Reviewed by Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, for ThaiLawOnline, a Thai law firm acting for foreigners since 2006.
Update log
- 4 November 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Short answer: Our condo lawyer Phuket service costs 19,900 THB for the full Condominium Package (due diligence, contract review, FET guidance and written transfer instructions), or 4,900 THB for a Title Deed Check alone. The one thing that matters most in Phuket is whether what you are buying is a condominium at all: much of what the island markets as a “condo” is a villa on company land, a leasehold apartment or a building not registered under the Condominium Act.
Table of Contents
Condo lawyer Phuket: why the island is different
Phuket sells a lifestyle, and the sales material is written to match. The island has a high share of off-plan projects, many one-project developers, and buyers from Russia, Europe, Australia and China who see the project on holiday and are asked to reserve before they fly home. Three local patterns shape every file:
- Villa projects sold as “condominiums”. Some low-rise projects in Bang Tao, Layan and Rawai are registered under the Condominium Act, so each villa is a unit with its own deed. Many are houses on land held by a Thai company, sold as a 30-year lease or as company shares. The brochure uses the same word for both.
- Leasehold presented as ownership. A lease over three years must be registered under section 538 of the Civil and Commercial Code, and it ends with the term. The “30 plus 30 plus 30” promise is a contractual option against the lessor, not a registered right.
- Height limits near the beach. Under the environmental protection notifications for Phuket Province issued by the Ministry of Natural Resources and Environment (2010 and later revisions), building height is capped by distance from the shoreline, with a low limit in the first 50 metres and a 12-metre limit up to 200 metres, plus rules on slopes and elevation. A rendering the zoning does not allow will not be built.
The law behind this page
English
Section 6 Condominium Act B.E. 2522
Full text
An owner of land and a building who wishes to register that land and building as a condominium under this Act shall file an application for condominium registration with the competent official, together with the following evidence and particulars: (1) the title deed; (2) a plan of the condominium, including the access route to a public way; (3) particulars of the units, personal property and common property, namely the area, the type of use and other matters as announced by the Minister; (4) the ratio of each unit owner's ownership of the common property under section 14; (5) a certification by the applicant that the building applied for registration is free of any encumbrance, except a mortgage of the building together with the land; (6) draft regulations of the condominium juristic person; (7) other evidence prescribed by ministerial regulation.
ThaiLawOnline translation
Section 538
Any lease of immovable property is unenforceable by action without written evidence signed by the party liable. A lease for more than 3 years, or for the life of the lessee or lessor, must also be made in writing and registered, otherwise it is enforceable only for 3 years.
Full text
A hire of immovable property is not enforceable by action unless there is some written evidence signed by the party liable. If the hire is for more than three years, or for the life of the hirer or of the letter, it is enforceable by action for three years only, unless it is made in writing and registered with the competent official.
ThaiLawOnline translation
Section 540
An ordinary fixed-term lease of immovable property is limited to 30 years. Section 540 permits renewal for up to 30 years from renewal. A lease made for a longer term is reduced to 30 years.
Full text
Immovable property may not be let for a period exceeding thirty years. If a contract has been made for a longer period, that period shall be reduced to thirty years. The period of hire referred to above may, on its expiry, be renewed, but the renewal must not exceed thirty years from the date of renewal.
ThaiLawOnline translation
Section 377
Earnest money, function and forfeiture.
Full text
If, on entering into a contract, something is given as earnest, the giving of earnest is deemed to be evidence that the contract has been concluded. The earnest also serves as security for the performance of the contract.
ThaiLawOnline translation
Section 378
Full text
Unless otherwise agreed, earnest shall be dealt with as follows: (1) it shall be returned, or applied as part payment, upon performance; (2) it shall be forfeited if the party who gave the earnest fails to perform, or if performance becomes impossible owing to a circumstance for which that party is responsible, or if the contract is rescinded through the fault of that party; (3) it shall be returned if the party who received the earnest fails to perform, or if performance becomes impossible owing to a circumstance for which that party is responsible.
ThaiLawOnline translation
Section 6/2 Condominium Act B.E. 2522
Full text
A contract to sell or a contract of sale of a condominium unit between the owner of the land and building under section 6 and the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall be made in the form of contract prescribed by the Minister by notification. Any part of a contract to sell or contract of sale of a condominium unit under paragraph one that is not made in the form of contract prescribed by the Minister by notification and is not favourable to the prospective buyer or buyer of the condominium unit shall have no effect.
ThaiLawOnline translation
Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Full text
In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.
ThaiLawOnline translation
Section 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Full text
On a transfer of ownership of a condominium unit to an alien or juristic person specified in section 19, the applicant for the transfer shall notify the competent official of the names of the aliens or juristic persons specified in section 19, together with the proportion of unit area that those aliens or juristic persons already hold in ownership, and the alien or juristic person applying to receive the transfer shall also produce the following evidence to the competent official: (1) an alien specified in section 19 (1) must produce evidence of having been permitted to reside in the Kingdom under the law on immigration; (2) an alien specified in section 19 (2) must produce evidence of having been permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion; (3) a juristic person specified in section 19 (3) must produce evidence of registration as a juristic person under Thai law; (4) a juristic person specified in section 19 (4) must produce evidence of having received an investment promotion certificate under the law on investment promotion; (5) an alien or juristic person under section 19 (5) must produce evidence of bringing foreign currency into the Kingdom, or evidence of withdrawing money from a baht account of a person residing outside the country or from a foreign currency deposit account, in an amount not less than the price of the unit to be purchased.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 6 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียด ดังต่อไปนี้ (๑) โฉนดที่ดิน (๒) แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ (๓) รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด (๔) อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ (๕) คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน (๖) ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด (๗) หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 538
ข้อความเต็ม
เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 540
ข้อความเต็ม
อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 377
ข้อความเต็ม
เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 378
ข้อความเต็ม
มัดจำนั้น ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ(๑) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้(๒) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น(๓) ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 6/2 พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 19 ตรี พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ให้ผู้ขอโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแจ้งรายชื่อคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ พร้อมทั้งอัตราส่วนเนื้อที่ของห้องชุดที่คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลดังกล่าวถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลผู้ขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแสดงหลักฐานดังต่อไปนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย (๑) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๑) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง (๒) สำหรับคนต่างด้าวตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๒) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๓) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๓) ต้องแสดงหลักฐานการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย (๔) สำหรับนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ (๔) ต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (๕) สำหรับคนต่างด้าวและนิติบุคคลตามมาตรา ๑๙ (๕) ต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 6 Condominium Act B.E. 2522
Le propriétaire du terrain et du bâtiment dépose la demande d'enregistrement du condominium avec notamment le titre foncier, le plan et l'accès à la voie publique, le détail des lots et parties communes, les quotes-parts (article 14), l'attestation d'absence de charge sauf hypothèque conjointe, et le projet de règlement.
résumé non officiel
Article 538
Le louage d'un immeuble ne peut donner lieu à une action en exécution en justice s'il n'existe aucun écrit, de quelque nature que ce soit, signé par la partie tenue. Si le louage est conclu pour une durée supérieure à trois ans, ou pour la durée de la vie du preneur ou du bailleur, et qu'il n'a pas été fait par écrit et enregistré auprès de l'officier compétent, il ne peut donner lieu à une action en exécution que pour trois ans.
résumé non officiel
Article 540
Un immeuble ne peut être donné à bail pour une durée excédant trente ans. Si le contrat a été conclu pour une durée plus longue, celle-ci est réduite à trente ans. La durée du bail ci-dessus mentionnée peut, à son expiration, être renouvelée, mais sans excéder trente ans à compter du jour du renouvellement.
résumé non officiel
Article 377
Lorsque, à la conclusion d'un contrat, une chose est remise à titre d'arrhes, cette remise est considérée comme la preuve que le contrat a été conclu. Les arrhes servent en outre de garantie de l'exécution de ce contrat.
résumé non officiel
Article 378
Sauf convention contraire, les arrhes sont (1) restituées ou imputées sur le paiement à l'exécution, (2) perdues en cas d'inexécution du versant, d'impossibilité due à une circonstance dont il répond, ou de résolution par sa faute, (3) restituées en cas d'inexécution du bénéficiaire ou de pareille impossibilité dont il répond.
résumé non officiel
Article 6/2 Condominium Act B.E. 2522
La promesse de vente ou le contrat de vente d'un lot de copropriété conclu entre le propriétaire du terrain et de l'immeuble visé à l'article 6 et le promettant acquéreur ou l'acquéreur doit suivre le modèle de contrat fixé par arrêté du ministre. Toute partie du contrat qui ne suit pas ce modèle et n'est pas favorable au promettant acquéreur ou à l'acquéreur est sans effet.
résumé non officiel
Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522
Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.
résumé non officiel
Article 19 ter Condominium Act B.E. 2522
Lors du transfert à un étranger ou une personne morale visés à l'article 19, le demandeur déclare à l'agent compétent la liste des détenteurs visés et leur quote-part de superficie; l'acquéreur prouve sa qualité ou, pour l'article 19 (5), l'origine de fonds au moins égaux au prix du lot.
résumé non officiel
Supreme Court decisions
- 4655/2566 (2023): A 30+30+30 Lease Paid Up Front: the Renewal Promise Is Void, the First 30 Years Stand
- 6763/2541 (1998): A Promise to Renew a Lease Is a Personal Right and Does Not Bind a Later Transferee of the Land
- 17923/2557 (2014): Lease That Was Really a Sale: Foreign Buyers Cannot Compel Transfer to a Nominee Company
Sources
- Condominium Act B.E. 2522, retrieved 2 November 2026
- Civil and Commercial Code, Office of the Council of State, retrieved 31 October 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), retrieved 19 February 2026
Which Land Office handles Phuket condominiums
Phuket has three land offices. The Phuket Provincial Land Office in Phuket Town keeps the registers for Mueang Phuket district: Rawai, Nai Harn, Chalong, Kata, Karon and the town itself. Patong, Kamala and Kathu are registered at the Kathu Branch. Bang Tao, Layan, Surin, Cherng Talay and Mai Khao are in Thalang district and are handled at the Thalang Branch. The unit title deed (Or Chor 2), the condominium file and the foreign-ownership ratio come only from the office that keeps the register. We obtain certified copies, front and back, with the official stamp and date, through the Land Office network. For a project not registered as a condominium, the same offices hold the land title, which tells us whether the land is a Chanote (Nor Sor 4 Jor, full title), a possessory Nor Sor 3 Gor or Nor Sor 3, or not a title at all. See title deeds in Thailand.
Four mistakes Phuket buyers make
1. Reserving a “condo” that is a villa on company-owned land
The buyer pays a reservation fee for a pool villa described as a condominium unit. The project was never registered under the Condominium Act. What is on offer is a lease from a Thai company plus a share in it, and the buyer’s name will never appear on a deed. If no condominium registration exists, you are buying a lease, and the price and the contract should say so.
2. Treating the rental guarantee as part of the asset
“7 per cent for 5 years”, “buy-back at 110 per cent”, “hotel-managed, hands off”. A guarantee from a management company incorporated last year with 1 million THB of capital is a promise, not income. We read who gives it, what it is net of, who pays the common fees meanwhile, and what happens in year six when the “rental pool” takes over. If the guarantee is why you are buying, it needs its own security.
3. Paying large instalments before the project has a permit
Off-plan sales in Phuket often open before the EIA approval and the construction permit exist, sometimes before the developer owns the land. Contracts ask for 30 to 50 per cent during construction, with no escrow. We check the deed, the permit, the EIA status and the developer’s records, and tie each instalment to a milestone you can verify.
4. Buying leasehold with the wrong paperwork
An unregistered lease is enforceable for three years only. Buyers sign a 30-year “lease”, pay in full, and find later that nothing was registered and the land is mortgaged. We make registration a condition of the final payment and check the back of the deed on the day for encumbrances. See lease agreements in Thailand.
A Supreme Court decision applied to a Bang Tao off-plan purchase
In Dika 1511/2569 a buyer agreed to purchase a condominium unit for 11,643,120 THB, paid a 100,000 THB reservation fee before signing and 2,810,780 THB eight days after the contract, then stopped paying. The developer terminated and kept everything. The Supreme Court set aside the arbitral award that had treated both sums as forfeitable earnest money: the 2,810,780 THB was paid after the contract and was too large a share of the price to be security, so it was part-payment, and forfeiting it was contrary to public order and good morals. The buyer still had to sue for the refund. Full note: condo deposit forfeiture in Thailand.
Apply that to a Bang Tao reservation: 200,000 THB to reserve on holiday, 25 per cent at contract, and six months later no permit. The reservation fee can be lost. The instalment is part of the price and not simply forfeitable, but you will have to sue for it, against a company that may have nothing. Timing and proportion decide the character of a payment, so we fix the schedule, the refund clause and the default clause before the first baht leaves your account.
How we work for Phuket buyers without a local office
Our only office is in Bangkok, by appointment. Phuket files are handled remotely from start to finish, wherever you are:
- You send the brochure, the draft contract, the deed copy and the guarantee by email or through our client portal.
- We obtain the certified copies and the condominium file from the Provincial, Thalang or Kathu office through the Land Office network, and the developer’s and guarantor’s company records.
- Wichuda Atthamethakon, LL.M., Thai Bar Licence 3149/2556, reviews the contract and signs the due diligence report, delivered in English with written transfer instructions and a video call.
- Attendance at the Phuket Land Office on transfer day is quoted before you commit.
How it runs, step by step
| Step | What happens | Timing |
|---|---|---|
| 1. Intake | Project, brochure and draft contract received; Land Office and condominium registration confirmed. | Day 1 |
| 2. Title and register | Certified copies of the unit or land deed (front and back) and the condominium file from the correct office. | Days 2 to 5 |
| 3. Developer and guarantor | Company records, directors, capital and accounts; EIA and permit status. | Days 3 to 8 |
| 4. Contract review | Section 6/2 comparison; payments against milestones; deposit, default and guarantee terms. | Days 5 to 10 |
| 5. Report and instructions | 25-point report, FET wording, seller’s document list, fee estimate. | Days 7 to 14 |
| 6. Transfer or lease registration | Registration at the Phuket Land Office, in person, by power of attorney or with our quoted attendance. | Agreed with the seller |
What it costs
- Title Deed Check: 4,900 THB. Certified copy from the Land Office, front and back, official stamp and date, English translation and a 2-page lawyer’s report, in 3 business days. Credited against the Condominium Package within 30 days.
- Condominium Package: 19,900 THB. 25-point due diligence, contract review, FET guidance and written transfer instructions, in 7 to 14 business days.
- Land Office attendance in Phuket: quoted before you commit. The Condominium Premium Package (34,900 THB) covers Bangkok, Pattaya, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen, Surin and Buriram.
- Land and house due diligence (a villa that is not a registered condominium unit): from 19,900 THB, quoted before we start.
- Consultation: 2,000 THB per hour, credited against a package.
- Government fees (2 per cent transfer fee, 3.3 per cent specific business tax or 0.5 per cent stamp duty, withholding tax) are paid at the Land Office, never included.
Order the Condominium Package (19,900 THB)
Order a Title Deed Check (4,900 THB)
Book a consultation if you are unsure which fits.
Frequently Asked Questions
How do I know if a Phuket “condo” is registered under the Condominium Act?
Only the Land Office register tells you. A registered condominium has a registration number, a juristic person and a separate title deed (Or Chor 2) for each unit, and the deed shows the unit’s share of the common property. If the developer can only show a land deed in a company name and a lease template, the project is not a condominium, whatever the brochure says. We check this first, before any other work.
Which Land Office covers Bang Tao, Patong and Rawai?
Bang Tao, Layan, Surin, Cherng Talay and the airport side of the island are in Thalang district and are handled by the Thalang Branch of the Phuket Provincial Land Office. Patong, Kamala and Kathu fall under the Kathu Branch. Rawai, Nai Harn, Chalong, Kata, Karon and Phuket Town are registered at the Provincial Land Office in town. We obtain certified copies from the right office through the Land Office network.
Is a rental guarantee legally binding in Thailand?
It is a contract, and it binds the company that signed it for as long as that company exists and has money. Most Phuket guarantees are given by a management company related to the developer, not by the developer itself, and are net of fees that reduce the real return. We review who is bound, what is deducted, how the guarantee ends and what security, if any, stands behind it, and we say plainly when it is worth nothing.
Can I own a Phuket condominium unit outright as a foreigner?
Yes, in a registered condominium, in your own name, provided foreign ownership in that building does not exceed 49 per cent of the combined unit area (sections 19 and 19 bis) and you prove the foreign currency remittance under section 19 ter. An offshore company is not a way around a full quota, and a Thai nominee company puts the unit in someone else’s hands. See the foreign ownership quota explained.
Can you attend the Land Office in Phuket on transfer day?
Phuket is outside the area covered by our Premium Package, so attendance is quoted separately before you commit, once we know the office, the date and whether you will be present or act through a power of attorney. Many Phuket buyers complete through a power of attorney we prepare in the Land Office format, with the due diligence and the written transfer instructions doing the work beforehand.
Why does the height limit near the beach matter to me as a buyer?
Because a rendering is not a permit. Under the environmental protection rules for Phuket Province, building height near the shoreline is restricted by distance from the beach, and further limits apply on slopes and at elevation. A project drawn taller than the zone allows will be redesigned, delayed or stopped, and your “sea view” unit may end up on the ground floor behind a wall. We confirm the permit and the EIA status before you pay an instalment.
What should I check before paying a reservation fee on holiday?
Nothing is lost by waiting a week. Ask the agent for the land deed number, the condominium registration number if one exists, the developer’s company name and the draft contract, and send them to us. A Title Deed Check (4,900 THB) in 3 business days tells you what the land is and who holds it. Reservation fees in Phuket are rarely refunded once the agent has them, and a small one may lawfully be forfeited.
Do I need to be in Thailand for any of this?
No. The due diligence, the contract review and the transfer instructions are done by email, portal and video call wherever you are. For the transfer or lease registration itself you can fly in, or sign a power of attorney abroad in the form the Land Office accepts. We prepare that document, tell you how it must be legalised, and quote any attendance in Phuket before you decide.
Thai Law Updates, free by email
Plain-English updates on Thai law changes that affect foreigners: property, visas, marriage, business and wills. One short email a month from a firm practicing since 2006. No spam, unsubscribe anytime.