A registered 30-year lease with a sublet clause can pass to the lessee's heirs คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559

สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญ แต่คุณสมบัติผู้เช่านั้น ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตกลงทำสัญญาเช่ากันสัญญาก็ต้องเป็นสัญญา จึงไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีกจนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของ ผ. ผู้เช่าที่ดินพิพาท จึงมิใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว ย่อมรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อ ผ. ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง เมื่อ ผ. ผู้เช่าถึงแก่ความตายจึงไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า โจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของ ผ. โดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 9/2559)
โจทก์ทั้งสองฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง และให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปรวมทั้งส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกเดือนละ 200,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะออกไปจากที่ดิน
จำเลยทั้งสองให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 เลขที่ดิน 74 หน้าสำรวจ 293 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ โดยให้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพร้อมส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดี ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 481,200 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายอัตราเดือนละ 160,400 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 18 กันยายน 2550) เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ทั้งสอง โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 361,125 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายอีกในอัตราเดือนละ 120,375 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากที่ดินพิพาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์ทั้งสองมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1182 เลขที่ดิน 74 ตำบลบางแก้ว (สำโรงฝั่งเหนือ) อำเภอบางพลี (พระโขนง) จังหวัดสมุทรปราการ เนื้อที่ 8 ไร่ 2 งาน เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 นายผ่อง ได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินแปลงดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลา 30 ปี ตกลงค่าเช่าเป็นเงิน 7,186,200 บาท อัตราค่าเช่าสิบปีแรก ค่าเช่าเดือนละ 17,110 บาท สิบปีที่สอง ค่าเช่าเดือนละ 20,532 บาท และสิบปีสุดท้าย ค่าเช่าเดือนละ 23,954 บาท การเช่าในปีแรกปลอดค่าเช่า ตกลงจ่ายค่าเช่ากันทุกวันที่ 17 ของเดือน และผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ ตามสำเนาโฉนดที่ดินและหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน นับตั้งแต่เดือนมกราคม 2539 จนถึงเดือนธันวาคม 2549 นายผ่องได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นเช็คลงวันที่สั่งจ่ายล่วงหน้าของบริษัทแอร์คอนเอ็มเอฟจี จำกัด โดยบริษัทดังกล่าวเป็นผู้สั่งจ่าย และโจทก์ทั้งสองได้รับค่าเช่าของเดือนมกราคม 2550 จนถึงเดือนพฤษภาคม 2550 ในอัตราเดือนละ 20,532 บาท ไปแล้ว ส่วนค่าเช่าในเดือนมิถุนายน 2550 จนถึงเดือนธันวาคม 2550 โจทก์ทั้งสองได้รับเช็คลงวันที่สั่งจ่ายล่วงหน้าไว้แล้วรวม 8 ฉบับ เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2550 นายผ่องถึงแก่ความตาย จำเลยที่ 1 เป็นภริยาของนายผ่อง ส่วนจำเลยที่ 2 เป็นบุตรของนายผ่องกับจำเลยที่ 1 ตามแบบรับรองรายการทะเบียนราษฎร เช็คและสำเนาใบสำคัญจ่าย ต่อมาวันที่ 3 สิงหาคม 2550 โจทก์ทั้งสองได้ให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท จำเลยทั้งสองทราบแล้วแต่เพิกเฉย ตามหนังสือแจ้งให้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากพื้นที่เช่าและใบตอบรับในประเทศ
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า โจทก์ทั้งสองมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ซึ่งชั่วระยะเวลาเช่าดังกล่าวถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องกำหนดไว้ในสัญญาเช่าตามที่ตกลงกัน เนื่องจากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 หากถือคุณสมบัติของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าตายให้สัญญาระงับ สัญญาเช่าต้องกำหนดระยะเวลาเช่าไว้มีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าเท่านั้น มิฉะนั้นฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ แม้การเช่าทรัพย์สินตามปกติผู้ให้เช่าย่อมต้องเพ็งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญเช่นกันว่าผู้เช่ามีความสามารถในการชำระค่าเช่าและปฏิบัติตามสัญญาเช่าได้หรือไม่ก็ตาม แต่คุณสมบัติของผู้เช่าดังกล่าว ผู้ให้เช่าพิจารณาเพื่อมาตกลงทำสัญญาเช่ากัน หากผู้เช่าไม่มีคุณสมบัติตามที่ผู้ให้เช่ากำหนดสัญญาเช่าย่อมไม่เกิดขึ้น ดังนั้น เมื่อผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ตกลงทำสัญญาเช่าต่อกัน สัญญาก็ต้องเป็นสัญญาไม่ต้องกลับไปพิจารณาถึงคุณสมบัติของผู้เช่าอีก จนกว่าจะครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามที่ตกลงไว้หรือตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ แม้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่จำเลยทั้งสองเป็นทายาทของนายผ่อง จึงไม่ใช่บุคคลภายนอกตามบทบัญญัติดังกล่าว จึงรับโอนสิทธิการเช่าได้ เมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2530 นายผ่องทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์ทั้งสองมีกำหนดระยะเวลาเช่าสามสิบปี โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ซึ่งจะครบกำหนดระยะเวลาเช่าวันที่ 16 กรกฎาคม 2560 หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อ 5 กำหนดว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าเอาที่ดินที่เช่าไปให้เช่าช่วงได้ อันเป็นการตกลงยกเว้นมาตราดังกล่าวไม่ให้สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แต่ให้เป็นสิทธิในทรัพย์สินให้โอนได้ให้เช่าช่วงได้ โดยผู้เช่าต้องชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการเช่า 30 ปี เป็นเงิน 1,000,000 บาท กำหนดอัตราค่าเช่าสูงขึ้นทุกสิบปีตลอดระยะเวลาเช่า เป็นการถือกำหนดเวลาสามสิบปีตามที่จดทะเบียนไว้เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ตกลงทำสัญญาเช่าโดยกำหนดระยะเวลาเช่ามีเพียงตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือตกลงไว้ในสัญญาเช่าอันจดทะเบียนว่า ผู้เช่าถึงแก่ความตายให้สัญญาเช่าเป็นอันสิ้นสุดลง โดยผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าประกอบกิจการโรงงานประกอบเครื่องปรับอากาศหลายยี่ห้อจากต่างประเทศ เป็นการลงทุนจำนวนมากนับร้อยล้านบาท ต้องใช้เวลาประกอบธุรกิจยาวนาน จึงจดทะเบียนการเช่าสามสิบปีเพื่อที่จะคุ้มค่าในการลงทุน หากสัญญาเช่าระงับเพราะผู้เช่าตาย ซึ่งไม่อาจรู้ได้ล่วงหน้า ธุรกิจและการลงทุนจะได้รับความเสียหาย เมื่อนายผ่องผู้เช่าถึงแก่ความตายไม่ต้องมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่ เนื่องจากตกลงทำสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาสามสิบปี ทั้งสัญญาเช่ายังกำหนดให้ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลอื่นเช่าต่อได้ อันเป็นข้อกำหนดว่า โจทก์ทั้งสองไม่ได้ถือเอาคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า ซึ่งโจทก์ทั้งสองต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ต่อจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นทายาทของนายผ่องโดยตรง สิทธิการเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง เมื่อสิทธิการเช่ายังไม่ครบกำหนดระยะเวลาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยว่า สิทธิการเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ และไม่จำต้องวินิจฉัยในประเด็นที่ว่า โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหายหรือไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังขึ้น
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 11058/2559
นายสมศักดิ์ ดุลย์ประภา กับพวก โจทก์
นางพนอ กู้ชิงชัย กับพวก จำเลย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 538 , ม. 544 วรรคหนึ่ง แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา

คู่ความ: นายสมศักดิ์ ดุลย์ประภา กับพวก โจทก์ นางพนอ กู้ชิงชัย กับพวก จำเลย ป.พ.พ. ม. 538 , ม. 544 วรรคหนึ่ง

ศาล: ศาลจังหวัดสมุทรปราการ - นางกนกพร ศิลาภากุล ศาลอุทธรณ์ภาค 1 - นางสุรางคนา กมลละคร

องค์คณะ: (สุรทิน สาเรือง-จักร อุตตโม-ประเสริฐ นิชโรจน์)