Le renouvellement du bail avec les administrateurs majoritaires de la succession après l'expiration de l'ancien bail ne constitue pas une violation de l'accord antérieur. การทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับผู้จัดการมรดกเสียงข้างมากหลังสัญญาเดิมหมด ไม่เป็นการผิดสัญญาประนีประนอม

Décision du Tribunal suprême n° 3001/2568
Année : 2025 (Année de l'Épave 2568)
Sections du Code applicables : Code de procédure civile, articles 57, 142, 246, 252, 274, 275, 276, 295

RÉSUMÉ
Une sentence de compromis a permis au demandeur de louer deux parcelles de terres foncières, d'une superficie totale de plus de 5 rai, utilisées comme marché, pendant trois ans pour un loyer de 300 000 bahts par mois, jusqu'au 31 décembre 2021. À l'expiration de cette période, le demandeur n'a pas déménagé et n'a pas retourné les terres, et le 15 février 2021, le défendeur a obtenu une ordonnance d'exécution pour procéder à l'expulsion. Ce que le demandeur avait fait, au lieu de cela, était de signer un nouveau bail de trois ans le 24 décembre 2021 avec les deux intervenants, qui, avec le défendeur, étaient les trois administrateurs de la succession du défunt et formaient ainsi la majorité. La Cour suprême a considéré que la délivrance de cette autorisation, destinée à procurer des revenus aux héritiers, était une simple administration de la succession en vertu de l'article 1719 du Code civil et commercial, de sorte que la poursuite de l'occupation reposait sur le nouveau bail plutôt que sur la conclusion d'un compromis. Le demandeur avait donc exécuté la sentence de compromis et le défendeur n'avait aucun droit d'en faire exécuter l'exécution. La Cour a annulé le jugement, a révoqué l’ordonnance et l’exécution en vertu de l’article 295 du Code de procédure civile, et a retiré les intervenants de l’ordre du jour de la cause.

FAITS DE L'AFFAIRE
Bamrung est décédé, laissant un patrimoine dont l’administration n’est pas encore terminée. Deux des actifs du patrimoine sont les titres de propriété 1083 et 1084, une parcelle de terrain d’un peu plus de 5 rai utilisée comme marché. Après plusieurs rouleaux de procédures de cession et d’attribution, le patrimoine était administré par trois administrateurs : les deux intervenants et le défendeur.

Le demandeur avait intenté une action en justice affirmant que le défendeur lui avait cédé le terrain pour un marché depuis janvier 2016 ; le défendeur niait toute cession et le tribunal de première instance a rejeté la demande. Pendant que cette affaire était en appel, le 5 décembre 2018 (2018), les héritiers ont accepté que le défendeur céda le terrain au demandeur pour une période de trois ans et que les conditions étaient fixées selon ces modalités. Les parties ont signé un accord de compromis le 26 décembre 2018, et le 28 février 2020 (2020), le tribunal d’appel a statué sur cet accord. L’accord a permis au demandeur de disposer des deux parcelles pour un marché pendant trois ans, du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2020, à un prix de 300 000 bahts par mois ; à l’expiration ou au défaut de paiement, le demandeur devait alors démolir son bien et remettre le terrain et les bâtiments dans les 30 jours, faute de quoi le défendeur pouvait procéder immédiatement à une exécution forcée.

Le 24 décembre 2564, les deux intervenants, majoritairement les trois administrateurs, accordèrent au demandeur un nouveau bail de trois ans pour les mêmes terrains allant du 1er janvier 2565 au 31 décembre 2567, afin que le loyer produise un revenu à distribuer aux héritiers. Lorsque le délai de compromis expira, le demandeur n’a pas déménagé et n’a pas rendu les terrains, et le 15 février 2565, le défendeur obtint un jugement d’exécution pour l’expulser et un agent d’exécution fut nommé.

Le demandeur a demandé la suspension et l’annulation de l’exécution, et le tribunal de première instance a rejeté cette demande. Les deux intervenants ont demandé à être admises en qualité d’intervenants lors de l’exécution, conformément à l’article 57, paragraphe 1, du Code de procédure civile. La Cour d’appel a renversé cette décision : elle a autorisé l’intervention et a suspendu l’exécution jusqu’à ce que la majorité des administrateurs souhaitent poursuivre cette procédure. Le défendeur a fait appel auprès de la Cour suprême avec autorisation.

DÉCISION DU TRIBUNAL
Lorsque le locataire reste propriétaire après l’expiration d’un bail négocié mais le fait de manière soumise à un nouveau bail accordé par la majorité des administrateurs de la succession, le locataire a exécuté la sentence de compromis. La possession demeure intacte ; ce qui change, c’est sa base juridique, et le locataire n’est pas obligé de quitter son logement et de s’y réinstaller. Accorder un tel bail pour générer des revenus pour les héritiers relève de l’administration ordinaire de la succession, conformément aux pouvoirs des administrateurs en vertu de l’article 1719 du Code civil et commercial. Le propriétaire ne peut alors invoquer la sentence de compromis pour procéder à une exécution en vertu des articles 274 à 276 du Code de procédure civile, et un jugement déjà rendu est nul et doit être révoqué en vertu de l’article 295, question d’ordre public que la Cour suprême peut soulever de sa propre initiative en vertu de l’article 142(5) avec les articles 246 et 252. Par ailleurs, une intervention au stade de l'exécution en vertu de l'article 57(1) doit être déposée auprès de la juridiction qui a rendu l'ordonnance et doit être jugée par cette juridiction ; il s'ensuit que la Cour d'appel a agi de manière inappropriée en la déclarant dans cette juridiction.

ANALYSE JURIDIQUE
La première question était de savoir si l’exécution devait être suspendue. La Cour suprême a commencé par examiner les pouvoirs des administrateurs. Les deux intervenants sont les administrateurs de la succession, ainsi que le défendeur. Conformément à l’article 1719 du Code civil et commercial, un administrateur a le droit et le devoir de faire ce qui est nécessaire pour l’administration générale de la succession ou pour la distribution des biens aux héritiers. Lorsque les deux, majoritaires dans leur composition, ont donné le bien à la demanderesse le 24 décembre 2021 pour une durée commençant après la fin du bail de compromis, et l’ont fait afin de générer des revenus à répartir entre les héritiers, il s’agissait là d’une simple activité d’administration de la succession dans le cadre de leurs pouvoirs.

Cela détermine le caractère de l'occupation continue du demandeur. Il a détenu les terres pendant trois ans en vertu de l'accord de compromis jusqu'à la fin de sa validité le 31 décembre 2021, puis il les a détenues en vertu du nouveau bail. Sa possession n'était jamais fondée sur l'accord de compromis expiré. Il avait donc exécuté l'accord de compromis, et il ne peut pas être considéré comme ayant violé l'accord de compromis. Étant donné qu'il n'y avait pas de violation, le défendeur n'avait aucun motif de invoquer l'accord de compromis pour obtenir l'émission d'un arrêté d'expulsion en vertu des articles 274, 275 et 276 du Code de procédure civile.

Il en résulte que l’ordonnance du 15 février 2022 désignant un agent d’exécution était viciée, et la Cour suprême peut révoquer à la fois le mandat et l’exécution en vertu de l’article 295. Cette question relève de l’ordre public, de sorte que, en vertu de l’article 142(5) combiné avec les articles 246 et 252, la Cour peut la trancher d’office même si aucune partie ne l’a soulevée.

En ce qui concerne cette intervention, l'article 57, paragraphe 1, impose à toute personne prétendant un droit lié à l'exécution d'un jugement de déposer sa demande auprès du tribunal qui a rendu le jugement. Ce tribunal, ici le Tribunal de première instance, était tenu d'ouvrir une enquête et de statuer sur cette demande. Le Tribunal d'appel a donc commis une erreur en accordant lui-même cette intervention au nom de ce tribunal. Le Tribunal a néanmoins refusé de renvoyer le point à ce tribunal : puisque le demandeur n'avait pas violé le compromis et que le défendeur n'avait aucun droit d'exécution, une nouvelle décision concernant cette intervention ne servirait à rien, et les deux intervenants devraient donc introduire une action distincte.

IMPLICATIONS PRATIQUES
Si vous êtes locataire d’un bien immobilier et que votre droit d’y résider risque de changer, installez la nouvelle base avant que l’ancienne ne expire et conservez les documents. Ce locataire a choisi de rester et a gagné car un nouveau bail signé le 24 décembre 2021 couvrait la période allant du 1er janvier 2022, donc il n’y a jamais eu de jour où sa présence sur le bien aurait été fondée sur le compromis expiré. Il n’a pas dû déménager et rentrer chez lui.

Pour les administrateurs coparrains d’un patrimoine, la majorité peut céder les biens du patrimoine dans le cadre de la gestion générale, conformément à l’article 1719 du Code civil et commercial, et un administrateur dissident ne peut pas utiliser un jugement antérieur en son propre avantage pour le révoquer. Si vous êtes l’administrateur qui s’y oppose, le recours est une contestation de l’acte d’administration, et non un jugement d’exécution.

Deux mises en demeure procédurales. Une demande d'intervention lors de la phase d'exécution en vertu de l'article 57, paragraphe 1, du Code de procédure civile doit être déposée auprès du tribunal qui a rendu le jugement, et non auprès du tribunal d'appel ; la décision de la Cour d'appel d'autoriser cette intervention était elle-même jugée inappropriée, les deux intervenants ayant été déclarés irrecevables et priés de présenter une action distincte. Et un jugement délivré sans violation est invalide : il peut être révoqué en vertu de l'article 295, et parce que le point concerne l'ordre public, le tribunal peut l'examiner sans que l'une ou l'autre partie ne le soumette.

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Note : Ceci est un résumé en anglais du jugement original thaïlandais.
Pour le texte thaï officiel, veuillez vous référer à la version thaï ci-dessus.
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