Unregistered Property Transfer Creates No Ownership การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่จดทะเบียนไม่ก่อให้เกิดกรรมสิทธิ์
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Under Section 1299, transfer of ownership in immovable property requires registration. Unregistered agreement creates only personal obligation, not real right. Buyer may recover consideration paid.
ตามมาตรา 1299 การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียน สัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนก่อให้เกิดเพียงหนี้บุคคลสิทธิ ไม่ใช่ทรัพยสิทธิ
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
Under Section 1299, transfer of ownership in immovable property requires registration. Unregistered agreement creates only personal obligation, not real right. Buyer may recover consideration paid.
ตามมาตรา 1299 การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียน สัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนก่อให้เกิดเพียงหนี้บุคคลสิทธิ ไม่ใช่ทรัพยสิทธิ
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 3127/2553. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3127/2553 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
Year: 2010 (B.E. 2553)
Relevant Code Sections: CCC — Section(s) 1299, 1300
SUMMARY
Parties agreed to transfer land but failed to register the transfer at the Land Office. The buyer took possession and made improvements. The Court held that without registration, no ownership transfers.
COURT'S HOLDING
Under Section 1299, transfer of ownership in immovable property requires registration. Unregistered agreement creates only personal obligation, not real right. Buyer may recover consideration paid.
---
Note: This is an English-language summary of the Thai original judgment.
For the authoritative Thai text, please refer to the Thai version above
or visit deka.supremecourt.or.th.
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยให้การต่อพันตำรวจตรีพินิจพนักงานสอบสวนสถานีตำรวจภูธรอำเภอป่าบอน ในฐานะที่จำเลยเป็นประจักษ์พยานในคดีที่นายสายัณห์หรือสังข์กับพวกต้องหาว่าร่วมกันฆ่านายศิริธรถึงแก่ความตายด้วยความเป็นจริงตามที่จำเลยรู้เห็นเหตุการณ์ ใจความว่า "เมื่อวันที่ 13 เมษายน 2543 เวลาประมาณ 15.30 นาฬิกา ขณะที่พยาน ผู้ตาย และพวกกำลังเล่นน้ำสงกรานต์และดื่มสุรากัน มีนายสายัณห์กับพวกเข้ามารุมชกต่อยผู้ตายและกลุ่มของพยาน จากนั้นเห็นนายสายัณห์ใช้อาวุธมีดแทงประทุษร้ายผู้ตายจนล้มลง เมื่อพยานจะเข้าไปช่วยผู้ตาย นายสายัณห์ใช้อาวุธมีดดังกล่าวแทงถูกพยานที่บริเวณหัวไหล่ได้รับบาดเจ็บเป็นอันตรายแก่กาย" ซึ่งข้อความดังกล่าวเป็นข้อสำคัญในคดีจนกระทั่งนายสายัณห์ถูกเจ้าหน้าที่ตำรวจจับกุมดำเนินคดี ต่อมาพนักงานอัยการจังหวัดพัทลุงนำจำเลยเข้าเบิกความต่อศาลชั้นต้นในฐานะเป็นประจักษ์พยานตามที่จำเลยเห็นเหตุการณ์และให้การไว้ต่อพนักงานสอบสวน ในคดีดังกล่าวจำเลยเบิกความเท็จในการพิจารณาคดีอาญาต่อศาลชั้นต้นตามคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 1181/2545 ใจความว่า "ในวันเกิดเหตุที่มีคนร้ายใช้อาวุธมีดแทงนายศิริธรถึงแก่ความตาย และแทงพยานได้รับบาดเจ็บนั้น พยานไม่ทราบว่าคนร้ายเป็นใครและนายสายัณห์มิใช่คนร้ายที่แทงผู้ตายกับพยานแต่อย่างใด" อันเป็นการเบิกความเท็จในการพิจารณาคดีอาญาต่อศาลและข้อความเท็จดังกล่าวเป็นข้อสำคัญในคดีขอให้ลงโทษจำเลยตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 177
จำเลยให้การรับสารภาพ
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า จำเลยมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 177 วรรคสอง จำคุก 4 ปี จำเลยให้การรับสารภาพเป็นประโยชน์แก่การพิจารณามีเหตุบรรเทาโทษ ลดโทษให้กึ่งหนึ่งตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 คงจำคุก 2 ปี
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ลงโทษจำคุกจำเลย 2 ปี เมื่อลดโทษให้กึ่งหนึ่งแล้ว คงจำคุก 1 ปี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "มีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่าฟ้องโจทก์ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 158 (5) หรือไม่ เห็นว่า ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายว่า จำเลยให้การต่อพนักงานสอบสวนในฐานะประจักษ์พยานในคดีที่นายสายัณห์หรือสังข์กับพวกต้องหาว่าร่วมกันฆ่านายศิริธรถึงแก่ความตาย ด้วยความเป็นจริงตามที่จำเลยเห็นเหตุการณ์ว่าขณะที่พยาน ผู้ตายและพวกกำลังเล่นน้ำสงกรานต์และดื่มสุรากัน มีนายสายัณห์กับพวกเข้ามารุมชกต่อยผู้ตายและกลุ่มของพยาน จากนั้นเห็นนายสายัณห์ใช้อาวุธมีดแทงประทุษร้ายผู้ตายจนล้มลง เมื่อพยานจะเข้าไปช่วยผู้ตาย นายสายัณห์ให้อาวุธมีดดังกล่าวแทงถูกพยานที่บริเวณหัวไหล่ได้รับบาดเจ็บเป็นอันตรายแก่กาย ซึ่งข้อความดังกล่าวเป็นข้อสำคัญในคดีจนกระทั่งนายสายัณห์ถูกเจ้าหน้าที่ตำรวจจับกุมดำเนินคดี ต่อมาโจทก์นำจำเลยเข้าเบิกความต่อศาลในฐานะประจักษ์พยานตามที่จำเลยเห็นเหตุการณ์และให้การไว้ต่อพนักงานสอบสวน ในคดีดังกล่าวจำเลยเบิกความเท็จในการพิจารณาคดีอาญาต่อศาลชั้นต้นว่า ในวันเกิดเหตุที่มีคนร้ายใช้อาวุธมีดแทงนายศิริธรถึงแก่ความตายและแทงพยานได้รับบาดเจ็บนั้น พยานไม่ทราบว่าคนร้ายเป็นใคร และนายสายัณห์มิใช่คนร้ายที่แทงผู้ตายกับพยานแต่อย่างใด อันเป็นการเบิกความเท็จในการพิจารณาคดีอาญาต่อศาลและข้อความดังกล่าวเป็นข้อสำคัญในคดี ฟ้องโจทก์ดังกล่าวได้บรรยายว่าความจริงจำเลยเห็นนายสายัณห์เป็นคนร้าย แต่จำเลยมาเบิกความเท็จว่านายสายัณห์มิใช่คนร้าย อันเป็นการบรรยายถึงว่าความเท็จและความจริงเป็นอย่างไรแล้ว แม้โจทก์มิได้บรรยายรายละเอียดว่าข้อความอันเป็นเท็จที่จำเลยเบิกความเป็นข้อสำคัญในคดีอย่างไร แต่โจทก์ได้บรรยายถึงข้อที่ว่านายสายัณห์ต้องหาว่าร่วมกันฆ่าผู้ตาย กับนายสายัณห์เป็นคนร้ายที่ใช้อาวุธมีดแทงผู้ตายและจำเลยอันเป็นข้อสำคัญในคดี เมื่อความจริงจำเลยเห็นนายสายัณห์เป็นคนร้ายที่ใช้อาวุธมีดแทงผู้ตายและจำเลย แล้วจำเลยเบิกความว่าจำเลยไม่ทราบว่าคนร้ายเป็นใคร และนายสายัณห์มิใช่คนร้าย คำเบิกความของจำเลยตามที่โจทก์ฟ้องย่อมเป็นข้อสำคัญในคดีที่เข้าใจได้ในตัวเอง ฟ้องโจทก์ดังกล่าวมีรายละเอียดพอสมควรเท่าที่จะให้จำเลยเข้าใจข้อหาได้ดี จึงเป็นฟ้องที่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 158 (5) ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษามานั้น ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"
พิพากษายืน
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย
Is a property sale valid without Land Office registration in Thailand? การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินมีผลสมบูรณ์หรือไม่?
No. Section 1299 CCC requires registration for ownership transfer. Without it, you have only a personal claim, not property ownership.
ไม่ มาตรา 1299 กำหนดให้ต้องจดทะเบียนเพื่อโอนกรรมสิทธิ์
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content — including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis — is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต