An unregistered private sale of land is void and leaves only a short money claim คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 131/2565

สัญญาซื้อขายที่ดินที่คู่สัญญาไม่มีเจตนาไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง จำเลยผู้ขายจะต้องคืนเงินค่าที่ดินแก่ ส. ผู้ซื้อในฐานลาภมิควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง ซึ่งมีอายุความหนึ่งปีนับแต่เวลาที่ฝ่ายผู้เสียหายรู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน หรือสิบปีนับแต่เวลาที่สิทธินั้นได้มีขึ้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 419
โจทก์เป็นทายาทโดยธรรมของ ส. มีหน้าที่ต้องนำสืบให้เห็นว่าโจทก์รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกเงินค่าซื้อที่ดินคืนตั้งแต่เมื่อใด เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า ก่อนที่ ส. จะถึงแก่ความตาย ส. ได้ทวงถามเงินค่าซื้อที่ดินจากจำเลย พฤติการณ์เช่นนี้ ถือได้ว่า ส. รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกเงินคืนตั้งแต่ทวงถามแล้ว แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปี นับแต่เวลาที่ ส. รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน สิทธิเรียกร้องของโจทก์จึงขาดอายุความ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 191,972 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 130,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 130,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 22 มกราคม 2562 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท
โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นบุตรของนายสุวรรณ จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4329 เมื่อวันที่ 31 พฤษภาคม 2556 นายสุวรรณทำสัญญาซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4329 ดังกล่าว บางส่วนขนาดกว้าง 3 เมตร ยาว 140 เมตร จากจำเลยในราคา 130,000 บาท เพื่อใช้เป็นทางเข้าออกที่ดินของนายสุวรรณ ในสัญญาดังกล่าวระบุข้อความว่า ผู้ขายยอมส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อในวันทำสัญญา และผู้ขายได้รับชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขายไปจากผู้ซื้อครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญาต่อมาวันที่ 29 กรกฎาคม 2559 นายสุวรรณถึงแก่ความตาย ครั้นปี 2560 มีถนนสาธารณะตัดเลียบข้างที่ดินของนายสุวรรณ จากนั้นปี 2562 จำเลยขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4329 ดังกล่าวทั้งแปลงให้แก่บุคคลภายนอก ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกมีว่า สัญญาระหว่างนายสุวรรณกับจำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือไม่ เห็นว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ซึ่งในการซื้อขายที่ดินนั้นจะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีขณะทำสัญญาว่าประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลังหรือไม่ หากไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด มีผลให้สัญญาตกเป็นโมฆะเพราะมิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายกำหนด เมื่อพิเคราะห์หนังสือสัญญาซื้อขายแล้ว ปรากฏว่าไม่มีข้อความตอนใดที่แสดงให้เห็นเจตนาของนายสุวรรณและจำเลยว่าประสงค์จะให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลัง ประกอบกับนายสำเริง พยานโจทก์ ผู้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในหนังสือสัญญาซื้อขาย เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า พยานไม่ทราบว่าคู่กรณีเจรจากันเรื่องจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินยังสำนักงานที่ดินท้องที่หรือไม่ ส่อแสดงว่าทั้งนายสุวรรณและจำเลยไม่ถือเรื่องการไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นสำคัญ อันเจือสมกับคำเบิกความของจำเลยที่ว่า ไม่เคยตกลงกันว่าจะไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ยิ่งกว่านั้น หลังจากทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันแล้ว ไม่ปรากฏว่าทั้งนายสุวรรณและจำเลยต่างทวงถามหรือสอบถามกันที่จะไปจดทะเบียนโอนที่ดินแต่อย่างใด พฤติการณ์เช่นนี้บ่งชี้ให้เห็นชัดว่าทั้งนายสุวรรณและจำเลยต่างไม่มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้น สัญญาระหว่างนายสุวรรณกับจำเลยจึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด มิใช่สัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่งตามที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยและตามที่โจทก์ฎีกา ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อมามีว่า จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า เมื่อหนังสือสัญญาซื้อขาย ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามแบบที่กฎหมายกำหนด จึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง จำเลยจะต้องคืนเงินค่าซื้อที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์สินอันเกิดจากนิติกรรมที่เป็นโมฆะให้แก่ฝ่ายนายสุวรรณในฐานเป็นลาภมิควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 วรรคสอง ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 419 บัญญัติว่า "ในเรื่องลาภมิควรได้นั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดปีหนึ่งนับแต่เวลาที่ฝ่ายผู้เสียหายรู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน หรือเมื่อพ้นสิบปีนับแต่เวลาที่สิทธินั้นได้มีขึ้น" อันเป็นข้อเท็จจริงที่โจทก์จะต้องนำสืบให้เห็นว่าโจทก์รู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืนเมื่อใด แต่โจทก์เบิกความรับว่าก่อนที่นายสุวรรณจะถึงแก่ความตาย นายสุวรรณได้ทวงถามเงินค่าซื้อที่ดินจากจำเลย แต่จำเลยไม่ยินยอมคืนเงินให้ พฤติการณ์เช่นนี้ย่อมถือได้ว่านายสุวรรณรู้ว่าตนมีสิทธิเรียกเงินคืนตั้งแต่ทวงถามแล้ว เมื่อนายสุวรรณถึงแก่ความตายในปี 2559 โดยยังไม่ได้ฟ้องเรียกเงินค่าซื้อที่ดินคืนจากจำเลย และโจทก์ซึ่งเป็นทายาทโดยธรรมของนายสุวรรณฟ้องคดีนี้เรียกเงินค่าซื้อที่ดินคืนจากจำเลยเมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2562 อันเป็นการฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนด 1 ปี นับแต่เวลาที่นายสุวรรณรู้ว่าตนมีสิทธิเรียกคืน สิทธิเรียกร้องของโจทก์จึงขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 419 จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้มีสิทธิที่จะปฏิเสธการชำระหนี้ตามสิทธิเรียกร้องที่ขาดอายุความได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/10 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 วินิจฉัยว่าสิทธิเรียกร้องของโจทก์ขาดอายุความ จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
อนึ่ง คดีนี้ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง โจทก์ฎีกาเพียงขอให้จำเลยชำระเงิน 130,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 22 มกราคม 2562 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น แต่โจทก์เสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาในทุนทรัพย์ 191,972 บาท ตามคำฟ้องโจทก์ อันเป็นกรณีที่โจทก์เสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาเกินมา จึงต้องคืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่โจทก์ โดยให้ศาลชั้นต้นคิดคำนวณจำนวนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมา
พิพากษายืน คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาให้แก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมอื่นในชั้นฎีกานอกจากที่สั่งคืนให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 131/2565

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 172 วรรคสอง , ม. 193/10 , ม. 419 , ม. 456 วรรคหนึ่ง ป.วิ.พ. ม. 84/1 แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา

คู่ความ: นาย ธ. โจทก์ นางสาว ท. จำเลย ป.พ.พ. ม. 172 วรรคสอง , ม. 193/10 , ม. 419 , ม. 456 วรรคหนึ่ง ป.วิ.พ. ม. 84/1

ศาล: ศาลจังหวัดหลังสวน - นายชัยรัตน์ วงศ์ศรีชัยโรจน์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 - นายอมร ศิลปวิวัฒน์

องค์คณะ: (เสถียร ศรีทองชัย-สุนทร เฟื่องวิวัฒน์-สถาพร ดาโรจน์)