A house you built yourself on another's land gives no right of habitation คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6458/2551

สิทธิอาศัยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1402 มีได้แต่เฉพาะสิทธิที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของบุคคลอื่นเท่านั้น เมื่อบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของโจทก์เป็นของจำเลยเอง และโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิอาศัย โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาท แต่จำเลยเพิกเฉย จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 31268 เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2539 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 50 ตารางวา อัตราค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท มีกำหนด 6 เดือน จำเลยปลูกบ้านในที่ดินพิพาท เมื่อครบกำหนด จำเลยยังคงอยู่อาศัยในที่ดินที่เช่า โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย หากโจทก์นำที่ดินออกให้บุคคลอื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท ขอให้บังคับให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 22 หมู่ที่ 10 แขวงบางนา เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 31268 ตำบลบางนา อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ห้ามจำเลยและบริวารเข้าไปยุ่งเกี่ยวกับที่ดินของโจทก์ พร้อมกับส่งมอบที่ดินในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 4,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์และส่งมอบที่ดินในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยและสามีได้ปลูกบ้านอยู่ในที่ดินพิพาทมานานกว่า 20 ปีแล้ว โดยเจ้าของที่ดินเดิมซึ่งเป็นบิดาของจ่าสิบตำรวจผาด หลักแหลม และสามีของจำเลยได้อนุญาตให้มีสิทธิอาศัยตลอดชีวิตของจำเลย สามีและลูกหลานของจำเลย เมื่อเจ้าของที่ดินเดิมถึงแก่ความตาย ที่ดินพิพาทตกเป็นมรดกแก่จ่าสิบตำรวจผาด ซึ่งเป็นพี่ชายของสามีจำเลยก็ยังให้มีสิทธิอาศัยตลอดชีวิตของจำเลย สามีและลูกหลานของจำเลย โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนใด ๆ และไม่มีการยกเลิกสิทธิอาศัยมาจนปัจจุบัน ต่อมาเมื่อจ่าสิบตำรวจผาดถึงแก่ความตาย นางนวลศรีมารดาของโจทก์ใช้กลอุบายหลอกลวงให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาท สัญญาเช่าจึงเป็นโมฆะ ขอให้พิพากษาว่าสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 1 เมษายน 2539 เป็นโมฆะ และพิพากษาให้จำเลยมีสิทธิอาศัยในที่ดินโฉนดที่ 31268 ตำบลบางนา อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ตลอดชีวิตของจำเลยและลูกหลาน
โจทก์ให้การฟ้องแย้งว่า นางนวลศรีไม่ได้หลอกลวงให้จำเลยทำสัญญาเช่า จำเลยขออยู่อาศัยตามระยะเวลาในสัญญาและยินยอมชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ การที่จำเลยอ้างสิทธิอาศัยนั้นต้องมีข้อตกลงระหว่างเจ้าของที่ดินและผู้มีสิทธิอาศัย นางนวลศรีในฐานะผู้แทนโดยชอบธรรมของโจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยมีสิทธิอาศัย จำเลยจะอ้างสิทธิไม่ได้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารรื้อถอนบ้านเลขที่ 22 หมู่ที่ 10 แขวงบางนา เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 31268 ตำบลบางนา อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินของโจทก์และส่งมอบที่ดินในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ในจำนวนทุนทรัพย์เท่าที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นในส่วนของฟ้องแย้งและชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีนี้ต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติได้ว่า โจทก์เป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของจ่าสิบตำรวจผาดและนางนวลศรี ส่วนจำเลยเป็นภริยาของนายมาลัยซึ่งเป็นน้องชายของสิบตำรวจผาด เดิมจ่าสิบตำรวจผาดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 31264 ตำบลบางนา อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ต่อมาเมื่อจ่าสิบตำรวจผาดถึงแก่ความตาย โจทก์ได้รับโอนมรดกที่ดินดังกล่าวตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้นายมาลัยและจำเลยปลูกบ้านในที่ดินพิพาท และขณะที่จ่าสิบตำรวจผาดมีชีวิตอยู่ได้อนุญาตให้นายมาลัยและจำเลยอยู่อาศัยในที่ดินพิพาท ต่อมาเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2539 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับนางนวลศรีมีกำหนดระยะเวลา 6 เดือน ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าจำเลยยังคงอาศัยอยู่ในที่ดินที่เช่า โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินพิพาท แต่จำเลยเพิกเฉย มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในปัญหาข้อกฎหมายว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายฟ้องว่า "โจทก์มีฐานะเป็นมารดาของนายฐิติวัฒน์ผู้เยาว์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 31268 ตำบลบางนา อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร โดยการจัดการมรดกเมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2539" แสดงว่านางนวลศรีผู้ใช้อำนาจปกครองเป็นผู้ฟ้องแทน และคำฟ้องอ้างสัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.4 ซึ่งนางนวลศรีเป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับจำเลย ดังนั้นโจทก์จำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า ตามคำฟ้องระบุไว้แจ้งชัดว่า นายฐิติวัฒน์เป็นผู้เยาว์อายุ 17 ปี เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามฟ้อง จำเลยเคยเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทแม้จะทำสัญญาเช่ากับนางนวลศรี แต่ก็ทำสัญญาเช่าหลังจากที่จ่าสิบตำรวจผาดถึงแก่ความตายแล้ว นางนวลศรีซึ่งเป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของจ่าสิบตำรวจผาดจึงมีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทด้วย และไม่มีกฎหมายบังคับว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า ต่อมาเมื่อโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินที่เช่า โจทก์จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยมีสิทธิอาศัยในที่ดินพิพาทหรือไม่ จำเลยอ้างว่า จำเลยมีสิทธิอาศัยในที่ดินพิพาท ในข้อนี้จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยและสามีปลูกบ้านอยู่ในที่ดินพิพาทโดยเจ้าของที่ดินเดิมอนุญาต และต่อมาจ่าสิบตำรวจผาดอนุญาตให้อยู่อาศัยตลอดชีวิตของสามีและลูกหลานของจำเลย เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1402 บัญญัติว่า "บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า" ดังนั้นจะเห็นได้ว่า สิทธิอาศัยมีได้แต่เฉพาะสิทธิที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของบุคคลอื่นเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าบ้านดังกล่าวเป็นของจำเลยเอง และโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินพิพาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไป เมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาท แต่จำเลยเพิกเฉยจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์แล้ว โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้"
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6458/2551
นายฐิติวัฒน์ หลักแหลม
โดยนางนวลศรี หลักแหลม ผู้แทนโดยชอบธรรม โจทก์
นางสาวหรือนางชิน เสวี จำเลย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 1402 ป.วิ.พ. ม. 55 แหล่งที่มา เนติบัณฑิตยสภา

คู่ความ: นายฐิติวัฒน์ หลักแหลม โดยนางนวลศรี หลักแหลม ผู้แทนโดยชอบธรรม โจทก์ นางสาวหรือนางชิน เสวี จำเลย ป.พ.พ. ม. 1402 ป.วิ.พ. ม. 55

องค์คณะ: (ชวลิต สุจริตกุล-สมศักดิ์ จันทรา-เอกชัย ชินณพงศ์)