After a registered sale, the rent belongs to the new owner of the land คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9535/2558
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
The attachment covered only the right to rent, not the land, so the landlord was free to sell; from registration of each transfer the right to the rent passed to the buyer under section 569 paragraph two, the old landlord had no further right to rent, and the attachment was revoked.
สิทธิในเงินค่าเช่าที่ดินย่อมโอนไปยังบุคคลภายนอกนับแต่วันที่จดทะเบียนการโอนตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
After a registered sale the rent belongs to the new owner, whatever claims the seller's creditors had on it.
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
A landlord's share of land let to a shopping centre developer under a registered 30-year lease was subject to a judgment creditor's attachment of the rent, and the landlord then sold the land plots to third parties.
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
The attachment covered only the right to rent, not the land, so the landlord was free to sell; from registration of each transfer the right to the rent passed to the buyer under section 569 paragraph two, the old landlord had no further right to rent, and the attachment was revoked.
สิทธิในเงินค่าเช่าที่ดินย่อมโอนไปยังบุคคลภายนอกนับแต่วันที่จดทะเบียนการโอนตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 9535/2558. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9535/2558 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
English translation is being prepared and will be available soon.
เจ้าพนักงานบังคับคดีมีคำสั่งอายัดสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าที่ดินของจำเลยที่ 2 มิได้อายัดที่ดินดังกล่าว จึงไม่ต้องห้ามที่จำเลยที่ 2 จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องให้แก่บุคคลภายนอก เมื่อจำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกแล้ว สิทธิในเงินค่าเช่าที่ดินย่อมโอนไปยังบุคคลภายนอกนับแต่วันที่จดทะเบียนการโอนตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิรับเงินค่าเช่าอีกต่อไป จึงมีเหตุที่จะต้องเพิกถอนการอายัดสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าที่ดินดังกล่าว
คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินจำนวน 36,969,329.07 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยและค่าฤชาธรรมเนียม จำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา โจทก์ดำเนินการบังคับคดี เจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสืออายัดเงินค่าเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 4313, 4314, 5479, 6798, 112468, 112469, 126017 และ 126018 ตำบลแสมดำ (บางบอน) อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร เฉพาะส่วนของจำเลยที่ 2 จำนวน 3,767.54 ตารางวา ที่จำเลยที่ 2 มีต่อผู้ร้อง ผู้ร้องได้ส่งเงินค่าเช่าให้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำสั่งอายัดและเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ทำบัญชีแสดงรายการรับ - จ่ายและจ่ายเงินที่อายัดมาทั้งหมดให้โจทก์ไปรวม 7 ครั้ง แล้ว
ผู้ร้องยื่นคำร้องและแก้ไขคำร้องว่า จำเลยที่ 2 ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในส่วนของตนทั้ง 8 แปลง ให้แก่บุคคลภายนอกไปแล้ว ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้ร้องซึ่งเป็นผู้เช่าด้วย สิทธิในการรับเงินค่าเช่าของจำเลยที่ 2 จึงสิ้นสุดลง ขอให้เพิกถอนการอายัดและให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าที่รับเกินไปจำนวน 527,456 บาท แก่ผู้ร้อง
โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า เจ้าพนักงานบังคับคดีได้อายัดเงินค่าเช่าและทำบัญชีแสดงรายการรับ-จ่าย และได้จ่ายเงินให้โจทก์ไปรวม 7 ครั้ง โดยชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่มีเหตุที่โจทก์จะต้องจ่ายเงินคืนให้แก่ผู้ร้องและไม่มีเหตุที่จะเพิกถอนการอายัด ผู้ร้องเป็นเพียงผู้เช่าไม่มีส่วนได้เสียตามกฎหมาย ไม่มีสิทธิยื่นคำร้อง ขอให้ยกคำร้อง
เจ้าพนักงานบังคับคดีรายงานข้อเท็จจริงว่า ได้ทำบัญชีแสดงรายการรับ-จ่ายและได้จ่ายเงินที่อายัดมาทั้งหมดให้โจทก์ไปรวม 7 ครั้ง เสร็จสิ้นแล้วตั้งแต่วันที่ 12 พฤษภาคม 2553 เงินจำนวน 527,456 บาท ที่ผู้ร้องขอคืนคือ เงินค่าเช่าของเดือนมกราคมและเดือนกุมภาพันธ์ 2553
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้อง
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับว่า ให้เพิกถอนการอายัด ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้ฎีกาโต้แย้งรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า เดิมจำเลยที่ 2 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์และกรรมสิทธิ์รวมในที่ดิน 8 แปลง ตามคำร้อง ผู้ร้องเป็นผู้เช่าที่ดินโดยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 30 ปี และเมื่อวันที่ 15 กันยายน 2549 เจ้าพนักงานบังคับคดีมีคำสั่งอายัดสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าที่ดิน ต่อมาจำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่บุคคลภายนอก เมื่อวันที่ 9 มีนาคม 2552 จำนวน 2 แปลง วันที่ 14 ธันวาคม 2552 จำนวน 1 แปลง และวันที่ 15 ธันวาคม 2552 จำนวน 5 แปลง
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ผู้ร้องมีอำนาจยื่นคำร้องหรือไม่ เห็นว่า ผู้ร้องเป็นผู้ถูกอายัดสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าที่ดิน ซึ่งผู้ร้องจะต้องส่งมอบเงินค่าเช่าที่ดินให้แก่เจ้าพนักงานบังคับคดี ณ เวลาหรือภายในเวลาตามที่กำหนดไว้ในคำสั่งและเป็นลูกหนี้แห่งสิทธิเรียกร้องที่มีการอายัด จึงถือว่าเป็นผู้มีส่วนได้เสียในสิทธิเรียกร้องของลูกหนี้ตามคำพิพากษาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 280, 311 ผู้ร้องจึงมีอำนาจยื่นคำร้อง ฎีกาโจทก์ในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการสุดท้ายว่า มีเหตุที่จะเพิกถอนการอายัดเงินค่าเช่าที่ดินหรือไม่ เห็นว่า กรณีตามคำร้อง เจ้าพนักงานบังคับคดีมีคำสั่งอายัดสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าที่ดิน มิได้อายัดที่ดิน จึงไม่ต้องห้ามที่จำเลยที่ 2 จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องให้แก่บุคคลภายนอก เมื่อจำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกแล้ว สิทธิในเงินค่าเช่าที่ดินย่อมโอนไปยังบุคคลภายนอกนับแต่วันที่จดทะเบียนการโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิรับเงินค่าเช่าอีกต่อไป จึงมีเหตุที่จะต้องเพิกถอนการอายัดสิทธิเรียกร้องเงินค่าเช่าที่ดิน ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9535/2558
บริษัทเงินทุนสินเอเซีย จำกัด (มหาชน) โจทก์
บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 จำกัด ผู้ร้อง
บริษัทบ้านเจริญสุข จำกัด กับพวก จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.วิ.พ. ม. 280 , ม. 311 ป.พ.พ. ม. 569 วรรคสอง แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
คู่ความ: บริษัทเงินทุนสินเอเซีย จำกัด (มหาชน) โจทก์ บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 จำกัด ผู้ร้อง บริษัทบ้านเจริญสุข จำกัด กับพวก จำเลย ป.วิ.พ. ม. 280 , ม. 311 ป.พ.พ. ม. 569 วรรคสอง
ศาล: ศาลแพ่ง - นางสาวดุษดี พิชยภิญโญ ศาลอุทธรณ์ - นายชวลิต ยงพาณิชย์
องค์คณะ: (รัถยา สัตยาบัน-อนันต์ วงษ์ประภารัตน์-ประสิทธิ์ สนามชวด)
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต