ทำความเข้าใจเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 15 ตุลาคม 2569

ทรัพยอิงสิทธิ, ซึ่งเกิดขึ้นจากกฎหมายปี 2019 ของไทย เป็นสิทธิในทรัพย์สินรูปแบบใหม่อย่างแท้จริง ได้รับการออกแบบมาเพื่อเชื่อมช่องว่างระหว่างโครงสร้างกรรมสิทธิ์แบบดั้งเดิมกับความต้องการในการลงทุนสมัยใหม่ โดยมอบสิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นให้แก่ชาวต่างชาติ พร้อมทั้งตอบโจทย์ข้อจำกัดที่มีมายาวนานต่อการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติในประเทศไทย ศักยภาพของทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยกำลังได้รับความสนใจ นักลงทุนจำนวนมากเริ่มหันมาใช้สิทธิในทรัพย์สินนี้ และนักลงทุนมองทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยว่าเป็นทางเลือกที่ใช้ได้จริงแทนการเป็นเจ้าของทรัพย์สินแบบดั้งเดิมมากขึ้นเรื่อยๆ.

บทความต่อไปนี้เขียนร่วมกันโดย นาย Sébastien Brousseau (LL.B., วท.บ.) และ คุณ Wichuda Atthamethakon (LL.M.)ThaiLawOnline เป็นหนึ่งในสำนักงานกฎหมายไม่กี่แห่งที่ได้จดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยแล้วมากกว่าสิบห้ารายการ

ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยคืออะไร?

โดยพื้นฐานแล้ว ทรัพยอิงสิทธิเป็นสิทธิในทรัพย์สินประเภทใหม่ที่บางคนเรียกว่า “สิทธิที่สามารถโอนได้” ซึ่งให้สิทธิแก่ผู้ทรงสิทธิในการใช้ที่ดินในประเทศไทย ไม่ใช่การเป็นเจ้าของที่ดินนั้น โดยมาตรา 3 ของพระราชบัญญัติให้ความหมายว่าเป็นทรัพย์สินที่อิงอยู่กับสิทธิในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ การจดทะเบียนจะทำให้ได้หนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิแยกต่างหาก ซึ่งมีตราครุฑสีน้ำเงิน (มาตรา 5) ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิมีฐานะเสมือนเจ้าของทรัพย์สิน สิทธินี้ใช้กับที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิที่ถูกต้อง คือ โฉนด. นอกจากนี้ยังใช้กับอาคารที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่มีสิทธิครอบครองดังกล่าว.

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมตามที่กำหนดไว้ใน พระราชบัญญัติอาคารชุด ก็สามารถอยู่ภายใต้สิทธิในทรัพย์สินนี้ได้เช่นกัน ทรัพยอิงสิทธิสามารถจดทะเบียนได้นานสูงสุด 30 ปี พระราชบัญญัติไม่ได้กำหนดกลไกการต่ออายุ ดังนั้นการให้สิทธิดำเนินต่อไปหลังจากระยะเวลาดังกล่าวจึงต้องมีการตกลงใหม่กับเจ้าของและต้องจดทะเบียนใหม่ ดูหัวข้อการต่ออายุด้านล่าง เป็นสิ่งสำคัญที่ต้องมีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร และนิติกรรมทุกประเภทที่เกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา 12) มีข้อจำกัดสองประการที่มักทำให้ผู้คนพลาด. ตามมาตรา 4 ทรัพยอิงสิทธิไม่สามารถก่อตั้งขึ้นเหนือที่ดินหรือห้องชุดเพียงบางส่วนตามหนังสือแสดงสิทธิได้: มันจะครอบคลุมทั้งเนื้อเรื่อง หรือจะไม่มีอะไรเลย กรณีที่ทรัพย์สินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ถูกยึดเป็นหลักประกันทางธุรกิจอยู่แล้ว หรือเป็นทรัพย์สินที่ถูกใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจอยู่แล้ว หรือมีสิทธิอื่นใดที่ถูกจดทะเบียนไว้แล้ว สิทธิดังกล่าวจะสามารถจัดตั้งขึ้นได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ยึดครองหลักประกัน ผู้ถือหลักประกัน หรือผู้ถือสิทธิดังกล่าวเท่านั้น.

บริบททางประวัติศาสตร์

ของประเทศไทย ประมวลกฎหมายที่ดิน โดยทั่วไปห้ามมิให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน สภานิติบัญญัติแห่งชาติของไทยได้ผ่านพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2019 กฎหมายฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อปรับปรุงตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ทันสมัย และยังมุ่งหวังที่จะดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ พระราชบัญญัตินี้ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 30 เมษายน 2019 (ฉบับที่ 136 ตอนที่ 56 Kor หน้า 97) วันที่ 26 เมษายน 2019 เป็นวันที่พระราชกฤษฎีกาออกใช้บังคับ ไม่ใช่การตีพิมพ์ และความแตกต่างนี้มีความสำคัญ: มาตราที่ 2 จะทำให้กฎหมายมีผลบังคับใช้เมื่อผ่านไปแล้ว 180 วันนับจากวันที่ประกาศใช้, จึงมีผลบังคับใช้ในปลายเดือนตุลาคมปี 2019 โดยกลายเป็นทางเลือกที่สำคัญสำหรับนักลงทุนต่างชาติ กฎหมายฉบับนี้ทำให้มีทางเลือกที่ง่ายกว่าทางเลือกแบบเดิม สิทธิการเช่า ข้อตกลงและโครงสร้างทางกฎหมายที่ซับซ้อนอื่นๆ.

ข้อดีของทรัพยอิงสิทธิสำหรับชาวต่างชาติ

• ควบคุมได้ดียิ่งขึ้น: คุณสามารถใช้สิทธิ์เหล่านั้นเป็นหลักประกันได้ คุณสามารถเปลี่ยนแปลงทรัพย์สินได้อย่างอิสระ และยังสามารถโอนหรือสืบทอดสิทธิ์เหล่านั้นได้อย่างง่ายดาย
• ความมั่นคงทางการเงิน: ให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่เหนือกว่าเมื่อเทียบกับสัญญาเช่าทั่วไป ทำให้เหมาะสำหรับการดำเนินธุรกิจหรือการใช้งานเชิงพาณิชย์
• ประโยชน์ในทางปฏิบัติ: ท่านกำหนดเวลาได้ถึง 30 ปี การใช้สิทธิต่อไปหลังจากนั้นขึ้นอยู่กับการทำสัญญาใหม่กับเจ้าของ ไม่ใช่การต่ออายุโดยอัตโนมัติ ท่านจะได้รับเอกสารทางการที่ชัดเจนในรูปแบบใบรับรองครุฑสีน้ำเงิน ใบรับรองนี้มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายกับเจ้าของรายใหม่
• ทรัพย์สินยังคงอยู่ภายใต้การครอบครองของเจ้าของเดิมหลังจากมีการขาย: เจ้าของอาจขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ทุกเมื่อ โดยไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากคุณ (พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ มาตรา 9 วรรคสอง) แต่ทรัพยอิงสิทธิที่จดทะเบียนไว้จะยังคงอยู่ในโฉนดที่ดิน และเจ้าของใหม่จะได้ที่ดินไปโดยมีสิทธินั้นติดอยู่ สิ่งที่เจ้าของทำไม่ได้คือการก่อตั้งทรัพยสิทธิอื่นใดเหนือทรัพย์สินนั้น เช่น สิทธิเก็บกิน, ภาระจำยอม หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน, โดยปราศจากความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรของคุณ (มาตรา 9 วรรค 1) เจ้าของไม่มีสิทธิที่จะยกเลิกสิทธิ์ดังกล่าวก่อนกำหนดได้เลย เว้นแต่เจ้าของจะเป็นผู้ถือครองด้วยเช่นกัน และแม้ว่าจะเป็นเช่นนั้นก็ไม่สามารถยกเลิกได้เมื่อจะส่งผลเสียต่อบุคคลที่สามที่ได้ซื้อไปในราคาที่คุ้มค่า โดยสุจริต, และลงทะเบียนด้วยเจตนาดี (มาตรา 14).
• ทรัพยอิงสิทธิสามารถตกทอดไปยังทายาทได้ อย่างไรก็ตาม ศาลต้องแต่งตั้ง กองมรดก ผู้ดูแลระบบ ขั้นตอนนี้เป็นสิ่งจำเป็นก่อนที่สิทธิ์จะถูกโอนไปยังผู้สืบทอดในภายหลัง สำนักงานที่ดิน.

ข้อควรพิจารณาเชิงปฏิบัติสำหรับชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ในประเทศอื่น

สำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย ทรัพยอิงสิทธิเป็นทางเลือกที่ยืดหยุ่นและแข็งแกร่งทางกฎหมายมากกว่ารูปแบบสัญญาเช่าแบบเดิมๆ โดยให้การควบคุมการปรับปรุงทรัพย์สินได้มากขึ้น การโอนสิทธิได้ง่ายขึ้น และความสามารถในการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันทางการเงิน อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรทราบว่านี่เป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้โดยมีกำหนดสูงสุด 30 ปี ไม่ใช่สิทธิเก็บกิน และไม่ใช่กรรมสิทธิ์ถาวร พวกเขาควรวางแผนสำหรับการสิ้นสุดระยะเวลาดังกล่าว.

ข้อจำกัดและข้อควรพิจารณา

• ข้อจำกัดทางกฎหมาย: ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างแท้จริง มีระยะเวลาจำกัดโดยไม่มีการรับประกันการต่ออายุอัตโนมัติ และต้องลงทะเบียนเพื่อคงความถูกต้อง
• ความท้าทายในทางปฏิบัติ: ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องสูงขึ้น ความซับซ้อนที่ต้องอาศัยความช่วยเหลือทางกฎหมายจากผู้เชี่ยวชาญ และการพึ่งพาความร่วมมือจากเจ้าของที่ดินชาวไทยรายแรก
• ข้อกังวลของตลาด: สำนักงานที่ดินบางแห่งยังไม่ค่อยตระหนักถึงเรื่องนี้มากนัก เนื่องจากมีการนำกฎนี้มาใช้ในปี 2019 ส่งผลให้มีตัวอย่างน้อยและอาจเกิดความไม่แน่นอนทางกฎหมายได้

กรณีศึกษาจริงเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยที่ดำเนินการโดย ThaiLawOnline

กรณีศึกษาที่ 1: การลงทุนในวิลล่าบนเกาะพะงัน (ปี 2024)

เราได้ดำเนินการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิให้กับคู่รักชาวต่างชาติคู่หนึ่งเรียบร้อยแล้ว พวกเขาลงทุนประมาณ 10 ล้านบาทในวิลล่าบนเกาะพะงัน ในตอนแรก สำนักงานที่ดินในพื้นที่ไม่คุ้นเคยกับกระบวนการนี้ ทำให้เกิดความล่าช้าอย่างมาก ในการเดินทางครั้งแรกซึ่งใช้เวลาสองวัน เราประสบปัญหาหลายอย่าง เจ้าหน้าที่บอกว่าระบบคอมพิวเตอร์ของพวกเขาไม่สามารถออกโฉนดได้

หลังจากยืนยันกับทางการกรุงเทพฯ และแจ้งคำสั่งของพวกเขาแล้ว เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นจึงให้ความร่วมมือในที่สุด สถานการณ์ที่ไม่คาดคิดนี้ทำให้โครงการล่าช้าไปประมาณสองเดือน นอกจากนี้ยังเกิดปัญหาเกี่ยวกับสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินอีกด้วย อย่างไรก็ตาม เราดำเนินการจดทะเบียนเสร็จสิ้นโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากลูกค้า ประสบการณ์นี้สอนบทเรียนอันมีค่าแก่เรา ทำให้เราปรับราคาสำหรับกรณีที่คล้ายคลึงกันในอนาคต ภาพแรกที่มีครุฑสีน้ำเงินคือกรณีดังกล่าว

กรณีศึกษาที่ 2: วิลล่าหรูของทนายความชาวอเมริกันในภาคใต้ของประเทศไทย (ปี 2024)

ลูกค้าของเราซึ่งเป็นทนายความที่มีประสบการณ์จากสหรัฐอเมริกาทั้งคู่ ได้ซื้อวิลล่าหรูในภาคใต้ของประเทศไทย พวกเขาเลือกใช้ทรัพยอิงสิทธิแทนการเช่าแบบมาตรฐาน ซึ่งมีข้อดีคือการให้การคุ้มครองทางกฎหมายที่ดีกว่า และยังช่วยให้พวกเขาสามารถจำนองสิทธินั้นได้ด้วย การลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 6 ล้านบาท บวกค่าใช้จ่ายทางกฎหมายอีก 150,000 บาท ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมของทางราชการ ลูกค้าของเราอาจกล่าวได้ว่า “ในฐานะทนายความ เราเห็นว่าทรัพยอิงสิทธิให้การคุ้มครองที่ดีกว่าการเช่าแบบปกติมาก การจ่ายเงินเพิ่มเพียงเล็กน้อยคุ้มค่าอย่างแน่นอนสำหรับความปลอดภัยที่เพิ่มขึ้น”

กรณีศึกษาที่ 3: ที่ดินเปล่าในจังหวัดเชียงใหม่ (ปี 2025)

เราเคยจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิมาแล้ว 4-5 ครั้งที่เชียงใหม่ ซึ่งทำให้เรามั่นใจในกระบวนการนี้ ทนายความท้องถิ่นเคยบอกเราว่าทำไม่ได้ แต่เรามั่นใจว่าเราทำได้ ครั้งนี้การจดทะเบียนเสร็จอย่างรวดเร็วภายในสองวันโดยเดินทางเพียงครั้งเดียว นี่เป็นครั้งแรกที่สำนักงานที่ดินท้องถิ่นแห่งนั้นดำเนินการเรื่องลักษณะนี้.

ควรทราบว่าสำนักงานที่ดินหางดงในเชียงใหม่เข้มงวดมาก การจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิที่นั่นอาจทำไม่ได้ ในกรณีนี้ เราได้ทรัพยอิงสิทธิที่ใช้งานได้สมบูรณ์พร้อมข้อตกลงที่จัดทำไว้แล้ว ซึ่งอาจขยายสิทธิออกไปได้อีก 30 ปี แต่เราไม่สามารถรับประกันการขยายระยะเวลาดังกล่าวได้ ภาพการจดทะเบียนด้านล่างเมื่อเดือนมิถุนายน 2025 คือกรณีนี้.

การจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิในจังหวัดเชียงใหม่ ในเดือนพฤศจิกายน/ธันวาคม พ.ศ. 2568

กระบวนการนี้ใช้เวลาประมาณ 10 วัน ชื่อของชาวต่างชาติปรากฏอยู่ด้านหลังของโฉนดที่ดิน

ในประเทศไทย ทรัพยอิงสิทธิเป็นบุคคลสิทธิหรือทรัพยสิทธิ?

การจำแนกประเภททางกฎหมายของทรัพยอิงสิทธิยังคงเป็นประเด็นที่ถกเถียงกันอย่างมากในหมู่นักวิชาการด้านกฎหมายของไทย ผู้ร่างกฎหมายต้องการสร้าง “บุคคลสิทธิพิเศษ” ที่ไม่เหมือนกับสิทธิอื่นๆ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนระบุว่าทรัพยอิงสิทธิมีลักษณะสำคัญของทรัพยสิทธิ เนื่องจากเกี่ยวข้องกับการควบคุมทรัพย์สิน มีผลกระทบต่อบุคคลภายนอก ต้องมีการจดทะเบียน และสามารถโอนได้ ข้อถกเถียงเรื่องการจำแนกประเภทนี้มีผลในทางปฏิบัติ หากถือว่าเป็นบุคคลสิทธิ สิทธิดังกล่าวอาจไม่โอนไปโดยอัตโนมัติเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน และอาจได้รับความคุ้มครองอย่างจำกัดเมื่อเทียบกับผู้ซื้อในอนาคต หากจำแนกว่าเป็นทรัพยสิทธิ ก็จะให้ความคุ้มครองที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นต่อบุคคลภายนอกและมีมูลค่าทางการค้าที่ดีกว่า.

นั่นอาจเป็นคำถามทางเทคนิคสำหรับนักกฎหมายและนักนิติศาสตร์ อย่างไรก็ตาม มันอาจส่งผลกระทบอย่างแท้จริงในความเป็นจริง ผู้ร่างกฎหมาย (โดยเฉพาะจากสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง) ไม่ได้ตั้งใจที่จะสร้างทรัพยสิทธิประเภทใหม่ พวกเขาได้กำหนดทรัพยอิงสิทธิไว้อย่างชัดเจนว่าเป็นบุคคลสิทธิพิเศษ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายเกี่ยวกับการเพิ่มทรัพยสิทธิใหม่ภายใต้กฎหมายแพ่งของไทย ภายใต้ มาตรา 1298 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ทรัพยสิทธิจะก่อตั้งขึ้นได้ก็แต่โดยอาศัยอำนาจแห่งกฎหมาย ประมวลกฎหมายเปิดให้กฎหมายอื่นก่อตั้งทรัพยสิทธิได้ และพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิก็ไม่เคยระบุว่าสิทธิที่ตนสร้างขึ้นเป็นสิทธิประเภทใด ดังนั้นการจัดประเภทจึงยังเป็นข้อถกเถียงมากกว่าที่จะเป็นข้อยุติ.

แม้ว่าทรัพยอิงสิทธิจะสามารถโอน ตกทอดทางมรดก และจำนองได้ แต่กฎหมายก็จำกัดอำนาจบางประการ สิทธิที่ได้รับการยกเว้น (exclusion rights) เป็นส่วนหนึ่งของกฎหมาย ซึ่งพบได้ในมาตรา 11 ของพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ สิทธิเหล่านี้เป็นของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ของผู้ทรงสิทธิ ซึ่งสนับสนุนลักษณะที่เป็นบุคคลสิทธิ ทรัพยสิทธิสามารถใช้ยันบุคคลทั่วไปได้ อย่างไรก็ตาม ทรัพยอิงสิทธิไม่ได้เป็นเช่นนั้นเสมอไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่สถานะทางกฎหมายอนุญาตให้แจ้งให้เจ้าของทรัพย์สินทราบเท่านั้น

ในวิทยานิพนธ์โดย ณัฐพงษ์ วงศ์โต ยื่นเอกสารที่มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ในปี 2021ผู้เขียนตั้งข้อสงสัยเกี่ยวกับผลกระทบในทางปฏิบัติที่ทำให้เส้นแบ่งระหว่างสิทธิส่วนบุคคลและสิทธิที่แท้จริงไม่ชัดเจน ในหน้า 81-85:

ในทางปฏิบัติแล้ว ทรัพยอิงสิทธิทำหน้าที่เหมือนทรัพยสิทธิมากกว่า, เพราะ:

• มันให้สิทธิ์ในการควบคุมอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะเดียวกับการเป็นเจ้าของ
• อนุญาตให้มีการรับมรดก การจำนอง และการโอนกรรมสิทธิ์
• ได้จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินแล้ว
• มันจำกัดสิทธิของเจ้าของโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเขา.

แม้ว่าผู้ร่างกฎหมายตั้งใจให้เป็นสิทธิส่วนบุคคล แต่เราเชื่อว่ามันมีลักษณะคล้ายสิทธิจริงมากกว่า โครงสร้างและผลทางกฎหมายของมันสนับสนุนทัศนะนี้ ซึ่งนำไปสู่ความสับสนและความไม่แน่นอนทางกฎหมายในทางปฏิบัติ.

หลักเกณฑ์ตามพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิใช้กับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน (Chanote) ที่ถูกต้อง และยังใช้กับอาคารบนที่ดินดังกล่าวและห้องชุดตามความหมายในพระราชบัญญัติอาคารชุดด้วย เฉพาะเจ้าของทรัพย์สินเท่านั้นที่สามารถก่อตั้งสิทธินี้ให้แก่บุคคลอื่นได้ โดยต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินในท้องที่ จากนั้นสำนักงานจะออกหนังสือรับรองที่แสดงการก่อตั้งสิทธินั้น ที่สำคัญคือ ที่ดินที่มีทรัพยอิงสิทธิจดทะเบียนอยู่ไม่สามารถแบ่งแยกหรือรวมโฉนดได้ เพื่อรักษาขอบเขตของทรัพย์สินเดิมไว้ โปรดทราบว่าการจดทะเบียนจะทำให้ได้หนังสือรับรองทรัพยอิงสิทธิแยกต่างหากซึ่งมีตราครุฑสีน้ำเงิน ออกเป็นสองฉบับ ฉบับหนึ่งสำหรับเจ้าของ และอีกฉบับหนึ่งเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน (มาตรา 5).

พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิของประเทศไทยมีผลกระทบอย่างมาก เป็นการเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

การทำความเข้าใจข้อดีของทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่สนใจ เพราะทรัพยอิงสิทธิเป็นแนวทางใหม่ในการจัดการสิทธิในทรัพย์สิน และยังสร้างกรอบกฎหมายให้ชาวต่างชาติสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้อีกด้วย

บริบททางประวัติศาสตร์ในประเทศไทย

​ พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิได้รับการเสนอเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2562. มันตอบสนองต่อข้อจำกัดที่กำหนดโดยกฎหมายที่ดินของไทย ซึ่งกฎหมายนี้โดยปกติไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไทย. วุฒิสภาแห่งชาติของไทยได้ออกกฎหมายฉบับนี้ขึ้นเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2019 การเปลี่ยนแปลงกฎหมายครั้งนี้แสดงให้เห็นถึงทัศนคติใหม่ต่อการลงทุนจากต่างประเทศในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย โดยเน้นย้ำถึงการเปิดกว้างมากขึ้น การปฏิรูปดังกล่าวเป็นสิ่งสำคัญสำหรับการยกระดับความน่าดึงดูดของไทยให้เป็นจุดหมายปลายทางสำหรับชาวต่างชาติและนักลงทุนต่างชาติ.

การใช้ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยช่วยให้นักลงทุนต่างชาติได้เปรียบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันชาวต่างชาติสามารถได้รับประโยชน์จากทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่มีข้อจำกัดของกฎหมายการถือครองกรรมสิทธิ์แบบดั้งเดิม

กรอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพยอิงสิทธิ

กฎหมายเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิส่วนใหญ่อยู่ในพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ ส่วนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีความสำคัญในที่นี้ด้วยเหตุผลเพียงประการเดียว คือ มาตรา 1298 บัญญัติว่าทรัพยสิทธิจะก่อตั้งขึ้นได้ก็แต่โดยอาศัยอำนาจแห่งประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น และพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิเป็นกฎหมายอื่นเพียงฉบับเดียวที่เกี่ยวข้องในที่นี้ แม้ว่าจะไม่เคยเรียกสิทธินี้ว่าทรัพยสิทธิ (ดูประเด็นเรื่องการจัดประเภทข้างต้น) มาตรา 1383 ถึง 1387 แห่งประมวลกฎหมายมักถูกอ้างถึงในเรื่องทรัพยอิงสิทธิ ทั้งที่ไม่เกี่ยวข้องเลย: มาตรา 1383 ถึง 1386 ว่าด้วยการได้มาโดยอายุความ และมาตรา 1387 เป็นมาตราแรกของลักษณะว่าด้วยภาระจำยอม โครงสร้างทางกฎหมายนี้อธิบายสิทธิของผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ และช่วยให้พวกเขาใช้ทรัพย์สินของตนได้อย่างมีประสิทธิภาพ พระราชบัญญัติกำหนดขั้นตอนและหลักเกณฑ์สำหรับการจดทะเบียนและการโอน และเป็นแนวทางที่ชัดเจนสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับสิทธิในทรัพย์สินแบบดั้งเดิมแล้ว หนังสือรับรองการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิ มีข้อดีที่แตกต่างกันหลายประการ ทรัพยอิงสิทธิมีความแตกต่างจากสัญญาเช่าแบบทั่วไป โดยสัญญาเช่าแบบทั่วไปมักจะจำกัดการเปลี่ยนแปลงในทรัพย์สิน แต่ทรัพยอิงสิทธิอนุญาตให้ผู้ทรงสิทธิสามารถเปลี่ยนแปลงได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากเจ้าของทรัพย์สิน นอกจากนี้ยังช่วยให้คุณโอนสิทธิไปยังบุคคลอื่นได้อีกด้วย ซึ่งทำให้คุณมีความยืดหยุ่นมากกว่าสัญญาเช่าทั่วไป สิทธิในทรัพย์สินรูปแบบใหม่นี้ยังสามารถใช้เป็นหลักประกันโดยการจำนองได้อีกด้วย ซึ่งทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เราได้เขียนบทความ เกี่ยวกับความแตกต่างระหว่างทรัพยอิงสิทธิ สัญญาเช่า และสิทธิเก็บกินในประเทศไทย.

สิทธิและหน้าที่ของผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ

สิทธิและหน้าที่ของผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ:

ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบทรัพยอิงสิทธิสามารถใช้ทรัพย์สินได้อย่างอิสระ โดยต้องปฏิบัติตามวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในใบรับรองจากสำนักงานที่ดิน และสามารถโอนหรือขายสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากเจ้าของที่ดิน นอกจากนี้ ผู้ถือครองยังสามารถใช้สิทธิ์เหล่านี้เป็นหลักประกันในการจำนองได้อีกด้วย ข้อดีที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ คุณสมบัติการสืบทอดมรดก ซึ่งอนุญาตให้ส่งต่อสิทธิ์ตามกฎหมายมรดกได้ ผู้ถือครองยังสามารถเปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุงทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของที่ดิน

เมื่อกรรมสิทธิ์หมดลง เจ้าของต้องส่งคืนทรัพย์สินในสภาพเดิมที่อยู่ในขณะนั้น เว้นแต่เจ้าของและกรรมสิทธิ์จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น (มาตรา 15) และทรัพย์สินที่กรรมสิทธิ์ได้เปลี่ยนแปลง ปรับปรุง หรือสร้างขึ้นไปแล้วจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของ เว้นแต่จะตกลงกันเป็นอย่างอื่น (มาตรา 11 วรรค 2 ซึ่งไม่บังคับใช้กับอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะคอนโดมิเนียม) เจ้าของรับผิดชอบทรัพย์สินทั้งหมดเช่นเดียวกับเจ้าของที่แท้จริง ไม่รวมถึงการฟื้นคืนทรัพย์สินจากบุคคลที่สามที่ไม่ได้รับอนุญาตหรือการป้องกันทรัพย์สินจากความรุกรานที่ผิดกฎหมาย.

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สิน:

มาตรา 9 วรรคสองของพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิมีความชัดเจนในประเด็นนี้: ข้อจำกัดตามวรรคหนึ่งไม่กระทบต่อสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินในการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่น หรือนำทรัพย์สินไปเป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองหรือตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ ดังนั้น เจ้าของที่ดินจึงสามารถขาย โอน หรือจำนองได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิ นั่นไม่ใช่ช่องโหว่ในการคุ้มครองของคุณ เพราะทรัพยอิงสิทธิได้จดทะเบียนไว้ในโฉนดที่ดินและติดไปกับทรัพย์สิน: ผู้ซื้อจะได้รับที่ดินไปโดยมีสิทธิของคุณติดอยู่ตลอดระยะเวลาที่เหลือ ในกรณีที่ลูกค้าต้องการมากกว่าที่กฎหมายให้ไว้ เราจะจำกัดเสรีภาพในการขายหรือจำนองด้วยสัญญา โดยทำเป็นบันทึกต่อท้ายที่ยื่นรวมกับเอกสารของสำนักงานที่ดิน.

ข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน

เมื่อจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิแล้ว เจ้าของจะก่อตั้งทรัพยสิทธิอื่นใดเหนือทรัพย์สินนั้น เช่น สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม หรือสิทธิเหนือพื้นดิน ไม่ได้ เว้นแต่ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิจะให้ความยินยอมเป็นหนังสือ (มาตรา 9 วรรคหนึ่ง) การขายและการจำนองยังคงทำได้สำหรับเจ้าของตามมาตรา 9 วรรคสอง เจ้าของไม่สามารถเลิกสิทธิก่อนกำหนดได้ เว้นแต่เจ้าของจะเป็นผู้ทรงสิทธิเองด้วย และแม้ในกรณีนั้นก็ทำไม่ได้หากจะเป็นการเสียหายแก่บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริต (มาตรา 14) และตลอดระยะเวลาที่สิทธิยังมีอยู่ ที่ดินจะแบ่งแยกเป็นหลายแปลงหรือรวมกับแปลงอื่นไม่ได้ (มาตรา 8).

ความเป็นจริงทางด้านกระบวนการของการรับมรดกและการต่อสู้คดีทางกฎหมาย

แม้ว่าทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยจะเป็นสิทธิที่ตกทอดทางมรดกได้ แต่การโอนให้แก่ทายาทที่สำนักงานที่ดินนั้นไม่ได้เป็นไปโดยอัตโนมัติ กระบวนการนี้จำเป็นต้องมีการจดทะเบียนผู้จัดการมรดก ซึ่งโดยปกติแล้วต้องมีคำสั่งศาลไทยแต่งตั้งผู้จัดการมรดกเสียก่อน ในส่วนของการคุ้มครองทรัพย์สินทางกฎหมาย ผู้ทรงสิทธิมีสิทธิเช่นเดียวกับเจ้าของ เจ้าของเดิมยังคงมีสิทธิที่จะได้ทรัพย์สินคืนหากมีผู้ใดครอบครองโดยมิชอบ และยังมีสิทธิที่จะหยุดยั้งการรบกวนใดๆ ที่ผิดกฎหมาย ผู้ทรงสิทธิมีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องแจ้งให้เจ้าของทราบทันทีหากเกิดการรบกวนดังกล่าว

ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยแตกต่างจากสัญญาสิทธิเก็บกินและสัญญาเช่าอย่างไร?

ความแตกต่างที่สำคัญจากสิทธิในทรัพย์สินประเภทอื่น

สิทธิเก็บกินในประเทศไทยให้บุคคลสามารถใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เป็นของผู้อื่นได้ ซึ่งคล้ายกับทรัพยอิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) อย่างไรก็ตาม ความแตกต่างที่สำคัญอยู่ที่สิทธิที่ได้รับ สิทธิเก็บกินให้สิทธิในการใช้ทรัพย์สินตลอดชีวิตหรือเป็นระยะเวลาที่กำหนด แต่ผู้ทรงสิทธิไม่สามารถนำไปเป็นหลักประกันโดยการจำนองได้ ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยมอบประโยชน์ทางการเงินเพิ่มเติม ทำให้เป็นทางเลือกที่ดีกว่าสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการปรับปรุงสิทธิในทรัพย์สินและแผนการทางการเงินของตน ผู้ทรงสิทธิยังสามารถขายระยะเวลาที่เหลือของทรัพยอิงสิทธิได้ด้วย.

คุณสมบัติ	ทรัพยอิงสิทธิ	สิทธิเก็บกิน
สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ	ไม่มีกรรมสิทธิ์; เป็นสิทธิการใช้ที่จดทะเบียนและสามารถโอนได้ ซึ่งการจัดประเภทว่าเป็นกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงยังเป็นที่ถกเถียงกัน	ไม่มีกรรมสิทธิ์ มีเพียงการใช้งานและผลประโยชน์เท่านั้น
ความสามารถในการถ่ายโอน	ใบไม้ของต้นไม้สามารถขาย มอบจำนอง และสืบทอดได้ (มาตรา 12 แห่งพระราชบัญญัติ)	สิทธิในที่ดินไม่สามารถขายได้ และสิ้นสุดลงเมื่อผู้รับประโยชน์เสียชีวิต (มาตรา 1418 ของกฎหมายบัตรกรรม) แต่เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น ผู้รับประโยชน์อาจโอนสิทธินั้นได้ การออกกำลังกาย ของสิทธิของบุคคลที่สาม (มาตรา 1422 ของกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค)
การลงทะเบียน	ต้องลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน	ต้องลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
ระยะเวลา	มีกำหนดระยะเวลา 30 ปี สูงสุด ไม่สามารถต่ออายุได้ และไม่มีการต่ออายุตามกฎหมาย (มาตรา 4 ของพระราชบัญญัติ)	ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน หรือมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี (มาตรา 1418 ประกอบมาตรา 1403 วรรคสาม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์)
ความปลอดภัย	การคุ้มครองทางกฎหมายที่เข้มแข็งยิ่งขึ้น	ความปลอดภัยอาจลดลง แต่ถ้าลงทะเบียนแล้วจะปลอดภัยกว่า
ตัวอย่างการใช้งานทั่วไป	สัญญาเช่าระยะยาว การคุ้มครองการลงทุน	สิทธิ์การใช้งานสำหรับครอบครัวหรือส่วนบุคคล

การวิเคราะห์เปรียบเทียบระหว่างสิทธิการเช่าและทรัพยอิงสิทธิเผยให้เห็นข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างกัน สัญญาเช่ามักจำกัดอยู่ที่ระยะเวลาที่สั้นกว่าและอาจไม่มีความยืดหยุ่นเพียงพอสำหรับการวางแผนระยะยาว ผู้เช่ามีสิทธิบางประการภายใต้สัญญาเช่ามาตรฐาน พวกเขาสามารถหยุดยั้งการใช้ทรัพย์สินอย่างผิดกฎหมายได้

อย่างไรก็ตาม พวกเขาไม่สามารถทำการเปลี่ยนแปลงหรือปรับปรุงครั้งใหญ่ได้ ในทางกลับกัน ทรัพยอิงสิทธิให้สิทธิที่แข็งแกร่งกว่า สิทธิเหล่านี้คล้ายกับสิทธิของเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงสิทธิในการเปลี่ยนแปลงและใช้ที่ดินเพื่อการกู้ยืม อย่างไรก็ตาม ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยอาจเกี่ยวข้องกับกระบวนการทางกฎหมายและข้อกำหนดการจดทะเบียนที่ซับซ้อนกว่า สิ่งสำคัญคือวิธีการร่างสัญญา การใช้สำนักงานกฎหมายจึงมีความสำคัญ เพราะจะให้สิทธิและความยืดหยุ่นแก่คุณมากกว่า

การได้มาซึ่งทรัพยอิงสิทธิเกี่ยวข้องกับกระบวนการจดทะเบียนสองขั้นตอนที่กรมที่ดิน ขั้นแรก เจ้าของทรัพย์สินต้องจดทะเบียนก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิสำหรับทรัพย์สินนั้นอย่างเป็นทางการ จากนั้นจึงต้องจดทะเบียนโอนสิทธิให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งเพื่อทำให้ธุรกรรมนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย หากที่ดินนั้นมีภาระจำนอง คุณต้องขออนุญาตจากผู้รับจำนองก่อน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญในการดำเนินการจดทะเบียนให้เสร็จสมบูรณ์และเป็นไปตามพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนตามกฎหมายและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม

การก่อตั้งทรัพยอิงสิทธิมีค่าธรรมเนียมแบบอัตราคงที่และอากรที่คิดเป็นร้อยละที่ต้องชำระให้แก่กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนเพื่อเริ่มก่อตั้งสิทธิคือ 20,000 บาทต่อคำขอ และค่าหนังสือรับรองการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิฉบับทางการคือ 10,000 บาทต่อฉบับ

หากผู้ถือครองต้องการใช้สิทธิเป็นหลักประกัน พวกเขาจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนอง ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมที่คิดเป็น 1% ในจำนวนเงินที่จำนองไว้. การโอนค่าใช้จ่ายที่ถูกต้อง 2% ของมูลค่าที่แจ้งไว้เมื่อการโอนเป็นเพื่อแลกผลประโยชน์ หรือ 1,000 บาทต่อรายการเมื่อไม่ใช่ ซึ่งรวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน การยกเลิกค่าใช้จ่ายที่ถูกต้อง 20,000 บาท. อัตราดังกล่าวกำหนดโดยกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2563 ซึ่งออกตามมาตรา 16 และ 17 ของพระราชบัญญัติ (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 137 ตอนที่ 96 ก หน้า 18 วันที่ 18 พฤศจิกายน 2020) และเท่ากับอัตราสูงสุดในบัญชีท้ายพระราชบัญญัติเอง. ทั้งกฎหมายและระเบียบดังกล่าวไม่กำหนดค่าธรรมเนียมรายปีหรือรายไตรมาสใดๆ สำหรับผู้ถือบัตร. มาตรา 16 วรรคสามกำหนดไว้จริงว่า ค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บได้ หลังจากกรมที่ดินหักไว้ 5% แล้ว ให้เป็นรายได้ของเทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นในพื้นที่นั้น แต่บทบัญญัตินี้กำหนดเพียงว่าค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บครั้งเดียวจะตกเป็นของผู้ใด และไม่ใช่ภาระที่เรียกเก็บจากผู้ทรงสิทธิ การเก็บภาษีทรัพย์สินรายปีเป็นเรื่องที่แยกต่างหากภายใต้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และไม่ใช่ค่าธรรมเนียมทรัพยอิงสิทธิ

ข้อกำหนดเรื่องการต่ออายุทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย

ข้อจำกัดอายุ 30 ปีและ “ความเชื่อผิดๆ เกี่ยวกับการต่ออายุใบอนุญาต”

นักลงทุนต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่างคำมั่นตามสัญญาและทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนไว้ ภายใต้พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ ระยะเวลาสูงสุดถูกกำหนดไว้เป็นขีดจำกัดสูงสุดตามกฎหมายที่ 30 ปี. กฎหมายฉบับนี้ไม่มีข้อกำหนดใดๆ เกี่ยวกับการต่ออายุหรือการขยายระยะเวลาการจดทะเบียน โดยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 แสดงให้เห็นว่าศาลปฏิบัติต่อการพยายามที่จะเกินขอบเขตที่กฎหมายกำหนดไว้ที่ 30 ปีอย่างไร: ข้อตกลงที่จะต่ออายุนั้น ซึ่งทำขึ้นตั้งแต่แรกเพื่อหลีกเลี่ยงการเกินขอบเขตนั้นถือเป็นโมฆะ และศาลจึงปฏิเสธที่จะรับรองข้อตกลงดังกล่าวว่าเป็นภาระผูกพันส่วนบุคคลระหว่างคู่กรณี.

ด้วยเหตุผลดังกล่าว จึงไม่ควรนำข้อกำหนดเช่นนั้นไปใช้ยันเจ้าของคนต่อมาหรือเจ้าของที่ดินเดิม การขยายระยะเวลาภายหลังระยะเวลาเริ่มต้นจะต้องมีการทำข้อตกลงใหม่ คุณยังต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินอีกครั้งเมื่อระยะเวลาเดิมสิ้นสุดลง แตกต่างจากสัญญาเช่า พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) ไม่ได้กล่าวถึงการต่ออายุ ซึ่งหมายความว่าการให้สิทธิดำเนินต่อไปหลังจาก 30 ปีแรก จะต้องมีข้อตกลงใหม่กับเจ้าของที่ดิน.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 เป็นคดีสัญญาเช่าที่วินิจฉัยตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และในหน้านี้นำเหตุผลของคำพิพากษามาปรับใช้กับทรัพยอิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) โดยเทียบเคียง เจ้าของที่ดินและผู้เช่าได้จดทะเบียนการเช่า 30 ปี และในวันเดียวกัน เจ้าของที่ดินได้ให้คำมั่นว่าจะต่อสัญญาเช่าอีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี โดยชำระค่าเช่าสำหรับระยะเวลาทั้ง 90 ปีล่วงหน้าตามเงื่อนไขเดิม ศาลวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงนี้แสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งที่จะหลีกเลี่ยงข้อจำกัดระยะเวลา 30 ปี คำมั่นที่จะต่อสัญญาจึงตกเป็นโมฆะ และศาลไม่ยอมให้ถือว่าคำมั่นดังกล่าวเป็นบุคคลสิทธิที่บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา เพราะจะเป็นการทำให้มาตรา 540 ไร้ผล เมื่อครบกำหนด 30 ปีแรก ผู้เช่าถูกขับไล่และถูกสั่งให้ชำระค่าเสียหายจากการอยู่ต่อ ในความเห็นของเรา ข้อสัญญาต่ออายุที่เขียนไว้ในสัญญาทรัพยอิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) ตั้งแต่แรกมีแนวโน้มสูงมากที่จะได้ผลเช่นเดียวกัน และไม่ควรพึ่งพาข้อสัญญาดังกล่าว.

นี่คือตัวอย่างการจดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิที่ดำเนินการในเดือนมิถุนายน 2568 โดย ThaiLawOnline

สัญญาเป็นสิ่งสำคัญมากเมื่อคุณเกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย

กลยุทธ์เชิงปฏิบัติ:
พวกมันไม่ได้สร้างสิทธิที่แท้จริงที่ส่งผลกระทบต่อผู้อื่น แต่ก็ยังสามารถเป็นภาระผูกพันตามสัญญาระหว่างคู่สัญญาเดิมได้ หนึ่งในกลยุทธ์คือการเพิ่มข้อความ “ผลประโยชน์ซึ่งกันและกัน”ข้อกำหนดนี้กำหนดให้เจ้าของต้องเจรจาด้วยเจตนาที่ดี หากผู้ถือครองได้มีการปรับปรุงที่สำคัญ ข้อกำหนดนี้มีผลบังคับใช้เมื่อผู้ถือครองได้มีการปรับปรุงที่สำคัญแล้ว โดยจะช่วยแก้ไขปัญหาความเสียหายได้ แม้ว่าการปฏิบัติตามข้อกำหนดนั้นจะไม่อาจทำได้โดยตรงก็ตาม ข้อกำหนดนี้มีความซับซ้อนทางทฤษฎี และเราได้เขียนบทความเกี่ยวกับเรื่องนี้ไว้แล้ว ข้อตกลงร่วมกันที่นี่.

ต่อไปนี้คือคำตัดสินสำคัญบางส่วนของศาลฎีกาที่ช่วยกำหนดความเข้าใจเกี่ยวกับข้อตกลงแลกเปลี่ยนพิเศษ:

• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1135/2506 (1963): ในคดีนี้ ผู้เช่าได้จ่ายเงินให้เจ้าของบ้านจำนวน 10,000 บาท เพื่อเป็นค่าก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ซึ่งเป็นผลตอบแทนจากการเช่าเป็นระยะเวลา 6 ปี 10 เดือน ศาลจึงตัดสินว่านี่เป็นสัญญาแบบสองฝ่ายที่ผูกพันกันตลอดระยะเวลาที่กำหนด ไม่จำเป็นต้องมีการลงทะเบียนใดๆ เพื่อให้ผู้เช่าถูกไล่ออกเมื่อครบกำหนดสามปี การตัดสินครั้งนี้ได้กำหนดว่าการมีส่วนร่วมอย่างมีนัยสำคัญและมีคุณค่าของฝ่ายผู้เช่าอาจก่อให้เกิดสัญญาที่มีข้อกำหนดพิเศษได้.
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511 (1968): คำตัดสินครั้งนี้เกี่ยวข้องกับสัญญาที่ผู้สร้างอาคารได้สิทธิในการเช่าอาคารนั้นไว้ โดยศาลมองว่านี่เป็นข้อตกลงพิเศษ ซึ่งแตกต่างจากสัญญาเช่าทั่วไป โดยในกรณีนี้ข้อตกลงนี้ไม่จำเป็นต้องมีการจดทะเบียนเพื่อมีผลบังคับใช้เป็นระยะเวลานานกว่าสิบเอ็ดปี แต่ส่วนที่เกี่ยวข้องกับการเช่าก็ยังคงเป็นไปตามกฎหมายการเช่าตามปกติ คือ เมื่อผู้เช่าเป็นผู้สร้างอาคารไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะเพิกถอนได้ตามมาตรา 560 และผู้สร้างอาคารก็ต้องสูญเสียสิทธิ.
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2759/2534 (1991): ข้อตกลงเช่าอาคารต้องกำหนดให้ผู้เช่าต้องสร้างที่จอดรถ ผู้เช่าต้องมอบกรรมสิทธิ์ให้กับผู้เช่า ผู้เช่าจึงถือว่าเป็นการตกลงกันในลักษณะนี้ แต่ข้อตกลงนี้คุ้มครองผู้เช่าเพียงในช่วงเวลาที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันจริง คือหนึ่งปีและต่อจากนั้นเป็นรายเดือน ดังนั้นคำบอกเลิกของเจ้าของอาคารจึงสิ้นสุดลง และผู้เช่าต้องจ่ายค่าเสียหายสำหรับการพักอาศัยในที่พักดังกล่าว ข้อตกลงเช่าแบบพิเศษดังกล่าวจะไม่อาจขยายระยะเวลาที่ตกลงกันได้.
• คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8534/2542 (1999): ข้อตกลงในการก่อสร้างบนที่ดินเช่าและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของที่ดินนั้น ถือเป็นข้อตกลงที่มีผลผูกพัน แม้ว่าจะไม่ได้จดทะเบียนและมีระยะเวลานานกว่าสามปีก็ตาม

สิทธิในทรัพย์สินทางเลือกในประเทศไทย

สัญญาเช่าในประเทศไทย สัญญาเช่าเป็นวิธีการทั่วไปที่ชาวต่างชาติใช้ในการเข้าถึงสิทธิ์ในทรัพย์สิน สัญญาเหล่านี้ให้สิทธิ์แก่ผู้เช่าในการใช้ทรัพย์สินในช่วงเวลาที่กำหนดโดยแลกกับค่าเช่า อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ สัญญาเช่าไม่ได้ให้สิทธิ์ที่ครอบคลุมเท่ากับสัญญาสิทธิในการใช้ประโยชน์ ผู้เช่ามักมีข้อจำกัดในการเปลี่ยนแปลงที่พวกเขาสามารถทำกับทรัพย์สินได้ พวกเขาอาจไม่สามารถได้รับผลกำไรจากทรัพย์สินนั้นเหมือนกับผู้ถือสิทธิในการใช้ประโยชน์

สัญญาสิทธิเก็บกินในประเทศไทย เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการสิทธิครอบครองทรัพย์สินอย่างครอบคลุมยิ่งขึ้น การใช้สิทธิประโยชน์จะทำให้ผู้ถือสิทธิมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินของผู้อื่นเป็นระยะเวลาที่กำหนด ไม่เปลี่ยนแปลงเจ้าของทรัพย์สิน การใช้สิทธิประโยชน์จะช่วยให้ผู้รับประโยชน์สามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้ เก็บผลกำไรที่ได้จากทรัพย์สิน และบริหารจัดการทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ กฎหมายเกี่ยวกับสิทธิประโยชน์ในประเทศไทยปกป้องสิทธิของผู้ถือสิทธิ ทำให้เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์.

การวิเคราะห์เปรียบเทียบ: ทรัพยอิงสิทธิ เทียบกับ สัญญาเช่า เทียบกับ สิทธิเก็บกิน

เมื่อประเมินทรัพยอิงสิทธิ สัญญาเช่า, และสิทธิเก็บกิน จะพบข้อแตกต่างที่สำคัญ ทรัพยอิงสิทธิสามารถโอนให้ผู้อื่นได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ และยังสามารถใช้เป็นหลักประกันโดยการจำนองได้ด้วย ในทางตรงกันข้าม สิทธิเก็บกินไม่สามารถนำไปจำนองได้ และตัวสิทธินั้นไม่สามารถขายได้; ผู้ทรงสิทธิเก็บกินอาจโอนการใช้สิทธิให้แก่บุคคลภายนอกได้ตามมาตรา 1422 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่สิทธินั้นยังคงสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินคนเดิมเสียชีวิต สัญญาเช่ามักมีระยะเวลาสั้นกว่าและอาจขาดความยืดหยุ่นระยะยาวที่จำเป็นสำหรับการวางแผนเชิงกลยุทธ์ ทรัพยอิงสิทธิให้กรอบที่ดีกว่า ช่วยให้นักลงทุนต่างชาติปกป้องผลประโยชน์ของตนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้.

อนาคตของทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย

พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิถือเป็นความเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญในการต้อนรับนักลงทุนต่างชาติในอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย สิทธิในทรัพย์สินรูปแบบใหม่นี้คาดว่าจะกระตุ้นการลงทุนจากต่างประเทศให้เพิ่มมากขึ้น โดยมอบกรอบกฎหมายที่ช่วยให้บุคคลที่ไม่ใช่คนสัญชาติไทยสามารถซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น โอกาสในการได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้นในคอนโดและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ภายใต้ทรัพยอิงสิทธิดูมีแนวโน้มที่ดี ซึ่งแสดงให้เห็นถึงอนาคตที่สดใสสำหรับนักลงทุนต่างชาติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย.

การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจสามารถส่งผลอย่างมากต่อความน่าดึงดูดใจของทรัพยอิงสิทธิในฐานะสิทธิในทรัพย์สินสำหรับนักลงทุนต่างชาติ การเปลี่ยนแปลงในเศรษฐกิจของประเทศไทยอาจส่งผลให้ผู้ลงทุนมองสิ่งต่าง ๆ แตกต่างไป ซึ่งอาจส่งผลต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์และความนิยมของทรัพยอิงสิทธิ เศรษฐกิจที่แข็งแกร่งมักจะนำไปสู่ความสนใจที่เพิ่มขึ้นในอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นและการแข่งขันเพื่อให้ได้สิทธิความเป็นเจ้าของเพิ่มขึ้น ในทางกลับกัน ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย ความต้องการอสังหาริมทรัพย์อาจลดลง ซึ่งอาจทำให้ผู้ลงทุนต้องทบทวนกลยุทธ์ในตลาดไทยใหม่.

การเปิดกว้างอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งเห็นได้จากพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ ถือเป็นข่าวดีสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ประเทศไทยกำลังดำเนินการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องเพื่อทำให้การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้น การปฏิรูปเหล่านี้ยังมุ่งหวังที่จะปรับปรุงสิทธิสำหรับผู้ที่ไม่ใช่คนสัญชาติไทย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของไทยในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ รัฐบาลกำลังพยายามพัฒนาเศรษฐกิจโดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ทรัพยอิงสิทธิน่าจะส่งผลต่อนโยบายในอนาคต และกลุ่มนี้ยังจะขับเคลื่อนการเติบโตในภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วย.

ทั้งทรัพยอิงสิทธิและสัญญาเช่าต่างทำให้ผู้ที่ไม่มีสัญชาติไทยสามารถใช้ทรัพย์สินในประเทศไทยได้ อย่างไรก็ตาม ทั้งสองมีความแตกต่างที่สำคัญ การเช่าทรัพย์สินแบบดั้งเดิมให้สิทธิในฐานะผู้เช่า ผู้เช่ามีอำนาจควบคุมทรัพย์สินอย่างจำกัด และการเช่ามักต้องมีการเจรจาเพื่อต่ออายุ ในทางตรงกันข้าม ทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทยให้อำนาจควบคุมที่มากกว่า โดยให้ผู้ทรงสิทธิเปลี่ยนแปลงหรือก่อสร้างบนที่ดินได้ นอกจากนี้ ผู้ทรงทรัพยอิงสิทธิยังสามารถใช้สิทธิของตนเป็นหลักประกันโดยการจำนองได้ ซึ่งให้ความได้เปรียบทางการเงินที่สัญญาเช่าทั่วไปไม่มี.

ความคืบหน้าและการปฏิรูปล่าสุด

สถานะ ณ เดือนสิงหาคม 2026: ไม่มีการนำนโยบายใดมาใช้เป็นกฎหมาย. ในเดือนมิถุนายนปี 2024 กระทรวงการคลังได้เสนอการเปลี่ยนแปลงสองข้อต่อรัฐบาลในขณะนั้น และกระทรวงมหาดไทยได้รับมอบหมายให้ศึกษาข้อเสนอเหล่านี้ ข้อแรกคือการขยายระยะเวลาการเช่าที่ยาวนานสำหรับชาวต่างชาติจาก 30 ปีเป็น 99 ปี ข้อที่สองคือการเพิ่มขีดจำกัดการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในอาคารคอนโดมิเนียมจาก 49% เป็น 75% โดยหุ้นที่เกิน 49% ไม่สามารถมีเสียงลงคะแนนในที่ประชุมผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลได้ เพื่อให้เจ้าของชาวไทยยังคงควบคุมการตัดสินใจด้านการบริหารจัดการ.

สองปีผ่านไปแล้ว ยังไม่มีร่างกฎหมายแก้ไขใดผ่านสภาและยังไม่มีการเผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาใดๆ ข้อจำกัดที่บังคับใช้ยังคงเหมือนเดิม คือ 30 ปีสำหรับสัญญาเช่าที่จดทะเบียน 30 ปีสำหรับทรัพยอิงสิทธิตามมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติ และ 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในอาคารคอนโดมิเนียมสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด หากมีการโฆษณาใดๆ ที่เสนอให้คุณได้รับระยะเวลา 99 ปีในวันนี้ ให้ถือว่าเป็นข้อเสนอที่ถูกขายในลักษณะของผลิตภัณฑ์ และควรทราบว่า หากการขยายระยะเวลาเป็น 99 ปีได้รับการตราเป็นกฎหมายจริง ก็มีแนวโน้มว่าจะร่างขึ้นสำหรับสัญญาเช่า ส่วนจะขยายไปใช้กับทรัพยอิงสิทธิ ซึ่งมีเพดานระยะเวลา 30 ปีของตนเองในกฎหมายของตนเองหรือไม่ ยังเป็นคำถามที่ยังไม่มีคำตอบ และไม่ใช่สิ่งที่ควรนำมาใช้วางแผนการซื้อ.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิในประเทศไทย

คำรับรองเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ

เรามีคำชมจากลูกค้ามากมายบน Facebook เว็บไซต์ และอีเมล แต่ลูกค้าท่านนี้ประทับใจมากและได้โพสต์ข้อความนี้บน Facebook ผลงานชิ้นนี้สร้างเสร็จในปี 2024

การอัปเดตทางกฎหมายปี 2026

การเปลี่ยนแปลงล่าสุด:

• การลงทะเบียนแบบดิจิทัลสำนักงานที่ดินบางแห่งในปัจจุบันรับคำขอเบื้องต้นทางออนไลน์แล้ว
• การตรวจสอบที่เข้มงวดมากขึ้น: การตรวจสอบประวัติผู้สมัครชาวต่างชาติอย่างละเอียดถี่ถ้วนยิ่งขึ้น เนื่องจากปัญหาเกี่ยวกับนอมินี (เริ่มประมาณปี 2024)

ThaiLawOnline จัดเตรียมข้อตกลงให้คุณเพื่อให้มั่นใจว่าคุณจะได้รับสิทธิสูงสุดในทรัพยอิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) ในประเทศไทย เราเป็นผู้จดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิรายแรกในเชียงใหม่ เกาะพะงัน กระบี่ ประจวบคีรีขันธ์ และจังหวัดอื่นๆ ในประเทศไทย เราเป็นหนึ่งในสำนักงานกฎหมายเพียงไม่กี่แห่งในประเทศไทยที่จดทะเบียนทรัพยอิงสิทธิมาแล้วมากกว่าสิบรายการในกว่า 10 จังหวัด

ลิงก์ :

• พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (2019) รายมาตรา

ตรวจสอบล่าสุด: 5 กันยายน ค.ศ. 2026 สำหรับการตรวจสอบครั้งนี้ได้อ่านพระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ฉบับภาษาไทยทั้งฉบับ ครบทั้งสิบเจ็ดมาตราและอัตราค่าธรรมเนียมท้ายพระราชบัญญัติ พร้อมทั้งกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2563 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 137 ตอนที่ 96 ก หน้า 18 วันที่ 18 พฤศจิกายน ค.ศ. 2020) มีการแก้ไขสามประการ ส่วนว่าด้วยค่าธรรมเนียมเดิมระบุว่ามีอากรแสตมป์คิดเป็นร้อยละ และมีค่าธรรมเนียมรายปีที่เรียกเก็บต่อเนื่องโดยคำนวณจากราคาประเมิน ซึ่งทั้งสองอย่างไม่ปรากฏในพระราชบัญญัติหรือในกฎกระทรวงดังกล่าว ซึ่งกำหนดเพียงค่าธรรมเนียมที่เรียกเก็บครั้งเดียว และส่วนนั้นยังไม่ได้กล่าวถึงค่าธรรมเนียมสองรายการที่สำคัญที่สุด คือ ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการยกเลิก ซึ่งขณะนี้ได้ระบุไว้ข้างต้นแล้ว วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเดิมระบุเป็นวันที่ 26 เมษายน ค.ศ. 2019 ซึ่งเป็นวันที่ทรงลงพระปรมาภิไธย การประกาศในราชกิจจานุเบกษาคือวันที่ 30 เมษายน ค.ศ. 2019 และมาตรา 2 กำหนดให้พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วันนับแต่นั้น และยังขาดข้อจำกัดสองประการในมาตรา 4 คือ จะก่อตั้งสิทธินี้เหนือทรัพย์สินเพียงบางส่วนของหนังสือแสดงสิทธิไม่ได้ และในกรณีที่ทรัพย์สินติดจำนองหรือมีสิทธิอื่นที่จดทะเบียนไว้ ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงสิทธินั้น. สิ่งที่การตรวจทานนี้ไม่ครอบคลุม ซึ่งระบุไว้อย่างชัดแจ้งแทนที่จะปล่อยให้เข้าใจเอาเอง. แถลงการณ์ที่ระบุว่าสภาผู้แทนราษฎรได้อนุมัติกฎหมายเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2019 ไม่ปรากฏอยู่ในเนื้อหาของกฎหมาย และยังไม่ได้รับการตรวจสอบยืนยัน แผนการปฏิบัติทางปกครองฉบับที่ B.E. 2563 เรื่องคำขอ การยกเลิก และการกระทำทางกฎหมายมีอยู่ในแหล่งข้อมูลของเรา แต่ไม่ได้มีการอ่านที่นี่ คำรับรอง ประสบการณ์กรณีศึกษา ประวัติการจดทะเบียนของบริษัทเอง และการเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าและกรรมสิทธิ์เป็นคำแถลงทางการค้า ไม่ใช่คำแถลงทางกฎหมาย การพิจารณาคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ไม่ได้มีการเปลี่ยนแปลงในกระบวนการตรวจสอบนั้น โปรดดูการตรวจสอบกรณีที่ตามมา.

มาตราที่อ่านซ้ำเป็นภาษาไทยเมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2026: มาตรา 3, 5, 9, 11, 12, 14 และ 15 สิ่งที่แก้ไข: การเลิกสิทธิก่อนกำหนดทำได้เฉพาะเจ้าของที่เป็นผู้ทรงสิทธิด้วย (มาตรา 14); เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา ทรัพย์สินจะกลับคืนในสภาพที่เป็นอยู่ในขณะนั้น ไม่ใช่สภาพเดิม (มาตรา 15); การจดทะเบียนจะออกหนังสือรับรอง ไม่ใช่โฉนดฉบับใหม่ (มาตรา 5); และข้อความที่กล่าวถึงว่าสิทธินี้เป็นทรัพยสิทธิหรือบุคคลสิทธิไม่ขัดแย้งกันอีกต่อไป ทบทวนการอ้างอิงคดี: 17 กันยายน 2026 คำพิพากษาศาลฎีกาที่อ้างถึงในหน้านี้ได้ตรวจสอบกับตัวบทภาษาไทยแล้ว และห้าฉบับได้อ่านครบถ้วนจนถึงคำวินิจฉัยชี้ขาด คำอธิบายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 เดิมระบุผลคำพิพากษากลับด้านในประเด็นว่าคำมั่นว่าจะต่ออายุยังคงมีผลเป็นหนี้เฉพาะตัวระหว่างคู่สัญญาหรือไม่ ศาลวินิจฉัยว่าคำมั่นดังกล่าวเป็นโมฆะและไม่ยอมรับให้มีผลในลักษณะนั้น ซึ่งข้อความในปัจจุบันได้ระบุไว้ตามนั้นแล้ว โดยการนำไปใช้กับทรัพยอิงสิทธิยังคงเป็นการเทียบเคียงของสำนักงาน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 412/2511 และ 2759/2534 ได้อธิบายพร้อมผลของคดีแล้ว ซึ่งทั้งสองคดีผู้เช่าเป็นฝ่ายแพ้ รายละเอียดหนึ่งที่ไม่พบในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1135/2506 ถูกตัดออก คำพิพากษาเกี่ยวกับการเช่าอีกฉบับหนึ่งถูกตัดออกจากรายการเพราะไม่พบสำเนาในแหล่งข้อมูลใดที่เรามีอยู่ และคดีที่เราไม่สามารถอ่านได้จะไม่ถูกอ้างอิง คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8534/2542 คงไว้ตามที่เผยแพร่.