A buyer of let property can recover post-transfer rent and the tenant's deposit คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 44/2553
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Under section 569 the bank as transferee was entitled to the rent payable after the transfer and to the security deposit paid to the former owner, who had to hand both over even though the bank later terminated the lease.
ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนมีสิทธิรับเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าต้องชำระหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ และเงินประกันความเสียหายที่ผู้เช่าชำระให้แก่จำเลย
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
A buyer can recover from the seller post-transfer rent and the tenant's deposit.
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
An owner transferred land and commercial buildings to a bank under a debt restructuring, while a tenant held a three-year lease and had paid the owner a 200,000 baht security deposit, and the owner went on collecting rent after the transfer.
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
Under section 569 the bank as transferee was entitled to the rent payable after the transfer and to the security deposit paid to the former owner, who had to hand both over even though the bank later terminated the lease.
ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนมีสิทธิรับเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าต้องชำระหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ และเงินประกันความเสียหายที่ผู้เช่าชำระให้แก่จำเลย
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 44/2553. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 44/2553 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
English translation is being prepared and will be available soon.
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อวันที่ 26 พฤศจิกายน 2546 จำเลยได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2036 และที่ดินโฉนดเลขที่ 20279 พร้อมอาคารพาณิชย์เลขที่ 76/4-7 ให้แก่โจทก์เพื่อชำระหนี้ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้อาคารพาณิชย์เลขที่ดังกล่าวจำเลยได้ให้นายกิตติภูมิ เช่ามีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2546 ถึงวันที่ 31 พฤษภาคม 2549 ค่าเช่าเดือนละ 40,000 บาท โดยนายกิตติภูมิได้วางเงินประกันความเสียหายจากการเช่าไว้แก่จำเลยจำนวน 200,000 บาท ดังนั้นโจทก์จึงได้รับโอนมาทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่จำเลยและนายกิตติภูมิทำไว้ ต่อมาปรากฏว่าภายหลังจากที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมสิทธิตามสัญญาเช่าดังกล่าวแล้ว จำเลยยังได้รับค่าเช่าจากนายกิตติภูมิซึ่งเป็นค่าเช่าประจำงวดเดือนธันวาคม 2546 และเดือนกุมภาพันธ์ 2547 รวมเป็นเงินจำนวน 78,313 บาท นอกจากนั้นการที่โจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพร้อมสิ่งปลูกสร้างพร้อมสิทธิตามสัญญาเช่าดังกล่าวมา จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องส่งมอบเงินประกันความเสียหายตามสัญญาเช่าดังกล่าวให้แก่โจทก์ด้วย โจทก์ทวงถามแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินค่าเช่า ค่าประกันดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยรวมจำนวน 302,623.80 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 278,313 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การ
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมเป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยส่งมอบค่าเช่าและเงินประกันความเสียหายที่นายกิตติภูมิผู้เช่าชำระให้แก่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 บัญญัติว่า
"อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย" โดยบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนมีสิทธิรับเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าต้องชำระหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ และเงินประกันความเสียหายที่ผู้เช่าชำระให้แก่จำเลย จำเลยไม่มีสิทธิได้รับหรือยึดถือเงินดังกล่าวไว้ต้องส่งมอบให้แก่โจทก์ แม้ในเวลาต่อมาโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าไปยังผู้เช่าก็ตาม ที่ศาลชั้นต้นพิพากษามานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา อุทธรณ์ของโจทก์ฟังขึ้น"
พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงิน 302,623.80 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 278,313 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2548) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 44/2553
ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) โจทก์
นายสุนทร วัฒนพิทักษ์สกุล จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 569 แหล่งที่มา สำนักวิชาการ
คู่ความ: ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) โจทก์ นายสุนทร วัฒนพิทักษ์สกุล จำเลย ป.พ.พ. ม. 569
องค์คณะ: (ทวีป ตันสวัสดิ์-ศิริชัย วัฒนโยธิน-อภิรัตน์ ลัดพลี)
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต