Unmarried Partner Takes Half by Co-ownership, and the Loan Was a Sham ผู้อยู่กินก่อนสมรสเป็นเจ้าของรวมกึ่งหนึ่ง และสัญญากู้เป็นนิติกรรมอำพราง
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Where a couple lived together and built a business before registering their marriage, and the purchase money for Thai property came from that joint business, the partner in whose name the title stands is a co-owner of one half under CCC sections 1356 and 1357. The property is neither sinsod nor a gift under sections 521 and 1437, and a promise made at a customary wedding does not make it one where the funder's later conduct shows he meant to keep control. A loan agreement taken from the titleholder, alongside a retained title deed and a lifetime free superficies, is a declaration of intent made in collusion which neither party meant to bind them, so it is void and cannot be sued on under section 155 paragraph one. What it conceals is the real transaction, and here that was an appointment of the titleholder as agent under section 797 to buy and hold the OTHER half on the funder's behalf. That real transaction is what must be enforced, under the provisions on agency, sale and co-ownership and under Land Code sections 86 and 94, which govern a foreigner's acquisition of land and the compulsory disposal of land acquired without permission. Note the outcome, which is often misreported: this plaintiff recovered nothing, because he sued on the loan and had not pleaded the agency, so the dismissal of his claim was affirmed. The judgment does not decide that a foreign funder can never reach the other half; it decides that he cannot reach it by suing on a sham loan, and it leaves the agency to be pursued separately and subject to the Land Code.
ที่ดินและบ้านพิพาทมิใช่สินสอดหรือการให้โดยเสน่หาตาม ป.พ.พ. มาตรา 521 และมาตรา 1437 แต่เมื่อจำเลยอยู่กินฉันสามีภรรยากับโจทก์และร่วมประกอบธุรกิจร้านอาหารที่ประเทศสวีเดน ถือได้ว่ามีส่วนในการทำมาหาได้ร่วมกัน และโจทก์นำเงินดังกล่าวไปซื้อที่ดินและบ้านพิพาทก่อนจดทะเบียนสมรสกันตามกฎหมายแห่งประเทศสวีเดน จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินและบ้านพิพาทกึ่งหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1356 และมาตรา 1357 ส่วนสัญญากู้ยืมเงิน 2,400,000 บาท ที่ทำขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามมิให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันอันเป็นนิติกรรมอำพราง ย่อมตกเป็นโมฆะ ไม่อาจฟ้องร้องให้บังคับกันได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง นิติกรรมอันแท้จริงคือโจทก์แต่งตั้งจำเลยเป็นตัวแทนซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์กึ่งหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 797 ซึ่งต้องบังคับกันตามบทบัญญัติว่าด้วยตัวแทน ซื้อขาย กรรมสิทธิ์รวม และประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 และมาตรา 94 แต่โจทก์มิได้กล่าวมาในฟ้อง จึงต้องไปว่ากล่าวเอาความแก่กันต่างหากจากคดีนี้ พิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ภาค 4 ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
Where a couple lived together and built a business before registering their marriage, and the purchase money for Thai property came from that joint business, the partner in whose name the title stands is a co-owner of one half under CCC sections 1356 and 1357. The property is neither sinsod nor a gift under sections 521 and 1437, and a promise made at a customary wedding does not make it one where the funder's later conduct shows he meant to keep control. A loan agreement taken from the titleholder, alongside a retained title deed and a lifetime free superficies, is a declaration of intent made in collusion which neither party meant to bind them, so it is void and cannot be sued on under section 155 paragraph one. What it conceals is the real transaction, and here that was an appointment of the titleholder as agent under section 797 to buy and hold the OTHER half on the funder's behalf. That real transaction is what must be enforced, under the provisions on agency, sale and co-ownership and under Land Code sections 86 and 94, which govern a foreigner's acquisition of land and the compulsory disposal of land acquired without permission. Note the outcome, which is often misreported: this plaintiff recovered nothing, because he sued on the loan and had not pleaded the agency, so the dismissal of his claim was affirmed. The judgment does not decide that a foreign funder can never reach the other half; it decides that he cannot reach it by suing on a sham loan, and it leaves the agency to be pursued separately and subject to the Land Code.
ที่ดินและบ้านพิพาทมิใช่สินสอดหรือการให้โดยเสน่หาตาม ป.พ.พ. มาตรา 521 และมาตรา 1437 แต่เมื่อจำเลยอยู่กินฉันสามีภรรยากับโจทก์และร่วมประกอบธุรกิจร้านอาหารที่ประเทศสวีเดน ถือได้ว่ามีส่วนในการทำมาหาได้ร่วมกัน และโจทก์นำเงินดังกล่าวไปซื้อที่ดินและบ้านพิพาทก่อนจดทะเบียนสมรสกันตามกฎหมายแห่งประเทศสวีเดน จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินและบ้านพิพาทกึ่งหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1356 และมาตรา 1357 ส่วนสัญญากู้ยืมเงิน 2,400,000 บาท ที่ทำขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามมิให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันอันเป็นนิติกรรมอำพราง ย่อมตกเป็นโมฆะ ไม่อาจฟ้องร้องให้บังคับกันได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง นิติกรรมอันแท้จริงคือโจทก์แต่งตั้งจำเลยเป็นตัวแทนซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์กึ่งหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 797 ซึ่งต้องบังคับกันตามบทบัญญัติว่าด้วยตัวแทน ซื้อขาย กรรมสิทธิ์รวม และประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 และมาตรา 94 แต่โจทก์มิได้กล่าวมาในฟ้อง จึงต้องไปว่ากล่าวเอาความแก่กันต่างหากจากคดีนี้ พิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ภาค 4 ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 1523/2565. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1523/2565 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
Procedural history. The plaintiff sued for 4,920,000 baht, being principal of 2,400,000 baht under a loan agreement plus interest at 15 percent per year. The defendant asked for the claim to be dismissed and for the title deeds to be returned to her. The Court of First Instance ordered the defendant to pay 2,400,000 baht with interest at 15 percent per year from 14 March 2011, capped at 2,520,000 baht of interest to the date of filing, plus costs. The defendant appealed. The Court of Appeal Region 4 reversed and dismissed the claim. The plaintiff appealed to the Supreme Court with leave.
Facts found. The plaintiff is a Swedish national. He and the defendant, a Thai national, lived together from early 2010 and married by custom on 24 July 2010, with sinsod of 200,000 baht. They lived together and ran a restaurant business in Sweden. On 14 March 2011 the plaintiff transferred 2,300,000 baht from Sweden into a company bank account in Thailand to pay for two plots of land and a house to live in together. The company withdrew the money and paid the seller directly, not through the defendant. The plaintiff had the defendant registered as sole owner of the land, had her sign a loan agreement for 2,400,000 baht, kept both title deeds, and registered a right of superficies in his own favour, free of charge, for life. They registered their marriage in Sweden on 7 December 2014 and registered their divorce on 16 December 2016.
First issue: was the loan agreement a device concealing a transfer of the land and house to the defendant as sinsod or as a gift? The Court held it was not. Although the plaintiff announced at the customary wedding that he would buy the land and house for the defendant, everything he did afterwards points the other way: the prenuptial agreement signed in Sweden made the restaurant company his separate property, the purchase money went from Sweden to a company account and then straight to the seller, and once the defendant had to be the sole registered owner he took a loan agreement from her, kept the title deeds and registered a lifetime free right of superficies for himself. That shows he did not want the defendant to have anything to do with his property. The land and house were therefore neither sinsod nor a gift under sections 521 and 1437 of the Civil and Commercial Code.
Co-ownership. Even so, the defendant lived with the plaintiff as husband and wife and worked with him in the restaurant business in Sweden, so she had a share in earning the money and property they built up together. The plaintiff used that money to buy the land and house before the marriage was registered under Swedish law. The defendant is therefore a co-owner of half the land and house under sections 1356 and 1357.
The loan agreement. The plaintiff allowed the defendant to be the sole registered owner because, as a foreigner, he could not hold title to land under the Land Code. He therefore had to work around the law, by having her sign a loan agreement, by registering a lifetime free right of superficies for himself, and by keeping the title deeds, so as to stop her disposing of the property to anyone else. On those facts the loan was a declaration of intent made in collusion, which neither party meant to be bound by, and it concealed the real transaction. The real transaction was that the plaintiff appointed the defendant as his agent under section 797 to buy and hold the other half of the land and house on his behalf. A concealed juristic act of that kind is void and cannot be sued on, under section 155 paragraph 1. What has to be enforced is the real transaction, under the provisions on agency, sale and co-ownership, and under Land Code sections 86 and 94 on the acquisition of land by a foreigner and the disposal of land acquired by a foreigner without permission. The plaintiff did not plead any of that, so it must be pursued in separate proceedings.
Result. No other ground of appeal needed to be decided, because none of them would change the outcome. The Supreme Court agreed in the result with the Court of Appeal Region 4. The plaintiff's appeal fails. Judgment affirmed. Each side bears its own costs of the Supreme Court appeal.
การที่โจทก์ยอมให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแต่เพียงผู้เดียวเนื่องเพราะโจทก์เป็นบุคคลต่างด้าวไม่สามารถมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ตาม ป.ที่ดิน จึงจำต้องหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยใช้วิธีให้จำเลยทำสัญญากู้ยืมเงินจากโจทก์ กับจดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีค่าตอบแทนตลอดชีวิต ทั้งโจทก์ยังยึดถือโฉนดที่ดินไว้ เพื่อเป็นการบังคับควบคุมมิให้จำเลยบ่ายเบี่ยงบิดพลิ้วจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินและบ้านพิพาทแก่บุคคลอื่น นิติกรรมการกู้ยืมเงินจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้และโจทก์จำเลยไม่สมัครใจให้ผูกพันกันอันเป็นนิติกรรมอำพราง นิติกรรมอันแท้จริงคือ โจทก์แต่งตั้งจำเลยเป็นตัวแทนซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์กึ่งหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 797 สัญญากู้ยืมเงินซึ่งเป็นนิติกรรมอำพรางย่อมตกเป็นโมฆะ ไม่อาจฟ้องร้องให้บังคับกันได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง จึงต้องบังคับกันตามนิติกรรมที่แท้จริงตาม ป.พ.พ. ว่าด้วยเรื่องตัวแทน ซื้อขาย กรรมสิทธิ์รวม และ ป.ที่ดิน มาตรา 86 และมาตรา 94 เรื่องการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวและการจำหน่ายที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยมิได้รับอนุญาต ซึ่งโจทก์มิได้กล่าวในฟ้อง จำจะต้องไปว่ากล่าวเอาความแก่กันต่างหากจากคดีนี้
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 4,920,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 2,400,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและคืนโฉนดที่ดินแก่จำเลย
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 2,400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ 14 มีนาคม 2554 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 5 เมษายน 2561) ต้องไม่เกิน 2,520,000 บาท ตามที่โจทก์ขอ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์ โดยได้รับอนุญาตให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมศาลในชั้นอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีในศาลชั้นต้นและค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงซึ่งพิจารณาได้ความว่า โจทก์เป็นชาวต่างชาติถือสัญชาติสวีเดน อยู่กินฉันสามีภรรยากับจำเลยซึ่งเป็นคนไทยตั้งแต่ต้นปี 2553 และแต่งงานกันตามประเพณีเมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2553 โจทก์มอบเงินสินสอดให้ 200,000 บาท โจทก์และจำเลยไปอยู่กินฉันสามีภรรยาและประกอบธุรกิจร้านอาหารที่ประเทศสวีเดน เมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2554 โจทก์โอนเงิน 2,300,000 บาท จากประเทศสวีเดนเข้าบัญชีธนาคารของบริษัท อ. ที่ประเทศไทย เพื่อนำไปชำระค่าซื้อที่ดิน 2 แปลง พร้อมบ้านพิพาทอยู่อาศัยร่วมกันในประเทศไทย แล้วบริษัท อ. โดยนายพรีเบน ถอนเงินนำเงินไปจ่ายให้แก่ผู้ขายที่ดินและบ้านพิพาท โดยโจทก์ให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และให้จำเลยทำสัญญากู้ยืมเงินจากโจทก์ 2,400,000 บาท โจทก์ยึดถือโฉนดที่ดินทั้ง 2 ฉบับ ไว้ กับจดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีค่าตอบแทนตลอดชีวิต วันที่ 7 ธันวาคม 2557 โจทก์และจำเลยจดทะเบียนสมรสกันที่ประเทศสวีเดน และวันที่ 16 ธันวาคม 2559 โจทก์และจำเลยได้จดทะเบียนหย่าขาดจากการเป็นสามีภริยากัน
พิเคราะห์แล้ว คดีมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า สัญญากู้ยืมเงินเป็นนิติกรรมอำพรางการยกที่ดินและบ้านพิพาทให้จำเลยเป็นสินสอดหรือการให้โดยเสน่หาหรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์จะประกาศด้วยวาจาในวันแต่งงานกันตามประเพณีว่าจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยดังที่จำเลยนำสืบ แต่ตามพฤติการณ์หลังจากโจทก์จำเลยสมรสกันตามประเพณีเมื่อวันที่ 24 กรกฎาคม 2553 แล้ว จำเลยไปอยู่กินฉันสามีภรรยากับโจทก์ที่ประเทศสวีเดนและร่วมกันทำธุรกิจร้านอาหารโดยใช้ชื่อของจำเลยว่า บริษัท ญ. ต่อมาวันที่ 7 ธันวาคม 2557 ได้จดทะเบียนสมรสกันที่ประเทศสวีเดนโดยมีข้อตกลงเป็นสัญญาก่อนสมรสว่าบริษัทดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวของโจทก์ ประกอบกับโจทก์โอนเงิน 2,300,000 บาท จากประเทศสวีเดนเข้าบัญชีธนาคารของบริษัท อ. ที่ประเทศไทย เพื่อนำไปชำระค่าซื้อที่ดินและบ้านพิพาท แล้วบริษัท อ. โดยนายพรีเบน ถอนเงินนำเงินไปจ่ายให้แก่ผู้ขายที่ดินและบ้านพิพาทโดยตรงไม่ผ่านจำเลย เมื่อจำต้องให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่เพียงผู้เดียว โจทก์จึงให้จำเลยทำสัญญากู้ยืมเงินจากโจทก์ 2,400,000 บาท โดยโจทก์ยึดถือโฉนดที่ดินไว้ และจดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีค่าตอบแทนตลอดชีวิต ดังนี้ บ่งชี้ชัดว่าโจทก์ไม่ต้องการให้จำเลยเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินใด ๆ ของโจทก์ จึงไม่น่าเชื่อว่าโจทก์จะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทเพื่อเป็นสินสอดแก่จำเลยหรือการให้โดยเสน่หาตามที่จำเลยให้การและนำสืบ ที่ดินและบ้านพิพาทจึงมิใช่สินสอดหรือเป็นการให้โดยเสน่หาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 521 และมาตรา 1437 ถึงกระนั้นก็ตามการที่จำเลยอยู่กินฉันสามีภรรยากับโจทก์และร่วมประกอบธุรกิจร้านอาหารที่ประเทศสวีเดน ถือได้ว่ามีส่วนในการทำมาหาได้ซึ่งเงินและทรัพย์สินร่วมกันระหว่างเป็นสามีภรรยากับโจทก์ และโจทก์นำเงินดังกล่าวไปซื้อที่ดินและบ้านพิพาทเมื่อวันที่ 14 ธันวาคม 2554 ก่อนจดทะเบียนสมรสกันตามกฎหมายแห่งประเทศสวีเดน จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินและบ้านพิพาทกึ่งหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1356 และมาตรา 1357 การที่โจทก์ยอมให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแต่เพียงผู้เดียว น่าเชื่อว่าเนื่องเพราะโจทก์เป็นบุคคลต่างด้าวไม่สามารถมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงจำต้องหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยใช้วิธีให้จำเลยทำสัญญากู้ยืมเงินจากโจทก์ 2,400,000 บาท กับจดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีค่าตอบแทนตลอดชีวิต ทั้งโจทก์ยังยึดถือโฉนดที่ดินไว้ เพื่อเป็นการบังคับควบคุมมิให้จำเลยบ่ายเบี่ยงบิดพลิ้วจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินและบ้านพิพาทแก่บุคคลอื่น เยี่ยงนี้ นิติกรรมการกู้ยืมเงิน จึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้และโจทก์จำเลยไม่สมัครใจให้ผูกพันกันอันเป็นนิติกรรมอำพราง นิติกรรมอันแท้จริงคือ โจทก์แต่งตั้งจำเลยเป็นตัวแทนซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาท แทนโจทก์กึ่งหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 797 สัญญากู้ยืมเงิน ซึ่งเป็นนิติกรรมอำพรางย่อมตกเป็นโมฆะไม่อาจฟ้องร้องให้บังคับกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155 วรรคหนึ่ง เช่นนี้จึงต้องบังคับกันตามนิติกรรมที่แท้จริงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ว่าด้วยเรื่องตัวแทน ซื้อขาย กรรมสิทธิ์รวม และประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86 และมาตรา 94 เรื่องการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวและการจำหน่ายที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยมิได้รับอนุญาต ซึ่งโจทก์มิได้กล่าวในฟ้อง จำจะต้องไปว่ากล่าวเอาความแก่กันต่างหากจากคดีนี้ กรณีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ในประเด็นอื่นต่อไป เพราะไม่ทำให้ผลคดีเปลี่ยนแปลง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล อุทธรณ์ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
💡 What This Means for You 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ
A warning about how this decision is cited. A reading of 1523/2565 circulates widely in English, including on competitor pages, saying that it concerns section 1474 of the Civil and Commercial Code, that it is about a foreign spouse recovering a contribution on divorce, and that a Land Office letter cannot override marital property rules. Checked against the Thai text printed below, that reading fails on every limb.
Section 1474 does not appear in the judgment. The purchase happened before the parties registered their marriage in Sweden, so this is not a marital property case at all. The defendant did not owe a reimbursement: she was held to own half the property outright, as a co-owner, because the money came from a business she had helped build. And the loan agreement, far from being enforceable, was held to be a sham concealing an agency arrangement, and void.
What the case is actually useful for is the point nobody quotes: an unmarried partner who contributes to a joint business can take half of what that business buys, by co-ownership, whatever the title deed says.
Frequently Asked Questions คำถามที่พบบ่อย
Does Decision 1523/2565 mean a foreigner who funded a Thai property can recover half of it? คำพิพากษาที่ 1523/2565 หมายความว่าชาวต่างชาติผู้ออกเงินซื้อทรัพย์เรียกคืนกึ่งหนึ่งได้หรือไม่
No, and that is the most common misreading of it. The Swedish plaintiff's claim was dismissed and the dismissal affirmed. The Court held that the purchase money came from a restaurant business the couple had built together before their Swedish marriage, so the Thai defendant owned half outright as a co-owner under Sections 1356 and 1357. The land and house were neither sinsod nor a gift under Sections 521 and 1437.
ไม่ใช่ และเป็นการอ่านคดีนี้ผิดที่พบบ่อยที่สุด ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษายกฟ้อง และศาลฎีกาพิพากษายืน ศาลวินิจฉัยว่าเงินที่นำไปซื้อมาจากธุรกิจร้านอาหารที่ทั้งสองฝ่ายทำมาหาได้ร่วมกันก่อนจดทะเบียนสมรสตามกฎหมายแห่งประเทศสวีเดน จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมกึ่งหนึ่งตามมาตรา 1356 และมาตรา 1357 ทั้งที่ดินและบ้านมิใช่สินสอดหรือการให้โดยเสน่หาตามมาตรา 521 และมาตรา 1437
What happened to the loan agreement the foreign partner had his Thai partner sign? สัญญากู้ยืมเงินที่ให้คู่ครองชาวไทยลงชื่อไว้มีผลอย่างไร
It was void. The 2,400,000 baht loan, the title deed he kept, and the lifetime superficies registered in his favour were together a declaration of intention made in collusion, concealing an agency arrangement under Section 797, so the loan was void and unenforceable under Section 155 paragraph one. The Court said the real arrangement would fall to be enforced under the law of agency, sale and co-ownership and under Land Code Sections 86 and 94, but he had not pleaded it, so it must be pursued in a separate action.
ตกเป็นโมฆะ สัญญากู้ยืมเงิน 2,400,000 บาท การที่โจทก์ยึดถือโฉนดที่ดินไว้ และการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีค่าตอบแทนตลอดชีวิตให้แก่โจทก์ รวมกันเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กันอันเป็นนิติกรรมอำพรางการตั้งตัวแทนตามมาตรา 797 สัญญากู้จึงตกเป็นโมฆะและฟ้องร้องบังคับกันไม่ได้ตามมาตรา 155 วรรคหนึ่ง นิติกรรมที่แท้จริงต้องบังคับตามบทบัญญัติว่าด้วยตัวแทน ซื้อขาย กรรมสิทธิ์รวม และประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 และมาตรา 94 แต่โจทก์มิได้กล่าวมาในฟ้อง จึงต้องไปว่ากล่าวเอาความแก่กันต่างหากจากคดีนี้
📖 Further Reading on ThaiLawOnline 📖 อ่านเพิ่มเติมที่ ThaiLawOnline
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต