Last updated on สิงหาคม 23, 2024
โปรดทราบว่าบทความนี้อ้างถึงชื่อเดิมของเอกสารภาษีที่เรียกว่า “Por Bor Tor 5” เราได้จัดทำบทความใหม่เกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อในปี 2019 ที่ดินเหล่านี้เป็นของรัฐที่ดินรัชพัฒนธรรม” และปัจจุบันมักเรียกกันว่า “Por Dor Som 3”
สารบัญ
เอกสารสิทธิ์ที่เรียกว่า “โฉนดที่ดิน 5” ในประเทศไทยนั้น อยู่ภายใต้การดูแลขององค์การบริหารส่วนตำบล (SAO) ในประเทศไทย ไม่ได้อยู่ภายใต้กรมที่ดินหรือ “สำนักงานที่ดิน” เอกสารที่เกี่ยวข้องกับโฉนดที่ดินนั้นมักจะเป็นใบเสร็จรับเงินภาษีที่แสดงชื่อผู้เสียภาษี โฉนดที่ดิน 5 ในประเทศไทยนั้นโดยพื้นฐานแล้วเป็นสิทธิในการครอบครอง เจ้าของที่แท้จริงคือรัฐบาล แต่ประชาชนสามารถใช้ที่ดินนี้เพื่อการเกษตรได้
โปรดทราบว่าการค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินแปลง Por Bor Tor 5 อาจมีความซับซ้อน เนื่องจากในยุคนั้นยังไม่มีระบบคอมพิวเตอร์ การค้นหาเจ้าของที่ดินอาจต้องใช้เวลาทั้งวันในการค้นหาข้อมูลในสมุดที่สำนักงาน SAO เพื่อหาข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินแปลงนั้นๆ
การจัดการข้อตกลงและภาระผูกพันด้านภาษี
สัญญาที่เกี่ยวข้องกับป.บ.ต. 5 ในประเทศไทยมักไม่เป็นทางการ และอาจได้รับการรับรองจากผู้ใหญ่บ้าน (ที่รู้จักกันในชื่อ ปู่ย่าตายาย) เพื่อให้ดูเหมือนมีอำนาจ สัญญาเหล่านั้นมักเป็น "แบบฟอร์ม" จากกรมที่ดิน บางครั้งไม่มีพยานที่ถูกต้อง หรือไม่มีวันที่ ไม่มีรายละเอียดที่ชัดเจนเกี่ยวกับที่ดิน และสิ่งที่ควรคุ้มครองผู้ซื้อหรือผู้ขาย
ภาษีที่ดินประจำปีจะชำระเป็นประจำ โดยเอกสารภาษีจะออกโดยสำนักงานสรรพากรประจำเขต (SAO) หรืออำเภอ (Amphur) บันทึกเหล่านี้ได้รับการเก็บรักษาไว้อย่างละเอียดในสมุดบัญชี การยืนยันกรรมสิทธิ์ต้องอาศัยการตรวจสอบด้วยตนเองอย่างละเอียดถี่ถ้วน เนื่องจากมีความเข้าใจผิดมากมายเกี่ยวกับที่ดินหมายเลข 5 (Por Bor Tor 5) ผมจึงตั้งใจที่จะชี้แจงแง่มุมต่างๆ ของที่ดินนี้ มูลค่าของที่ดินโดยทั่วไปจะต่ำกว่าโฉนดที่ดินแบบ “chanotte” มาก
แกะกล่อง Por Bor Tor 5 ในประเทศไทย (PBT 5)
ป.บ.ต. 5 ในประเทศไทย (PBT 5) หรือที่เรียกกันว่า “ภาษีบำรุงรักษา” หรือ “ภาษีหญ้า” นั้น เป็นส่วนหนึ่งที่สำคัญในบริบทนี้ ใบรับรอง PBT 5 แสดงว่าผู้ครอบครองที่ดินได้ชำระภาษีที่กำหนดให้กับหน่วยงานราชการ คือ สำนักงานที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (SAO) แล้ว SAO มีหน้าที่กำกับดูแลการจัดเก็บและจัดทำเอกสารการชำระภาษี และออกใบรับรอง PBT 5 เพื่อเป็นหลักฐานยืนยัน
ความแตกต่างระหว่าง PBT 5 และเอกสารสิทธิ์ที่ดิน
สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ ปอ บ ตอร์ 5 ในประเทศไทย เป็น ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน และไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน สำนักงานที่ดิน (SAO) ไม่มีอำนาจในการยืนยันกรรมสิทธิ์ที่ดิน แม้ว่าจะสามารถยื่นขอเอกสารส.ก. 1 ซึ่งอาจนำไปสู่โฉนดที่ดินในที่สุดได้ แต่ก็ไม่มีการรับประกันว่าจะได้รับการอนุมัติ นี่ไม่ใช่ “กรรมสิทธิ์” แต่เป็นเพียงสิทธิในการ “ครอบครอง” ที่ดิน รัฐบาลเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างแท้จริง
ปัจจัยสำคัญในการทำธุรกรรมที่ดิน
เพื่อป้องกันการฉ้อโกงในการทำธุรกรรมที่ดิน จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบความเป็นเจ้าของ “สิทธิครอบครอง” เหล่านี้ผ่านทางผู้ใหญ่บ้านหรือหน่วยงานท้องถิ่น ที่มาของเอกสาร PBT 5 ย้อนกลับไปหลายสิบปี เมื่อมีที่ดินทำกินเพียงพอสำหรับประชากรที่เพิ่มขึ้น สถานการณ์นี้ทำให้บุคคลต่างๆ เข้าไปครอบครองที่ดินหรือถางป่าเพื่อทำการเกษตร โดยการจ่ายภาษีบำรุงรักษา พวกเขาสามารถได้รับใบรับรอง PBT 5 เป็นหลักฐานการครอบครองที่ดินได้
คุณสมบัติของปอ บ ต. 5 ในประเทศไทย
ลักษณะเด่นอย่างหนึ่งของที่ดินที่กำหนดเป็น PBT 5 คือ ที่ดินนั้นไม่มีโฉนดที่ดินจากกรมที่ดินที่ยืนยันการครอบครองหรือกรรมสิทธิ์
ที่ดิน PBT 5 สามารถขายได้ แต่ต่างจากธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินที่มีโฉนด กระบวนการนี้เป็นการโอนสิทธิ์ในการใช้ที่ดินเท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ รัฐบาลยังคงเป็นเจ้าของที่ดินอยู่
การโอนสิทธิ์เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงชื่อผู้เสียภาษีค่าบำรุงรักษาจากผู้ขายเป็นผู้ซื้อ ณ สำนักงานสรรพากร (SAO) โดยเจ้าหน้าที่ของ SAO จะทำหน้าที่เป็นพยานในระหว่างกระบวนการนี้ ไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมใดๆ สำหรับการโอนสิทธิ์นี้
ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการซื้อที่ดิน PBT 5
เนื่องจากที่ดิน PBT 5 ขาดการรับรองจากกรมที่ดิน จึงมีความเสี่ยงอยู่หลายประการ ที่ดินอาจถูกครอบครองโดยบุคคลอื่นแล้ว หรืออาจถูกจัดประเภทเป็นที่ดินเปล่า ป่าสงวน ป่าชายเลน อุทยานแห่งชาติ หรือเขตทหาร ผู้ถือเอกสาร PBT 5 ไม่มีอำนาจที่จะคัดค้านการเวนคืนที่ดินของรัฐบาล ความเสี่ยงเหล่านี้จำเป็นต้องได้รับการยอมรับ
อย่างไรก็ตาม การปรึกษากับกรมป่าไม้และหน่วยงานทหารสามารถช่วยระบุได้ว่าที่ดินนั้นจัดอยู่ในประเภทป่าหรือเขตทหาร การตรวจสอบกับกรมที่ดินสามารถระบุได้ว่ามีบุคคลอื่นถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นหรือไม่ รายละเอียดสำคัญที่จำเป็นสำหรับการตรวจสอบ ได้แก่ พิกัดแผนที่และหมายเลขสำรวจที่ระบุไว้ในเอกสาร PBT 5
ความคลาดเคลื่อนในขนาดที่ดิน PBT 5
มีความเป็นไปได้ที่ขนาดของที่ดินโฉนดที่ดินป.ป.5 ที่ซื้ออาจไม่ตรงกับข้อมูลที่ระบุไว้ในเอกสาร พื้นที่ที่แจ้งไว้ในป.ป.ป.5 ประเทศไทยนั้นอิงจากการประมาณการของผู้ครอบครอง ไม่ใช่จากการสำรวจตามแนวทางการจัดทำแผนที่ของกรมที่ดิน หากมีการสำรวจในภายหลังเพื่อออกโฉนดที่ดิน อาจพบว่าพื้นที่จริงแตกต่างจากที่ระบุไว้ในป.ป.ป.5
สามารถแปลงที่ดินตามแบบ PBT 5 ให้เป็นโฉนดที่ดินได้หรือไม่?
เจ้าของที่ดินตามเอกสาร PBT 5 สามารถยื่นขอโฉนดที่ดินได้เมื่อได้รับคำสั่งจากรัฐบาลให้แปลงเอกสาร เอกสาร PBT 5 จะใช้เป็นหลักฐานประกอบการขอโฉนดที่ดิน ตราบใดที่ที่ดินนั้นไม่ได้ตั้งอยู่ในพื้นที่เขตหวงห้าม เขตทหาร หรือที่ดินส่วนบุคคล
ผู้ซื้อมีสิทธิ์ที่จะขอให้ผู้ขายเริ่มกระบวนการขอโฉนดที่ดินตามพระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน เพื่อตรวจสอบว่าสามารถออกโฉนดได้จริงหรือไม่เมื่อหน่วยงานราชการร้องขอ การตรวจสอบนี้สามารถทำได้ที่สำนักงานที่ดินซึ่งดูแลพื้นที่ที่ดินนั้น ๆ
ก่อสร้างบนที่ดิน PBT 5
ผู้พักอาศัยสามารถก่อสร้างอาคารพาณิชย์บนที่ดินป.บ.ต. 5 ในประเทศไทยได้ หลังจากได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากองค์การบริหารส่วนตำบล (SAO) แล้ว
เมื่อได้รับอนุมัติใบอนุญาตก่อสร้างจาก SAO แล้ว พวกเขาสามารถขอหมายเลขบ้านจากผู้ใหญ่บ้านได้ เมื่อได้รับหมายเลขบ้านแล้ว พวกเขามีสิทธิ์ยื่นขอจดทะเบียนบ้านที่สำนักงานเขต เมื่อจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว พวกเขาสามารถดำเนินการยื่นขอใช้บริการไฟฟ้าและโทรศัพท์ได้
สามารถจำนองโครงสร้างและอาคารบนที่ดิน PBT 5 ได้ แต่ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของอาคาร/โครงสร้างเหล่านั้นด้วย ตามกฎหมายจำนอง เจ้าของทรัพย์สินที่จำนองต้องรวมถึงสิ่งปลูกสร้างที่ติดอยู่กับที่ดินด้วย ควรทราบว่าโดยทั่วไปธนาคารจะไม่รับจำนองที่ดิน PBT 5 และที่ดินดังกล่าวไม่สามารถยึดและขายทอดตลาดได้เหมือนที่ดินที่มีโฉนด Chanotte
คำตัดสินของศาลฎีกาที่เกี่ยวข้องกับคดี ป.บ. 5 ในประเทศไทย
ในส่วนของคำวินิจฉัยของศาลฎีกาเกี่ยวกับที่ดิน PBT 5 คำวินิจฉัยของศาลฎีกาหมายเลข 15551/2010 ระบุว่า การซื้อขายที่ดินเป็นการโอนสิทธิในการครอบครองมากกว่ากรรมสิทธิ์ การทำธุรกรรมระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายจะเสร็จสิ้นเมื่อมีการโอนการครอบครองโดยไม่มีข้อผูกมัดใดๆ ในเรื่องการสำรวจหรือการคืนเงินหากเกิดปัญหาเรื่องเขตแดน
คำพิพากษาศาลฎีกาหมายเลข 7740/2012 ย้ำว่า สิทธิในการเป็นเจ้าของไม่ได้มาพร้อมกับที่ดิน PBT 5 แต่จะได้รับเพียงสิทธิในการครอบครองเท่านั้น โฉนดที่ดินจะออกให้เฉพาะที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ชุมชนเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดินทำกินที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเกษตรในระยะยาว หากที่ดินได้รับการสำรวจอย่างถูกต้องและที่ดินข้างเคียงมีโฉนดที่ดินหรือเอกสาร Nor Sor 3 ก็สามารถขอโฉนดที่ดินได้ หากต้องการตรวจสอบว่าที่ดินของคุณตั้งอยู่ในพื้นที่ใด คุณสามารถสอบถามโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน
โปรดทราบว่าข้อมูลเกี่ยวกับปอ บอร์ ตอร์ 5 ในประเทศไทยนั้นหายากมาก ดังนั้นโปรดงดเว้นการนำข้อมูลข้างต้นไปใช้โดยไม่ได้รับอนุญาตจากเรา
- กรมประมง คำอธิบายเกี่ยวกับ Por Bor Tor 5 (ภาษาไทย)
Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc. Founder and Managing Partner at ThaiLawOnline. A Canadian lawyer with over 30 years of practice, Mr. Brousseau has been living in Thailand since 2004. He has successfully served 5,000+ client matters for expats and Thais. His areas of focus include Prenuptial Agreements, Family Law, Property Law, Corporate Law, Litigation, Criminal Defense, and Immigration. Admitted to the Bar of Quebec and the International Bar Association, Mr. Brousseau also holds degrees in Criminology and Political Science. He was the founder of Isaan Lawyers (Managing Director 2007-2022) and one of the first foreign lawyers in Isaan. He has written more than 500 legal articles in his career. Our team has 20 years in practice, focus on expat work. All advice and representation are delivered through licensed members of the Lawyers Council of Thailand.