Reviewed by ThaiLawOnline, a licensed Thai law firm practising in Thailand since 2006. Thai lawyer of record: Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556.
Last updated on สิงหาคม 7, 2026
A bar on suing one’s own ascendant does not block a claim against the outside buyer who received the property.
The Court held that although the claimants could not sue their parent, or the parent’s agent, that restriction was personal to those parties. It did not extend to the third party who acquired the land, so the claim against that buyer could proceed under CCC section 1336. For heirs, this means a transfer made by a parent is not automatically beyond challenge simply because the parent cannot be sued directly. ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 31 July 2026.
ชาวต่างชาติมักประสบปัญหาเมื่อได้รับมรดกในประเทศไทย เนื่องจากระบบกฎหมายที่เข้มแข็งทั้งด้านสิทธิในการรับมรดกและกฎหมายแพ่งที่เข้มงวด คู่มือนี้จะอธิบายอย่างชัดเจนถึงการทำงานร่วมกันของกรอบกฎหมายทั้งสอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรับมรดกที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออาคาร
The statutory basis for all of this is Land Code sections 86 to 96, which you can read in Chapter 8 of the Thai Land Code.
Foreign heirs face a disposal requirement on land, which sits within our guide to กฎหมายมรดกในประเทศไทย.
(อยู่ระหว่างการก่อสร้าง)
ทำความเข้าใจกฎหมายสืบทอดมรดกของไทย
ในประเทศไทย ทายาทมีสองประเภท:
- ทายาทตามกฎหมาย: บุคคลเหล่านี้คือญาติที่กฎหมายไทยกำหนดให้มีสิทธิได้รับมรดกโดยอัตโนมัติหากไม่มีพินัยกรรมที่ถูกต้อง กฎหมายไทยรับรองทายาทตามกฎหมาย 6 ประเภท รวมถึงคู่สมรสด้วย
- ผู้รับมรดกทายาทเหล่านี้ได้รับการระบุชื่อไว้อย่างชัดเจนในพินัยกรรมที่ถูกต้อง ไม่ว่าจะเป็นพินัยกรรมของไทยหรือของต่างประเทศ
ทายาทตามกฎหมายและผู้รับมรดกตามพินัยกรรมสามารถเป็นชาวต่างชาติได้ อย่างไรก็ตาม กฎเกณฑ์ที่ใช้บังคับจะแตกต่างกันเมื่อพวกเขาได้รับมรดกเป็นที่ดินหรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากข้อจำกัดของกฎหมายมหาชน
บทบาทของศาลพิจารณาคดีมรดก
ก่อนที่จะได้รับมรดก ทรัพย์สินนั้นจะต้องได้รับการแต่งตั้งผู้จัดการมรดกจากศาลปกครองไทยเสียก่อน หากไม่มีคำสั่งศาลนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินหรือสำนักงานทะเบียนอาคารชุดจะไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้
การรับมรดกที่ดิน: ข้อจำกัดที่สำคัญ
การสืบทอดที่ดินในประเทศไทยนั้นอยู่ภายใต้การกำกับดูแลหลักๆ ของมาตรา 93-96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน:
- มาตรา 93 – ต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีทายาทชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินได้ก็ต่อเมื่อได้รับอนุมัติเป็นพิเศษจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น โดยปกติแล้วจะจำกัดอยู่ที่ 1 ไร่ สำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัย หากไม่ได้รับการอนุมัติ การจดทะเบียนที่ดินจะถูกปฏิเสธ
- เอสมาตรา 94 – การบังคับจัดสรรที่ดิน: การจำหน่าย หากทายาทชาวต่างชาติได้รับมรดกที่ดิน พวกเขาต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรี หากไม่ได้รับการอนุมัตินี้ รัฐบาลจะสั่งให้ขายที่ดินนั้น ซึ่งต้องดำเนินการภายใน 180 วันถึง 1 ปี หากไม่ปฏิบัติตามจะนำไปสู่การประมูลขายทอดตลาดและบทลงโทษ
- มาตรา 95 – ข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของหากได้รับอนุมัติ ทายาทสามารถรับมรดกที่ดินได้ อย่างไรก็ตาม หากได้รับที่ดินมากกว่าที่ได้รับอนุญาต จะต้องขายที่ดินส่วนเกินนั้นภายใน 180 ถึง 365 วัน
- มาตรา 96 – ข้อจำกัดของผู้ได้รับการเสนอชื่อพลเมืองไทยหรือบริษัทไทยที่ช่วยเหลือชาวต่างชาติในการถือครองที่ดินอาจต้องเผชิญกับบทลงโทษร้ายแรง ซึ่งรวมถึงการปรับและจำคุก นอกจากนี้ทรัพย์สินอาจถูกขายโดยใช้กำลังบังคับ
การรับมรดกคอนโดมิเนียม: ง่ายขึ้นแต่มีเงื่อนไข
การรับมรดกคอนโดมิเนียมในประเทศไทยค่อนข้างตรงไปตรงมา แต่ก็ยังมีกฎเกณฑ์เฉพาะอยู่:
- โควตาการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของพื้นที่ใช้สอยในอาคารคอนโดมิเนียมได้สูงสุดถึง 49% ทายาทชาวต่างชาติจะต้องมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขบางประการ (เช่น การมีถิ่นพำนักถาวร สถานะนักลงทุน หรือหลักฐานการโอนเงินตราต่างประเทศ)
- กฎการขายหนึ่งปีหากทายาทชาวต่างชาติไม่ตรงตามคุณสมบัติเหล่านี้ หรือคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนการถือครองโดยชาวต่างชาติเกินโควตา หน่วยที่ได้รับมรดกจะต้องถูกขายภายในหนึ่งปี
กรณีพิเศษ: คอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทั้งหมด
ในบางกรณี คอนโดมิเนียมอาจเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทั้งหมดได้เนื่องจากกฎระเบียบที่ได้รับการยกเว้น อย่างไรก็ตาม กฎเกี่ยวกับการสืบทอดมรดกยังคงเหมือนเดิม กล่าวคือ ทายาทชาวต่างชาติยังคงต้องมีคุณสมบัติตามที่กำหนด หรือขายทรัพย์สินภายในหนึ่งปี
อาคารบนที่ดินเช่า
ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกอาคารที่แยกจากที่ดินได้ เนื่องจากข้อจำกัดด้านที่ดินไม่มีผลบังคับใช้กับอาคาร อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าต้องระบุข้อกำหนดเรื่องการรับมรดกไว้อย่างชัดเจน และการต่อสัญญาเช่าเกิน 30 ปีจะต้องได้รับการตรวจสอบทางกฎหมาย
รายการตรวจสอบเชิงปฏิบัติสำหรับทายาทชาวต่างชาติ
เพื่อให้การสืบทอดเป็นไปอย่างราบรื่น:
- ตรวจสอบสถานะทายาท (ตามกฎหมายหรือโดยพินัยกรรม)
- ระบุประเภทของอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออาคารอย่างเดียว)
- ตรวจสอบคุณสมบัติสำหรับการอนุมัติจากกระทรวงหรือโควต้าการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม
- ขอรับคำสั่งศาลเกี่ยวกับการจัดการมรดกและเอกสารที่จำเป็น (เช่น แบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ)
- หากจำเป็นต้องขายทรัพย์สินโดยบังคับ ให้ดำเนินการขายทรัพย์สินโดยเร็วที่สุดภายในกำหนดเวลาตามกฎหมาย
- หากการเป็นเจ้าของโดยตรงไม่ได้รับอนุญาต ให้พิจารณาทางเลือกอื่น เช่น สัญญาเช่าหรือข้อตกลงการใช้ประโยชน์
ภาษีและค่าธรรมเนียม
การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการรับมรดกนั้นมีค่าธรรมเนียมบางประการ:
- ค่าธรรมเนียมการโอน: Typically 2% of property appraisal value. The reduced 0.01% rate running to 30 June 2027 applies only to purchases by individual Thai nationals, so it does not cover a transfer to heirs.
- ภาษีมรดก: ใช้ได้เฉพาะกรณีที่ทรัพย์สินมีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาท โดยมีอัตราภาษีและข้อยกเว้นที่แตกต่างกันไป
บทสรุป
ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้ แต่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายแพ่งและกฎหมายมหาชนอย่างเคร่งครัด ทายาทชาวต่างชาติสามารถจัดการมรดกได้ดียิ่งขึ้นโดยการทำความเข้าใจกฎระเบียบ ขอความช่วยเหลือจากผู้เชี่ยวชาญ และปฏิบัติตามขั้นตอนที่ชัดเจน ด้วยวิธีนี้ พวกเขาสามารถหลีกเลี่ยงการขายทอดตลาดที่เสียค่าใช้จ่ายสูงได้
Foreign heirs move faster through a Thai estate when there is a Thai will naming them. See how to make a will in Thailand, including the two-witness rule that voids more wills than any other mistake.
ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี
คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.
เครื่องมือสร้างเอกสารกฎหมาย สมาชิก Gold
เอกสารสองภาษาสิบฉบับ จากแบบสอบถามแบบมีคำแนะนำ ด้วยถ้อยคำของสำนักงานเราเอง
เปิดเครื่องมือถามผู้ช่วย AI ของเรา ฟรี
เรียนรู้จากกฎหมายไทยและคำพิพากษาศาลฎีกากว่า 84,000 คดี ถามได้ทุกเรื่อง ฟรี
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.