A tenant's utility security deposit stays with the former landlord, not the buyer คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1990/2552

โจทก์ซื้อตึกแถวพิพาทมาจาก ป. โดยมีจำเลยเช่าตึกแถวดังกล่าวจาก ป. อยู่ก่อนแล้ว โดยจำเลยชำระเงินประกันความเสียหายจากการเช่าให้ ป. ใช้จำนวนหนึ่ง เงินประกันการเช่านี้เป็นเงินประกันความเสียหายที่เกิดขึ้นจากข้อตกลงระหว่างจำเลยผู้เช่าและผู้ให้เช่าเดิม แม้ระบุไว้ในสัญญาเช่าก็เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่า ทั้งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตามที่ ป.พ.พ. กำหนดไว้จึงไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ที่เป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่า กรณีไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าที่ผู้รับโอนจะต้องรับไป ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง การคืนเงินประกันการเช่าจึงไม่ใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าที่โจทก์ในฐานะผู้รับโอนจะต้องรับผิดและปฏิบัติตาม เมื่อโจทก์ไม่ต้องรับผิดคืนเงินประกันการเช่าศาลอุทธรณ์จึงไม่มีสิทธินำเงินประกันการเช่าจำนวน 72,000 บาท มาหักจากค่าเสียหายที่จำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ได้
โจกท์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท กับให้ชำระค่าเสียหายจำนวน 204,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 28,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากตึกแถวพิพาท และค่าเสียหายที่โจทก์ไม่สามารถขยายกิจการเดือนละ 360,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 204,000 บาท และต้นเงิน 360,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากตึกแถวพิพาท
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 493/11 ถนนราชวิถี แขวงถนนพญาไท เขตราชเทวี (ดุสิต) กรุงเทพมหานครให้จำเลยชำระเงินจำนวน 165,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากตึกแถวพิพาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 93,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงได้
จำเลยฎีกา แต่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาจำเลยยื่นคำร้องขอถอนฎีกา ศาลฎีกาอนุญาต
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยไม่โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2544 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 3904 ตำบลสามเสนใน (พญาไท) อำเภอดุสิต กรุงเทพมหานคร พร้อมตึกแถวพิพาทเลขที่ 493/11 ถนนราชวิถี แขวงพญาไท เขตราชเทวี (ดุสิต) กรุงเทพมหานคร จากนางปิยา กับพวกรวม 7 คน โดยจำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากนางปิยาก่อนแล้วมีกำหนดเวลาเช่า 2 ปี นับแต่วันที่ 9 มกราคม 2543 ถึงวันที่ 8 มกราคม 2545 อัตราค่าเช่าเดือนละ 24,000 บาท โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทราบการโอนและให้ชำระค่าเช่าตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2544 แต่จำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าเป็นเวลา 5 เดือน เป็นเงิน 120,000 บาท เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าโจทก์แจ้งให้จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาท จำเลยเพิกเฉย
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เพียงว่า ศาลอุทธรณ์มีสิทธินำเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่จำเลยชำระจำนวน 72,000 บาท มาหักกับค่าเช่าค้างชำระได้หรือไม่ ข้อเท็จจริงได้ความตามที่โจทก์นำสืบตามสัญญาเช่า ข้อ 3 และข้อ 4 ว่า จำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าในวันทำสัญญาเป็นเวลา 3 เดือน จำนวน 72,000 บาท ให้ผู้ให้เช่ายึดถือไว้เป็นประกันการเช่าเพื่อหักเป็นค่าใช้จ่าย ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ และค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ค้างชำระจนถึงวันสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ถ้าเหลือเงินเท่าใดผู้ให้เช่าจะคืนให้แก่ผู้เช่า เห็นว่า เงินประกันการเช่านี้เป็นเงินประกันความเสียหายที่เกิดขึ้นจากข้อตกลงระหว่างจำเลยผู้เช่าและผู้ให้เช่าเดิมแม้ระบุไว้ในสัญญาเช่าก็เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่า ทั้งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้จึงไม่มีสิทธิและหน้าที่ที่เป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่า กรณีไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าที่รับโอนจะต้องรับไป ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง การคืนเงินประกันการเช่าจึงไม่ใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าที่โจทก์ในฐานะผู้รับโอนจะต้องรับผิดและปฏิบัติตาม เมื่อโจทก์ไม่ต้องรับผิดคืนเงินประกันการเช่า ศาลอุทธรณ์จึงไม่มีสิทธินำเงินประกันการเช่าจำนวน 72,000 บาท มาหักจากค่าเสียหายที่จำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น"
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1990/2552
นายเรวัตร เจริญสวัสดิ์ โจทก์
นายธานินทร์หรือสุวัจน์ สิงหบุตร จำเลย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 569 วรรคสอง แหล่งที่มา สำนักวิชาการ

คู่ความ: นายเรวัตร เจริญสวัสดิ์ โจทก์ นายธานินทร์หรือสุวัจน์ สิงหบุตร จำเลย ป.พ.พ. ม. 569 วรรคสอง

องค์คณะ: (สถิตย์ ทาวุฒิ-ชูเกียรติ ตันทวีวงศ์-พงษ์ศักดิ์ วีระเสถียร)