อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2569

สิทธิการถือครองที่ดินแบบสัญญา (Sap-Ing-Sith) ซึ่งริเริ่มโดยกฎหมายของประเทศไทยในปี 2019 ถือเป็นสิทธิในทรัพย์สินรูปแบบใหม่ที่ก้าวล้ำ เป็นการสร้างสรรค์นวัตกรรมเพื่อเชื่อมช่องว่างระหว่างโครงสร้างการเป็นเจ้าของแบบดั้งเดิมและความต้องการด้านการลงทุนสมัยใหม่ โดยมอบสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เพิ่มขึ้นแก่ชาวต่างชาติ พร้อมทั้งแก้ไขข้อจำกัดที่มีมายาวนานเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย ศักยภาพของสิทธิการถือครองที่ดินแบบสัญญาในประเทศไทยกำลังได้รับความสนใจมากขึ้น นักลงทุนจำนวนมากเริ่มหันมาสนใจสิทธิในทรัพย์สินประเภทนี้ และมองว่าสิทธิการถือครองที่ดินแบบสัญญาในประเทศไทยเป็นทางเลือกที่เหมาะสมแทนการเป็นเจ้าของทรัพย์สินแบบดั้งเดิม

บทความต่อไปนี้เขียนร่วมกันโดย นาย Sebastien H. Brousseau (LL.B., วท.บ.) และ คุณวิชชุดา อรรถเมธากร (LL.M.)ThaiLawOnline เป็นหนึ่งในสำนักงานกฎหมายไม่กี่แห่งที่จดทะเบียนทนายความมากกว่าสิบห้าคนในประเทศไทย

สัปอิงสิทธ์ในประเทศไทยคืออะไร?

โดยหลักแล้ว สิทธิสัมปทานเป็นสิทธิในทรัพย์สินรูปแบบใหม่ที่บางคนเรียกว่า “สิทธิโอนได้” ซึ่งให้สิทธิแก่ผู้ถือในการ “ใช้” หรือ “เป็นเจ้าของ” ที่ดินในประเทศไทย มาตรา 4 ของกฎหมายกล่าวถึง “การใช้” มีการสร้างโฉนดที่ดินใหม่ที่มีรูปครุฑสีน้ำเงิน ผู้ถือสิทธิสัมปทานจะกระทำการเสมือนเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สิทธินี้ใช้ได้กับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินที่ถูกต้อง และยังใช้ได้กับสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่มีโฉนดนี้ด้วย

นอกจากนี้ ห้องชุดคอนโดมิเนียมตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมก็สามารถอยู่ภายใต้สิทธิในทรัพย์สินนี้ได้เช่นกัน สิทธิในทรัพย์สินนี้สามารถจดทะเบียนได้นานถึง 30 ปี และสามารถต่ออายุได้อีก 30 ปี สิ่งสำคัญคือต้องทำข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร และควรจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ถูกต้องเพื่อให้ได้รับการรับรองทางกฎหมาย

บริบททางประวัติศาสตร์

ประมวลกฎหมายที่ดินของไทยโดยทั่วไปห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดิน สภานิติบัญแห่งชาติไทยได้ผ่านร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยการถือครองที่ดินเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2562 กฎหมายฉบับนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อปรับปรุงตลาดอสังหาริมทรัพย์และดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ กฎหมายดังกล่าวได้รับการประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 26 เมษายน 2562 และกลายเป็นทางเลือกที่สำคัญสำหรับนักลงทุนต่างชาติ กฎหมายฉบับนี้เสนอทางเลือกที่ง่ายกว่าสัญญาเช่าแบบดั้งเดิมและโครงสร้างทางกฎหมายที่ซับซ้อนอื่นๆ

ข้อดีของ Sap-Ing-Sith สำหรับชาวต่างชาติ

• ควบคุมได้ดียิ่งขึ้น: คุณสามารถใช้สิทธิ์เหล่านั้นเป็นหลักประกันได้ คุณสามารถเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินได้อย่างอิสระ และยังสามารถโอนหรือสืบทอดสิทธิ์เหล่านั้นได้อย่างง่ายดาย
• ความมั่นคงทางการเงิน: ให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่เหนือกว่าเมื่อเทียบกับสัญญาเช่าทั่วไป ทำให้เหมาะสำหรับการดำเนินธุรกิจหรือการใช้งานเชิงพาณิชย์
• ประโยชน์ในทางปฏิบัติ: คุณสามารถเช่าได้นานสูงสุด 30 ปี พร้อมโอกาสต่ออายุ คุณจะได้รับเอกสารทางการที่ชัดเจนในรูปแบบใบรับรองการูดาสีฟ้า ใบรับรองนี้มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายกับเจ้าของที่ดินรายใหม่ได้
• เจ้าของกรรมสิทธิ์ (ชาวไทย) สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินได้ (แต่ต้องอยู่ภายใต้ข้อผูกพันตามสัญญา) เมื่อจดทะเบียนจำนองแล้ว ความสามารถของเจ้าของกรรมสิทธิ์ในการจำนองเพิ่มเติมจะถูกจำกัดตามกฎหมาย เจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่สามารถยุติสิทธิก่อนกำหนดได้หากจะทำให้บุคคลที่สามซึ่งซื้อกรรมสิทธิ์โดยสุจริตได้รับความเสียหาย เจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่สามารถสร้างสิทธิในทรัพย์สินอื่น ๆ เช่น สิทธิในการใช้ประโยชน์หรือสิทธิในการรับภาระจำยอมได้ กฎข้อนี้มีผลบังคับใช้จนกว่าสัญญาจำนองจะสิ้นสุดลง เจ้าของกรรมสิทธิ์สามารถทำเช่นนั้นได้ก็ต่อเมื่อผู้ถือครองให้ความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน
• สิทธิในที่ดินสามารถตกทอดไปยังทายาทได้ อย่างไรก็ตาม ศาลจะต้องแต่งตั้งผู้จัดการมรดกเสียก่อน ขั้นตอนนี้จำเป็นก่อนที่สิทธิจะถูกโอนไปยังทายาทที่สำนักงานที่ดินได้

ข้อควรพิจารณาเชิงปฏิบัติสำหรับชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในประเทศอื่น

สำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย สิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดิน (Sap Ing Sith) เป็นทางเลือกที่ยืดหยุ่นและมั่นคงทางกฎหมายมากกว่าการเช่าซื้อแบบดั้งเดิม ช่วยให้ควบคุมการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินได้มากขึ้น โอนกรรมสิทธิ์ได้ง่ายขึ้น และสามารถใช้เป็นหลักประกันทางการเงินได้ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรทราบว่านี่เป็นสิทธิการใช้ประโยชน์เพียง 30 ปี ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ถาวร จึงควรวางแผนสำหรับการสิ้นสุดระยะเวลาของสิทธิการใช้ประโยชน์นั้น

ข้อจำกัดและข้อควรพิจารณา

• ข้อจำกัดทางกฎหมาย: ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างแท้จริง มีระยะเวลาจำกัดโดยไม่มีการรับประกันการต่ออายุอัตโนมัติ และต้องลงทะเบียนเพื่อคงความถูกต้อง
• ความท้าทายในทางปฏิบัติ: ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องสูงขึ้น ความซับซ้อนที่ต้องอาศัยความช่วยเหลือทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ และการพึ่งพาความร่วมมือจากเจ้าของที่ดินชาวไทยรายแรก
• ข้อกังวลของตลาด: สำนักงานที่ดินบางแห่งยังไม่ค่อยตระหนักถึงเรื่องนี้มากนัก เนื่องจากมีการนำกฎนี้มาใช้ในปี 2019 ส่งผลให้มีตัวอย่างน้อยและอาจเกิดความไม่แน่นอนทางกฎหมายได้

กรณีศึกษาจริงของทนายความสัญญาจ้างในประเทศไทย โดย ThaiLawOnline

กรณีศึกษาที่ 1: การลงทุนในวิลล่าบนเกาะพะงัน (ปี 2024)

เราได้ดำเนินการจดทะเบียนโฉนดที่ดินให้กับคู่รักชาวต่างชาติคู่หนึ่งเรียบร้อยแล้ว พวกเขาลงทุนประมาณ 10 ล้านบาทในวิลล่าบนเกาะพะงัน ในตอนแรก เจ้าหน้าที่ที่ดินในพื้นที่ไม่คุ้นเคยกับกระบวนการนี้ ทำให้เกิดความล่าช้าอย่างมาก ในการเดินทางสองวันแรกของเรา เราประสบปัญหาหลายอย่าง เจ้าหน้าที่บอกว่าระบบคอมพิวเตอร์ของพวกเขาไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้

หลังจากยืนยันกับทางการกรุงเทพฯ และแจ้งคำสั่งของพวกเขาแล้ว เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจึงให้ความร่วมมือในที่สุด สถานการณ์ที่ไม่คาดคิดนี้ทำให้โครงการล่าช้าไปประมาณสองเดือน นอกจากนี้ยังเกิดปัญหาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินอีกด้วย อย่างไรก็ตาม เราดำเนินการจดทะเบียนเสร็จสิ้นโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากลูกค้า ประสบการณ์นี้สอนบทเรียนอันมีค่าแก่เรา ทำให้เราปรับราคาสำหรับกรณีที่คล้ายคลึงกันในอนาคต ภาพแรกที่มีครุฑสีน้ำเงินคือกรณีดังกล่าว

กรณีศึกษาที่ 2: วิลล่าหรูของทนายความชาวอเมริกันในภาคใต้ของประเทศไทย (ปี 2024)

ลูกค้าของเราซึ่งเป็นทนายความผู้มีประสบการณ์จากสหรัฐอเมริกา ได้ซื้อวิลล่าหรูในภาคใต้ของประเทศไทย พวกเขาเลือกใช้สัญญาจำนองแบบสมบูรณ์ (Sap-Ing-Sith) แทนการเช่าซื้อแบบปกติ เนื่องจากสัญญาประเภทนี้ให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่ดีกว่าและอนุญาตให้จำนองสิทธิ์ได้ การลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 6 ล้านบาท บวกค่าใช้จ่ายทางกฎหมายอีก 150,000 บาท ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมของรัฐบาล ลูกค้าของเราอาจกล่าวได้ว่า “ในฐานะทนายความ เราเห็นว่าสัญญาจำนองแบบสมบูรณ์ให้การคุ้มครองที่ดีกว่าการเช่าซื้อแบบปกติ การจ่ายเงินเพิ่มอีกเล็กน้อยนั้นคุ้มค่าอย่างแน่นอนเพื่อความปลอดภัยที่เพิ่มขึ้น”

กรณีศึกษาที่ 3: ที่ดินเปล่าในจังหวัดเชียงใหม่ (ปี 2025)

เราเคยทำเรื่องจดทะเบียนที่ดินแบบสัญญาเงินกู้ (Sap-Ing-Sith) มาแล้ว 4-5 ครั้งในเชียงใหม่ ทำให้เรามั่นใจในขั้นตอนการดำเนินการ ทนายความท้องถิ่นบอกว่าทำไม่ได้ แต่เรามั่นใจว่าเราทำได้ ครั้งนี้ การจดทะเบียนเสร็จเร็วมากภายในสองวันและในการเดินทางครั้งเดียว นี่เป็นครั้งแรกที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นจัดการเคสแบบนี้

สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ กรมที่ดินจังหวัดหางดง เชียงใหม่ เข้มงวดมาก การจดทะเบียนสิทธิเรียกร้อง (Sap-Ing-Sith) ที่นั่นอาจเป็นไปไม่ได้ ในกรณีนี้ เราได้สิทธิเรียกร้อง (Sap-Ing-Sith) ที่ใช้งานได้อย่างสมบูรณ์พร้อมข้อตกลงที่ทำไว้เรียบร้อยแล้ว ซึ่งอาจขยายสิทธิออกไปได้อีก 30 ปี แต่เราไม่สามารถรับประกันการขยายสิทธิเหล่านั้นได้ ภาพการจดทะเบียนด้านล่าง เดือนมิถุนายน 2568 คือกรณีดังกล่าว

การจดทะเบียนสิทธิสัมปทานในจังหวัดเชียงใหม่ ในเดือนพฤศจิกายน/ธันวาคม พ.ศ. 2568

กระบวนการนี้ใช้เวลาประมาณ 10 วัน ชื่อของชาวต่างชาติปรากฏอยู่ด้านหลังของโฉนดที่ดิน

ในประเทศไทย สิทธิศัพธ์ิถีเป็นสิทธิส่วนบุคคลหรือสิทธิที่แท้จริง?

การจัดประเภททางกฎหมายของสิทธิในทรัพย์สินยังคงเป็นหัวข้อถกเถียงสำคัญในหมู่นักวิชาการด้านกฎหมายไทย ผู้ร่างกฎหมายต้องการสร้าง “สิทธิส่วนบุคคลพิเศษ” ที่แตกต่างจากสิทธิอื่นๆ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวว่าสิทธิในทรัพย์สินมีลักษณะสำคัญของสิทธิในทรัพย์สิน เนื่องจากเกี่ยวข้องกับการควบคุมทรัพย์สิน มีผลกระทบต่อบุคคลที่สาม มีข้อกำหนดในการจดทะเบียน และสามารถโอนได้ ข้อโต้แย้งเกี่ยวกับการจัดประเภทนี้มีผลกระทบในทางปฏิบัติ หากจัดเป็นสิทธิส่วนบุคคล อาจไม่สามารถโอนได้โดยอัตโนมัติเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน และอาจได้รับการคุ้มครองอย่างจำกัดจากผู้ซื้อในอนาคต หากจัดเป็นสิทธิในทรัพย์สิน จะให้การคุ้มครองที่แข็งแกร่งกว่าแก่บุคคลที่สามและมีมูลค่าทางการค้าที่ดีกว่า

นั่นอาจเป็นคำถามทางเทคนิคสำหรับนักกฎหมายและนักนิติศาสตร์ อย่างไรก็ตาม มันอาจส่งผลกระทบอย่างแท้จริงในความเป็นจริง ผู้ร่างกฎหมาย (โดยเฉพาะจากสำนักนโยบายการคลัง) ไม่ได้ตั้งใจที่จะสร้างสิทธิในทรัพย์สินประเภทใหม่ พวกเขาได้กำหนดสิทธิในทรัพย์สินไว้อย่างชัดเจนว่าเป็นสิทธิส่วนบุคคลพิเศษ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายเกี่ยวกับการเพิ่มสิทธิในทรัพย์สินใหม่ภายใต้กฎหมายแพ่งของไทย มาตรา 1298 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สิทธิที่แท้จริงจะต้องได้รับการบัญญัติไว้ในกฎหมาย เนื่องจากประมวลกฎหมายแพ่งไม่ได้ระบุอย่างชัดเจนว่าเป็นเช่นนั้น จึงถือว่าเป็นสิทธิส่วนบุคคลโดยปริยาย

แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะสามารถโอน ถ่ายทอด และจำนองได้ แต่กฎหมายก็จำกัดอำนาจบางประการ สิทธิในการกีดกันเป็นส่วนหนึ่งของกฎหมาย ซึ่งพบได้ในมาตรา 11 ของพระราชบัญญัติสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ สิทธิเหล่านี้เป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ของผู้ถือครอง ซึ่งสนับสนุนลักษณะที่เป็นสิทธิส่วนบุคคล สิทธิในอสังหาริมทรัพย์สามารถบังคับใช้กับทุกคนได้ อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้บังคับใช้ในลักษณะนั้นเสมอไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่สถานะทางกฎหมายอนุญาตให้แจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินทราบเท่านั้น

ในวิทยานิพนธ์โดย ณัฐพงษ์ วงศ์โต ยื่นเอกสารที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ในปี 2021ผู้เขียนตั้งข้อสงสัยเกี่ยวกับผลกระทบในทางปฏิบัติที่ทำให้เส้นแบ่งระหว่างสิทธิส่วนบุคคลและสิทธิที่แท้จริงไม่ชัดเจน ในหน้า 81-85:

ในทางปฏิบัติแล้ว Sap-Ing-Sith ทำหน้าที่เหมือนสิทธิที่แท้จริงมากกว่า, เพราะ:

• มันให้สิทธิ์ในการควบคุมอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะเดียวกับการเป็นเจ้าของ
• อนุญาตให้มีการรับมรดก การจำนอง และการโอนกรรมสิทธิ์
• ได้จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินแล้ว
• เป็นการจำกัดสิทธิ์ของเจ้าของโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของ

แม้ว่ากฎหมายจะระบุว่าสิทธิในทรัพย์สินเป็นสิทธิส่วนบุคคล แต่เราเชื่อว่ามันมีลักษณะคล้ายกับสิทธิที่แท้จริงมากกว่า โครงสร้างและผลทางกฎหมายของมันสนับสนุนมุมมองนี้ ซึ่งนำไปสู่ความสับสนและความไม่แน่นอนทางกฎหมายในทางปฏิบัติ

กฎที่กำหนดโดยพระราชบัญญัติสิทธิในที่ดิน (Sap-Ing-Sith Act) ใช้บังคับกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินถูกต้อง รวมถึงอาคารบนที่ดินนั้น และห้องชุดในคอนโดมิเนียมตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม เฉพาะเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นที่สามารถสร้างสิทธิเหล่านี้ให้แก่ผู้อื่นได้ โดยต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่น จากนั้นสำนักงานจะออกใบรับรองที่บันทึกข้อตกลงดังกล่าว ที่สำคัญ ที่ดินที่อยู่ภายใต้สิทธิในที่ดินที่จดทะเบียนแล้วนั้น ไม่สามารถแบ่งแยกหรือรวมเข้าด้วยกันได้ ทำให้ขอบเขตที่ดินเดิมยังคงอยู่โปรดทราบว่า จะมีการออกโฉนดที่ดินฉบับใหม่ให้แก่ผู้ถือครอง Sap-Ing-Sith ที่มีรูปครุฑสีน้ำเงิน

กฎหมายว่าด้วยการประกันการลงทุนของประเทศไทยมีผลกระทบอย่างมาก เป็นการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

การทำความเข้าใจข้อดีของระบบประกันทรัพย์สินในประเทศไทยมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่สนใจ เพราะระบบนี้เป็นแนวทางใหม่ในการจัดการสิทธิ์ในทรัพย์สิน และยังสร้างกรอบกฎหมายให้ชาวต่างชาติสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้อีกด้วย

บริบททางประวัติศาสตร์ในประเทศไทย

เดอะ พระราชบัญญัติสัปอิงสิทธ์ได้รับการเสนอเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2562กฎหมายฉบับนี้ออกมาเพื่อตอบสนองต่อข้อจำกัดที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายที่ดินของไทย ซึ่งโดยปกติแล้วไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย สภานิติบัญแห่งชาติของไทยจึงได้ออกกฎหมายฉบับนี้เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2562 การเปลี่ยนแปลงกฎหมายนี้แสดงให้เห็นถึงทัศนคติใหม่ต่อการลงทุนจากต่างประเทศในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย และเป็นการเน้นย้ำถึงการก้าวไปสู่ความเปิดกว้างมากขึ้น การปฏิรูปเช่นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการเสริมสร้างเสน่ห์ของประเทศไทยในฐานะจุดหมายปลายทางสำหรับชาวต่างชาติที่มาทำงานและนักลงทุนต่างชาติ

การใช้ระบบสัญญาเงินกู้เพื่อการลงทุนในประเทศไทย ช่วยให้นักลงทุนต่างชาติได้เปรียบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ชาวต่างชาติสามารถได้รับประโยชน์จากระบบสัญญาเงินกู้เพื่อการลงทุนในประเทศไทย ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่มีข้อจำกัดของกฎหมายการถือครองกรรมสิทธิ์แบบดั้งเดิม

กรอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ Sap-Ing-Sith

กฎหมายเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินส่วนใหญ่พบได้ในพระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สิน และในมาตรา 1383-1387 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCCT) โครงสร้างทางกฎหมายนี้อธิบายถึงสิทธิของผู้ถือสิทธิในทรัพย์สิน และทำให้พวกเขาสามารถใช้ทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ พระราชบัญญัตินี้กำหนดขั้นตอนและกฎเกณฑ์สำหรับการจดทะเบียนและการโอนกรรมสิทธิ์ และเป็นแนวทางที่ชัดเจนสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับสิทธิในทรัพย์สินแบบดั้งเดิมแล้ว ใบรับรอง Sap-Ing-Sith สัญญาจำนองทรัพย์สินมีข้อดีที่โดดเด่นหลายประการ สัญญาจำนองทรัพย์สินแตกต่างจากสัญญาเช่าทั่วไป สัญญาเช่าทั่วไปมักจำกัดการเปลี่ยนแปลงทรัพย์สิน แต่สัญญาจำนองทรัพย์สินอนุญาตให้ผู้ถือครองเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของ นอกจากนี้ยังอนุญาตให้โอนสิทธิ์ไปยังบุคคลอื่นได้ ทำให้มีความยืดหยุ่นมากกว่าสัญญาเช่าปกติ สิทธิ์ในทรัพย์สินใหม่นี้ยังสามารถใช้เป็นหลักประกันในการจำนองได้ ทำให้เป็นที่น่าสนใจมากขึ้นสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เราได้เขียนบทความเกี่ยวกับเรื่องนี้แล้ว เกี่ยวกับความแตกต่างระหว่าง สิทธิในทรัพย์สิน สัญญาเช่า และสิทธิในการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย.

สิทธิและหน้าที่ของผู้ถือ Sap-Ing-Sith

สิทธิและหน้าที่ของผู้ถือครอง Sap-Ing-Sith:

ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบสัปอิงสิทธ์สามารถใช้ทรัพย์สินได้อย่างอิสระ โดยต้องปฏิบัติตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในใบรับรองจากสำนักงานที่ดิน และสามารถโอนหรือขายสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากเจ้าของที่ดิน นอกจากนี้ ผู้ถือครองยังสามารถใช้สิทธิ์เหล่านี้เป็นหลักประกันในการจำนองได้อีกด้วย ข้อดีที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ คุณสมบัติการสืบทอดมรดก ซึ่งอนุญาตให้ส่งต่อสิทธิ์ตามกฎหมายมรดกได้ ผู้ถือครองยังสามารถเปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุงทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน

ผู้ถือครองต้องรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพเดิม และต้องส่งคืนเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา Sap-Ing-Sith เว้นแต่จะมีข้อตกลงอื่นระบุไว้เป็นอย่างอื่น ผู้ถือครองรับผิดชอบต่อทรัพย์สินอย่างเต็มที่เช่นเดียวกับเจ้าของที่แท้จริง อย่างไรก็ตาม ความรับผิดชอบนี้ไม่รวมถึงการเรียกคืนทรัพย์สินจากบุคคลภายนอกที่ไม่ได้รับอนุญาต หรือการปกป้องทรัพย์สินจากการรบกวนโดยผิดกฎหมาย

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สิน:

เจ้าของที่ดินสามารถขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ อย่างไรก็ตาม ต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ถือสิทธิสัมปทาน (Sap-Ing-Sith) ก่อน เจ้าของที่ดินสามารถใช้ที่ดินเป็นหลักประกันในการจำนองได้ ซึ่งได้รับอนุญาตภายใต้พระราชบัญญัติหลักประกันทางธุรกิจ พ.ศ. 2558 แต่ผู้ถือสิทธิสัมปทาน (Sap-Ing-Sith) ต้องยินยอมด้วย เราจึงต้องการจำกัดสิทธินี้ไว้ในเอกสารเพิ่มเติมที่แนบมากับเอกสารของกรมที่ดิน

ข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน

เมื่อมีการจดทะเบียนหลักประกันที่ดิน (Sap-Ing-Sith) แล้ว เจ้าของเดิมจะไม่สามารถใช้ที่ดินนั้นเป็นหลักประกันได้โดยง่ายอีกต่อไป เจ้าของไม่สามารถสร้างสิทธิในทรัพย์สินอื่นใด เช่น สิทธิในการใช้ประโยชน์ สิทธิในการทับถม หรือสิทธิเหนือพื้นดิน เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ถือหลักประกันที่ดินเสียก่อน เจ้าของไม่สามารถยุติสิทธิก่อนกำหนดได้หากจะทำให้บุคคลที่สามเสียหาย บุคคลที่สามนั้นต้องได้รับสิทธินั้นมาโดยสุจริตและมีมูลค่าตอบแทน ตลอดระยะเวลา 30 ปี ที่ดินนั้นไม่สามารถแบ่งแยกหรือรวมเข้ากับที่ดินแปลงอื่นได้

ความเป็นจริงทางด้านกระบวนการของการรับมรดกและการต่อสู้คดีทางกฎหมาย

แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยจะเป็นสิทธิที่สืบทอดได้ แต่การโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ทายาทที่สำนักงานที่ดินนั้นไม่ได้เป็นไปโดยอัตโนมัติ กระบวนการนี้จำเป็นต้องมีการจดทะเบียนผู้จัดการมรดก ซึ่งโดยปกติแล้วต้องมีคำสั่งศาลไทยแต่งตั้งผู้จัดการมรดกเสียก่อน ในส่วนของการคุ้มครองทางกฎหมาย ผู้ถือครองมีสิทธิเช่นเดียวกับเจ้าของเดิม เจ้าของเดิมยังมีสิทธิที่จะได้ทรัพย์สินคืนหากมีผู้ใดครอบครองโดยมิชอบ พวกเขายังมีสิทธิที่จะหยุดยั้งการรบกวนใดๆ ที่ผิดกฎหมาย ผู้ถือครองมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องแจ้งให้เจ้าของเดิมทราบทันทีหากเกิดการรบกวนดังกล่าว

สัญญาสัมปทานในประเทศไทยแตกต่างจากสัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์และสัญญาเช่าอย่างไร?

ความแตกต่างที่สำคัญจากสิทธิในทรัพย์สินประเภทอื่น

สิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทยอนุญาตให้บุคคลใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เป็นของผู้อื่น ซึ่งคล้ายกับสิทธิจำนอง แต่ความแตกต่างที่สำคัญอยู่ที่สิทธิที่ได้รับ สิทธิการใช้ประโยชน์ให้สิทธิในการใช้ทรัพย์สินตลอดชีวิตหรือตามระยะเวลาที่กำหนด อย่างไรก็ตาม ผู้ถือสิทธิไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันในการจำนองได้ ในขณะที่สิทธิจำนองในประเทศไทยให้ผลประโยชน์ทางการเงินเพิ่มเติม ทำให้เป็นทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการปรับปรุงสิทธิในทรัพย์สินและแผนการเงินของตน สิทธิจำนองที่เหลืออยู่ยังสามารถขายต่อได้โดยผู้ถือสิทธิเหล่านั้น

คุณสมบัติ	แซป-อิง-ซิธ	สิทธิการใช้ประโยชน์
สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ	ไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่มีสิทธิในที่ดินอย่างแข็งแกร่ง	ไม่มีกรรมสิทธิ์ มีเพียงการใช้งานและผลประโยชน์เท่านั้น
ความสามารถในการถ่ายโอน	สามารถโอนหรือสืบทอดได้	ไม่สามารถโอนหรือสืบทอดได้
การลงทะเบียน	ต้องลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน	ต้องลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ระยะเวลา	สัญญาจ้างระยะเวลาจำกัด (สูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิต)	โดยทั่วไปคือตลอดชีวิตหรือนานสูงสุด 30 ปี
ความปลอดภัย	การคุ้มครองทางกฎหมายที่เข้มแข็งยิ่งขึ้น	ความปลอดภัยอาจลดลง แต่ถ้าลงทะเบียนแล้วจะปลอดภัยกว่า
ตัวอย่างการใช้งานทั่วไป	สัญญาเช่าระยะยาว การคุ้มครองการลงทุน	สิทธิ์การใช้งานสำหรับครอบครัวหรือส่วนบุคคล

การวิเคราะห์เปรียบเทียบระหว่างสัญญาเช่าซื้อและสัญญาเช่าแบบ Sap-Ing-Sith เผยให้เห็นข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกัน สัญญาเช่าซื้อมักมีระยะเวลาจำกัดและอาจไม่มีความยืดหยุ่นเพียงพอสำหรับการวางแผนระยะยาว ผู้เช่าซื้อมีสิทธิบางประการภายใต้สัญญาเช่าซื้อมาตรฐาน พวกเขาสามารถหยุดยั้งการใช้ทรัพย์สินอย่างผิดกฎหมายได้

อย่างไรก็ตาม พวกเขาไม่สามารถทำการเปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุงครั้งใหญ่ได้ ในทางกลับกัน สัญญาจำนองที่ดินให้สิทธิ์ที่แข็งแกร่งกว่า สิทธิ์เหล่านี้คล้ายกับสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงสิทธิ์ในการเปลี่ยนแปลงและใช้ที่ดินเพื่อการกู้ยืม อย่างไรก็ตาม สัญญาจำนองที่ดินในประเทศไทยอาจเกี่ยวข้องกับกระบวนการทางกฎหมายและข้อกำหนดการจดทะเบียนที่ซับซ้อนกว่า สิ่งสำคัญคือวิธีการร่างสัญญา การใช้สำนักงานกฎหมายจึงมีความสำคัญ เพราะจะให้สิทธิ์และความยืดหยุ่นแก่คุณมากกว่า

การได้มาซึ่งโฉนดที่ดินนั้นเกี่ยวข้องกับกระบวนการจดทะเบียนสองขั้นตอนที่กรมที่ดิน ขั้นแรก เจ้าของที่ดินต้องไปจดทะเบียนโฉนดที่ดินอย่างเป็นทางการก่อน จากนั้นจึงต้องจดทะเบียนโอนสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นเพื่อทำให้ธุรกรรมนั้นถูกต้องตามกฎหมาย หากที่ดินนั้นมีภาระจำนอง คุณต้องขออนุญาตจากผู้รับจำนองก่อน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินการจดทะเบียนให้เสร็จสมบูรณ์และเป็นไปตามพระราชบัญญัติโฉนดที่ดิน

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตามกฎหมายและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม

การขอจดทะเบียนที่ดินแบบสัญญาจ้างชั่วคราว (สัญญาอนุญาต) มีค่าธรรมเนียมคงที่และภาษีคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ที่ต้องชำระให้แก่กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนเริ่มต้นที่ 20,000 บาทต่อใบสมัคร และค่าออกใบรับรองสัญญาจ้างชั่วคราวฉบับจริงที่ 10,000 บาทต่อฉบับ 

หากผู้ถือสิทธิ์ต้องการใช้สิทธิ์นั้นเป็นหลักประกัน พวกเขาจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนอง ค่าธรรมเนียมนี้คิดเป็น 1% ของมูลค่าที่แจ้งไว้ นอกจากนี้ นักลงทุนควรเตรียมงบประมาณสำหรับอากรแสตมป์ 0.5% ของมูลค่ารวมที่จ่ายไปสำหรับสิทธิ์นั้น หลังจากหักค่าใช้จ่ายเริ่มต้นแล้ว ผู้ถือสิทธิ์จะต้องชำระค่าธรรมเนียมรายปี 0.1% ของมูลค่าประเมินของทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมนี้ช่วยสนับสนุนองค์กรบริหารส่วนท้องถิ่น

เงื่อนไขการต่ออายุสัญญาของ Sap-Ing-Sith ในประเทศไทย

ข้อจำกัด 30 ปี และ “ความเข้าใจผิดเกี่ยวกับการต่ออายุ”

นักลงทุนต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่างคำมั่นสัญญาตามสัญญาและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนไว้ ภายใต้พระราชบัญญัติ Sap-Ing-Sith ระยะเวลาสูงสุดถูกกำหนดไว้เป็นขีดจำกัดสูงสุดตามกฎหมายที่ 30 ปีพระราชบัญญัตินี้ไม่มีบทบัญญัติเกี่ยวกับการต่ออายุหรือขยายเวลาโดยอัตโนมัติ ตามคำตัดสินของศาลฎีกาที่ 4655/2566 ข้อกำหนดการต่ออายุที่พยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีนั้นถือเป็นสัญญาเฉพาะบุคคล

ข้อกำหนดเหล่านี้ไม่มีผลบังคับใช้กับบุคคลที่สามหรือเจ้าของในอนาคต การต่ออายุใดๆ หลังจากระยะเวลาเริ่มต้นจะต้องทำข้อตกลงใหม่ นอกจากนี้ คุณยังต้องลงทะเบียนใหม่ที่สำนักงานที่ดินเมื่อระยะเวลาเดิมสิ้นสุดลง ซึ่งแตกต่างจากสัญญาเช่า พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2562 (2019) ไม่ได้กล่าวถึงการต่ออายุ หมายความว่า หากต้องการรักษาสิทธิ์หลังจาก 30 ปีแรก จำเป็นต้องทำข้อตกลงใหม่กับเจ้าของที่ดิน

คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 4655/2566 คำตัดสินนี้เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ และยังใช้กับสัญญา “Sap-Ing-Sith” ด้วย ทนายความส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่าเหตุผลของศาลนั้นเหมือนกัน ดังนั้น ข้อกำหนด “การต่ออายุอัตโนมัติ” ใดๆ ที่เพิ่มเข้ามาในตอนต้นของสัญญา Sap-Ing-Sith ก็จะมีผลลัพธ์เช่นเดียวกัน คำตัดสินนี้ได้ยกเลิกข้อกำหนดการต่ออายุอัตโนมัติที่ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้ โดยระบุว่าข้อกำหนดเหล่านั้นไม่ถูกต้องตามกฎหมาย เพราะพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีของสิทธิในทรัพย์สิน ดังนั้น ข้อกำหนดใดๆ ในสัญญา “Sap-Ing-Sith” ที่อ้างว่าให้การต่ออายุอัตโนมัติจึงไม่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย

นี่คือตัวอย่างการจดทะเบียน Sap-Ing-Sith ที่ดำเนินการในเดือนมิถุนายน 2568 โดย ThaiLawOnline

สัญญาเป็นสิ่งสำคัญมากเมื่อคุณเกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า สิทธิการใช้ประโยชน์ สิทธิเหนือที่ดิน หรือสัญญาสัมปทานในประเทศไทย

กลยุทธ์เชิงปฏิบัติ:
ข้อตกลงเหล่านี้ไม่ได้สร้างสิทธิที่แท้จริงซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้อื่น อย่างไรก็ตาม ข้อตกลงเหล่านี้ยังคงเป็นภาระผูกพันตามสัญญาได้ระหว่างคู่สัญญาเดิม กลยุทธ์หนึ่งคือการเพิ่ม "ผลประโยชน์ซึ่งกันและกันข้อกำหนด “การเจรจาโดยสุจริต” ข้อกำหนดนี้กำหนดให้เจ้าของต้องเจรจาโดยสุจริต ข้อกำหนดนี้ใช้ได้หากผู้ถือครองได้ทำการปรับปรุงที่สำคัญ ข้อกำหนดนี้เป็นวิธีหนึ่งในการแก้ไขความเสียหาย แม้ว่าจะไม่สามารถบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ก็ตาม ในทางทฤษฎีแล้วเรื่องนี้ค่อนข้างซับซ้อน และเรามีบทความเกี่ยวกับเรื่องนี้โดยเฉพาะ ข้อตกลงร่วมกันที่นี่.

ต่อไปนี้คือคำตัดสินสำคัญบางส่วนของศาลฎีกาที่ช่วยกำหนดความเข้าใจเกี่ยวกับข้อตกลงแลกเปลี่ยนพิเศษ:

• คำตัดสินของศาลฎีกาที่ 1135/2506 (1963): ในกรณีนี้ ผู้เช่าตกลงที่จะจ่ายค่าก่อสร้าง อาคารนี้จะตกเป็นของเจ้าของที่ดินหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ศาลตัดสินว่านี่เป็นสัญญาแลกเปลี่ยนพิเศษ ซึ่งทำให้ระยะเวลาหกปีสิบเดือนเต็มมีผลผูกพันทางกฎหมาย แม้ว่าจะไม่ได้จดทะเบียนก็ตาม คำตัดสินนี้ได้กำหนดว่าการมีส่วนร่วมอย่างมีนัยสำคัญและเพิ่มมูลค่าโดยผู้เช่าสามารถสร้างสัญญาที่มีการพิจารณาเป็นพิเศษได้
• คำตัดสินของศาลฎีกาที่ 412/2511 (1968): คำพิพากษานี้เกี่ยวข้องกับสัญญาที่ผู้สร้างอสังหาริมทรัพย์ได้รับสิทธิ์ในการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ศาลมองว่านี่เป็นข้อตกลงพิเศษ ซึ่งแตกต่างจากสัญญาเช่าทั่วไป ข้อตกลงนี้ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนเพื่อให้มีผลบังคับใช้ได้ในระยะยาว
• คำตัดสินของศาลฎีกาที่ 2759/2534 (1991): สัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องสร้างที่จอดรถ และผู้เช่าต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ให้เช่า ซึ่งถือเป็นข้อตกลงแบบต่างตอบแทน
• คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 4156/2533 (1990): ผู้เช่าได้ทำการซ่อมแซมอาคารที่ทรุดโทรมอย่างมากและมีค่าใช้จ่ายสูง ศาลมองว่านี่เป็นข้อตกลงพิเศษ ซึ่งสามารถบังคับใช้กับเจ้าของที่ดินได้
• คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 8534/2542 (1999): ข้อตกลงในการก่อสร้างบนที่ดินเช่าและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของที่ดินนั้น ถือเป็นข้อตกลงที่มีผลผูกพัน แม้ว่าจะไม่ได้จดทะเบียนและมีระยะเวลานานกว่าสามปีก็ตาม

สิทธิในทรัพย์สินทางเลือกในประเทศไทย

สัญญาเช่าในประเทศไทย สัญญาเช่าเป็นวิธีการทั่วไปที่ชาวต่างชาติใช้ในการเข้าถึงสิทธิ์ในทรัพย์สิน สัญญาเหล่านี้ให้สิทธิ์แก่ผู้เช่าในการใช้ทรัพย์สินในช่วงเวลาที่กำหนดโดยแลกกับค่าเช่า อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ สัญญาเช่าไม่ได้ให้สิทธิ์ที่ครอบคลุมเท่ากับสัญญาสิทธิในการใช้ประโยชน์ ผู้เช่ามักมีข้อจำกัดในการเปลี่ยนแปลงที่พวกเขาสามารถทำกับทรัพย์สินได้ พวกเขาอาจไม่สามารถได้รับผลกำไรจากทรัพย์สินนั้นเหมือนกับผู้ถือสิทธิในการใช้ประโยชน์

สัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการสิทธิในทรัพย์สินอย่างครอบคลุมมากขึ้น สิทธินี้ให้สิทธิ์แก่ผู้ถือครองในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินของผู้อื่นเป็นระยะเวลาที่กำหนด โดยไม่เปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน สิทธินี้ทำให้ผู้รับสิทธิสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน เก็บผลกำไรที่ได้รับ และบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ กฎหมายเกี่ยวกับสิทธิในการใช้ประโยชน์ในประเทศไทยคุ้มครองสิทธิของผู้ถือครอง ทำให้เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การวิเคราะห์เปรียบเทียบ: สัญญา Sap-Ing-Sith เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิการใช้ประโยชน์

เมื่อทำการประเมิน Sap-Ing-Sith สัญญาเช่าและสิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) มีความแตกต่างที่สำคัญเกิดขึ้น สิทธิในทรัพย์สิน (Sap-Ing-Sith) สามารถโอนให้ผู้อื่นได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของ และยังสามารถใช้เป็นหลักประกันในการจำนองได้ ในทางตรงกันข้าม สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นไม่สามารถโอนได้และไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันในการจำนองได้ สัญญาเช่ามักมีระยะเวลาสั้นกว่าและอาจขาดความยืดหยุ่นในระยะยาวที่จำเป็นสำหรับการวางแผนเชิงกลยุทธ์ สิทธิในทรัพย์สิน (Sap-Ing-Sith) จึงเป็นกรอบการทำงานที่ดีกว่า ช่วยให้นักลงทุนต่างชาติปกป้องผลประโยชน์ของตนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้

อนาคตของ Sap-Ing-Sith ในประเทศไทย

พระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สินฉบับใหม่นี้ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในการต้อนรับนักลงทุนต่างชาติในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย คาดว่าสิทธิในทรัพย์สินฉบับใหม่นี้จะช่วยกระตุ้นการลงทุนจากต่างประเทศ โดยให้กรอบกฎหมายที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น โอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนในคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ภายใต้พระราชบัญญัติสิทธิในทรัพย์สินฉบับใหม่นี้ดูสดใส แสดงให้เห็นถึงอนาคตที่สดใสสำหรับนักลงทุนต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย

การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจสามารถส่งผลกระทบอย่างมากต่อความน่าสนใจของสิทธิในทรัพย์สินแบบสัญญาเงินกู้สำหรับนักลงทุนต่างชาติ การเปลี่ยนแปลงในเศรษฐกิจของประเทศไทยอาจเปลี่ยนมุมมองของนักลงทุน ซึ่งอาจส่งผลต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์และความนิยมของสัญญาเงินกู้ เศรษฐกิจที่แข็งแกร่งมักนำไปสู่ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ผลักดันราคาให้สูงขึ้นและเพิ่มการแข่งขันเพื่อแย่งชิงสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของ ในทางกลับกัน ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์อาจลดลง ซึ่งอาจทำให้นักลงทุนต้องทบทวนกลยุทธ์ของตนในตลาดไทย

การเปิดตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างต่อเนื่อง ดังที่เห็นได้จากพระราชบัญญัติว่าด้วยการถือครองกรรมสิทธิ์ร่วม ถือเป็นข่าวดีสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ประเทศไทยกำลังดำเนินการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องเพื่อลดความซับซ้อนของการถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน การปฏิรูปเหล่านี้ยังมุ่งเป้าไปที่การปรับปรุงสิทธิของชาวต่างชาติด้วย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของประเทศไทยในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ รัฐบาลกำลังพยายามพัฒนาเศรษฐกิจโดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ พระราชบัญญัติว่าด้วยการถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมนี้มีแนวโน้มที่จะส่งผลต่อแนวนโยบายในอนาคต และกลุ่มนี้จะขับเคลื่อนการเติบโตในภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย

ทั้งสัญญาจำนองที่ดินและสัญญาเช่าทั่วไปอนุญาตให้ชาวต่างชาติใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม มีความแตกต่างที่สำคัญระหว่างทั้งสองแบบ สัญญาเช่าทั่วไปให้สิทธิ์เช่นเดียวกับผู้เช่า ผู้เช่ามีอำนาจควบคุมทรัพย์สินอย่างจำกัด และมักต้องมีการเจรจาต่อรองเพื่อต่ออายุ ในทางตรงกันข้าม สัญญาจำนองที่ดินในประเทศไทยให้อำนาจควบคุมมากกว่า ผู้ถือสัญญาจำนองที่ดินสามารถเปลี่ยนแปลงหรือก่อสร้างบนที่ดินที่ตนเป็นเจ้าของได้ นอกจากนี้ ผู้ถือสัญญาจำนองที่ดินยังสามารถใช้สิทธิ์ของตนเป็นหลักประกันในการจำนองได้ ซึ่งทำให้พวกเขามีอำนาจต่อรองทางการเงินที่สัญญาเช่าทั่วไปไม่มี

ความคืบหน้าและการปฏิรูปล่าสุด

ในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2567 รองนายกรัฐมนตรี ภูมิธรรม เวชยะชัย ประกาศทบทวนกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินอย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งรวมถึงแผนการขยายระยะเวลาการเช่าบางประเภทจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ซึ่งอาจนำมาใช้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น สับอิงสิทธ์ เนื่องจากมีระยะเวลาการเช่าเท่ากัน การขยายระยะเวลานี้มีเป้าหมายเพื่อสนับสนุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว โดยให้เวลาเพียงพอสำหรับการคืนทุน และช่วยให้ประเทศไทยสามารถแข่งขันกับตลาดอสังหาริมทรัพย์โลกที่มีระยะเวลาการเช่าที่ยาวนานกว่า การปฏิรูปควบคู่กันไป ได้แก่ การพิจารณาเพิ่มสัดส่วนการถือครองหุ้นของชาวต่างชาติในโครงการคอนโดมิเนียมจาก 49% เป็น 75% อย่างไรก็ตาม สิทธิในการออกเสียงจะยังคงจำกัดอยู่ที่ 49% เพื่อให้คนไทยยังคงมีอำนาจควบคุมการตัดสินใจด้านการบริหารจัดการ

การปฏิรูปเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของแผนเศรษฐกิจขนาดใหญ่ แผนนี้มีเป้าหมายที่จะทำให้ประเทศไทยเป็นศูนย์กลางการลงทุนระดับโลก นายกรัฐมนตรีเศรษฐา ทวีสิน ได้ขอให้กระทรวงมหาดไทยพิจารณาขยายระยะเวลา 99 ปี ซึ่งความคิดริเริ่มนี้ทำให้เกิดความสับสนในรัฐบาล ในเดือนกรกฎาคม 2567 รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ชาดา ไทยสโรต กล่าวว่าเขายังคงศึกษาแนวคิดนี้อยู่ และยอมรับว่า “ผมเองก็ยังไม่ค่อยเข้าใจเท่าไหร่” แม้จะมีอุปสรรคในการดำเนินการ แต่การปฏิรูปเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความพยายามอย่างต่อเนื่องของประเทศไทยในการปรับปรุงระบบสิทธิในทรัพย์สินให้ทันสมัย พร้อมทั้งรักษาอธิปไตยทางวัฒนธรรมและการเมืองไว้

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับสัปอิงสิทธ์ในประเทศไทย

คำรับรองเกี่ยวกับ Sap-Ing-Sith

เรามีคำชมจากลูกค้ามากมายบน Facebook เว็บไซต์ และอีเมล แต่ลูกค้าท่านนี้ประทับใจมากและได้โพสต์ข้อความนี้บน Facebook ผลงานชิ้นนี้สร้างเสร็จในปี 2024

การอัปเดตทางกฎหมายปี 2026

การเปลี่ยนแปลงล่าสุด:

• การลงทะเบียนแบบดิจิทัลสำนักงานที่ดินบางแห่งในปัจจุบันรับคำขอเบื้องต้นทางออนไลน์แล้ว
• การตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้น: การตรวจสอบประวัติผู้สมัครชาวต่างชาติอย่างละเอียดถี่ถ้วนยิ่งขึ้น เนื่องจากปัญหาเกี่ยวกับผู้ได้รับการเสนอชื่อ (เริ่มประมาณปี 2024)

ThaiLawOnline จัดเตรียมข้อตกลงให้คุณเพื่อให้มั่นใจว่าคุณจะได้รับสิทธิ์สูงสุดในการจดทะเบียนทนายความในประเทศไทย เราเป็นผู้จดทะเบียนทนายความรายแรกๆ ในเชียงใหม่ เกาะพังงัน กระบี ประจวบคีรีขันธ์ และจังหวัดอื่นๆ ในประเทศไทย เราเป็นหนึ่งในสำนักงานกฎหมายเพียงไม่กี่แห่งในประเทศไทยที่จดทะเบียนทนายความมากกว่าสิบรายในกว่า 10 จังหวัด

ลิงก์ :

• นี่คือกฎหมายเกี่ยวกับสิทธิอำนาจปกครองในประเทศไทย