Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 4 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
A paper title deed looks powerful, but the Land Office register is what controls the official record. Supreme Court Decision No. 914/2569 shows how a false “lost deed” report was used to obtain a replacement Chanote and transfer property to another person. This case highlights the serious consequences of a False Lost Chanote in Thailand.
The defendant received a final sentence of four months’ imprisonment without suspension. The court also upheld an order requiring the defendant to pay THB 4.8 million to the deceased seller’s estate under Section 44/1 of the Thai Criminal Procedure Code.
The decision matters for property buyers, sellers, heirs, and lawyers because the original Chanote had never been lost. The seller still held it. Even so, the registered owner obtained a replacement deed after giving false information to the police and the Land Office, tying into the broader issue of False Lost Chanote in Thailand.

The Decision in One Minute
The agreed price for the land and commercial building was THB 6 million. The buyer paid a total of THB 1 million. A Chanote was issued in the buyer’s name, but the seller kept the original deed while waiting for the balance.
The buyer later reported the Chanote as lost, although the buyer knew the seller still held it. The police report was then used to request a replacement title deed from the Chiang Rai Provincial Land Office, Mae Sai Branch.
After the replacement was issued, the property was mortgaged, redeemed and sold to another person. The seller discovered the transfer during a Land Office search. The seller later died, and the court-appointed estate administrator continued the compensation claim.
The Court of Appeal Region 5 imposed six months’ imprisonment, reduced the sentence by one-third under Criminal Code Section 78, leaving four months. The Supreme Court upheld the sentence without suspension and confirmed THB 4.8 million compensation.
Table of Contents
What Happened in Supreme Court Decision No. 914/2569?
On 3 June 2013, the defendant agreed to purchase land with a commercial building for THB 6 million. Payments eventually totalled THB 1 million.
On 21 August 2013, Chanote No. 49754 was issued in the defendant’s name. The evidence accepted by the courts showed that the seller kept the original title deed. The arrangement was intended to allow the buyer to seek bank financing and pay the remaining purchase price.
On 8 January 2014, the defendant reported to the police that the Chanote had been lost. The same police report was presented to the Land Office in support of an application for a replacement deed. The replacement was issued on 26 March 2014.
The defendant later mortgaged the property, redeemed the mortgage and sold the property on 29 December 2014. The seller discovered the transfer in March 2016 after checking the Land Office record.
The seller died on 5 November 2019. The Chiang Rai Provincial Court appointed the applicant as estate administrator, and the compensation petition dated 1 June 2022 attached that order. The estate administrator sought THB 5 million in compensation. The Court of Appeal Region 5 awarded THB 4.8 million, and the Supreme Court upheld that amount.
Why the False Report Became a Criminal Offence
The case was not treated as a simple dispute over an unpaid property price. The defendant knowingly caused public officials to record false information in official documents and then used documents produced from the false report.
The Court of Appeal Region 5 found the defendant guilty under former Criminal Code Section 267 and Section 268. Section 267 concerned causing an official, acting in the course of duty, to record false information in a public or official document intended as evidence. Section 268 concerned using or referring to a document resulting from the offence.
The appellate court dismissed the separate charge under Criminal Code Section 137. The final punishment was imposed under Section 268 paragraph two, applying the penalty under former Section 267. It was a conviction for causing officials to record false information and using the resulting documents, not a conviction for fraud.
The law behind this page
English
Section 267
This section punishes giving a false statement to an official so that it is recorded in a public or official document meant to serve as evidence, when this is likely to cause damage. The penalty is up to three years imprisonment, a fine up to 60,000 baht, or both.
Full text
Whoever gives information to an official acting in the course of duty, causing the official to record a false statement in a public document or an official document intended to serve as evidence, in a manner likely to cause damage to another person or to the public, shall be liable to imprisonment not exceeding three years, or a fine not exceeding sixty thousand baht, or both.
ThaiLawOnline translation
Section 268
This section punishes using or citing a document that was forged or falsified under Sections 264 to 267 in a manner likely to cause damage to another person or the public, with the penalty of the underlying section. If the user is also the forger, or caused the official to record the false statement, they are punished under this section only, as a single offence.
Full text
Whoever uses or refers to a document arising from the commission of an offence under Section 264, Section 265, Section 266, or Section 267, in a manner likely to cause damage to another person or to the public, shall be liable to the penalty prescribed in that Section. If the offender under paragraph one is the person who forged that document, or is the person who gave the information causing the official to record that statement, that offender shall be punished under this Section as a single offence only.
ThaiLawOnline translation
Section 63 Issuance of Documents Showing Rights in Land
Full text
The owner of land whose title deed is endangered, damaged or lost by any means whatsoever may apply for a substitute. After the substitute has been issued, the original title deed shall be cancelled unless otherwise ordered by the court. The above-mentioned provisions shall apply mutatis mutandis to the application for a substitute for a pre-emption certificate, certificate of utilization or certificate of investigation (bai tai suan).
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 44/1
In a public-prosecutor case, the victim can file a motion in the same criminal court asking the defendant to pay compensation for injury or loss. It must be filed before evidence-taking starts and is treated as a civil plaint.
Full text
In a case where the public prosecutor is the plaintiff, if the injured person has a right to claim compensation because of harm to life, body or mind, or damage to liberty of the body, to reputation, or to property, arising from the defendant's commission of the offence, the injured person may file a motion with the court trying the criminal case asking that the defendant be ordered to pay compensation to him. The motion under paragraph one must be filed by the injured person before the taking of evidence begins; where there is no taking of evidence, the motion must be filed before the court adjudicates the case. Such motion shall be deemed a plaint under the provisions of the Civil Procedure Code, and the injured person stands in the position of plaintiff in that civil part. The motion must set out reasonable particulars concerning the damage and the amount of compensation claimed. If the court is of the view that the motion still lacks some essential matter, it may order the applicant to amend the motion to make it clear. The motion under paragraph one may not include any request other than an order that the defendant pay compensation arising from the defendant's commission of the offence in the criminal case, and it must not conflict with the charge in the criminal case brought by the public prosecutor. In a case where the public prosecutor has already proceeded under section 43, the injured person may not file a motion under paragraph one to claim the property or its value again.
ThaiLawOnline translation
Section 137
This section punishes giving false information to an official where it may cause damage to another person or to the public. The penalty is imprisonment not exceeding six months, or a fine not exceeding 10,000 baht, or both.
Full text
Whoever gives a false statement to an official, in a manner likely to cause injury to another person or to the public, shall be liable to imprisonment not exceeding six months, or a fine not exceeding ten thousand baht, or both.
ThaiLawOnline translation
Section 78
Where mitigating circumstances appear, the court may reduce the punishment to be imposed by up to one half, whether or not the punishment has already been increased or reduced under any other provision. The section lists examples such as remorse and effort to repair the harm, surrender to officials, prior good conduct, grievous distress, and giving the court useful information.
Full text
When it appears that there are mitigating circumstances, whether or not there has been an increase or reduction of punishment under the provisions of this Code or of any other law, if the court thinks fit it may reduce the punishment to be imposed on the offender by not more than one half. Such mitigating circumstances include: the offender being ignorant and of feeble understanding, being in grievous distress, having previously had good conduct, feeling remorse and endeavouring to mitigate the injurious consequences of the offence, surrendering to the official, or giving the court information that is beneficial, or any other circumstance that the court considers to be of a similar nature.
ThaiLawOnline translation
Section 61 Issuance of Documents Showing Rights in Land
Full text
Where it appears that any title deed or certificate of utilization has been issued, or right and juristic act registration regarding immovable property has been effected, or document or particulars of immovable property registration have been recorded, for any person inaccurately or unlawfully, the Director-General, or the person assigned by the Director-General who is a Deputy Director-General or Inspector of the Department of Lands, shall have the power to order a revocation or correction thereof. Before proceeding under paragraph one, the Director-General, or the person assigned by the Director-General under paragraph one, shall set up an investigation committee, who shall have the power to demand, for consideration, the title deed, certificate of utilization, documents which right and juristic act registration has been effected, documents showing particulars of immovable property registration, or other pertinent documents, and the interested persons shall be advised to accord them a chance to object. If no objection is raised within thirty days from the date of advice, it shall be assumed that no objection has been raised. The committee investigating inaccurate or unlawful issuance of title deeds or certificates of utilization shall at least comprise an administrative official and a representative of the local administrative body or a local administrator of the locality where the land is located, as committee members. The investigation under paragraph two must be completed and forwarded to the Director-General or the person assigned by the Director-General under paragraph one, within sixty days from the date of issue of an order for an investigation. In case the investigation committee cannot complete its investigation within the said timeframe, it shall then report to the Director-General or the person assigned by the Director-General under paragraph one the cause as to why the investigation could not be completed, so as to request an extension of the period of time for investigation, in which case the Director- General or the person assigned by him under paragraph one may order an extension of the period for such investigation as necessary, but in no case shall it exceed sixty days. The Director-General or the person assigned by him under paragraph one shall complete his consideration within fifteen days from the date of receipt of investigation report from the investigation committee under paragraph four. Upon the Director-General or the person assigned by the Director-General under paragraph one having made any consideration thereof, steps shall then be taken according to his decision. In proceeding with revocation or correction under this Section, if no title deed or certificate of utilization has been produced, it shall be regarded that such title deed or certificate of utilization is lost. In this respect, the land official shall issue a substitute land right document for further processing. In the event of any inaccuracy due to writing or typing errors, for which clear evidence is available, and the interested person has consented thereto in writing, the land official shall have the power to make correction. In case a final court judgement or order is issued for a revocation or correction to be effected, the land official shall proceed in accordance with such court judgement or order according to the procedure prescribed by the Director-General. The setting up of the investigation committee, investigation, notice to the interested person to raise an objection, and consideration for revocation or correction shall be in accordance with the rules and procedure prescribed in the ministerial regulations.
Unofficial translation by the Office of the Council of State
Section 56Amended on 8 April 2016
Where the court is to impose imprisonment not exceeding five years, whether or not a fine is also imposed, or is to impose a fine, and the person's record falls within one of the three descriptions the section gives, the court may adjudge them guilty but suspend the determination of the punishment, or determine the punishment but suspend its execution, for a period it fixes of not more than five years from the day of the judgment, and it may attach conditions for controlling their conduct.
Full text
Whoever commits an offence punishable by imprisonment or by fine, and in that case the court is to impose imprisonment not exceeding five years, whether or not a fine is also imposed, or is to impose a fine, if it appears that that person: (1) has never previously received a punishment of imprisonment; (2) has previously received a punishment of imprisonment, but it was a punishment for an offence committed negligently, or for a petty offence, or was imprisonment not exceeding six months; or (3) has previously received a punishment of imprisonment but was released from it more than five years before committing the further offence, the later offence being one committed negligently or a petty offence, and when the court has taken into account the age, personal history, conduct, intelligence, education and training, health, mental condition, disposition, occupation, and environment of that person, or the nature of the offence, or that person's sense of remorse and efforts to mitigate the harm caused, or any other extenuating circumstance, the court may adjudge that the person is guilty but suspend the determination of the punishment, or determine the punishment but suspend its execution, whether the punishment be imprisonment or a fine or both, so as to give that person an opportunity to reform within such period as the court fixes, which must not exceed five years from the day of the judgment; and the court may or may not fix conditions for controlling that person's conduct. The conditions for controlling the conduct of an offender under paragraph one may be fixed by the court, one or several as may be appropriate to the case, as follows: (1) to report in person from time to time to the official designated by the court, so that the official may question, advise, assist, or admonish the offender as it thinks fit as to conduct and occupation, or to arrange for the offender to perform social service or public benefit activities; (2) to train for or to carry on a regular lawful occupation; (3) to refrain from association, or from any conduct, that might lead to the commission of a similar offence again; (4) to undergo treatment for narcotic addiction, for physical or mental deficiency, or for any other illness, at the place and for the period fixed by the court; (5) to undergo training at the place and for the period fixed by the court; (6) to be prohibited from leaving the place of residence, or from entering any place, during the times fixed by the court, and for this purpose an electronic device or any other device capable of monitoring or restricting travel may be used; (7) to pay compensation, or otherwise to remedy the damage, to the injured person as agreed between the offender and the injured person; (8) to repair, restore, or remedy damage caused to natural resources or to the environment, or to pay compensation for that purpose; (9) to enter into a bond in such sum as the court thinks fit that the offender will not commit an act of mischief or cause danger to another person or to property; (10) any other condition that the court thinks fit to fix in order to correct or rehabilitate the offender, or to prevent the offender from committing or having the opportunity to commit an offence again, or any condition for remedying the injured person as the court thinks fit. As to the conditions fixed by the court under paragraph two, if it later appears to the court, on the application of the offender, of the offender's legal representative, of the offender's curator, of the public prosecutor, or of an official, that the circumstances relating to the control of the offender's conduct have changed, the court may, if it thinks fit, amend, add to, or revoke any of them, or may additionally fix any condition mentioned in paragraph two that it has not already fixed. If there is a breach of a bond, the provisions of Section 47 shall apply mutatis mutandis.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 267
ข้อความเต็ม
ผู้ใดแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารมหาชนหรือเอกสารราชการ ซึ่งมีวัตถุประสงค์สำหรับใช้เป็นพยานหลักฐาน โดยประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ หมายเหตุ: [อัตราโทษ แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา ๔ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ ๒๖) พ.ศ. ๒๕๖๐]
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 268
ข้อความเต็ม
ผู้ใดใช้หรืออ้างเอกสารอันเกิดจากการกระทำความผิดตามมาตรา ๒๖๔ มาตรา ๒๖๕ มาตรา ๒๖๖ หรือมาตรา ๒๖๗ ในประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน ต้องระวางโทษดังที่บัญญัติไว้ในมาตรานั้น ๆ ถ้าผู้กระทำความผิดตามวรรคแรกเป็นผู้ปลอมเอกสารนั้น หรือเป็นผู้แจ้งให้เจ้าพนักงานจดข้อความนั้นเองให้ลงโทษตามมาตรานี้แต่กระทงเดียว
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 63
ข้อความเต็ม
โฉนดที่ดินของผู้ใดเป็นอันตราย ชำรุด สูญหายด้วยประการใด ให้เจ้าของมาขอรับใบแทนโฉนดที่ดินนั้นได้ เมื่อได้ออกใบแทนไปแล้ว โฉนดที่ดินเดิมเป็นอันยกเลิก เว้นแต่ศาลจะสั่งเป็นอย่างอื่น สำหรับการขอใบแทนใบจอง หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือใบไต่สวน ให้นำความดังกล่าวข้างต้นมาใช้บังคับโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 44/1
ข้อความเต็ม
ในคดีที่พนักงานอัยการเป็นโจทก์ ถ้าผู้เสียหายมีสิทธิที่จะเรียกเอาค่าสินไหมทดแทนเพราะเหตุได้รับอันตรายแก่ชีวิต ร่างกาย จิตใจ หรือได้รับความเสื่อมเสียต่อเสรีภาพในร่างกายชื่อเสียงหรือได้รับความเสียหายในทางทรัพย์สินอันเนื่องมาจากการกระทำความผิดของจำเลย ผู้เสียหายจะยื่นคำร้องต่อศาลที่พิจารณาคดีอาญาขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่ตนก็ได้การยื่นคำร้องตามวรรคหนึ่ง ผู้เสียหายต้องยื่นคำร้องก่อนเริ่มสืบพยาน ในกรณีที่ไม่มีการสืบพยานให้ยื่นคำร้องก่อนศาลวินิจฉัยชี้ขาดคดี และให้ถือว่าคำร้องดังกล่าวเป็นคำฟ้องตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งและผู้เสียหายอยู่ในฐานะโจทก์ในคดีส่วนแพ่งนั้น ทั้งนี้คำร้องดังกล่าวต้องแสดงรายละเอียดตามสมควรเกี่ยวกับความเสียหายและจำนวนค่าสินไหมทดแทนที่เรียกร้อง หากศาลเห็นว่าคำร้องนั้นยังขาดสาระสำคัญบางเรื่อง ศาลอาจมีคำสั่งให้ผู้ร้องแก้ไขคำร้องให้ชัดเจนก็ได้คำร้องตามวรรคหนึ่งจะมีคำขอประการอื่นที่มิใช่คำขอบังคับให้จำเลยชดใช้ค่าสินไหมทดแทนอันเนื่องมาจากการกระทำความผิดของจำเลยในคดีอาญามิได้ และต้องไม่ขัดหรือแย้งกับคำฟ้องในคดีอาญาที่พนักงานอัยการเป็นโจทก์ และในกรณีที่พนักงานอัยการได้ดำเนินการตามความในมาตรา ๔๓ แล้ว ผู้เสียหายจะยื่นคำร้องตามวรรคหนึ่งเพื่อเรียกทรัพย์สินหรือราคาทรัพย์สินอีกไม่ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 137
ข้อความเต็ม
ผู้ใดแจ้งข้อความอันเป็นเท็จแก่เจ้าพนักงาน ซึ่งอาจทำให้ผู้อื่นหรือประชาชนเสียหาย ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหกเดือน หรือปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ หมายเหตุ: [อัตราโทษ แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา ๔ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ ๒๖) พ.ศ. ๒๕๖๐]
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 78
ข้อความเต็ม
เมื่อปรากฏว่ามีเหตุบรรเทาโทษ ไม่ว่าจะได้มีการเพิ่มหรือการลดโทษตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นแล้วหรือไม่ ถ้าศาลเห็นสมควรจะลดโทษไม่เกินกึ่งหนึ่งของโทษที่จะลงแก่ผู้กระทำความผิดนั้นก็ได้ เหตุบรรเทาโทษนั้น ได้แก่ผู้กระทำความผิดเป็นผู้โฉดเขลาเบาปัญญาตกอยู่ในความทุกข์อย่างสาหัส มีคุณความดีมาแต่ก่อน รู้สึกความผิดและพยายามบรรเทาผลร้ายแห่งความผิดนั้น ลุแก่โทษต่อเจ้าพนักงานหรือให้ความรู้แก่ศาลอันเป็นประโยชน์แก่การพิจารณา หรือเหตุอื่นที่ศาลเห็นว่ามีลักษณะทำนองเดียวกัน
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 61
ข้อความเต็ม
เมื่อความปรากฏว่าได้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือจดแจ้งเอกสารรายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ใดโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายซึ่งดำรงตำแหน่งรองอธิบดีหรือผู้ตรวจราชการกรมที่ดินมีอำนาจหน้าที่สั่งเพิกถอนหรือแก้ไขได้ ก่อนที่จะดำเนินการตามวรรคหนึ่ง ให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่ง ตั้งคณะกรรมการสอบสวนขึ้นคณะหนึ่ง โดยมีอำนาจเรียกโฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เอกสารที่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เอกสารที่ได้จดแจ้งรายการทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ หรือเอกสารอื่นที่เกี่ยวข้องมาพิจารณา พร้อมทั้งแจ้งให้ผู้มีส่วนได้เสียทราบเพื่อให้โอกาสคัดค้าน ถ้าไม่คัดค้านภายในกำหนดสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง ให้ถือว่าไม่มีการคัดค้าน คณะกรรมการสอบสวนการออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ออกโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย อย่างน้อยต้องมีเจ้าพนักงานฝ่ายปกครองและตัวแทนคณะผู้บริหารท้องถิ่นหรือผู้บริหารท้องถิ่นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่เป็นกรรมการ การสอบสวนตามวรรคสองต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จและส่งให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งภายในกำหนดหกสิบวันนับแต่วันที่ได้มีคำสั่งให้ทำการสอบสวน ในกรณีที่คณะกรรมการสอบสวนไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้คณะกรรมการสอบสวนรายงานเหตุที่ทำให้การสอบสวนไม่แล้วเสร็จต่ออธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งเพื่อขอขยายระยะเวลาการสอบสวน โดยให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งสั่งขยายระยะเวลาดำเนินการได้ตามความจำเป็นแต่ไม่เกินหกสิบวัน ให้อธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งพิจารณาให้แล้วเสร็จภายในสิบห้าวันนับแต่ได้รับรายงานการสอบสวนจากคณะกรรมการสอบสวนตามวรรคสี่ เมื่ออธิบดีหรือผู้ซึ่งอธิบดีมอบหมายตามวรรคหนึ่งพิจารณาประการใดแล้ว ก็ให้ดำเนินการไปตามนั้น การดำเนินการเพิกถอนหรือแก้ไขตามความในมาตรานี้ ถ้าไม่ได้โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์มา ให้ถือว่าโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์นั้นสูญหาย และให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเพื่อดำเนินการต่อไป ถ้ามีการคลาดเคลื่อนเนื่องจากเขียนหรือพิมพ์ข้อความผิดพลาดโดยมีหลักฐานชัดแจ้งและผู้มีส่วนได้เสียยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจหน้าที่แก้ไขให้ถูกต้องได้ ในกรณีที่ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดให้เพิกถอนหรือแก้ไขอย่างใดแล้ว ให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการตามคำพิพากษาหรือคำสั่งนั้นตามวิธีการที่อธิบดีกำหนด การตั้งคณะกรรมการสอบสวน การสอบสวน การแจ้งผู้มีส่วนได้เสียเพื่อให้โอกาสคัดค้านและการพิจารณาเพิกถอนหรือแก้ไข ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กำหนดในกฎกระทรวง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 56แก้ไขเมื่อ 8 เมษายน 2559
ข้อความเต็ม
ผู้ใดกระทำความผิดซึ่งมีโทษจำคุกหรือปรับ และในคดีนั้นศาลจะลงโทษจำคุกไม่เกินห้าปีไม่ว่าจะลงโทษปรับด้วยหรือไม่ก็ตามหรือลงโทษปรับ ถ้าปรากฏว่าผู้นั้น (๑) ไม่เคยรับโทษจำคุกมาก่อน หรือ (๒) เคยรับโทษจำคุกมาก่อนแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาท หรือความผิดลหุโทษ หรือเป็นโทษจำคุกไม่เกินหกเดือน หรือ (๓) เคยรับโทษจำคุกมาก่อนแต่พ้นโทษจำคุกมาแล้วเกินกว่าห้าปี แล้วมากระทำความผิดอีก โดยความผิดในครั้งหลังเป็นความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ และเมื่อศาลได้คำนึงถึงอายุ ประวัติ ความประพฤติ สติปัญญา การศึกษาอบรม สุขภาพ ภาวะแห่งจิต นิสัย อาชีพ และสิ่งแวดล้อมของผู้นั้น หรือสภาพความผิด หรือการรู้สึกความผิด และพยายามบรรเทาผลร้ายที่เกิดขึ้น หรือเหตุอื่นอันควรปรานีแล้ว ศาลจะพิพากษาว่าผู้นั้นมีความผิดแต่รอการกำหนดโทษหรือกำหนดโทษแต่รอการลงโทษไว้ ไม่ว่าจะเป็นโทษจำคุกหรือปรับอย่างหนึ่งอย่างใดหรือทั้งสองอย่าง เพื่อให้โอกาสกลับตัวภายในระยะเวลาที่ศาลจะได้กำหนดแต่ต้องไม่เกินห้าปีนับแต่วันที่ศาลพิพากษา โดยจะกำหนดเงื่อนไขเพื่อคุมความประพฤติของผู้นั้นด้วยหรือไม่ก็ได้ เงื่อนไขเพื่อคุมความประพฤติของผู้กระทำความผิดตามวรรคหนึ่ง ศาลอาจกำหนดข้อเดียวหรือหลายข้อตามควรแก่กรณีได้ ดังต่อไปนี้ (๑) ให้ไปรายงานตัวต่อเจ้าพนักงานที่ศาลระบุไว้เป็นครั้งคราว เพื่อเจ้าพนักงานจะได้สอบถาม แนะนำ ช่วยเหลือ หรือตักเตือนตามที่เห็นสมควรในเรื่องความประพฤติและการประกอบอาชีพ หรือจัดให้กระทำกิจกรรมบริการสังคมหรือสาธารณประโยชน์ (๒) ให้ฝึกหัดหรือทำงานอาชีพอันเป็นกิจจะลักษณะ (๓) ให้ละเว้นการคบหาสมาคมหรือการประพฤติใดอันอาจนำไปสู่การกระทำความผิดในทำนองเดียวกันอีก (๔) ให้ไปรับการบำบัดรักษาการติดยาเสพติดให้โทษ ความบกพร่องทางร่างกายหรือจิตใจ หรือความเจ็บป่วยอย่างอื่น ณ สถานที่และตามระยะเวลาที่ศาลกำหนด (๕) ให้เข้ารับการฝึกอบรม ณ สถานที่และตามระยะเวลาที่ศาลกำหนด (๖) ห้ามออกนอกสถานที่อยู่อาศัย หรือห้ามเข้าในสถานที่ใดในระหว่างเวลาที่ศาลกำหนด ทั้งนี้ จะใช้อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์หรืออุปกรณ์อื่นใดที่สามารถใช้ตรวจสอบหรือจำกัดการเดินทางด้วยก็ได้ (๗) ให้ชดใช้ค่าสินไหมทดแทนหรือเยียวยาความเสียหายโดยวิธีอื่นให้แก่ผู้เสียหายตามที่ผู้กระทำความผิดและผู้เสียหายตกลงกัน (๘) ให้แก้ไขฟื้นฟูหรือเยียวยาความเสียหายที่เกิดแก่ทรัพยากรธรรมชาติ หรือสิ่งแวดล้อม หรือชดใช้ค่าเสียหายเพื่อการดังกล่าว (๙) ให้ทำทัณฑ์บนโดยกำหนดจำนวนเงินตามที่ศาลเห็นสมควรว่าจะไม่ก่อเหตุร้าย หรือก่อให้เกิดภยันตรายแก่บุคคลอื่นหรือทรัพย์สิน (๑๐) เงื่อนไขอื่น ๆ ตามที่ศาลเห็นสมควรกำหนดเพื่อแก้ไข ฟื้นฟู หรือป้องกันมิให้ผู้กระทำความผิดกระทำหรือมีโอกาสกระทำความผิดขึ้นอีก หรือเงื่อนไขในการเยียวยาผู้เสียหายตามที่เห็นสมควร เงื่อนไขตามที่ศาลได้กำหนดตามความในวรรคสองนั้น ถ้าภายหลังความปรากฏแก่ศาลตามคำขอของผู้กระทำความผิด ผู้แทนโดยชอบธรรมของผู้นั้น ผู้อนุบาลของผู้นั้น พนักงานอัยการหรือเจ้าพนักงานว่าพฤติการณ์ที่เกี่ยวแก่การควบคุมความประพฤติของผู้กระทำความผิดได้เปลี่ยนแปลงไป เมื่อศาลเห็นสมควรศาลอาจแก้ไขเพิ่มเติมหรือเพิกถอนข้อหนึ่งข้อใดเสียก็ได้ หรือจะกำหนดเงื่อนไขข้อใดตามที่กล่าวในวรรคสองที่ศาลยังมิได้กำหนดไว้เพิ่มเติมขึ้นอีกก็ได้ หรือถ้ามีการกระทำผิดทัณฑ์บนให้นำบทบัญญัติมาตรา ๔๗ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 267
Quiconque fait inscrire par un fonctionnaire agissant dans ses fonctions une fausse mention dans un document public ou officiel destiné à servir de preuve, de manière à pouvoir nuire à autrui ou au public, encourt jusqu'à trois ans d'emprisonnement, 60 000 bahts d'amende, ou les deux.
résumé non officiel
Article 268
Quiconque fait usage ou se prévaut d'un document issu d'une infraction prévue aux articles 264, 265, 266 ou 267, d'une manière susceptible de causer un préjudice à autrui ou au public, encourt la peine prévue par l'article concerné. Si l'auteur de cet usage est aussi celui qui a falsifié le document ou qui a fait inscrire la mention par le fonctionnaire, il n'est puni qu'une seule fois, en vertu du présent article.
résumé non officiel
Article 63
Si le titre foncier (chanote) est détruit, endommagé ou perdu, le propriétaire peut en demander un duplicata; l'original est alors annulé, sauf décision contraire du tribunal. La règle s'applique par analogie au certificat de réservation, au certificat d'utilisation et au procès-verbal d'enquête.
résumé non officiel
Article 44/1
Si le ministère public poursuit, la victime lésée par l'infraction dans sa vie, son corps, son esprit, sa liberté, sa réputation ou ses biens peut demander au tribunal pénal de condamner le prévenu à réparation, avant l'audition des témoins ou, à défaut, avant jugement. La demande vaut assignation civile, la victime étant demanderesse. Elle détaille préjudice et montant, sans autre prétention ni contradiction avec l'accusation, ni biens déjà réclamés selon l'article 43.
résumé non officiel
Article 137
Quiconque fait une fausse déclaration à un fonctionnaire, susceptible de nuire à autrui ou au public, encourt jusqu'à six mois d'emprisonnement, 10 000 bahts d'amende, ou les deux.
résumé non officiel
Article 78
En présence de circonstances atténuantes, le tribunal peut réduire la peine de moitié au plus. Il s'agit notamment de l'ignorance, d'une grande détresse, de bons antécédents, du repentir et de la réparation, de la reddition ou de l'aide apportée au tribunal.
résumé non officiel
Article 61
Si un titre foncier ou un certificat d'utilisation a été délivré, ou un droit ou acte immobilier enregistré ou mentionné, par erreur ou illégalement, le directeur général du Département des terres, ou son délégué (directeur général adjoint ou inspecteur), peut l'annuler ou le rectifier, après enquête d'une commission qui notifie les intéressés (trente jours sans opposition valent absence d'opposition) et comprend, pour les titres, un agent de l'administration et un représentant de l'exécutif local. Délais : enquête soixante jours, prorogeable de soixante jours au plus ; décision quinze jours. Titre non produit : réputé perdu, un duplicata est délivré. Erreur matérielle manifeste : rectification par l'agent foncier avec accord écrit des intéressés. Décision judiciaire définitive : exécutée par l'agent foncier. Modalités : règlement ministériel.
résumé non officiel
Article 56Modifié le 8 avril 2016
Prison de cinq ans au plus ou amende; auteur jamais emprisonné, ou pour imprudence, contravention ou six mois au plus, ou libéré depuis plus de cinq ans, récidivant par imprudence ou contravention : vu sa situation, sursis possible au prononcé ou à l'exécution, cinq ans maximum, mise à l'épreuve facultative.
résumé non officiel
Sources
- Penal Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Land Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Criminal Procedure Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
Why the Court Refused to Suspend the Four-Month Sentence
The appellate court first imposed six months’ imprisonment. Because part of the defence evidence assisted the proceedings, the court reduced the sentence by one-third under Criminal Code Section 78. The remaining sentence was four months.
The Supreme Court refused to suspend imprisonment. It found that the conduct showed no respect for the law and affected public order. The defendant had not accepted responsibility or reduced the consequences of the offence after the event.
The court also considered a short prison term necessary to deter the defendant and others from similar conduct. The case therefore shows that a non-violent document offence does not automatically lead to a suspended sentence.
How Section 44/1 Allowed the Estate to Claim THB 4.8 Million
Section 44/1 of the Thai Criminal Procedure Code allows an injured person to request compensation inside a criminal prosecution brought by the public prosecutor. The loss must arise from the criminal conduct charged by the prosecutor.
The Supreme Court found a direct connection between the offences and the seller’s property loss. By using the false police report to obtain the replacement Chanote and sell the property, the defendant altered or diminished the seller’s rights concerning the land and commercial building.
The estate administrator therefore had standing to continue the claim on behalf of the deceased. The Supreme Court accepted THB 4.8 million as the unpaid balance supported by the evidence.
The judgment awarded THB 4.8 million. The published decision does not show whether the estate has since collected it.
The Most Important Property Lesson: Holding the Original Chanote Was Not Enough
The seller kept the original Chanote, but the title was already registered in the buyer’s name. That informal arrangement left the seller exposed.
Possession of the owner’s copy of a Chanote is useful evidence and normally matters at the Land Office. Still, possession does not replace properly registered security. A registered owner who persuades the Land Office to issue a replacement might create serious practical problems before the true facts are discovered.
Where a seller transfers title before receiving full payment, the balance should be protected through an enforceable structure. Depending on the transaction, this might include a registered mortgage, clear payment conditions, escrow arrangements where available, or postponing transfer until full payment.
A seller should not assume, “I still hold the paper Chanote, so the buyer cannot do anything.” Decision No. 914/2569 proves why this assumption is dangerous.
What Buyers Should Check Before Accepting a Replacement Chanote
A replacement Chanote is not automatically fraudulent. Original deeds are genuinely lost, destroyed or damaged. However, a recent replacement requires more investigation, not less.
Before signing or paying a large deposit, the buyer’s lawyer should conduct a current search at the Land Office responsible for the property. The search should confirm the registered owner, the issue date, whether a replacement was issued, and every registered mortgage, lease, usufruct, superficies, servitude, seizure or transfer.
Where the replacement was issued recently, the underlying Land Office file should be reviewed. The lawyer should ask why the replacement was requested, who filed the application, what police report or supporting evidence was used, and whether another person claims to hold the original deed.
A photocopy supplied by the seller or agent is not enough. The official register might contain later entries or a replacement history that does not appear on the copy presented to the buyer.
Warning Signs in a Thai Property Transaction
Stop and investigate where the seller refuses to produce the original Chanote, gives an unclear story about a recent loss, or pressures the buyer to complete before a fresh Land Office search.
Other warning signs include a replacement deed issued shortly before sale, a quick sequence of mortgage, redemption and resale, disputed authority involving an heir or former spouse, inconsistent signatures, unexplained powers of attorney, or another person claiming possession of the original title.
One warning sign does not prove fraud. Several warning signs together justify postponing the transfer until the Land Office file and payment history have been checked.
A Practical Due Diligence Checklist
A proper Thai property due diligence review should confirm the registered owner against identification documents, company documents or estate papers.
The lawyer should review the complete registration history, confirm whether any replacement deed was issued, inspect the supporting file where necessary, check the land boundaries and legal access, confirm possession, and review payment records.
The title search should be repeated shortly before transfer. A search performed several months earlier does not prove that the property remains free from a new mortgage, seizure or transfer on completion day.
Last reviewed: 27 September 2026. Every fact, date, sentence and amount on this page was checked against the full text of Supreme Court Decision 914/2569 (the first-instance, Court of Appeal Region 5 and Supreme Court dispositions). Not re-checked: the Land Code chapter reference in the related guides. Re-checked on 11 October 2026: the Land Code read in Thai (Council of State consolidated text); Chapter 4, on the issue of title documents, runs from section 56 (which also governs replacement deeds) to section 64, as the related-guides line says; nothing changed.
Frequently Asked Questions
What was the final sentence in Supreme Court Decision No. 914/2569?
Four months’ imprisonment without suspension. The appellate court imposed six months and reduced the term by one-third under Criminal Code Section 78. The Supreme Court upheld the result.
How much compensation did the estate receive?
The court ordered the defendant to pay THB 4.8 million. The published judgment confirms the award, but does not confirm that collection or enforcement had already been completed.
Why was the compensation THB 4.8 million rather than THB 5 million?
The estate requested THB 5 million. The evidence accepted by the Supreme Court supported an unpaid balance of THB 4.8 million, which the court considered appropriate.
Was the defendant convicted under Criminal Code Section 137?
No, not in the final appellate result. The Court of Appeal Region 5 dismissed the Section 137 charge and convicted under former Section 267 and Section 268.
Does holding the original Chanote prevent a replacement deed from being issued?
It should make a genuine lost-deed application impossible on the true facts, but a dishonest registered owner might still obtain a replacement by giving false information. The victim then faces the burden of proving the fraud and seeking criminal, civil or Land Office remedies.
Is every replacement Chanote suspicious?
No. Replacement deeds are issued for genuine loss, destruction or damage. A buyer should still verify the reason, date, supporting file and later registration history.
Did the Supreme Court cancel the sale to the later buyer?
The published decision discussed the criminal convictions and compensation. It did not order cancellation of the later transfer. Cancellation or recovery of the land might require separate proceedings and depends on the facts.
What does Criminal Procedure Code Section 44/1 do?
It permits an injured person to claim qualifying compensation within a criminal case prosecuted by the public prosecutor, where the loss arises from the offence charged.
Can an estate administrator file a Section 44/1 claim?
Yes. Decision No. 914/2569 confirms that a court-appointed estate administrator may pursue the deceased victim’s property compensation claim.
What should a buyer do when the seller presents a replacement Chanote?
Conduct a current Land Office search, inspect the replacement history and supporting documents, confirm the seller’s identity and authority, review all encumbrances, and investigate whether anyone claims possession of the original.
What to Do After Discovering a Fraudulent Replacement Deed
Obtain certified Land Office records immediately. Preserve the original Chanote, contracts, receipts, bank records, messages and every document showing who held the deed and how much remained unpaid.
The criminal complaint should identify each false statement and each official document created from the false information. A vague complaint describing the matter only as “property fraud” gives police and prosecutors less to work with.
The victim should also assess Land Office objections, civil proceedings to cancel or correct registrations, temporary injunctions, asset attachment and a compensation motion under Section 44/1. The correct strategy depends on whether the property remains with the offender, whether a third party now holds it, and whether mortgages or later transfers have been registered.
What This Decision Does Not Automatically Prove
Decision No. 914/2569 was a criminal case with a compensation claim. It did not, in the published judgment, order cancellation of the later transfer or declare every transaction involving the replacement deed void.
A separate civil or administrative remedy might still be required to cancel Land Office registrations or recover the land itself. Outcomes involving a later buyer depend on the facts, the buyer’s good faith, the validity of the replacement deed and the legal relief requested.
The decision therefore supports three precise propositions: the false report and use of the resulting official documents were criminal; imprisonment was not suspended; and the estate administrator was entitled to THB 4.8 million compensation under Section 44/1.
Related ThaiLawOnline Guides
For the different classes of Thai land documents, see Thai Title Deeds: Chanote, Nor Sor 3 Gor and the Rest.
For the entries shown on the front and back of the document, see How to Read a Title Deed in Thailand.
For a broader verification checklist, see Property Due Diligence in Thailand.
For the relevant procedural law, see Thai Criminal Procedure Code, including Section 44/1.
For title documents and replacement deeds, see Land Code Chapter 4, Sections 56 to 64.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.