Le dépôt de garantie de loyer d'un locataire reste avec l'ancien propriétaire, et non avec l'acheteur. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1990/2552
⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ
The security deposit was a side term between tenant and former landlord, not an essential right or duty of the bail, so it was not among the duties that pass to the transferee under section 569 paragraph two; it could not be deducted from the rent arrears owed to the buyer.
กรณีไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าที่ผู้รับโอนจะต้องรับไป ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง
Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร
Un locataire peut devoir récupérer le dépôt de garantie auprès de l’ancien propriétaire, et non pas auprès de l’acheteur.
Les faits de l'affaire ข้อเท็จจริง
The buyer of a Bangkok shophouse took over a two-year lease under which the tenant had paid the former owner 72,000 baht in advance as security for utilities and taxes, and the tenant then stopped paying rent to the buyer.
Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
The security deposit was a side term between tenant and former landlord, not an essential right or duty of the lease, so it was not among the duties that pass to the transferee under section 569 paragraph two; it could not be deducted from the rent arrears owed to the buyer.
กรณีไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าที่ผู้รับโอนจะต้องรับไป ดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง
Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม
The full judgment of Supreme Court Decision No. 1990/2552 is published in Thai: switch this page to Thai to read it. The facts and the holding in English are at the top of this page. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1990/2552 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
โจกท์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท กับให้ชำระค่าเสียหายจำนวน 204,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 28,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากตึกแถวพิพาท และค่าเสียหายที่โจทก์ไม่สามารถขยายกิจการเดือนละ 360,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 204,000 บาท และต้นเงิน 360,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากตึกแถวพิพาท
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวเลขที่ 493/11 ถนนราชวิถี แขวงถนนพญาไท เขตราชเทวี (ดุสิต) กรุงเทพมหานครให้จำเลยชำระเงินจำนวน 165,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 15,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะออกจากตึกแถวพิพาท กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 7,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 93,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ นอกจากที่แก้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงได้
จำเลยฎีกา แต่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกาจำเลยยื่นคำร้องขอถอนฎีกา ศาลฎีกาอนุญาต
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยไม่โต้แย้งกันรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 6 สิงหาคม 2544 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 3904 ตำบลสามเสนใน (พญาไท) อำเภอดุสิต กรุงเทพมหานคร พร้อมตึกแถวพิพาทเลขที่ 493/11 ถนนราชวิถี แขวงพญาไท เขตราชเทวี (ดุสิต) กรุงเทพมหานคร จากนางปิยา กับพวกรวม 7 คน โดยจำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทจากนางปิยาก่อนแล้วมีกำหนดเวลาเช่า 2 ปี นับแต่วันที่ 9 มกราคม 2543 ถึงวันที่ 8 มกราคม 2545 อัตราค่าเช่าเดือนละ 24,000 บาท โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทราบการโอนและให้ชำระค่าเช่าตึกแถวพิพาทแก่โจทก์ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2544 แต่จำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าเป็นเวลา 5 เดือน เป็นเงิน 120,000 บาท เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าโจทก์แจ้งให้จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาท จำเลยเพิกเฉย
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์เพียงว่า ศาลอุทธรณ์มีสิทธินำเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่จำเลยชำระจำนวน 72,000 บาท มาหักกับค่าเช่าค้างชำระได้หรือไม่ ข้อเท็จจริงได้ความตามที่โจทก์นำสืบตามสัญญาเช่า ข้อ 3 และข้อ 4 ว่า จำเลยได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าในวันทำสัญญาเป็นเวลา 3 เดือน จำนวน 72,000 บาท ให้ผู้ให้เช่ายึดถือไว้เป็นประกันการเช่าเพื่อหักเป็นค่าใช้จ่าย ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ และค่าภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ค้างชำระจนถึงวันสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ถ้าเหลือเงินเท่าใดผู้ให้เช่าจะคืนให้แก่ผู้เช่า เห็นว่า เงินประกันการเช่านี้เป็นเงินประกันความเสียหายที่เกิดขึ้นจากข้อตกลงระหว่างจำเลยผู้เช่าและผู้ให้เช่าเดิมแม้ระบุไว้ในสัญญาเช่าก็เป็นเพียงสิทธิและหน้าที่อื่นตามสัญญาเช่า ทั้งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดไว้จึงไม่มีสิทธิและหน้าที่ที่เป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่า กรณีไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าที่รับโอนจะต้องรับไป ดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วรรคสอง การคืนเงินประกันการเช่าจึงไม่ใช่หน้าที่ตามสัญญาเช่าที่โจทก์ในฐานะผู้รับโอนจะต้องรับผิดและปฏิบัติตาม เมื่อโจทก์ไม่ต้องรับผิดคืนเงินประกันการเช่า ศาลอุทธรณ์จึงไม่มีสิทธินำเงินประกันการเช่าจำนวน 72,000 บาท มาหักจากค่าเสียหายที่จำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น"
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1990/2552
นายเรวัตร เจริญสวัสดิ์ โจทก์
นายธานินทร์หรือสุวัจน์ สิงหบุตร จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 569 วรรคสอง แหล่งที่มา สำนักวิชาการ
คู่ความ: นายเรวัตร เจริญสวัสดิ์ โจทก์ นายธานินทร์หรือสุวัจน์ สิงหบุตร จำเลย ป.พ.พ. ม. 569 วรรคสอง
องค์คณะ: (สถิตย์ ทาวุฒิ-ชูเกียรติ ตันทวีวงศ์-พงษ์ศักดิ์ วีระเสถียร)
Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง
Avertissement : Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.
Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต