Splitting a long lease into three-year leases does not secure the full term คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1564/2558
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
The Supreme Court held that splitting the term into three-year documents was an evasion of section 538, so the lease was enforceable for three years only; the buyer was bound under section 569 and, after three years, the tenant held over on a lease without fixed term under section 570; the occupier was the tenant's dependant and had to leave.
พฤติการณ์ของคู่สัญญาที่ปฏิบัติเช่นนี้ จึงเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 538
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
A chain of short unregistered leases does not secure a long term; register the full term.
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
A 15-year land lease was written as five consecutive three-year leases; the land was later sold and the court had to decide whether a relative occupying a house on it was protected.
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
The Supreme Court held that splitting the term into three-year documents was an evasion of section 538, so the lease was enforceable for three years only; the buyer was bound under section 569 and, after three years, the tenant held over on a lease without fixed term under section 570; the occupier was the tenant's dependant and had to leave.
พฤติการณ์ของคู่สัญญาที่ปฏิบัติเช่นนี้ จึงเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 538
Legal Analysis การวิเคราะห์ทางกฎหมาย
On section 569: The chain of three-year contracts evaded section 538, so the lease was enforceable for three years only; the buyer took over the former owner's position under section 569, and when the tenant stayed on after three years without objection a new lease without fixed term arose under section 570; the later leases granted by the former owner after the transfer did not bind the buyer, and the brother's house had to be removed.
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 1564/2558. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1564/2558 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
English translation is being prepared and will be available soon.
คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมโดยจำเลยยินยอมรื้อถอนบ้านเลขที่ 77/22 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินที่เช่าโฉนดเลขที่ 39412 ตำบลบางมด (บางค้อ) อำเภอ (บางขุนเทียน) จอมทอง กรุงเทพมหานคร พร้อมส่งมอบแก่โจทก์ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่โจทก์แจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยทราบว่าคดีที่โจทก์พิพาทเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 39412 กับร้อยตำรวจเอกประยุทธ ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 745/2551 ของศาลชั้นต้น ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 39412 เป็นของโจทก์ถึงที่สุด โดยโจทก์เป็นฝ่ายชนะคดีหรือที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ และเพื่อตอบแทนที่โจทก์ยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินจำเลยตกลงชำระค่าตอบแทนแก่โจทก์เดือนละ 8,000 บาท ภายในวันที่ 5 ของแต่ละเดือน เริ่มตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2552 เป็นต้นไป โดยส่วนแรกเดือนละ 4,000 บาท ชำระให้โจทก์ อีกส่วนหนึ่งเดือนละ 4,000 บาท นำไปวางชำระต่อศาลชั้นต้นโดยนำสมุดบัญชีเงินฝากออมทรัพย์ของธนาคารวางศาล หากผิดนัดชำระเงินหรือผิดนัดนำเงินเข้าบัญชี 2 งวด ถือว่าผิดนัดทั้งหมดยอมให้โจทก์บังคับคดีทันที โดยไม่ต้องรอให้คดีแพ่งหมายเลขแดงดังกล่าวของศาลชั้นต้น ถึงที่สุด และในครั้งแรกจำเลยจะเปิดบัญชีธนาคารที่ต้องนำมาวางศาลจำนวนเงิน 16,000 บาท กับชำระให้โจทก์ 16,000 บาท หากคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 745/2551 ของศาลชั้นต้น ถึงที่สุดว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ให้โจทก์มีสิทธิรับเงินตามสมุดเงินฝากของจำเลยที่วางศาล หากที่ดินพิพาทมิใช่ของโจทก์ให้จำเลยรับเงินตามสมุดเงินฝากคืนจากศาล โจทก์ยื่นคำขอให้ออกหมายบังคับคดีว่าจำเลยศาลชั้นต้นออกหมายบังคับคดี
วันที่ 10 กรกฎาคม 2555 ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการบังคับคดีและหมายบังคับคดี
โจทก์ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง
ศาลชั้นต้นไต่สวนแล้วมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้ผู้ร้องใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 10,000 บาท แทนโจทก์
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2528 นายประเสริฐ ซึ่งเป็นพี่ผู้ร้องทำสัญญาเช่าที่ดินทำโรงงานอุตสาหกรรมและอยู่อาศัยกับร้อยตำรวจเอกประยุทธ จำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี รวม 15 ปี หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าในวันที่ 1 กันยายน 2543 ผู้ร้องทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวกับร้อยตำรวจเอกประยุทธต่อเนื่องกับสัญญาเช่าของนายประเสริฐ มีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี หลังจากครบกำหนดเวลาเช่า วันที่ 1 กันยายน 2546 ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอกประยุทธจำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ซึ่งจะครบกำหนดวันที่ 31 สิงหาคม 2561 และคดีนี้ตามคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความจำเลยตกลงรื้อถอนบ้านเลขที่ 77/22 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินที่เช่าโฉนดเลขที่ 39412 ตำบลบางมด (บางค้อ) อำเภอ (บางขุนเทียน) จอมทอง กรุงเทพมหานคร ชั้นบังคับคดี เจ้าพนักงานบังคับคดีปิดประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีให้ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของจำเลยยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลที่บ้านเลขที่ 77/22 หมู่ที่ 1 แขวงจอมทอง เขตจอมทอง กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินซึ่งเช่า
คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า บ้านเลขที่ 77/22 ของผู้ร้อง จะต้องถูกรื้อถอนออกไปจากที่ดินตามคำพิพากษาตามยอมหรือไม่ ในข้อนี้ ผู้ร้องมีหน้าที่ต้องนำสืบแสดงให้เห็นว่าผู้ร้องมีอำนาจพิเศษในที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ เห็นว่า นายประเสริฐพี่ชายผู้ร้องซื้อสิทธิการเช่าที่ดินที่จำเลยเช่ามาจากนายเซ่งเพ้ง แล้วได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอกประยุทธ เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2528 มีระยะเวลาเช่า 15 ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน 5 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี มีกำหนดเวลาเช่าติดต่อต่อเนื่องกันไปตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน พฤติการณ์ของคู่สัญญาที่ปฏิบัติเช่นนี้ จึงเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ที่กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่าเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2530 ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของร้อยตำรวจเอกประยุทธผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าเพราะสัญญาเช่าที่ดินนั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าสามปี นายประเสริฐผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่ โจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ต้องถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 แม้ต่อมาวันที่ 1 กันยายน 2546 ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอกประยุทธจำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี รวม 15 ปี ต่อจากนายประเสริฐพี่ผู้ร้องในเวลาภายหลังที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่ามาแล้ว โดยโจทก์นำสืบปฏิเสธว่ามิได้รู้เห็นยินยอม และคดีที่ร้อยตำรวจเอกประยุทธฟ้องเรียกที่ดินคืนจากโจทก์ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 745/2551 ของศาลชั้นต้น คดีถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ฟังว่าที่ดินเป็นของโจทก์ ร้อยตำรวจเอกประยุทธไม่มีสิทธิฟ้องเรียกคืน หนังสือสัญญาเช่าที่ดินจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ ทั้งถือว่าผู้ร้องอยู่ในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิของร้อยตำรวจเอกประยุทธซึ่งไม่มีสิทธิในที่ดินที่จะให้เช่าที่จะนำไปให้ผู้ร้องเช่าได้ เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์และยังคงใช้เป็นที่ตั้งบริษัทบางกอกแคนส์ จำกัด อันเป็นกิจการระหว่างพี่น้องของผู้ร้องต่อเนื่องเรื่อยมาโดยผู้ร้องและบุตรผู้ร้องกับจำเลยเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทตามหนังสือรับรอง เช่นนี้ จึงฟังได้ว่า ผู้ร้องอยู่ในที่ดินซึ่งจำเลยเช่าจากโจทก์ในฐานะอาศัยสิทธิของจำเลย ผู้ร้องหาได้มีอำนาจพิเศษอย่างใดที่จะอยู่บนที่ดินได้ ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของจำเลย บ้านเลขที่ 77/22 ของผู้ร้อง ย่อมต้องถูกรื้อถอนออกไปจากที่ดินตามคำพิพากษาตามยอม ที่ศาลล่างทั้งสองมีคำสั่งและคำพิพากษามาชอบแล้ว ฎีกาของผู้ร้องข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1564/2558
นางสุรจิตต์ ลิ้มวิริยะเลิศ โจทก์
นายวันชัย วรวิสุทธิกูล ผู้ร้อง
นางวาสนา เอี่ยมดำรงค์ จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 538 , ม. 569 , ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 145 แหล่งที่มา สำนักวิชาการ
คู่ความ: นางสุรจิตต์ ลิ้มวิริยะเลิศ โจทก์ นายวันชัย วรวิสุทธิกูล ผู้ร้อง นางวาสนา เอี่ยมดำรงค์ จำเลย ป.พ.พ. ม. 538 , ม. 569 , ม. 570 ป.วิ.พ. ม. 145
องค์คณะ: (ไพโรจน์ วายุภาพ-กษิดิ์เดช จีนสลุต-สมพงษ์ เหมวิมล)
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthamethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต