Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 4 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
The landscape of foreign investment in Thailand is currently navigating its most significant transformation since the original enactment of the Foreign Business Act (FBA) in 1999. As the Department of Business Development (DBD) tightened company registration in three steps through 2026 (January, April and August), the era of passive “nominee” shareholding is being systematically dismantled. This regulatory shift represents a move from form-based oversight to substance-based verification, fundamentally altering how companies are registered, amended, and audited in the Kingdom.
As part of the ongoing Regulatory Reform for Companies in Thailand, businesses must adapt to new compliance standards. This article discusses the implications of the Regulatory Reform for Companies in Thailand and the steps necessary for businesses to align with these changes.
For the expatriate community and international corporate entities, understanding these changes is not merely a matter of administrative compliance but a prerequisite for operational survival. This report analyses the January 2026 measures that founded the regime, the April 2026 amendment rules, which were repealed on 1 August 2026 and are recorded here as history, the Order 2/2569 regime that replaced them, and the strategic pathways available to maintain a legal and sustainable presence in Thailand.
Table of Contents
The Genesis of the 2026 Crackdown: Policy Drivers and Global Alignment
The acceleration of the crackdown on nominee structures is the result of a convergence of domestic economic concerns and international transparency mandates. For decades, the “49/51” split, where a foreigner holds 49% of the shares and Thai nationals hold 51%, was used as a standard template to bypass the restrictions of the Foreign Business Act. However, the Thai government has increasingly viewed these arrangements as a threat to economic stability and fair competition, particularly when the Thai partners are “silent” or “passive” nominees with no real capital contribution or management role.
The implementation of the Common Reporting Standard (CRS) in late 2023 marked a turning point for Thailand, signaling a commitment to exchanging financial account information with other participating jurisdictions (Thailand is not an OECD member). This global alignment provided the technological and legal impetus for the DBD to cross-check shareholding data against other agencies’ records to identify suspicious patterns. The current initiative is further bolstered by the National Anti-Corruption Commission (NACC), which in late 2025 recommended comprehensive measures to address foreign encroachment in reserved sectors like tourism and agriculture. Consequently, the 2026 measures are characterized by an unprecedented level of inter-agency cooperation, involving many government agencies, including the Revenue Department, the Anti-Money Laundering Office (AMLO), and the Department of Special Investigation (DSI).
The law behind this page
English
Section 36 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
A person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act who assists or supports, or joins in operating, a business of an alien that is a business specified in the Lists annexed to this Act, where that alien has not been permitted to operate that business, or who joins in operating a business of an alien while representing it as being their business alone, or who holds shares on behalf of an alien in a partnership, limited company or any juristic person so that the alien may operate a business by evading or violating the provisions of this Act, and likewise an alien who consents to a person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act doing such an act, shall be liable to imprisonment not exceeding 3 years, or a fine from 100,000 baht to 1,000,000 baht, or both, and the court shall order the assistance or support to cease, or the joint operation of the business to cease, or the shareholding or partnership to cease, as the case may be. A person who fails to comply with the court's order shall be liable to a fine of 10,000 baht to 50,000 baht per day for as long as the violation continues.
ThaiLawOnline translation
Section 4 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
In this Act: "alien" means: (1) a natural person who does not have Thai nationality; (2) a juristic person not registered in Thailand; (3) a juristic person registered in Thailand and having the following characteristics: (a) a juristic person in which shares representing half or more of its capital are held by persons under (1) or (2), or a juristic person in which persons under (1) or (2) have invested a value of half or more of its total capital; (b) a limited partnership or registered ordinary partnership whose managing partner or manager is a person under (1); (4) a juristic person registered in Thailand in which shares representing half or more of its capital are held by persons under (1), (2) or (3), or in which persons under (1), (2) or (3) have invested a value of half or more of its total capital. For the purposes of this definition, shares of a limited company for which bearer share certificates are issued are deemed to be shares of an alien, unless otherwise prescribed in a Ministerial Regulation. "capital" means the registered capital of a limited company, the paid-up capital of a public limited company, or the money contributed as shares by partners or members to a partnership or juristic person; "minimum capital" means the capital of an alien where the alien is a juristic person registered in Thailand, and, where the alien is a juristic person not registered in Thailand or a natural person, the foreign currency the alien brings in for use on commencing business in Thailand; "business" means engaging in agriculture, industry, handicraft, commerce, services or other activities, for trade; "licence" means a licence to operate a business; "licensee" means an alien who has received a licence; "certificate" means a certificate to operate a business; "certificate holder" means an alien who has received a certificate; "Committee" means the Foreign Business Committee; "competent official" means a person appointed by the Minister to act under this Act; "Registrar" means a person appointed by the Minister as Registrar of Foreign Business Operations; "Director General" means the Director General of the Department of Business Development; "Minister" means the Minister in charge of this Act.
ThaiLawOnline translation
Section 8 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
Subject to sections 6, 7, 10 and 12: (1) An alien shall not operate a business that aliens are not permitted to carry on for special reasons, as specified in List One. (2) An alien shall not operate a business relating to the safety or security of the country, a business affecting art and culture, customs and folk handicrafts, or a business affecting natural resources or the environment, as specified in List Two, unless permitted by the Minister with the approval of the Council of Ministers. (3) An alien shall not operate a business in which Thai nationals are not yet ready to compete with aliens, as specified in List Three, unless permitted by the Director-General with the consent of the Committee.
ThaiLawOnline translation
Section 37 Foreign Business Act B.E. 2542
Full text
An alien who carries on a business in violation of section 6, 7 or 8 shall be punished with imprisonment not exceeding 3 years, or a fine of 100,000 to 1,000,000 baht, or both, and the court shall order the cessation of the business, the dissolution of the undertaking, or the termination of the shareholding or partnership, as the case may be. A person who fails to comply with the court's order shall be punished with a fine of 10,000 to 50,000 baht per day for as long as the violation continues.
ThaiLawOnline translation
Section 137
This section punishes giving false information to an official where it may cause damage to another person or to the public. The penalty is imprisonment not exceeding six months, or a fine not exceeding 10,000 baht, or both.
Full text
Whoever gives a false statement to an official, in a manner likely to cause injury to another person or to the public, shall be liable to imprisonment not exceeding six months, or a fine not exceeding ten thousand baht, or both.
ThaiLawOnline translation
Section 267
This section punishes giving a false statement to an official so that it is recorded in a public or official document meant to serve as evidence, when this is likely to cause damage. The penalty is up to three years imprisonment, a fine up to 60,000 baht, or both.
Full text
Whoever gives information to an official acting in the course of duty, causing the official to record a false statement in a public document or an official document intended to serve as evidence, in a manner likely to cause damage to another person or to the public, shall be liable to imprisonment not exceeding three years, or a fine not exceeding sixty thousand baht, or both.
ThaiLawOnline translation
Section 4 Sap Ing Sith Act B.E. 2562
Full text
An owner of immovable property who wishes to create a Sap Ing Sith shall file an application with the competent official and present the land title deed or the condominium unit title deed, as the case may be. A Sap Ing Sith may have a term not exceeding 30 years. A Sap Ing Sith may not be created over only part of the immovable property under a land title deed or condominium unit title deed. A Sap Ing Sith over immovable property that is mortgaged, used as security under the law on business security, or subject to any right registered on the land title deed or condominium unit title deed may be created only with the written consent of the mortgagee, the security receiver or the holder of that right, as the case may be.
ThaiLawOnline translation
Section 12 Sap Ing Sith Act B.E. 2562
Full text
A Sap Ing Sith may be transferred, or used as security for the payment of a debt by mortgage under the Civil and Commercial Code. A Sap Ing Sith may pass by inheritance. Any juristic act concerning a Sap Ing Sith must be made in writing and registered with the competent official, and once it is registered the competent official shall promptly notify the owner of the immovable property in writing, in accordance with the types of juristic act and rules prescribed in a Ministerial Regulation.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 36 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุนหรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว อันเป็นธุรกิจที่กำหนดไว้ในบัญชีท้ายพระราชบัญญัตินี้ โดยคนต่างด้าวนั้นมิได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจดังกล่าว หรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวโดยแสดงออกว่าเป็นธุรกิจของตนแต่ผู้เดียวหรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าวในห้างหุ้นส่วนหรือบริษัทจำกัด หรือนิติบุคคลใด ๆ เพื่อให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจโดยหลีกเลี่ยงหรือฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ รวมทั้งคนต่างด้าวซึ่งยินยอมให้ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้กระทำการดังกล่าว ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับตั้งแต่หนึ่งแสนบาทถึงหนึ่งล้านบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และให้ศาลสั่งให้เลิกการให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุน หรือสั่งให้เลิกการร่วมประกอบธุรกิจ หรือสั่งให้เลิกการถือหุ้น หรือการเป็นหุ้นส่วนนั้นเสีย แล้วแต่กรณี หากฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาลต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งหมื่นบาทถึงห้าหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 4 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ในพระราชบัญญัตินี้ “คนต่างด้าว” หมายความว่า (๑) บุคคลธรรมดาซึ่งไม่มีสัญชาติไทย (๒) นิติบุคคลซึ่งไม่ได้จดทะเบียนในประเทศไทย (๓) นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย และมีลักษณะดังต่อไปนี้ (ก) นิติบุคคลซึ่งมีหุ้นอันเป็นทุนตั้งแต่กึ่งหนึ่งของนิติบุคคลนั้นถือโดยบุคคลตาม (๑) หรือ (๒) หรือนิติบุคคลซึ่งมีบุคคลตาม (๑) หรือ (๒) ลงทุนมีมูลค่าตั้งแต่กึ่งหนึ่งของทุนทั้งหมดในนิติบุคคลนั้น (ข) ห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียน ซึ่งหุ้นส่วนผู้จัดการหรือผู้จัดการเป็นบุคคลตาม (๑) (๔) นิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย ซึ่งมีหุ้นอันเป็นทุนตั้งแต่กึ่งหนึ่งของนิติบุคคลนั้นถือโดยบุคคลตาม (๑) (๒) หรือ (๓) หรือนิติบุคคลซึ่งมีบุคคลตาม (๑) (๒) หรือ (๓) ลงทุน มีมูลค่าตั้งแต่กึ่งหนึ่งของทุนทั้งหมดในนิติบุคคลนั้น เพื่อประโยชน์แห่งคำนิยามนี้ให้ถือว่าหุ้นของบริษัทจำกัดที่มีใบหุ้นชนิดออกให้แก่ผู้ถือเป็นหุ้นของคนต่างด้าว เว้นแต่จะได้มีกฎกระทรวงกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น “ทุน” หมายความว่า ทุนจดทะเบียนของบริษัทจำกัด หรือทุนชำระแล้วของบริษัทมหาชนจำกัด หรือเงินที่ผู้เป็นหุ้นส่วนหรือสมาชิกนำมาลงหุ้นในห้างหุ้นส่วนหรือนิติบุคคลนั้น “ทุนขั้นต่ำ” หมายความว่า ทุนของคนต่างด้าวในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นนิติบุคคลซึ่งจดทะเบียนในประเทศไทย และในกรณีที่คนต่างด้าวเป็นนิติบุคคลซึ่งไม่ได้จดทะเบียนในประเทศไทยหรือเป็นบุคคลธรรมดาให้หมายถึงเงินตราต่างประเทศที่คนต่างด้าวนำมาใช้เมื่อเริ่มต้นประกอบธุรกิจในประเทศไทย “ธุรกิจ” หมายความว่า การประกอบกิจการในทางเกษตรกรรม อุตสาหกรรม หัตถกรรม พาณิชยกรรม การบริการ หรือกิจการอย่างอื่น อันเป็นการค้า “ใบอนุญาต” หมายความว่า ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ “ผู้รับใบอนุญาต” หมายความว่า คนต่างด้าวที่ได้รับใบอนุญาต “หนังสือรับรอง” หมายความว่า หนังสือรับรองการประกอบธุรกิจ “ผู้รับหนังสือรับรอง” หมายความว่า คนต่างด้าวที่ได้รับหนังสือรับรอง “คณะกรรมการ” หมายความว่า คณะกรรมการการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว “พนักงานเจ้าหน้าที่” หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้ปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้ “นายทะเบียน” หมายความว่า ผู้ซึ่งรัฐมนตรีแต่งตั้งให้เป็นนายทะเบียนการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว “อธิบดี” หมายความว่า อธิบดีกรมพัฒนาธุรกิจการค้า* “รัฐมนตรี” หมายความว่า รัฐมนตรีผู้รักษาการตามพระราชบัญญัตินี้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 8 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
ภายใต้บังคับมาตรา ๖ มาตรา ๗ มาตรา ๑๐ และมาตรา ๑๒ (๑) ห้ามมิให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจที่ไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวประกอบกิจการด้วยเหตุผลพิเศษตามที่กำหนดไว้ในบัญชีหนึ่ง (๒) ห้ามมิให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจที่เกี่ยวกับความปลอดภัยหรือความมั่นคงของประเทศ ธุรกิจที่มีผลกระทบต่อศิลปวัฒนธรรม จารีตประเพณี และหัตถกรรมพื้นบ้าน หรือธุรกิจที่มีผลกระทบต่อทรัพยากรธรรมชาติหรือสิ่งแวดล้อม ตามที่กำหนดไว้ในบัญชีสอง เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีโดยการอนุมัติของคณะรัฐมนตรี (๓) ห้ามมิให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจที่คนไทยยังไม่มีความพร้อมที่จะแข่งขันในการประกอบกิจการกับคนต่างด้าว ตามที่กำหนดไว้ในบัญชีสาม เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากอธิบดีโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 37 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542
ข้อความเต็ม
คนต่างด้าวผู้ใดประกอบธุรกิจโดยฝ่าฝืนมาตรา ๖ มาตรา ๗ หรือมาตรา ๘ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับตั้งแต่หนึ่งแสนบาทถึงหนึ่งล้านบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และให้ศาลสั่งเลิกการประกอบธุรกิจ หรือเลิกกิจการ หรือสั่งเลิกการเป็นผู้ถือหุ้น หรือเป็นหุ้นส่วน แล้วแต่กรณี หากฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาลต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งหมื่นบาทถึงห้าหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 137
ข้อความเต็ม
ผู้ใดแจ้งข้อความอันเป็นเท็จแก่เจ้าพนักงาน ซึ่งอาจทำให้ผู้อื่นหรือประชาชนเสียหาย ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหกเดือน หรือปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ หมายเหตุ: [อัตราโทษ แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา ๔ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ ๒๖) พ.ศ. ๒๕๖๐]
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 267
ข้อความเต็ม
ผู้ใดแจ้งให้เจ้าพนักงานผู้กระทำการตามหน้าที่จดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารมหาชนหรือเอกสารราชการ ซึ่งมีวัตถุประสงค์สำหรับใช้เป็นพยานหลักฐาน โดยประการที่น่าจะเกิดความเสียหายแก่ผู้อื่นหรือประชาชน ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับไม่เกินหกหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ หมายเหตุ: [อัตราโทษ แก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา ๔ แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ ๒๖) พ.ศ. ๒๕๖๐]
ข้อความจากฐานข้อมูลประมวลกฎหมายของเรา โปรดตรวจสอบกับข้อความทางการ (Thai text from our annotated code. Check it against the official text.)
มาตรา 4 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562
ข้อความเต็ม
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผู้ใดประสงค์จะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกินสามสิบปี การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะกระทำมิได้ การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองหรือการใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใด ๆ ที่จดทะเบียนอยู่ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้กระทำได้เมื่อได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจำนองหรือผู้รับหลักประกัน หรือผู้มีสิทธินั้น แล้วแต่กรณี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 12 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562
ข้อความเต็ม
ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กัน หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ ทรัพย์อิงสิทธิสามารถตกทอดทางมรดกได้ การทำนิติกรรมใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเมื่อมีการจดทะเบียนแล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีหนังสือแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยเร็ว ทั้งนี้ ตามประเภทนิติกรรมและหลักเกณฑ์ที่กำหนดในกฎกระทรวง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 36 Foreign Business Act B.E. 2542
Le Thaïlandais ou la personne morale non étrangère, prête-nom ou aidant un étranger non autorisé pour une activité des listes, et l'étranger consentant, encourent jusqu'à 3 ans de prison et/ou 100 000 à 1 000 000 bahts. Cessation ordonnée, sous peine de 10 000 à 50 000 bahts par jour.
résumé non officiel
Article 4 Foreign Business Act B.E. 2542
Est étrangère la personne physique sans nationalité thaïlandaise, la personne morale non enregistrée en Thaïlande, ou celle enregistrée dont des étrangers détiennent au moins la moitié du capital ou, pour une société de personnes, dont le gérant est une personne physique étrangère. L'article définit notamment capital et activité commerciale.
résumé non officiel
Article 8 Foreign Business Act B.E. 2542
Sous réserve des articles 6, 7, 10 et 12, l'étranger ne peut exercer les activités de la liste un; celles de la liste deux exigent l'autorisation du ministre avec l'approbation du Conseil des ministres; celles de la liste trois, l'autorisation du directeur général avec l'accord du Comité.
résumé non officiel
Article 37 Foreign Business Act B.E. 2542
Un étranger exerçant en violation des articles 6, 7 ou 8 encourt jusqu'à 3 ans de prison, ou 100 000 à 1 000 000 de bahts d'amende, ou les deux; le tribunal ordonne la cessation ou la fin de la participation. Inexécution: 10 000 à 50 000 bahts par jour.
résumé non officiel
Article 137
Quiconque fait une fausse déclaration à un fonctionnaire, susceptible de nuire à autrui ou au public, encourt jusqu'à six mois d'emprisonnement, 10 000 bahts d'amende, ou les deux.
résumé non officiel
Article 267
Quiconque fait inscrire par un fonctionnaire agissant dans ses fonctions une fausse mention dans un document public ou officiel destiné à servir de preuve, de manière à pouvoir nuire à autrui ou au public, encourt jusqu'à trois ans d'emprisonnement, 60 000 bahts d'amende, ou les deux.
résumé non officiel
Article 4 Sap Ing Sith Act B.E. 2562
Le propriétaire dépose sa demande avec le titre auprès de l'agent compétent. La durée n'excède pas 30 ans. La création ne peut porter sur une partie seulement de l'immeuble. Si l'immeuble est hypothéqué, grevé d'une sûreté ou d'un droit enregistré, le consentement écrit du titulaire est requis.
résumé non officiel
Article 12 Sap Ing Sith Act B.E. 2562
Le Sap Ing Sith est cessible, hypothécable selon le Code civil et commercial, et transmissible par succession. Tout acte juridique le concernant doit être écrit et enregistré auprès de l'agent compétent, qui en informe promptement le propriétaire par écrit.
résumé non officiel
Supreme Court decisions
- 5457/2560 (2017): Sham Loan Hiding a Business Bought Through Thai Nominee Shareholders: Void, and the Money Irrecoverable
- 2252/2560 (2017): Foreign Company Trading Land Loses the Right to Prosecute Its Own Directors
- 17923/2557 (2014): Lease That Was Really a Sale: Foreign Buyers Cannot Compel Transfer to a Nominee Company
Sources
- Foreign Business Act B.E. 2542, retrieved 31 October 2026
- Penal Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- Sap Ing Sith Act B.E. 2562, retrieved 31 October 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), retrieved 19 February 2026
Unpacking the January 1st Foundation: The Four Pillars of Scrutiny
To follow the rules that took effect in 2026, one must first analyze the regulatory foundation established on January 1, 2026. These initial orders effectively “set the trap” by standardizing the evidentiary requirements for new company registrations. Before these rules, a simple bank balance certificate was often sufficient to prove a Thai shareholder’s capital; today, the requirements are far more intrusive. For a deep dive into the underlying statutes, practitioners should consult our Foreign Business Act guide.
Order No. 2/2568, now replaced by Order No. 2/2569: The Three-Month Bank Statement Mandate
Order No. 2/2568 took effect on January 1, 2026. It was repealed on August 1, 2026 by Order No. 2/2569, which carries the same requirement in a stricter form. Under the order now in force, on incorporation (clause 3) every Thai shareholder in a company with foreign involvement must provide a personal bank statement covering at least the three months prior to the share payment date. This statement must clearly show a withdrawal or transfer that matches the amount of shares subscribed. A simple balance certificate is insufficient. Order 2/2569 adds two things: a statement from the account that received the payment, and an Investment Explanation Letter on the form annexed to the order. The regime applies to the incorporation of any company where foreigners hold less than 50% of the capital, or with no foreign shareholder but a foreign director with authority to bind it (clause 2). Unlike Order 2/2568 it also reaches two kinds of amendment (clause 4): a partnership moving under 50% foreign capital with no foreign managing partner, and a company whose signing directors were all Thai adding a foreign signing director. Those amendments need an Investment Confirmation Letter. Where the entity was registered on or after 1 August 2026 and the amendment is filed within a year of incorporation, it must also file an Investment Explanation Letter and a bank statement showing that the entity received the full subscribed capital (clause 5). Where the statements and the letter do not tell the same story, filings are reported to be refused at the counter. That is practice rather than the text: Order 2/2569 prescribes the documents an application must carry and attaches no rejection or referral consequence of its own.
Order No. 3/2568 and 5/2568: Screening for Risk and Vulnerability
The integration of criminal and social welfare databases has introduced a new layer of screening. Order No. 3/2568 covers partners, shareholders and directors whom the Anti-Money Laundering Office lists as connected to a predicate offence or as holders of accounts used in one, as notified through the Anti Online Scam Operation Center: they must appear in person before the registrar with identification, and the filing must carry the premises consent and a three-month bank statement showing the share payment. Simultaneously, Order No. 5/2568 targets the use of “money mules” low-income individuals who were historically paid small fees to act as nominee directors or shareholders. Where a partner, shareholder or director holds a State Welfare Card, the order requires that person to appear in person before the registrar with identification, and the filing to carry the premises consent and a three-month bank statement showing the share payment. That makes it much harder to use low-income people as fronts.
Order No. 4/2568: The “Rule of Five” for Office Addresses
The physical substance of a business is now under as much scrutiny as its financial records. Order No. 4/2568 addresses the proliferation of shell companies registered to virtual offices. If a single address is found to house five or more registered entities, it is flagged as a “high-density” location. Registrants at such addresses must now provide a letter of consent from the person entitled to allow use of the premises, together with a copy of the evidence of that right to use. This measure is designed to eliminate “desk-only” companies that exist purely to hold land or work permits without having a genuine operational footprint in Thailand.
The April 1, 2026 Amendment Order: Closing the Post-Incorporation Loophole
The rules that took effect on April 1, 2026, and lasted until 1 August 2026, were the second step. While the January rules focused on new registrations, the April order targets amendments to existing companies. This addresses the common loophole where investors would register a 100% Thai-owned company, avoiding the initial scrutiny of Order No. 2/2568, and later amend the structure to add foreign shareholders or directors.
Mandatory In-Person Verification Triggers
This requirement was repealed on 1 August 2026 and no longer applies. From 1 April 2026, corporate amendments that introduced foreign partners or granted foreigners signatory authority required in-person identity verification: all Thai directors and partners involved had to appear before the DBD registrar to sign a sworn statement declaring average monthly income, and a power of attorney was not accepted for them. Order 1/2569, which imposed it, was repealed on 1 August 2026 by Order 2/2569, whose clause 4 requires an Investment Confirmation Letter on the annexed form for the same class of amendment instead.
⚠️ The repeal is not the end of identity checking. The Department’s own published channel list states that identity verification cannot be delegated by anybody, Thai or foreign. Whether a person must still attend a DBD office, or whether verifying inside the DBD e-Service app satisfies it, is not settled by any instrument we can read, because Order 1/2569’s text is not published anywhere we can reach. Ask the office handling your filing before you plan around it.
The Sworn Income Declaration: A Trap for Nominees
Perhaps the most significant deterrent in the April order was the requirement for Thai partners and directors to sign a “Statement Record Form”. This form requires the individual to declare their average monthly income. This creates an immediate “financial plausibility” check.
If a Thai national with a modest income claims to have invested millions of baht into a company, the registrar has a ready basis for prosecution under Section 36 of the FBA and the Thai Criminal Code (Sections 137 and 267) regarding false statements to officials. By institutionalizing this declaration, the government made a false declaration far easier to prove. The prosecution still carries the burden of proof, but a signed statement that cannot be squared with the money trail is strong evidence, which significantly increases the legal peril for those who provide “front” services. For more context on the role of Thai partners, see the article on Thai nominee shareholders here.
Comparative Framework: Pre-2026 vs. Post-April 2026 Rules
The following table summarizes the fundamental shifts in the regulatory environment, highlighting the increased evidentiary burden on foreign-linked entities.
| Regulatory Feature | Pre-2026 Environment | Since 1 August 2026 (Order 2/2569) |
| Verification Basis | Form-based (Paper compliance) | Substance-based (Financial and physical reality) |
| Scrutiny of <50% Foreign Ownership | Often minimal or standard processing | High: Triggers 3-month bank statement audit |
| Evidentiary Standard for Funds | Simple bank balance certificates accepted | Traceable 3-month history matching capital injection |
| Post-Incorporation Amendments | Handled via Power of Attorney | Investment Confirmation Letter for a foreign signing director or a partnership moving under 50% foreign capital (the April 2026 in-person rule was repealed) |
| Thai Partner Accountability | Limited personal exposure | High: signed investment letters and bank statements, with criminal liability for false statements |
| Virtual Office Usage | Widely used for shell companies | Restrictive: “Rule of Five” triggers premises audit |
| Inter-Agency Data Integration | Fragmented or manual | Real-time: DBD linked with AMLO and Welfare records |
| Average Processing Time | 1-2 weeks | 3-4 weeks or longer due to enhanced vetting |
Impact on Key Economic Sectors: From Tourism to Technology
The 2026 crackdown is not uniform in its application; it is a targeted strike against sectors where foreign involvement is most contentious. Understanding these nuances is vital for those operating in the “high-risk” zones of Phuket, Pattaya, and Samui.
Tourism and Hospitality: The Integrated Business Crackdown
The Ministry of Tourism and Sports is leading a comprehensive review of foreign participation in the tour business. Authorities have discovered that many “fully integrated” businesses, controlling everything from the tour bus to the restaurant and souvenir shop, are operated by foreigners using Thai nominees to avoid the 100,000 to 1,000,000 THB fines associated with illegal service operations. The crackdown also targets “zero-dollar” tours and the employment of illegal foreign guides, which are seen as eroding the opportunities for local Thai operators.
Real Estate and Land Ownership: A Critical Risk Area
Foreign ownership of land remains one of the most strictly enforced prohibitions in Thailand. The DBD is currently investigating over 21,000 companies suspected of using Thai nominees to hold land or real estate on behalf of foreign investors. These investigations are particularly intense in Phuket, Koh Samui, and Koh Phangan, where luxury villa developments have frequently used shell companies to circumvent the Land Code. Expats should be aware that the courts are increasingly willing to order the disposal of land and impose prison sentences on those found guilty of using sham loan arrangements to disguise foreign control. Detailed information on land rights is in our property guide for foreigners.
The Cannabis Sector: A Case Study in Enforcement
The cannabis industry, which surged following decriminalization, has become a primary target for nominee investigations in 2026. A high-profile raid in Krabi in early 2026 uncovered a cannabis farm that had manipulated its registration structure to conceal majority foreign ownership. The investigation revealed that an Israeli national had become a director and shareholder after the company was initially registered as 100% Thai. This case perfectly illustrates the DBD’s new focus on “intentional manipulation” of corporate structures and the subsequent use of criminal warrants to arrest facilitators, including local lawyers.
The Liberalization Paradox: Eight Service Businesses Exempted in August 2026
While the crackdown on nominees is severe, the Thai government has also liberalized. Ten business categories were proposed for exemption, and eight service businesses were enacted in August 2026. This strategic decoupling aims to push foreign capital away from restricted traditional services and toward innovation-driven sectors.
The 2026 List 3 Exemptions (Ministerial Regulation No. 5)
This was a proposal when the page was first written, and it is now law. Ministerial Regulation No. 5 B.E. 2569, signed on 18 August 2026 and published in the Royal Gazette on 28 August 2026, adds eight service businesses that a foreign company may run without a Foreign Business License (FBL), and revises the derivatives provision. The enacted list is narrower than the proposal that circulated: software development is not on it, nor is agricultural trade, so a SaaS or digital agency business still needs an FBL, BOI promotion or a Treaty of Amity certificate to operate as a foreign company. Our Foreign Business Act guide sets out the conditions of each category.
| Business added by Ministerial Regulation No. 5 (2026) | What it means for foreigners |
| Securities-purchase lending | A securities service |
| Reverse repurchase transactions | A securities service |
| Type 1 telecommunications (qualifying, without its own network) | Eases entry for service providers without infrastructure |
| Treasury centres | Cash pooling and FX for multinational groups |
| Intra-group administration, HR and IT (qualifying) | Only between related companies meeting the Regulation’s relationship test |
| Intra-group domestic debt guarantees (qualifying) | Only between related companies meeting the same test |
| Employee-service machine space rental | Space for ATMs and vending machines serving employees |
| Petroleum drilling under a direct qualifying contract | Drilling services for concessionaires |
Risk Mitigation and Strategic Restructuring for 2026
For existing companies, 2026 is the year for a compliance audit. The DBD’s shift toward substance-based verification means that historical “silent” partner arrangements are now high-risk liabilities.
Auditing Existing Structures
Foreign investors should begin by evaluating the financial capacity of their Thai partners. Can the Thai shareholder prove, through bank records, that they personally funded their shares?. If the answer is no, the company is vulnerable. Furthermore, businesses must review their authorized signatory arrangements. That review is still worth doing, but the April 1st deadline this paragraph used to urge you to beat no longer exists: the in-person requirement was repealed on 1 August 2026, and an amendment admitting a foreign partner or signatory is now governed by Order 2/2569 and its Investment Confirmation Letter instead.
Exploring FBA-Compliant Alternatives
Rather than relying on nominees, investors should seek pathways that grant legal foreign control. The Board of Investment (BOI) remains the gold standard, offering tax incentives and 100% foreign ownership for promoted projects. Alternatively, the US-Thai Treaty of Amity provides unique protections for American citizens, allowing them to own a majority stake in most service businesses. For those in the real estate sector, sap ing sith offers a registered land-use right of up to 30 years that can be transferred, mortgaged and inherited (Sap Ing Sith Act B.E. 2562, sections 4 and 12) and does not rely on a company structure.
Legal Penalties and Judicial Climate
The 2026 crackdown is backed by significant criminal exposure. Section 36 of the FBA catches both sides of a nominee arrangement: the Thai national who acts as the nominee, and the foreigner who allows that to be done. Section 37 is the separate offence of a foreigner operating a restricted business without the licence or certificate it requires. Penalties include imprisonment for up to three years, fines from 100,000 to 1,000,000 THB, and daily fines for continuing non-compliance with court orders. Crucially, the government is moving toward a policy of asset seizure under anti-money laundering laws, meaning that the financial stakes of participating in a nominee scheme have never been higher.
User-Friendly FAQ for Regulatory Reform for Companies in Thailand
Does the April 1, 2026 rule apply to my existing company?
Not any more. The April 1, 2026 order was repealed on 1 August 2026. What applies to an amendment of your authorised directors or partnership capital structure today is Order 2/2569 and its Investment Confirmation Letter. The wider exposure has not gone away: the DBD is using 2026 to audit over 110,000 existing companies for nominee compliance.
My Thai partner is my spouse; do we still need bank statements?
Yes. The DBD does not differentiate based on personal relationships. Any Thai shareholder in a company with foreign participation must be able to demonstrate their own financial capacity and a traceable source of funds.
What happens if I can’t attend the DBD in person for a company amendment?
That requirement came from Order 1/2569 and was repealed on 1 August 2026, so the question no longer has the answer it had between April and August. Identity verification itself still cannot be delegated under the Department’s published channel list, but whether it must happen at a counter or in the DBD e-Service app is not settled by any instrument we can read. Ask the office handling your filing rather than assuming either way.
Q: Is it true that software companies no longer need Thai partners? A: No. Software development was in the proposal but is not among the eight businesses Ministerial Regulation No. 5 of 2026 exempted from the licence requirement. A foreign-majority software company still needs a Foreign Business License, BOI promotion or, for a US company, a Treaty of Amity certificate.
Q: How does the “Rule of Five” affect my virtual office? A: If five or more companies are registered at your virtual office address, you will need to provide a letter of consent from the person entitled to allow use of the premises, together with a copy of the evidence of that right to use. Order 4/2568 does not require a floor plan.
Q: What are the risks of continuing with a nominee structure in 2026? A: Beyond the risk of imprisonment and heavy fines, registrars now cross-check filings against AMLO and welfare-card records (Orders 3/2568 and 5/2568), so a nominee arrangement is far more likely to be noticed than it was.
Last reviewed: 25 September 2026. Read end to end. Central Registrar Orders 2/2569 (clauses 1 to 6), 3/2568 and 5/2568 were read from the signed scans; Order 4/2568 is as recorded in our reference file; Foreign Business Act section 36 and Sap Ing Sith Act sections 4 and 12 were read in Thai. The eight exempted businesses follow our Foreign Business Act guide, which was checked against the official text of Ministerial Regulation No. 5. On 6 October 2026 four statements were corrected: Thailand is not an OECD member; the income declaration does not shift the burden of proof; and two unsourced claims about artificial intelligence were replaced with the cross-checks the Orders actually prescribe. Not verified in this review: the enforcement figures and cases (the 21,000 companies under investigation, the Krabi cannabis case, the 110,000 audit) and the processing times, and the text of Order 1/2569, which we cannot reach.
Final Synthesis: Navigating the Transition
The regulatory landscape of 2026 demands a fundamental paradigm shift for foreign investors in Thailand. The transition from “form” to “substance” means that the days of using passive Thai shareholders as a legal shield are over. The January 1st rules have established a rigorous financial audit at the point of registration, the April rules closed the amendment loophole, and since 1 August Order 2/2569 traces the money and requires signed investment letters that carry criminal exposure if false.
For investors, the message is clear: the only sustainable way to operate in Thailand is through transparent, FBA-compliant structures. While the eight service businesses exempted in August 2026 offer a silver lining, those operating in traditional services, tourism, and real estate must act now to restructure their businesses or face the full weight of Thailand’s intensified enforcement regime. For comprehensive guidance on maintaining compliance, visit our article on foreign ownership restrictions in Thailand.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.