A registered lease granted by a usufructuary survives the usufructuary's death คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2297/2541
⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ
T, as usufructuary, had the power to manage the property and so to let it under section 1417 paragraph two; the registered 30-year lease binds the owner, and although T's death ended the usufruct under section 1418 last paragraph, that did not affect the tenants' rights or terminate the lease. Reversed and the claim dismissed.
แม้นางทิพวรรณจะถึงแก่ความตายอันเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1418 วรรคสุดท้ายแต่ก็ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นบุคคลภายนอก
Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร
A usufruct ends on the holder's death, but a lease the usufructuary validly granted and registered can survive it and bind the owner.
Facts of the Case ข้อเท็จจริง
The owner registered a life usufruct over land with a rowhouse in favour of T, who as usufructuary granted the defendants a written, registered 30-year lease; after T died the owner sued to evict the tenants.
Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
T, as usufructuary, had the power to manage the property and so to let it under section 1417 paragraph two; the registered 30-year lease binds the owner, and although T's death ended the usufruct under section 1418 last paragraph, that did not affect the tenants' rights or terminate the lease. Reversed and the claim dismissed.
แม้นางทิพวรรณจะถึงแก่ความตายอันเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1418 วรรคสุดท้ายแต่ก็ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นบุคคลภายนอก
Legal Analysis การวิเคราะห์ทางกฎหมาย
On section 540: The Supreme Court held the usufructuary could let the property under section 1417 paragraph 2, the lease was made in writing and registered for 30 years under sections 538 and 540, and it bound the owner despite the end of the usufruct under section 1418; the claim was dismissed on reversal.
Full Court Decision คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 2297/2541. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2297/2541 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
English translation is being prepared and will be available soon.
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ดินเลขที่ 2481 พร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างตึกแถวเลขที่ 1023/1ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินแปลงดังกล่าว เมื่อวันที่ 11 กันยายน 2518โจทก์ได้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินเหนือที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางทิพวรรณ เลาหจินดา โดยมีกำหนดระยะเวลาตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกินต่อมาวันที่ 18 กันยายน 2524 นางทิพวรรณในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้นำที่ดินแปลงดังกล่าวบางส่วนพร้อมด้วยตึกแถวเลขที่ 1023/1 ไปทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยทั้งสอง โดยกำหนดระยะเวลาการเช่ากันไว้ 30 ปีในการนี้จำเลยทั้งสองในฐานะผู้เช่าได้ขออนุญาตปลูกสร้างอาคารแบบที่พักอาศัยลงในที่ดินที่เช่าและยินยอมยกอาคารดังกล่าวให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ต่อมาวันที่ 4 มิถุนายน 2529นางทิพวรรณผู้ทรงสิทธิเก็บกินและผู้ให้เช่าได้ถึงแก่ความตายสิทธิเก็บกินเหนือที่ดินแปลงดังกล่าวจึงสิ้นสุดลงโดยผลแห่งกฎหมายเป็นเหตุให้สัญญาเช่าทั้งหมดที่จำเลยทั้งสองทำไว้กับนางทิพวรรณเป็นอันระงับไป โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองไปดำเนินการจดทะเบียนเพิกถอนสัญญาเช่าให้โจทก์พร้อมทั้งให้รื้อถอนตึกแถวที่ปลูกสร้างออกไปเสียจากที่ดินตามฟ้อง จำเลยทั้งสองได้รับทราบแล้วแต่จำเลยทั้งสองยังคงเพิกเฉย การที่จำเลยทั้งสองยังคงอยู่อาศัยในที่ดินและตึกแถว จึงเป็นการกระทำโดยปราศจากมูลเหตุอันจะอ้างตามกฎหมายได้ ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยทั้งสองไปทำการจดทะเบียนเพิกถอนสัญญาแบ่งเช่าที่ดินและสัญญาเช่าตึกแถวตามฟ้องให้แก่โจทก์กับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนตึกแถวที่ปลูกสร้างลงบนที่ดินของโจทก์ออกไปเสียจากที่ดินของโจทก์และให้จำเลยทั้งสองปรับสภาพหนี้พื้นที่ดินให้กลับคืนดีดังเดิม
จำเลยทั้งสองให้การว่า การที่โจทก์จดทะเบียนให้นางทิพวรรณ เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินโดยไม่ได้จำกัดสิทธิไว้ นางทิพวรรณ จึงมีอำนาจโอนการใช้สิทธิของตนไปให้บุคคลอื่นได้ เมื่อนางทิพวรรณ ได้จดทะเบียนให้จำเลยทั้งสองเช่าที่ดินและตึกแถวพิพาทมีกำหนดเวลา 30 ปี ถือได้ว่านางทิพวรรณโอนการใช้สิทธิของนางทิพวรรณ ให้จำเลยทั้งสองใช้ประโยชน์จากที่ดินและตึกแถวพิพาท และการที่โจทก์รับเอาประโยชน์จากค่าเช่าตอบแทน เงินกินเปล่า และรับเอาอาคารที่จำเลยทั้งสองปลูกบนที่ดินพิพาท ถือว่าโจทก์ได้ให้ความยินยอมในการโอนสิทธิดังกล่าวแล้ว จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิใช้และครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทไปจนครบกำหนด 30 ปี ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ตามฟ้อง คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองไปทำการจดทะเบียนเพิกถอนสัญญาแบ่งเช่าที่ดินและตึกแถวพิพาทกับรื้อถอนตึกแถวพิพาทออกจากที่ดินโจทก์ ดังนี้ จึงเป็นคดีฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากอสังหาริมทรัพย์แต่ในขณะยื่นคำฟ้องไม่ปรากฏว่าอาจให้เช่าได้เกินเดือนละหนึ่งหมื่นบาทหรือ คดีนี้จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง
คงมีปัญหาวินิจฉัยตามที่จำเลยทั้งสองฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายว่า แม้นางทิพวรรณผู้ทรงสิทธิเก็บกินซึ่งเป็นผู้ให้เช่าจะถึงแก่ความตายลง แต่สิทธิการเช่าที่จำเลยทั้งสองได้มาโดยจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย และมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปีก็ไม่สิ้นผลหรือระงับลง โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองนั้นเห็นว่า ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาจำต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ได้วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวน ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 2 ฟังข้อเท็จจริงมาว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2481 พร้อมตึกแถวพิพาทเมื่อวันที่ 11 กันยายน 2518 โจทก์จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นางทิพวรรณ เลาหจินดา วันที่ 18 กันยายน2524 นางทิพวรรณในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินทำสัญญาให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้เช่ามีกำหนดเวลา 30 ปี โดยมีการทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ต่อมาวันที่ 4 มิถุนายน 2529นางทิพวรรณผู้ให้เช่าถึงแก่ความตาย หลังจากนี้โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองไปดำเนินการเพิกถอนสิทธิการเช่า และศาลฎีกาเห็นว่า ในขณะทำสัญญาเช่านางทิพวรรณเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินจึงมีอำนาจจัดการทรัพย์สินโดยนำที่ดินพิพาทไปให้จำเลยทั้งสองเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 วรรคสองและเมื่อปรากฏว่านางทิพวรรณได้นำที่ดินพิพาทไปให้จำเลยทั้งสองเช่าโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนดเวลา 30 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538และมาตรา 540 สัญญาเช่าจึงมีผลผูกพันโจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทแม้นางทิพวรรณจะถึงแก่ความตายอันเป็นผลให้สิทธิเก็บกินสิ้นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1418 วรรคสุดท้ายแต่ก็ไม่กระทบถึงสิทธิของจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกหามีผลทำให้สัญญาเช่าดังกล่าวระงับไปแต่อย่างใดไม่ เมื่อสัญญาเช่ามีผลบังคับอยู่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง
พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2297/2541
นางสาว สุจิราย์ อิงคะวณิช โจทก์
นาย บุญ ยงค์ รัตนดิลก กับพวก จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 537 , ม. 538 , ม. 569 , ม. 1417 , ม. 1418 ป.วิ.พ. ม. 55 แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
คู่ความ: นางสาว สุจิราย์ อิงคะวณิช โจทก์ นาย บุญ ยงค์ รัตนดิลก กับพวก จำเลย ป.พ.พ. ม. 537 , ม. 538 , ม. 569 , ม. 1417 , ม. 1418 ป.วิ.พ. ม. 55
องค์คณะ: (สถิตย์ ไพเราะ-ม.ล.เฉลิมชัย เกษมสันต์-ธรรมนูญ โชคชัยพิทักษ์)
Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง
Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.
Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต