Une superficie non enregistrée lie toujours les parties qui l'ont signée : tout simplement pas les tiers สิทธิเหนือพื้นดินที่ไม่ได้จดทะเบียน ยังคงผูกพันคู่สัญญา แม้ไม่ใช่ทรัพยสิทธิที่ใช้ยันบุคคลภายนอกได้

ตามบันทึกข้อตกลงที่ทำขึ้นระหว่างโจทก์กับ ช. มารดาจำเลยทั้งสองนั้นเป็นบันทึกข้อตกลงที่ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิใช้ยันบุคคลภายนอกได้ แต่แม้จะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็หาทำให้เป็นโมฆะเสียเปล่าไม่ ยังคงบังคับกันได้ในฐานะเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญา เมื่อโจทก์เป็นคู่สัญญาตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นบุคคลภายนอกที่จะได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง
บันทึกข้อตกลงระบุให้ ช. และบริวารอยู่อาศัยในห้องแถวทั้งสี่ห้องจนกว่าจะทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้ อันเป็นข้อตกลงที่ระบุเงื่อนไขไว้ชัดแจ้งว่า ช. และบริวารสามารถอยู่อาศัยในห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์ได้จนกว่าห้องแถวนั้นจะทรุดโทรมประการหนึ่งและการทรุดโทรมนั้นต้องทำให้ไม่สามารถอยู่ในห้องแถวได้อีกประการหนึ่ง เมื่อครบทั้งสองประการดังกล่าว ช. และบริวารจึงจะอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์ต่อไปไม่ได้ต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์ ซึ่งเงื่อนไขทั้งสองประการเป็นที่เห็นได้ว่าการทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้นั้น ไม่อาจกำหนดเวลาได้ว่าจะทรุดโทรมเมื่อใดและเมื่อทรุดโทรมแล้วเมื่อใดจึงจะถือว่าอยู่อาศัยไม่ได้ กรณีจึงถือไม่ได้ว่าบันทึกข้อตกลงเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีกำหนดเวลา อันจะต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 1412 วรรคสอง ประกอบมาตรา 1403 วรรคสาม
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15707 ตำบลหนองโพ อำเภอตาคลี จังหวัดนครสวรรค์ ได้ยินยอมให้นางชื้น ปลูกสร้างห้องแถวเลขที่ 207-209 หมู่ที่ 1 ตำบลหนองโพ อำเภอตาคลี จังหวัดนครสวรรค์ อยู่อาศัย เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2510 โจทก์และนางชื้นได้ทำเป็นบันทึกข้อตกลงโดยโจทก์ยินยอมให้นางชื้นได้อยู่อาศัยในห้องแถวดังกล่าวจนกว่าจะทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้ ต่อมานางชื้นถึงแก่กรรม จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นบุตรและบริวารยังคงอาศัยในห้องแถวดังกล่าวไม่ยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปหลายครั้งแล้วแต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉยกลับทำการต่อเติมห้องแถวจึงถือว่าเป็นการผิดสัญญาบันทึกที่นางชื้นทำไว้กับโจทก์ในข้อสาระสำคัญ และนับจากวันทำบันทึก จำเลยทั้งสองอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์มาเกินกว่า 30 ปีแล้ว การอยู่อาศัยของจำเลยทั้งสองเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างห้องแถวเลขที่ 207-209 หมู่ที่ 1 ตำบลหนองโพ อำเภอตาคลี จังหวัดนครสวรรค์ ของโจทก์และห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินโจทก์อีกต่อไป ให้จำเลยทั้งสองส่งมอบที่ดินแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างห้องแถวเลขที่ดังกล่าวและขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกไป
จำเลยทั้งสองให้การว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยทั้งสองมิได้กระทำละเมิดและมิได้โต้แย้งสิทธิโจทก์ บันทึกถ้อยคำทำขึ้นในขณะที่นางชื้นมารดาของจำเลยทั้งสองมีอายุประมาณ 67 ปี โดยมารดาจำเลยทั้งสองยินยอมยกที่ดินเนื้อที่ 13 ไร่ 3 งานเศษ ให้แก่โจทก์ และโจทก์ยินยอมให้ฝ่ายนางชื้นและนายนิ่ม พร้อมทั้งบริวารอาศัยอยู่ในห้องแถวทั้งสี่ห้องจนกว่าจะทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้เดินเข้าออกในวัดได้พร้อมทั้งยานพาหนะเท่าที่จำเป็นและยินยอมให้ซ่อมแซมได้จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อนางชื้นถึงแก่กรรม จำเลยทั้งสองในฐานะบริวารของนางชื้นมีสิทธิโดยชอบธรรมที่จะอยู่อาศัยในห้องแถวพิพาทจนกว่าจะทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้ จำเลยทั้งสองมิได้กระทำการต่อเติมห้องแถวพิพาทอันเป็นการผิดสัญญาตามที่โจทก์อ้าง และโจทก์มิได้เสียหายเพราะจำเลยทั้งสองอยู่ตามสิทธิโดยชอบแห่งข้อสัญญาต่างตอบแทน ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15707 ตำบลหนองโพ อำเภอตาคลี จังหวัดนครสวรรค์ นางชื้น เป็นมารดาจำเลยทั้งสอง โจทก์ยินยอมให้นางชื้นปลูกสร้างห้องแถวเลขที่ 207-209 หมู่ที่ 1 ตำบลหนองโพ อำเภอตาคลี จังหวัดนครสวรรค์ อยู่อาศัยในที่ดินโจทก์ ต่อมา วันที่ 28 กันยายน 2510 โจทก์และนางชื้นได้ทำบันทึกข้อตกลงโดยโจทก์ยินยอมให้นางชื้นอยู่อาศัยในห้องแถวดังกล่าวจนกว่าจะทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้ โดยนางชื้นได้ยกที่ดินเนื้อที่ 13 ไร่ 3 งานเศษ ให้แก่โจทก์ ต่อมานางชื้นถึงแก่กรรม จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นบุตรและบริวารยังคงพักอาศัยอยู่ในห้องแถวดังกล่าว และจำเลยทั้งสองได้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตด้านข้างฝาบ้าน โดยฝาบ้านไม้เดิมยังคงอยู่เหมือนเดิม และเปลี่ยนประตูหน้าบ้านจากประตูไม้เป็นประตูเหล็กและทำหลังคาขึ้นใหม่มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยทั้งสองมีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงที่ทำขึ้นระหว่างโจทก์กับนางชื้นมารดาจำเลยทั้งสองนั้น เป็นบันทึกข้อตกลงที่ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิใช้ยันบุคคลภายนอกได้แต่แม้จะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็หาทำให้เป็นโมฆะเสียเปล่าไม่ ยังคงบังคับกันได้ในฐานะเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญา เมื่อโจทก์เป็นคู่สัญญาตามบันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นบุคคลภายนอกที่จะได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง เมื่อบันทึกข้อตกลงในข้อ (3) ระบุให้นางชื้นและบริวารอยู่อาศัยในห้องแถวทั้งสี่ห้องจนกว่าจะทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้ อันเป็นข้อตกลงที่ระบุเงื่อนไขไว้ชัดแจ้งว่านางชื้นและบริวารสามารถอยู่อาศัยในห้องแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์ได้จนกว่าห้องแถวนั้นจะทรุดโทรมประการหนึ่งและการทรุดโทรมนั้นต้องทำให้ไม่สามารถอยู่ในห้องแถวได้อีกประการหนึ่ง เมื่อครบทั้งสองประการดังกล่าว นางชื้นและบริวารจึงจะอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์ต่อไปไม่ได้ต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์ ซึ่งเงื่อนไขทั้งสองประการเป็นที่เห็นได้ว่าการทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้นั้น ไม่อาจกำหนดเวลาได้ว่าจะทรุดโทรมเมื่อใดและเมื่อทรุดโทรมแล้วเมื่อใดจึงจะถือว่าอยู่อาศัยไม่ได้ กรณีจึงถือไม่ได้ว่าบันทึกข้อตกลงเป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีกำหนดเวลา อันจะต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1412 วรรคสอง ประกอบมาตรา 1403 วรรคสาม แต่อย่างใด ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปว่า การที่จำเลยทั้งสองทำกำแพงคอนกรีตเป็นฝาบ้านแทนฝาบ้านที่เป็นไม้เดิมโดยฝาบ้านไม้เดิมยังคงอยู่ เปลี่ยนประตูบ้านจากประตูไม้เป็นประตูเหล็ก และทำหลังคาขึ้นใหม่ เป็นการผิดเงื่อนไขตามบันทึกข้อตกลงหรือไม่ เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลง ข้อ (3) นอกจากจะระบุเหตุที่นางชื้นและบริวารจะต้องออกไปจากที่ดินของโจทก์ต่อเมื่อห้องแถวทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้แล้ว ในตอนท้ายของข้อ (3) ดังกล่าวยังระบุชัดแจ้งว่ายินยอมให้ซ่อมแซมได้ อันหมายความว่าแม้ห้องแถวจะทรุดโทรมก็ตาม แต่ถ้ายังสามารถใช้อยู่อาศัยได้ถ้าได้ทำการซ่อมแซมแล้ว โจทก์ยินยอมให้ทำการซ่อมแซมได้ ซึ่งตามฟ้องโจทก์มิได้กล่าวอ้างว่าห้องแถวดังกล่าวทรุดโทรมแต่อย่างใด ทั้งมิได้กล่าวอ้างว่าทรุดโทรมจนอยู่อาศัยไม่ได้ด้วย โจทก์กล่าวอ้างแต่เพียงว่า จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นบุตรนางชื้นอยู่อาศัยในห้องแถวในที่ดินของโจทก์เกินกว่า 30 ปีแล้ว และได้ทำการต่อเติมห้องแถวอันเป็นการผิดเงื่อนไขตามบันทึกข้อตกลงเท่านั้น ประกอบกับโจทก์ก็ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่า ห้องแถวดังกล่าวทรุดโทรมจนไม่สามารถอยู่อาศัยได้แต่อย่างใด คงสืบแต่เพียงว่าจำเลยทั้งสองต่อเติมห้องแถวอันเป็นการผิดเงื่อนไขตามบันทึกข้อตกลงและอยู่มาเกินกว่า 30 ปีแล้วเท่านั้น ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังว่าห้องแถวอยู่ในสภาพที่ซ่อมแซมเพื่อใช้อยู่อาศัยต่อไปได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 6 เห็นว่า การที่จำเลยทั้งสองก่อกำแพงเป็นคอนกรีตข้างฝาบ้านโดยด้านในของห้องแถวยังเป็นฝาไม้อยู่เช่นเดิมก็ดี การเปลี่ยนหลังคาและเปลี่ยนประตูไม้เป็นประตูเหล็กก็ดี เป็นการซ่อมแซมเพื่อให้อยู่อาศัยในห้องแถวได้เท่านั้น มิได้ก่อให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่โจทก์ และเป็นการทำตามที่บันทึกข้อตกลงอนุญาตให้ซ่อมแซมได้ จำเลยทั้งสองจึงไม่ได้ทำผิดบันทึกข้อตกลง โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองและเรียกค่าเสียหายนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ