A 30-year lease alone does not make a lease pass to the lessee's heirs คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1729/2540

โจทก์บรรยายฟ้องว่าหลังจากว.ถึงแก่ความตายแล้วจำเลยที่1และที่2ซึ่งเป็นบุตรและทายาทของว.ได้ให้จำเลยที่3ถึงที่5เช่าโรงงานทำพัดลมเพื่อทำเป็นโรงงานทำประกอบและผลิตสินค้าโดยจำเลยที่3ถึงที่5ขออนุญาตโจทก์แต่โจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยที่1ถึงที่5เช่าที่ดินพิพาทอีกต่อไปจำเลยที่1ถึงที่5ก็ยังคงดื้อดึงใช้โรงงานทำพัดลมบนที่ดินพิพาททำประกอบและผลิตสินค้าเรื่อยมาโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยที่1ถึงที่5รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วแต่จำเลยที่1ถึงที่5เพิกเฉยเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ขอให้บังคับจำเลยที่1ถึงที่5รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์เป็นคำฟ้องที่โจทก์ได้บรรยายฟ้องถึงเหตุที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงและเหตุที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าแล้วว่าว.ผู้เช่าได้ถึงแก่ความตายแล้วและโจทก์ไม่ยินยอมให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินพิพาทอีกต่อไปซึ่งย่อมจะทำให้จำเลยทั้งห้าสามารถเข้าใจสภาพแห่งข้อหาได้ดีเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นครบถ้วนตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา172วรรคสองแล้วฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม แม้ว.จะได้จดทะเบียนเช่าที่ดินพิพาทจากร.มีกำหนดเวลา30ปีซึ่งมีผลทำให้โจทก์ผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากร.ต้องยอมให้ว.เช่าที่ดินพิพาทต่อไปตามสัญญาก็ตามแต่สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าดังนั้นเมื่อว.ถึงแก่ความตายสัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างว.กับร.ก็เป็นอันสิ้นสุดลงและมีผลทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างว.กับจำเลยที่3เป็นอันสิ้นสุดลงด้วยจำเลยที่1และที่2ซึ่งเป็นบุตรและทายาทของว. จึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปส่วนจำเลยที่3ถึงที่5ซึ่งอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าช่วงจากว.ก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปเช่นเดียวกันโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าได้ เกี่ยวกับเรื่องกำหนดเวลาในการเช่านั้นกฎหมายมิได้กำหนดเอาไว้โดยเคร่งครัดและให้สิทธิแก่คู่สัญญาในอันที่จะเลือกเอากำหนดเวลาในการเช่าได้หลายแบบรวมทั้งการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลา30ปีด้วยหรือแม้แต่จะทำกันตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็สามารถทำได้ดังนั้นเมื่อปรากฏว่าว.ได้เลือกเอากำหนดเวลาเช่าเป็นเวลา30ปีและไม่มีข้อกำหนดให้สิทธิตามสัญญาเช่าสามารถตกทอดไปยังผู้เป็นทายาทของว.หรือไม่มีข้อตกลงที่เป็นการต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเช่นนี้ก็ต้องถือว่าสัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างร.ผู้ให้เช่ากับว.เป็นสิทธิเฉพาะตัวของว.
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 2521 นางระเบียบเศวตนัย เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 8768 ได้จดทะเบียนให้นายวินัย วราฤทธิชัย เช่าที่ดินดังกล่าวบางส่วนเป็นเนื้อที่ประมาณ 2 ไร่ เพื่อปลูกสร้างโรงงานทำพัดลม มีกำหนดเวลา 30 ปีนับแต่วันที่ 1 มีนาคม 2521 เป็นต้นไป เมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน2522 นางระเบียบได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่โจทก์ ต่อมานายวินัยถึงแก่ความตาย จำเลยที่ 1 และที่ 2 ซึ่งเป็นบุตรและเป็นทายาทของนายวินัยก็ได้ให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 เช่าโรงงานทำพัดลมเพื่อทำเป็นโรงงานประกอบและผลิตสินค้าโดยที่โจทก์ไม่ได้ให้ความยินยอม โจทก์ได้บอกให้จำเลยทั้งห้าขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินที่เช่าแล้ว แต่จำเลยทั้งห้าเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหาย เพราะโจทก์ไม่อาจทำประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าว ซึ่งที่ดินจำนวน 2 ไร่ นี้หากโจทก์นำออกให้เช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท เป็นอย่างต่ำ โจทก์จึงขอคิดค่าเสียหายจนถึงวันฟ้องเป็นเงินจำนวน 40,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งห้ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่8768 ให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันและแทนกันใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงินจำนวน 40,000 บาท และอีกเดือนละ 20,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งห้าจะขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาท
จำเลยที่ 1 ที่ 4 และที่ 5 ขาดนัดยืนคำให้การและขาดนัดพิจารณา
จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะจำเลยที่ 2มิใช่ผู้จัดการมรดกของนายวินัย วราฤทธิชัย และนายวินัยก็ได้นำสิทธิการเช่าตามฟ้องไปให้บุคคลภายนอกเช่าช่วงก่อนที่นายวินัยจะเสียชีวิตแล้ว สัญญาเช่าระหว่างนางระเบียบ เศวรนัยกับนายวินัยมีกำหนดเวลาเช่าแน่นอนและยอมให้นายวินัยนำที่ดินไปให้เช่าช่วงได้ โจทก์ได้เก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าไปครบ 30 ปีแล้ว ดังนั้น เมื่อนายวินัยถึงแก่ความตาย โจทก์จะเอาเหตุการตายของนายวินัยมาเป็นเหตุในการบอกเลิกสัญญาหาได้ไม่ ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 3 ให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่ากับนายวินัย วราฤทธิชัยมีข้อสัญญาให้เช่าช่วงได้ ย่อมแสดงว่าผู้ให้เช่ามิได้เพ่งเล็งถึงตัวบุคคลสัญญาเช่าจึงไม่ระงับไปเมื่อผู้เช่าถึงแก่ความตาย โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ได้จำเลยที่ 3 ได้ทำสัญญาเช่าช่วงที่ดินมาจากนายวินัยโดยได้ชำระค่าตอบแทนในการให้เช่าช่วงให้แก่นายวินัยเป็นเวลากว่า 5 ปีแล้ว และการเช่าช่วงดังกล่าวได้ดำเนินการเพื่อขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่โจทก์ขัดขวางมิให้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าวจึงสมบูรณ์ตามกฎหมายและมีผลใช้บังคับเสมือนหนึ่งได้มีการจดทะเบียนการเช่าช่วงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว จำเลยที่ 3 ย่อมมีสิทธิตามสัญญาเช่าช่วงจนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญาเช่าช่วงฟ้องโจทก์เคลือบคลุม จำเลยที่ 3ไม่เข้าใจสภาพแห่งข้อหาของโจทก์ ทำให้เสียเปรียบในการต่อสู้คดีและค่าเช่าที่โจทก์ฟ้องเรียกมาเดือนละ 20,000 บาท นั้นสูงไปจากความจริง ถ้าหากให้เช่าก็คงได้ไม่เกินปีละ 1,500 บาทขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 3 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 8768 ให้จำเลยที่ 3 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 10,000 บาท นับแต่เดือนมกราคม 2537 เป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์ ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5
จำเลย ที่ 3 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ ภาค 3 พิพากษายืน
จำเลย ที่ 3 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีที่พิพาทกันในชั้นฎีกาเป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยที่ 3 ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าช่วงได้ในขณะยื่นคำฟ้องเดือนละ 10,000 บาท ซึ่งไม่เกิน 10,000 บาทจึงห้ามมิให้คู่ความฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง ศาลชั้นต้นจึงสั่งรับฎีกาของจำเลยที่ 3 เฉพาะในปัญหาข้อกฎหมาย คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 3 ข้อแรกว่า ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่เห็นว่า โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่า หลังจากนายวินัย วราฤทธิชัยถึงแก่ความแล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 ซึ่งเป็นบุตรและทายาทของนายวินัย ได้ให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 เช่าโรงงานทำพัดลมเพื่อทำเป็นโรงงานทำ ประกอบ และผลิตสินค้า โดยจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5ขออนุญาตโจทก์ แต่โจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5เช่าที่ดินพิพาทอีกต่อไป จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ก็ยังคงดื้อดึงใช้โรงงานทำพัดลมบนที่ดินพิพาท ทำประกอบ และผลิตสินค้าเรื่อยมาโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5เพิกเฉย เป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ ขอให้บังคับจำเลยที่ 1ถึงที่ 5 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ ซึ่งเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นครบถ้วนตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 172 วรรคสองแล้ว ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม ที่จำเลยที่ 3ฎีกาว่า โจทก์มิได้บรรยายฟ้องว่า เหตุใดสัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงและเหตุใดโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุมนั้น เห็นว่า โจทก์ได้บรรยายฟ้องถึงเหตุที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงและเหตุที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าแล้ว กล่าวคือ โจทก์บรรยายฟ้องว่านายวินัยผู้เช่าได้ถึงแก่ความตายแล้วและโจทก์ไม่ยินยอมให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินพิพาทอีกต่อไป ซึ่งย่อมจะทำให้จำเลยทั้งสามสามารถเข้าใจสภาพแห่งข้อหาได้ดีแล้ว
ปัญหาว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าหรือไม่คดีนี้เป็นคดีที่ฎีกาได้แต่เฉพาะในปัญหาข้อกฎหมาย การวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 และ 247 ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 3 ฟังข้อเท็จจริงว่า เดิมนายวินัย วราฤทธิชัย ได้จดทะเบียนเช่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 8768 ตำบลท่าตลาดอำเภอสามพราน (ตลาดใหม่) จังหวัดนครปฐม จากนางระเบียบเศวตนัย ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มีกำหนด 30 ปี นับแต่วันที่1 มีนาคม 2521 เป็นต้นไป โดยนายวินัยมีสิทธิให้เช่าช่วงได้ด้วยนายวินัยได้ทำการปลูกสร้างอาคารโรงงานทำพัดลม เลขที่ 32หมู่ 3 ตำบลท่าตลาด อำเภอสามพราน จังหวัดนครปฐม ลงในที่ดินพิพาท ต่อมาเมื่อวันที่ 16 พฤศจิกายน 2522 นางระเบียบได้จดทะเบียนขายที่ดินโฉนดเลขที่ 8768 ตำบลท่าตลาด ดังกล่าวทั้งแปลงซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาทด้วย ให้แก่โจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 3ได้เช่าช่วงที่ดินพิพาทจากนายวินัยและได้ซื้อโรงงานทำพัดลมจากนายวินัยด้วย เมื่อวันที่ 13 เมษายน 2534 นายวินัยได้ถึงแก่ความตาย เห็นว่า แม้นายวินัยจะได้จดทะเบียนเช่าที่ดินพิพาทจากนางระเบียบมีกำหนดเวลา 30 ปี ซึ่งมีผลทำให้โจทก์ผู้รับโอนที่พิพาทจากนางระเบียบ ต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ของนางระเบียบมาด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 คือต้องยอมให้นายวินัยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปตามสัญญาก็ตาม แต่สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เพราะจุดประสงค์ของการเช่านั้นก็เพื่อการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่าเป็นหลักดังจะเห็นได้จากการที่ผู้ให้เช่าจะคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ แม้ตามสัญญาเช่าผู้เช่าจะมีสิทธิเอาทรัพย์สินที่เช่าออกให้เช่าช่วงได้โดยชอบก็ตาม แต่ผู้เช่าก็ยังคงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าอยู่เช่นเดิม หาใช่พ้นจากความรับผิดไปแต่อย่างใดไม่ทั้งสิทธิอันเกิดจากสัญญาเช่าก็ไม่ตกทอดไปยังทายาทของผู้เช่าอีกด้วย ดังนั้น เมื่อนายวินัยถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างนายวินัยกับนางระเบียบก็เป็นอันสิ้นสุดลงและมีผลทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างนายวินัยกับจำเลยที่ 3 ก็เป็นอันสิ้นสุดลงด้วย จำเลยที่ 1 และที่ 2 ซึ่งเป็นบุตรและทายาทของนายวินัยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป ส่วนจำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ซึ่งอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าช่วงจากนายวินัย ก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปเช่นเดียวกัน ทั้งโรงงานทำพัดลมของจำเลยที่ 3 ที่ซื้อจากนายวินัยและตั้งอยู่ในที่ดินพิพาทก็ต้องรื้อถอนออกไปด้วยโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าได้ที่จำเลยที่ 3 ฎีกาว่าการเช่ารายนี้มีระยะเวลานานถึง 30 ปี แสดงว่านายวินัยต้องการให้สิทธิการเช่าตกทอดไปยังทายาท จึงไม่ใช่สิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่านั้น เห็นว่า เกี่ยวกับเรื่องกำหนดเวลาในการเช่านั้นกฎหมายมิได้กำหนดเอาไว้โดยเคร่งครัด ดังจะเห็นได้จากบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538, 540, และ 541ซึ่งให้สิทธิแก่คู่สัญญาในอันที่จะเลือกเอากำหนดเวลาในการเช่าได้หลายแบบรวมทั้งการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลา 30 ปีด้วย หรือแม้แต่จะทำกันตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็สามารถทำได้ ดังนั้น เมื่อปรากฏว่านายวินัยได้เลือกเอากำหนดเวลาเช่าเป็นเวลา 30 ปี และไม่มีข้อกำหนดให้สิทธิตามสัญญาเช่าสามารถตกทอดไปยังผู้เป็นทายาทของนายวินัยหรือไม่มีข้อตกลงที่เป็นการต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเช่นนี้ ก็ต้องถือว่าสัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างนางระเบียบกับนายวินัยเป็นสิทธิเฉพาะตัวของนายวินัย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1729/2540
นาย วรเชษฐ์ เตชะอาภรณ์กุล โจทก์
นาย บุญชัย วราฤทธิชัย กับพวก จำเลย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 564 , ม. 569 , ม. 1600 ป.วิ.พ. ม. 55 , ม. 172 แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา

คู่ความ: นาย วรเชษฐ์ เตชะอาภรณ์กุล โจทก์ นาย บุญชัย วราฤทธิชัย กับพวก จำเลย ป.พ.พ. ม. 564 , ม. 569 , ม. 1600 ป.วิ.พ. ม. 55 , ม. 172

องค์คณะ: (อมร วีรวงศ์-สุรินทร์ นาควิเชียร-ถวิล อินทรักษา)