Case summary สรุปคำพิพากษา Civil & Commercial Codeป.พ.พ. Decision 491/2540 คำพิพากษาที่ 491/2540 1997 (B.E. 2540)

Landlord-required major renovations supported a special reciprocal lease งานปรับปรุงใหญ่ที่ผู้ให้เช่ากำหนดก่อสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

CCC Sections: มาตรา ป.พ.พ.:

⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ

The agreed works and their benefit to the landlord made this a special reciprocal agreement beyond an ordinary lease. The digest states that written evidence was unnecessary for that agreement. The conclusion rested on the agreed renovation obligations and their performance, not simply on the existence of repair expenditure.

งานที่ตกลงให้ผู้เช่าทำและประโยชน์ที่ผู้ให้เช่าได้รับทำให้สัญญานี้มีลักษณะต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ย่อคำพิพากษาระบุว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ผลคดีอาศัยข้อตกลงให้ปรับปรุงทรัพย์และการลงมือทำตามข้อตกลง ไม่ใช่เพียงการมีค่าใช้จ่ายซ่อมแซม

Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร

Before the tenant occupied a badly dilapidated shophouse, the landlord required renovation and improvement at the tenant's expense. The work took more than a year and cost about two million baht. The Department of Lands digest records that the work also increased the landlord's property value and was not solely for the tenant's use. This entry follows the Department of Lands government digest; the full judgment has not been independently verified.

ก่อนผู้เช่าเข้าครอบครองตึกแถวที่ชำรุดทรุดโทรมมาก ผู้ให้เช่ากำหนดให้ผู้เช่าซ่อมแซม ต่อเติม และปรับปรุงด้วยค่าใช้จ่ายของตน งานใช้เวลากว่าหนึ่งปีและเงินประมาณสองล้านบาท ย่อคำพิพากษาที่กรมที่ดินเผยแพร่ระบุว่า งานดังกล่าวเพิ่มมูลค่าตึกแถวให้ผู้ให้เช่าด้วย ไม่ได้ทำเพื่อประโยชน์ในการใช้สอยของผู้เช่าเท่านั้น บทสรุปนี้เรียบเรียงจากย่อคำพิพากษาของกรมที่ดิน ยังไม่ได้ตรวจสอบกับคำพิพากษาฉบับเต็ม

Supporting source: Department of Lands publication เอกสารอ้างอิงประกอบ: เอกสารเผยแพร่ของกรมที่ดิน

Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

The agreed works and their benefit to the landlord made this a special reciprocal agreement beyond an ordinary lease. The digest states that written evidence was unnecessary for that agreement. The conclusion rested on the agreed renovation obligations and their performance, not simply on the existence of repair expenditure.

งานที่ตกลงให้ผู้เช่าทำและประโยชน์ที่ผู้ให้เช่าได้รับทำให้สัญญานี้มีลักษณะต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ย่อคำพิพากษาระบุว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ผลคดีอาศัยข้อตกลงให้ปรับปรุงทรัพย์และการลงมือทำตามข้อตกลง ไม่ใช่เพียงการมีค่าใช้จ่ายซ่อมแซม

Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง

💡 What This Means for You 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ

Keep the agreed scope, invoices and evidence of the landlord's requirements and benefit. This factual exception does not justify skipping writing and registration for an ordinary long lease. The reported cost is a fact of this case, not a legal threshold. Compare Supreme Court 862/2538, where repairs served the tenants' own use and key money formed part of the rent. The different facts explain the different treatment. Related Code reading (editorial): section 538.

ควรเก็บข้อตกลงขอบเขตงาน หลักฐานค่าใช้จ่าย และหลักฐานว่าผู้ให้เช่ากำหนดงานและได้รับประโยชน์ ข้อยกเว้นตามข้อเท็จจริงนี้ไม่ใช่เหตุให้ละเลยการทำหนังสือและจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวทั่วไป จำนวนค่าใช้จ่ายเป็นข้อเท็จจริงเฉพาะคดี ไม่ใช่เกณฑ์ขั้นต่ำตามกฎหมาย อ่านเปรียบเทียบ ฎีกา 862/2538 ซึ่งการซ่อมทำเพื่อใช้ทรัพย์ของผู้เช่าและเงินแป๊ะเจี๊ยะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ข้อเท็จจริงที่ต่างกันนำไปสู่ผลวินิจฉัยที่ต่างกัน บทกฎหมายที่เกี่ยวข้องสำหรับอ่านประกอบ (หมายเหตุผู้เรียบเรียง): มาตรา 538

Sebastien H. Brousseau LL.B., B.Sc. Foreign Legal Consultant

Wichuda Atthatmethakon LL.M. Thai Attorney and Notary

Reviewed and annotated by qualified legal professionals with over 18 years of practice in Thai law.

ตรวจสอบและอธิบายโดยผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีประสบการณ์การปฏิบัติงานด้านกฎหมายไทยมากกว่า 18 ปี

Disclaimer: The English translations provided on this website are unofficial and for informational purposes only. The authoritative text of Thai statutes is in the Thai language as published in the Royal Thai Government Gazette (Ratchakitchanubeksa). This content does not constitute legal advice. For specific legal questions, consult a qualified Thai attorney.

Copyright © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. The Thai statutory text (ตัวบทกฎหมาย) and the original Thai-language Supreme Court (Dika) decisions are in the public domain as published in the Royal Thai Government Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) pursuant to Section 7 of the Copyright Act B.E. 2537 (1994). All other content, including English translations, Supreme Court (Dika) decision summaries, legal annotations, cross-references, commentary, and editorial analysis, is the copyrighted intellectual property of ThaiLawOnline and its editors, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) and Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Unauthorized reproduction or distribution is prohibited.

ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ

ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต

Landlord-required major renovations supported a special reciprocal lease งานปรับปรุงใหญ่ที่ผู้ให้เช่ากำหนดก่อสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

⚖️ Key Takeaway ⚖️ ประเด็นสำคัญ

Executive Summary บทสรุปผู้บริหาร

Court's Holding (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)

Code Sections Referenced มาตราที่อ้างอิง

💡 What This Means for You 💡 สิ่งที่หมายถึงสำหรับคุณ

ThaiLawOnline

Practice Areas

Get in Touch

Newsletter