A large condominium payment made after signing is not a forfeitable deposit คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1511/2569
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
The Supreme Court held that the 2,810,780 baht paid after the contract date, and disproportionately large as security, was not a deposit under section 377, so the tribunal's finding that it could be forfeited under section 378(2) was wrong and enforcing the award would be contrary to public order. It set the award aside but refused the buyer's claim for repayment, since a setting-aside application can only decide whether the award stands.
ผู้ร้องชำระเงิน 2,810,780 บาท ให้แก่ผู้คัดค้านภายหลังวันทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ประกอบกับเมื่อพิจารณาจำนวนเงินดังกล่าวเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายห้องชุดพิพาทแล้ว มีอัตราร้อยละที่สูงเกินสัดส่วนสำหรับเพื่อใช้เป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาในฐานเป็นมัดจำเงิน 2,810,780 บาท จึงไม่ใช่มัดจำ
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
A developer cannot forfeit every instalment as a deposit: a large sum paid after signing is not a deposit, and an arbitral award saying otherwise can be set aside.
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
A buyer of a condominium unit priced at 11,643,120 baht paid a 100,000 baht booking fee and, eight days after signing the agreement to sell, a further 2,810,780 baht, then defaulted; the arbitral tribunal held both sums were a deposit the seller could forfeit.
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
The Supreme Court held that the 2,810,780 baht paid after the contract date, and disproportionately large as security, was not a deposit under section 377, so the tribunal's finding that it could be forfeited under section 378(2) was wrong and enforcing the award would be contrary to public order. It set the award aside but refused the buyer's claim for repayment, since a setting-aside application can only decide whether the award stands.
ผู้ร้องชำระเงิน 2,810,780 บาท ให้แก่ผู้คัดค้านภายหลังวันทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ประกอบกับเมื่อพิจารณาจำนวนเงินดังกล่าวเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายห้องชุดพิพาทแล้ว มีอัตราร้อยละที่สูงเกินสัดส่วนสำหรับเพื่อใช้เป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาในฐานเป็นมัดจำเงิน 2,810,780 บาท จึงไม่ใช่มัดจำ
Court decision text ข้อความคำพิพากษาภาษาไทย
Recorded decision text.
Supporting source: deka.in.th (secondary reproduction)
ข้อความคำพิพากษาที่บันทึกไว้ในฐานข้อมูลนี้
เอกสารอ้างอิงประกอบ: deka.in.th (แหล่งเผยแพร่ซ้ำ)
ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง
ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้ยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
ผู้ร้องอุทธรณ์ต่อศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2561 ผู้ร้องทำสัญญาจองซื้อห้องชุดในโครงการ ค. 1 ห้อง ห้องชุดเลขที่ E5602 ชั้นที่ 56 เนื้อที่ประมาณ 80 ตารางเมตร ในราคา 11,643,120 บาท โดยผู้ร้องชำระเงินในวันจองซื้อ 100,000 บาท ต่อมาเมื่อวันที่ 2 เมษายน 2561 ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดดังกล่าวกับผู้คัดค้าน โดยผู้ร้องได้ชำระเงิน 2,810,780 บาท ภายหลังวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย คือ วันที่ 10 เมษายน 2561 หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดแล้ว ผู้ร้องประสบปัญหาทางด้านการเงิน ทำให้ผู้ร้องไม่สามารถผ่อนชำระราคาห้องชุดต่อไปได้ ต่อมาผู้คัดค้านมีหนังสือฉบับลงวันที่ 22 มิถุนายน 2564 บอกกล่าวให้ผู้ร้องชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย บอกเลิกสัญญา และแจ้งริบเงินที่ผู้ร้องได้ชำระไปทั้งหมด เมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2565 ผู้ร้องยื่นคำเสนอข้อพิพาทต่อสถาบันอนุญาโตตุลาการ สำนักงานศาลยุติธรรม ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านในชั้นอนุญาโตตุลาการ คณะอนุญาโตตุลาการได้พิจารณาคำเสนอข้อพิพาทและคำคัดค้านแล้วชี้ขาดให้ยกคำเสนอข้อพิพาทของผู้ร้อง
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของผู้ร้องว่า การยอมรับหรือบังคับตามคำชี้ขาดของคณะอนุญาโตตุลาการที่วินิจฉัยชี้ขาดว่า เงินจอง 100,000 บาท และเงิน 2,810,780 บาท เป็นมัดจำ ผู้คัดค้านมีสิทธิริบเงินดังกล่าวได้นั้น จะเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน อันเป็นเหตุให้เพิกถอนคำชี้ขาดตามพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545 มาตรา 40 วรรคสาม (2) (ข) หรือไม่ เห็นว่า ตามคำชี้ขาดของคณะอนุญาโตตุลาการ คณะอนุญาโตตุลาการรับฟังข้อเท็จจริงตามที่คู่พิพาทนำสืบได้ว่า เมื่อวันที่ 2 เมษายน 2561 ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกับผู้คัดค้านในราคา 11,643,120 บาท โดยผู้ร้องได้ชำระเงินจอง 100,000 บาท เมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2561 และชำระเงินทำสัญญา 2,810,780 บาท เมื่อวันที่ 10 เมษายน 2561 และผู้ร้องตกลงชำระราคาห้องชุดที่เหลือ 8,150,184 บาท ให้แก่ผู้คัดค้าน โดยแบ่งชำระเป็นงวด จำนวน 8 งวด งวดละ 436,617 บาท รวมเป็นเงิน 3,492,936 บาท ส่วนที่เหลืออีก 4,657,248 บาท ตกลงชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ (วันที่ 31 มีนาคม 2565) แล้วคณะอนุญาโตตุลาการวินิจฉัยในประเด็นข้อที่ 2 ว่า เงินจองคือเงินที่ผู้จะซื้อจ่ายให้แก่ผู้จะขายก่อนวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้จะขาย ส่วนเงินที่ผู้จะซื้อจ่ายให้แก่ผู้จะขายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้น เงินจองและเงินที่มอบให้แก่กันในวันทำสัญญาดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นมัดจำ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 เมื่อผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ส่วนที่เหลือ ผู้จะขายย่อมมีสิทธิริบเงินดังกล่าวได้ตามมาตรา 378 (2) เห็นได้ว่า ในส่วนที่คณะอนุญาโตตุลาการวินิจฉัยเกี่ยวกับเงินที่ผู้ร้องชำระให้แก่ผู้คัดค้านในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งหมายถึงเงินจำนวน 2,810,780 บาท นั้น คณะอนุญาโตตุลาการวินิจฉัยชี้ขาดว่า เงินดังกล่าวได้มอบให้แก่กันในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงมีลักษณะเป็นมัดจำ ซึ่งคำวินิจฉัยชี้ขาดส่วนนี้ไม่ตรงกับข้อเท็จจริงที่รับฟังได้ในชั้นอนุญาโตตุลาการดังกล่าวว่า เงิน 2,810,780 บาท ผู้ร้องชำระให้แก่ผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 10 เมษายน 2561 อันเป็นวันภายหลังวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย คำวินิจฉัยชี้ขาดของคณะอนุญาโตตุลาการในส่วนนี้จึงมิชอบด้วยพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545 มาตรา 25 วรรคสอง และเมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า ผู้ร้องชำระเงิน 2,810,780 บาท ให้แก่ผู้คัดค้านภายหลังวันทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ประกอบกับเมื่อพิจารณาจำนวนเงินดังกล่าวเปรียบเทียบกับราคาซื้อขายห้องชุดพิพาทแล้ว มีอัตราร้อยละที่สูงเกินสัดส่วนสำหรับเพื่อใช้เป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาในฐานเป็นมัดจำเงิน 2,810,780 บาท จึงไม่ใช่มัดจำ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 ดังนี้ การที่คณะอนุญาโตตุลาการวินิจฉัยชี้ขาดว่า เงินส่วนนี้มีลักษณะเป็นมัดจำตามมาตรา 377 และผู้คัดค้านมีสิทธิริบได้ตามมาตรา 378 (2) แล้วมีคำชี้ขาดให้ยกคำเสนอข้อพิพาทของผู้ร้องนั้น ย่อมเป็นการไม่ชอบ ด้วยเหตุผลทั้งหมดดังกล่าวข้างต้น กรณีจึงปรากฏต่อศาลว่าการยอมรับหรือการบังคับตามคำชี้ขาดนั้นจะเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน อันเป็นเหตุให้เพิกถอนคำชี้ขาดตามพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545 มาตรา 40 วรรคสาม (2) (ข) ที่ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย อุทธรณ์ของผู้ร้องฟังขึ้น กรณีไม่จำต้องพิจารณาอุทธรณ์ข้ออื่นของผู้ร้อง เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป
ส่วนที่ผู้ร้องขอให้พิพากษาให้ผู้คัดค้านชำระเงิน 2,910,780 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้แก่ผู้ร้องนั้น เห็นว่า คดีนี้ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนคำชี้ขาดของคณะอนุญาโตตุลาการ อันเป็นการใช้สิทธิทางศาลตามพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2545 มาตรา 40 ซึ่งคดีมีประเด็นต้องพิจารณาเพียงว่า มีเหตุให้ศาลเพิกถอนคำชี้ขาดหรือไม่เท่านั้น ผู้ร้องจึงไม่อาจมีคำขอให้ศาลพิพากษาให้ผู้คัดค้านชำระเงินแก่ผู้ร้องได้
พิพากษากลับ ให้เพิกถอนคำชี้ขาดของคณะอนุญาโตตุลาการสถาบันอนุญาโตตุลาการ สำนักงานศาลยุติธรรม ข้อพิพาทหมายเลขดำที่ 21/2565 ข้อพิพาทหมายเลขแดงที่ 14/2566 คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองชั้นศาลให้เป็นพับ
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต