThaiLawOnline, https://www.thailawonline.com/fr/thai-civil-code/section-1410/ (accessed 9 août 2026). -
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ป.พ.พ. มาตรา 1410 -
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